La Cassazione con la pronuncia n 2717/2026 torna sulla disciplina dei costi da reato e sull’applicazione dell’IVA alle operazioni immobiliari, fissando importanti principi in materia di deducibilità dei componenti negativi, aliquote IVA e note di variazione.
Al centro della pronuncia, una complessa vicenda relativa alla realizzazione di un complesso turistico e alla successiva vendita a privati delle singole unità immobiliari.
La Suprema Corte ha accolto due dei tre motivi proposti dall’Agenzia delle Entrate, cassando la decisione impugnata con rinvio.
Il primo punto affrontato riguarda la disciplina dei cosiddetti costi da reato, contenuta nell’articolo 14, comma 4-bis, della legge n. 537/1993, come modificato dal decreto-legge n. 16/2012.
Nel caso esaminato, l’Amministrazione finanziaria aveva contestato la deduzione dei costi sostenuti per la realizzazione del complesso immobiliare, ritenendoli collegati all’attività illecita.
La vicenda penale aveva interessato, tra l’altro, ipotesi di lottizzazione abusiva, corruzione e truffa.
La Cassazione respinge però il motivo dell’Agenzia su questo punto, dopo la riforma del 2012, infatti, l’indeducibilità riguarda i costi e le spese direttamente utilizzati per il compimento di delitti non colposi, mentre non opera, alle medesime condizioni, per le contravvenzioni, e la lottizzazione abusiva contestata nel caso concreto appartiene proprio a quest’ultima categoria.
Particolarmente significativo è il principio formulato dalla Corte in presenza di una pluralità di reati.
Secondo la Cassazione, l’eventuale unicità del disegno criminoso non consente di considerare automaticamente indeducibile l’intero insieme dei costi sostenuti.
È invece necessario individuare la quota di costi e spese riferibile alle singole fattispecie.
La conseguenza pratica è rilevante: in presenza contemporanea di delitti e contravvenzioni, occorre distinguere i componenti negativi riferibili ai primi da quelli collegati alle seconde.
La Corte esclude inoltre che i costi sostenuti per la lottizzazione abusiva possano essere automaticamente ricondotti al precedente episodio corruttivo.
Corruzione e lottizzazione abusiva restano fattispecie autonome, poste a tutela di beni giuridici differenti.
Non esiste quindi una necessaria evoluzione della prima nella seconda tale da rendere tutti i relativi costi indeducibili.
1) IVA sugli immobili: conta la destinazione effettiva
La Cassazione accoglie il secondo motivo che riguardava l’applicazione delle aliquote IVA agevolate alle cessioni delle singole unità immobiliari e alle forniture di beni e servizi impiegati per la loro realizzazione.
Il giudice regionale aveva attribuito particolare importanza al classamento catastale delle unità come abitazioni.
Per la Cassazione, però, questo elemento non è sufficiente.
Ai fini della corretta aliquota IVA occorre verificare l’effettiva destinazione dei manufatti, considerando le loro caratteristiche strutturali e funzionali e il concreto impiego.
In altri termini, non è decisivo che un immobile sia astrattamente idoneo a ospitare una famiglia: bisogna verificare quale destinazione gli sia stata concretamente impressa.
Nel caso esaminato, pertanto, il giudice di merito avrebbe dovuto svolgere un accertamento più approfondito sulla reale destinazione delle unità immobiliari.
La Cassazione precisa ulteriormente che la verifica non può fermarsi ai titoli edilizi e alle classificazioni catastali.
Quando emergono possibili contrasti tra lo stato di fatto e gli atti amministrativi, il giudice deve prendere in considerazione l’intera sequenza degli atti e dei provvedimenti che hanno disciplinato l’intervento edilizio.
La Corte afferma quindi che, ai fini IVA, deve essere considerata l’effettiva destinazione degli immobili, anche quando abusiva, valutando anche la legittimità degli atti amministrativi presupposti.
Il giudice tributario può, se necessario, disapplicare gli atti amministrativi illegittimi.
Il principio assume particolare rilevanza per le operazioni immobiliari nelle quali destinazione urbanistica, classificazione catastale e utilizzo concreto dell’immobile non coincidono.
2) Fatture dei fornitori e obbligo di regolarizzazione IVA
La pronuncia affronta anche il tema delle fatture ricevute dai fornitori.
Richiamando la propria giurisprudenza, la Cassazione ricorda che il cessionario o committente, quando dispone di elementi ulteriori rispetto a quelli risultanti dalla fattura, può essere tenuto a verificare non soltanto la regolarità formale dell’operazione, ma anche la coerenza della sua qualificazione fiscale.
Nel caso concreto assume quindi rilievo anche ciò che la società contribuente conosceva, in ragione dei rapporti contrattuali e dell’operazione immobiliare, circa la reale natura e destinazione del complesso.
3) Note di variazione IVA: non possono essere emesse senza limiti di tempo
Il terzo motivo riguarda invece le note di variazione IVA emesse dopo la rinuncia all’acquisto da parte di alcuni cessionari.
La Cassazione conferma un primo punto favorevole alla contribuente: quando la possibilità di rinuncia trova già fondamento nel contratto originario, non si tratta di un successivo accordo tra le parti.
Di conseguenza, non trova applicazione il limite di un anno previsto, nel testo della disciplina applicabile alla vicenda, per le ipotesi riconducibili al comma 3 dell’articolo 26 del DPR n. 633/1972.
Questo, però, non significa che la nota di variazione possa essere emessa sine die.
Richiamando Cass. n. 33248/2024, la Corte afferma che, anche quando il presupposto della variazione non è soggetto a quello specifico limite annuale, il diritto alla detrazione deve comunque essere esercitato entro il termine collegato alla dichiarazione annuale. È su questo diverso presupposto che il terzo motivo dell’Agenzia viene accolto.
4) IVA immobili da rivendere: principi da ricordare
La sentenza rileva per tre motivi:
- Primo: per i costi da reato non basta invocare un disegno criminoso unitario. Occorre verificare concretamente quali costi siano riferibili ai delitti e quali alle contravvenzioni.
- Secondo: per individuare la corretta aliquota IVA sugli immobili, classificazioni catastali e titoli formali non sono necessariamente decisivi. Va verificata la destinazione effettiva del bene, considerando anche la legittimità della sequenza degli atti amministrativi.
- Terzo: le note di variazione IVA, anche quando non soggette al limite annuale previsto per determinate fattispecie, non possono essere emesse senza alcun limite temporale.
La Cassazione ha quindi accolto il secondo e il terzo motivo dell’Agenzia delle Entrate, rigettato il primo e rinviato la causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Puglia, in diversa composizione, per un nuovo esame.
5) IVA immobili da rivendere: risposte a dubbi frequenti
Quando i costi da reato sono indeducibili?
In base alla disciplina esaminata dalla Cassazione, rilevano i costi e le spese direttamente utilizzati per commettere delitti non colposi. In presenza di più reati occorre verificare a quale fattispecie siano concretamente riferibili.
Il classamento catastale determina l’aliquota IVA di un immobile?
Non necessariamente. Secondo la Cassazione occorre considerare anche l’effettiva destinazione dell’immobile e, quando necessario, la legittimità degli atti amministrativi che ne hanno determinato la configurazione giuridico-edilizia.
Le note di variazione IVA possono essere emesse senza limiti temporali?
No. La Cassazione chiarisce che anche quando non opera lo specifico termine annuale previsto dall’articolo 26 per determinate ipotesi, la variazione non può essere formalizzata sine die.
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