Non è possibile riconfigurare un’opera abusiva in un edificio legittimo da parte del nuovo proprietario, perchè questi subentra in tutte le pendenze amministrative edilizie dell’immobile.
Il TAR Lazio, con la sentenza n. 14772/2026, ha affrontato una demolizione e ricostruzione eseguita con DIA nel 2003 come ristrutturazione edilizia, ritenuta invece qualificabile come nuova costruzione soggetta a permesso. La decisione collega profili quali la classificazione dell’intervento, la prova dello Stato Legittimo e la posizione del successivo acquirente, confermando che l’affidamento non può fondarsi su documenti aventi una funzione diversa. Neppure il certificato di destinazione urbanistica consente la dimostrazione della conformità edilizia del fabbricato: quel documento descrive la disciplina urbanistica vigente sul una determinata area, e non ricostruisce la storia dei titoli abilitativi edilizi del fabbricato.
In estrema sintesi:
- Il certificato di destinazione urbanistica attesta le prescrizioni dell’area, ma non certifica la legittimità amministrativa dell’edificio.
- L’acquirente succede nei rapporti amministrativi inerenti al bene e subisce tutti gli effetti dell’ordine di demolizione, anche se non ha realizzato l’abuso.
- La demolizione e ricostruzione che eccede la ristrutturazione prevista dalla disciplina vigente all’epoca richiede il titolo proprio della nuova costruzione.
Una DIA del 2003 e un edificio ricostruito con caratteristiche diverse
Nel 2016 il proprietario aveva acquistato con rogito notarile un appartamento in villino posto al piano terra con annessa area di pertinenza esclusiva. Egli, nel 2018 aveva chiesto al Comune il riesame in autotutela dell’ordinanza demolitoria già emessa nel 2004 nei confronti del precedente proprietari, con cui aveva ingiunto la demolizione di detto fabbricato in quanto realizzato in assenza di permesso di costruire, e tale riesame è stato respinto nel 2024. Infatti, in quella sede l’ente locale aveva rilevato che lo stesso non poteva ritenersi legittimato dalla DIA presentata nel 2003, avente ad oggetto «Progetto per un intervento di ristrutturazione edilizia – Demolizione e ricostruzione di un edificio esistente», atteso che l’intervento di demo-ricostruttivo non era riconducibile alla categoria della ristrutturazione edilizia in quanto ricomprendeva, nel calcolo dei volumi e delle superfici esistenti, anche la porzione di un fabbricato diruto la cui consistenza non è stata dimostrata legittima, nonché l’addizione di portici incidenti sulla sagoma. Pertanto, la carenza dimostrativa dello Stato Legittimo e della preesistente consistenza del fabbricato diruto, non consentiva la sua ricostruzione in regime di ristrutturazione, rendendo priva di effetti quella DIA. Secondo il Comune, l’intervento era nuova costruzione da assoggettare a permesso di costruire.
La qualificazione dipende dalla disciplina vigente al momento dell’intervento
Il TAR ha ricostruito la nozione di ristrutturazione edilizia applicabile ratione temporis, ossia quella vigente al 2003. In quel momento l’intervento di demolizione e ricostruzione non poteva essere inquadrato in ristrutturazione edilizia, e non è possibile inquadrarlo nelle più ampie definizioni modificate in epoche successive (ad esempio con D.L. 69/2013, D.L. 76/2020, D.L. 17/2022 e D.L. 50/2022).
Stato Legittimo e prova insufficiente dell’edificio diruto
La DIA del 2003 non conteneva documentazione sufficiente a dimostrare la piena legittimità della costruzione diruta, con data certa e capace di accertare la consistenza volumetrica e destinazione dell’edificio assunto come preesistente.
Nella sentenza si evince che risultava carente la «dimostrazione dello «stato legittimo» dell’edificio preesistente dichiarato ante ‘67 nella sua originaria consistenza volumetrica e funzionale”, stante la carenza agli atti del procedimento di documentazione probante con data certa che attesti che il fabbricato, in epoca antecedente al 1° settembre 2003, avesse, in primo luogo, consistenza volumetrica corrispondente alla planimetria catastale del 2003 assunta come ante operam nella DIA del 2003 e, in secondo luogo, destinazione abitativa».
La planimetria catastale del 2003 non è stata considerata sufficiente per provare da sola la legittimità urbanistico-edilizia perchè, di regola, il Catasto descrive il bene ai fini fiscali e inventariali, ma non sostituisce la sequenza dei titoli edilizi e degli altri documenti probanti (soltanto in due casi residuali la documentazione catastale compartecipa a dimostrare in via sostitutiva lo Stato Legittimo). Anche stavolta preferisco ribadire che quattro mozziconi di pareti rimaste in piedi non attestano nessuna costruzione, perchè non sussiste un generale insieme di elementi capaci di dimostrare la fisionomia globale dell’edificio. E anche se all’epoca non esisteva la testuale definizione normativa di Stato Legittimo, contenuta nell’articolo 9-bis DPR 380/01 e inserita con D.L. 76/2020, la verifica di legittimità andava comunque fatta, perchè l’onere della prova è posto a carico del cittadino.
Il certificato di destinazione urbanistica non certifica l’edificio
L’acquirente aveva invocato il certificato di destinazione urbanistica, che menzionava la DIA. Il TAR ha escluso che tale riferimento costituisse un’assicurazione comunale sulla validità del titolo o sulla legittimità delle opere. Il certificato previsto dall’articolo 30 del d.P.R. n. 380/2001 riguarda le prescrizioni urbanistiche applicabili all’area. Una menzione dichiarativa contenuta nel CDU non equivale a un’attestazione di conformità edilizia del fabbricato.
L’acquirente in buona fede resta destinatario degli effetti dell’abuso
Il nuovo proprietario ha fatto ricorso alla bocciatura della richiesta di riesame dell’ordinanza demolitoria del 2004, adducendo tra i vari motivi la buona fede tenuta nell’acquisto dell’immobile con atto notarile. Sull’argomento, la sentenza ha richiamato la consolidata giurisprudenza facendo una premessa:
«Affinché possa riscontrarsi una posizione di legittimo affidamento, occorre […] che la parte privata sia stata beneficiata da un pregresso atto amministrativo, costitutivo di una situazione di vantaggio acquisita in buona fede, consolidatasi nel proprio patrimonio giuridico per via del decorso di un apprezzabile periodo temporale. Anche in ambito unionale è stato precisato che il diritto di avvalersi del principio di tutela del legittimo affidamento si estende a ogni individuo in capo al quale un’autorità amministrativa nazionale abbia fatto sorgere fondate speranze a causa di assicurazioni precise, incondizionate e concordanti, provenienti da fonti autorizzate e affidabili, che essa gli avrebbe fornito» (Corte di Giustizia, 31 marzo 2022, in causa C 195-21, punto 65)” (così Cons. di Stato n. 4210/2023, n. 3674/2023).
Tuttavia, questo principio non ha trovato applicazione nella fattispecie, proprio perchè difetta di un atto dell’amministrazione suscettibile di ingenerare un legittimo affidamento in ordine alla regolarità edilizia dell’immobile. E il certificato di destinazione urbanistica non ha affatto questa funzione, come invocato dal ricorrente, in quanto trattasi di documento che non attiene in alcun modo ai titoli rilasciati per la realizzazione di interventi edificatori bensì è volto ad attestare, in relazione ai terreni, ai sensi dell’art. 30 del d.P.R. n. 380 del 2001, quali siano «le prescrizioni urbanistiche riguardanti l’area interessata».
Per quanto riguarda la tutela di terzo acquirente di buona fede avanzata dal ricorrente, è stato richiamato il granitico orientamento giurisprudenziale secondo cui:
«l’acquirente dell’immobile abusivo o del sedime su cui è stato realizzato succede in tutti i rapporti giuridici attivi e passivi relativi al bene ceduto facenti capo al precedente proprietario, ivi compresa l’abusiva trasformazione, subendo gli effetti sia del diniego di sanatoria, sia dell’ingiunzione di demolizione successivamente impartita, pur essendo stato l’abuso commesso prima del passaggio di proprietà (così Cons. di Stato n. 5622/2025, n. 6969/2023, n. 2830/2020, n. 6893/2018; nello stesso senso Cons. di Stato, Adunanza Plenaria 17 ottobre 2017, n. 9), restando ovviamente salva la possibilità per il terzo acquirente che sia in buona fede di rivalersi nei confronti del venditore a seguito dell’avvenuta demolizione» (così, ex plurimis, Cons. di Stato n. 6969/2023, 2830/2020).
Per questi motivi il Comune di Tarquinia, anche col riesame, una volta accertata l’abusività dell’edificio, ha correttamente adottato il provvedimento di conferma, che rivestiva natura strettamente vincolata al pari di quello originario, escludendo che dovesse ponderare la valutazione dell’interesse pubblico con quello del ricorrente alla conservazione dell’immobile.
La soluzione può apparire severa per chi ha acquistato senza avere realizzato l’abuso, ma deriva dalla natura reale e ripristinatoria della vigilanza edilizia, la quale segue l’immobile, e non le persone. L’amministrazione comunale vigila sulla trasformazione illegittima del territorio, non applica all’acquirente una pena personale per il comportamento del precedente proprietario (quel criterio si applica nel diverso regime penale), ma mantiene intatti i provvedimenti repressivi sulla costruzione.
Conclusioni e consigli utili
La buona fede dell’acquirente non lo tutela negli acquisti immobiliari, non regolarizza edificio, mentre potrebbe assumere rilievo nei distinti rapporti civilistici con il venditore e con gli altri professionisti coinvolti. Questi profili però non vanno intersecati, perchè la validità della compravendita, la responsabilità contrattuale e la legittimità urbanistico-edilizia rispondono a discipline diverse. Anche la presenza di una DIA, di un CDU o di una planimetria catastale non consente una conclusione isolata: occorre verificare minuziosamente lo Stato Legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare, controllando il contenuto, efficacia e funzione di ciascun documento avente incidenza urbanistica, catastale, vincolistica, strutturale, eccetera. Aggiungo un’osservazione: questa casistica rimane esposta alla nullità del contratto definitivo di compravendita, perchè il ripristino integrale di un edificio privo di Stato Legittimo verificato lo equipara ad una nuova costruzione effettuata in assenza di permesso posteriormente al 1° settembre 1967.
Hai un dubbio sulla regolarità urbanistica del tuo immobile?
Sono CARLO PAGLIAI, ingegnere urbanista, esperto in conformità e commerciabilità immobiliare.
Normativa e giurisprudenza richiamate
Normativa
Giurisprudenza
- TAR Lazio, Roma, sez. II-quater, n. 14772/2026, pubblicata l’11 settembre 2026
- Consiglio di Stato, Adunanza plenaria, n. 9/2017
- Consiglio di Stato, sez. VII, n. 6969/2023
- Consiglio di Stato, sez. VI, n. 6743/2022
FAQ
Chi compra una casa abusiva evita la demolizione perché non ha commesso l’abuso?
Il certificato di destinazione urbanistica dimostra la conformità edilizia?
No. Il CDU attesta le prescrizioni urbanistiche dell’area e non certifica la legittimità dei lavori eseguiti sul fabbricato, e non esiste un certificato comunale con questa funzione.
La planimetria catastale prova lo Stato Legittimo?
Non da sola. Può contribuire alla ricostruzione storica, ma deve essere coordinata con titoli edilizi e documentazione probante secondo l’articolo 9-bis del Testo unico, e in due particolari casi può avere effetto sostitutivo.
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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare.
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