La sentenza n. 2675/2026 del TAR Sicilia chiarisce i limiti del condono edilizio per gli immobili abusivi situati in aree sottoposte a vincolo di inedificabilità assoluta. Il giudice conferma che, in presenza di un divieto già vigente al momento della costruzione, l’abuso non può essere sanato, indipendentemente dall’applicazione del secondo o del terzo condono edilizio.
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L’articolo tratta un caso molto interessante del TAR Sicilia, sentenza n. 2675/2026, in merito al difficile rapporto tra condono edilizio e vincoli. Infatti una società immobiliare acquista un fabbricato abusivo di 75 mq e tenta di regolarizzarlo attraverso una domanda di condono già presentata dal precedente proprietario nel 1995. Il Comune respinge la richiesta sostenendo che l’immobile ricade nella fascia costiera dei 150 metri dalla battigia, sottoposta a vincolo di inedificabilità assoluta ai sensi dell’art. 15 della legge regionale siciliana n. 78/1976. Il giudice conferma il diniego e chiarisce quando le costruzioni vicino al mare non possono essere sanate.
Immobile abusivo e la richiesta di condono edilizio
L’immobile, realizzato abusivamente tra il 1991 e il 1993, era stato oggetto di una domanda di condono edilizio presentata nel 1995, ai sensi della legge n. 724/1994 (secondo condono), rimasta però senza definizione. In seguito la nuova proprietaria, una società immobiliare, aveva presentato una nuova istanza di condono richiamando quella precedente. Dopo oltre quattro anni, nel 2026, il Comune ha respinto entrambe le richieste, sostenendo che l’edificio ricadesse in una zona soggetta a vincolo di inedificabilità assoluta a tutela delle coste siciliane.
La società quindi impugna il diniego davanti al TAR.
Secondo o terzo condono edilizio
Dalla sentenza emerge che “Il Comune avrebbe errato nel considerare l’istanza del 2021 quale una nuova istanza di sanatoria, valutandola ai sensi della L. 326/2003, in quanto si sarebbe trattato, invece, di un subentro della stessa, nella qualità di nuova proprietaria, nella domanda già presentata il 27 febbraio 1995 (prot. n. 904). Conseguentemente, l’istruttoria avrebbe dovuto essere condotta in applicazione della normativa più favorevole (cioè quella del cd. “secondo condono”), la quale consente la sanatoria anche di opere rientranti nella tipologia n.1. Inoltre, il regime previsto dalla L. 724/1994 non escluderebbe la sanatoria in presenza di vincoli paesaggistici, con la conseguenza che il Comune avrebbe dovuto completare l’istruttoria chiedendo il parere dell’Autorità competente alla tutela del vincolo. (…) Il Comune non avrebbe considerato che la ricorrente ha acquistato l’immobile all’esito di una procedura esecutiva immobiliare, operando in tal caso il disposto di cui all’art. 40, comma sesto, della L. 47/1985 e 46, comma quinto, del D.P.R. 380/2001, che consentono all’acquirente di presentare domanda di condono anche oltre i termini ordinariamente previsti e accedendo alla disciplina più favorevole tra quelle disponibili in ragione dell’epoca in cui l’abuso è stato commesso, a prescindere dal fatto che l’immobile abbia o meno già formato oggetto di una domanda di condono da parte del dante causa.”
La società sosteneva che il Comune avesse erroneamente considerato la domanda del 2021 come una nuova richiesta di sanatoria, ma nel caso di specie avrebbe dovuto applicare la normativa più favorevole, il secondo condono edilizio, che non escludeva automaticamente la sanatoria in presenza di vincoli paesaggistici.
Inoltre, la società riteneva che il Comune avrebbe dovuto acquisire il parere dell’autorità competente prima di respingere la richiesta. Infine, evidenziava che l’acquisto dell’immobile tramite procedura esecutiva consentiva, ai sensi della L. 724/94, di presentare domanda di condono anche oltre i termini ordinari purché l’opera sia stata ultimata entro il 1993.
Tuttavia il TAR precisa che “(…) non è rilevante quale disciplina condonistica il Comune abbia applicato al caso di specie e se esso si sia o meno attenuto alla scelta del regime da applicare asseritamente effettuata dalla società ricorrente ai sensi dell’art. 46, comma quinto, del D.P.R. 380/2001 con la (invero non chiara) istanza prot. n. 3763/2001, presentata ai fini del subentro nella pratica prot. 904/1995 già pendente, in quanto, in ogni caso, tutte le citate normative escludono la sanabilità delle opere incorrenti in un divieto di inedificabilità assoluta.”
Infine, non è importante stabilire se il Comune avrebbe dovuto applicare il secondo o il terzo condono edilizio, come contestato dalla società proprietaria dell’immobile. Secondo il TAR, la scelta della normativa non avrebbe potuto cambiare l’esito della richiesta, perché tutte le leggi sul condono escludono la possibilità di sanare costruzioni realizzate in violazione di un vincolo di inedificabilità assoluta già esistente sull’area.
L’acquisto di un immobile attraverso una procedura esecutiva e la presenza di una vecchia domanda di condono non garantiscono la possibilità di ottenere una sanatoria. Anche considerando la normativa più favorevole, quando un fabbricato sia stato realizzato in violazione di un vincolo assoluto già vigente la sua regolarizzazione non può essere ottenuta.
Scarica la sentenza in allegato
Keywords: condono edilizio, vincolo di inedificabilità assoluta, vincoli paesaggistici, secondo condono, terzo condono, abusi edilizi.
FAQ TECNICHE: Condono edilizio e vincolo assoluto: quando la sanatoria è vietata | Ingenio
1. Che cos’è un vincolo di inedificabilità assoluta e quali effetti produce sul condono edilizio?
Il vincolo di inedificabilità assoluta è una limitazione normativa che impedisce la realizzazione di determinate opere edilizie in un’area tutelata. Quando un fabbricato è stato costruito in violazione di un divieto assoluto già applicabile, la sua regolarizzazione attraverso il condono può essere esclusa. La sentenza n. 2675/2026 del TAR Sicilia conferma tale principio nel caso esaminato.
2. È possibile ottenere il condono edilizio per un immobile costruito entro 150 metri dal mare?
In Sicilia, l’art. 15 della L.R. n. 78/1976 disciplina un vincolo di inedificabilità nella fascia costiera dei 150 metri dalla battigia. La presenza del vincolo può impedire il condono di costruzioni abusive realizzate in violazione del divieto. Occorre verificare la data di realizzazione, l’esatta localizzazione dell’edificio e le disposizioni applicabili, comprese eventuali eccezioni normative.
3. Quali norme disciplinano il secondo e il terzo condono edilizio?
Il secondo condono edilizio è disciplinato dall’art. 39 della legge n. 724/1994, mentre il terzo trova il proprio riferimento nell’art. 32 del D.L. n. 269/2003, convertito dalla legge n. 326/2003. Entrambi prevedono condizioni e limiti alla sanabilità degli abusi. Nel caso esaminato, il TAR ritiene che la scelta tra i due regimi non possa superare il vincolo di inedificabilità assoluta.
4. Quali vantaggi offre al tecnico verificare i vincoli prima di presentare una domanda di condono?
La verifica preventiva consente di individuare tempestivamente eventuali cause ostative alla sanatoria, evitando istruttorie prive di concrete prospettive di accoglimento. Per progettisti e consulenti è fondamentale ricostruire il regime urbanistico e vincolistico dell’area alla data di realizzazione dell’abuso. Tale attività è rilevante anche nelle verifiche preliminari alla compravendita di immobili.
5. Quali verifiche deve effettuare un professionista su un fabbricato abusivo in area costiera?
Occorre acquisire la documentazione edilizia disponibile, individuare l’epoca di costruzione e verificare la posizione dell’immobile rispetto alla battigia. È necessario consultare gli strumenti urbanistici, la cartografia dei vincoli e gli atti relativi alle eventuali domande di condono. Le risultanze devono essere confrontate con la normativa vigente al momento dell’intervento e con quella applicabile alla procedura di sanatoria.
6. Una vecchia domanda di condono rimasta senza risposta garantisce la regolarizzazione dell’immobile?
No. La pendenza di una domanda di condono non equivale al suo accoglimento. È necessario verificare se ricorrano i presupposti per un eventuale titolo formatosi per silenzio-assenso, ove previsto dalla disciplina applicabile. Nel caso esaminato, la domanda del 1995 non ha impedito al Comune di negare la sanatoria per la presenza del vincolo assoluto. La verifica documentale deve riguardare anche eventuali provvedimenti successivi.
7. Quali errori devono essere evitati quando si acquista un immobile abusivo mediante procedura esecutiva?
L’errore principale consiste nel ritenere che l’acquisto giudiziario elimini le irregolarità edilizie o garantisca il condono. Gli artt. 40, comma 6, della L. n. 47/1985 e 46, comma 5, del DPR n. 380/2001 prevedono specifiche disposizioni da valutare in relazione alle vendite esecutive. Tali disposizioni non consentono automaticamente di superare i divieti sostanziali di edificazione. Prima dell’acquisto occorre verificare titoli edilizi, vincoli, istanze pendenti ed eventuali provvedimenti repressivi.
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