Chiusura della risega del balcone: rientra nelle tolleranze di cantiere?

Il TAR Lazio, con la sentenza n. 15886/2026, chiarisce quando la chiusura di una rientranza del balcone, indicata negli elaborati progettuali come risega e successivamente incorporata nel soggiorno, possa essere considerata una semplice tolleranza edilizia.

Nel caso esaminato, il Tribunale ha escluso tale qualificazione, ritenendo che l’intervento avesse determinato un effettivo ampliamento della superficie interna e della volumetria dell’unità immobiliare. Anche un incremento di pochi metri quadrati, quindi, può configurare una difformità edilizia quando deriva da un intervento non previsto dal progetto autorizzato.

Le tolleranze costruttive ed esecutive non possono essere utilizzate per legittimare opere aggiuntive non autorizzate. Per stabilire se un intervento rientri nei limiti delle tolleranze occorre valutarne la natura, confrontarlo con il progetto assentito e verificare concretamente come e quando sia stato realizzato.

Il caso: una loggia incorporata nel soggiorno

La proprietaria di un immobile presentava, tramite il tecnico incaricato, una SCIA per regolarizzare lavori già eseguiti.

Nel corso dell’istruttoria, il Comune rilevava alcune difformità rispetto alla disciplina edilizia e urbanistica, soffermandosi in particolare sulla chiusura della cosiddetta risega del balcone.

Secondo la ricostruzione dell’amministrazione, una loggia preesistente, avente una superficie di 3,17 m², era stata completamente incorporata nel soggiorno mediante:

• la realizzazione di una nuova parete sul filo esterno della loggia;
• l’eliminazione delle due pareti vetrate che delimitavano originariamente lo spazio;
• l’annessione della superficie precedentemente esterna al locale soggiorno.

Per il Comune, non si trattava di una semplice imprecisione nel posizionamento delle murature durante i lavori di costruzione, ma di un intervento che aveva determinato un effettivo aumento della superficie interna e della volumetria dell’abitazione.

La proprietaria riteneva invece che la modifica fosse riconducibile alle tolleranze costruttive disciplinate dall’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001. A sostegno della propria posizione, il tecnico incaricato aveva trasmesso documentazione e osservazioni sulla natura e sui limiti delle tolleranze di cantiere.

Il Comune non condivideva tali argomentazioni e disponeva l’annullamento in autotutela della SCIA ai sensi dell’art. 21-nonies della legge 241/1990. La proprietaria impugnava quindi il provvedimento davanti al TAR Lazio.

Chiusura loggia e tolleranze costruttive | Sentenza Tar Lazio 15886/2026

Una diversa sagoma o un vero ampliamento?

La ricorrente contestava l’interpretazione dell’amministrazione, sostenendo che l’intervento non avesse prodotto un ampliamento volumetrico autonomo.
Secondo la sua ricostruzione, la chiusura della risega sarebbe stata soltanto una diversa definizione della sagoma e del perimetro esterno dell’immobile, verificatasi durante l’esecuzione dei lavori originariamente autorizzati.
La difformità avrebbe dunque interessato elementi particolari e non essenziali della costruzione, senza alterare sostanzialmente l’intervento edilizio assentito.
A sostegno della propria posizione, la proprietaria richiamava anche la presenza di precedenti titoli edilizi riguardanti l’immobile, tra cui una licenza edilizia, una concessione in sanatoria, un condono e una CILA.

Un ulteriore elemento di contestazione riguardava la data di realizzazione dell’opera. La ricorrente sosteneva che la SCIA attestasse la presenza della difformità già alla data del 12 ottobre 2020, mentre il Comune aveva interpretato tale indicazione come dichiarazione dell’effettiva esecuzione dei lavori in quella data.

Nelle memorie successive, la proprietaria aveva inoltre sostenuto che la SCIA presentata, anche in considerazione dei versamenti effettuati e della documentazione allegata, potesse comunque essere considerata idonea alla regolarizzazione delle opere ai sensi dell’art. 37 del D.P.R. 380/2001.

Il TAR è stato quindi chiamato a chiarire tre questioni fondamentali:

• se la chiusura della loggia potesse rientrare nelle tolleranze costruttive o esecutive;
• quale rilievo avesse la prova dell’epoca e delle modalità di realizzazione della difformità;
• se la SCIA presentata potesse essere considerata, in alternativa, uno strumento di sanatoria.

Tolleranze costruttive ed esecutive: cosa prevede l’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001?

Per risolvere la controversia, il TAR richiama la disciplina delle tolleranze costruttive ed esecutive contenuta nell’art. 34-bis del Testo Unico Edilizia, distinguendo due principali categorie di irregolarità.

Le tolleranze costruttive quantitative

Il comma 1 dell’art. 34-bis stabilisce che il mancato rispetto di alcuni parametri edilizi, tra cui altezza, distacchi, cubatura e superficie coperta, non costituisce violazione edilizia quando lo scostamento rimane entro il 2% delle misure previste nel titolo abilitativo.
Il Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito dalla legge 105/2024) ha introdotto il comma 1-bis, prevedendo soglie differenziate per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024.

Le percentuali variano in funzione della superficie utile dell’unità immobiliare:

Le nuove soglie ampliano il margine di irrilevanza di determinati scostamenti dimensionali, ma non trasformano ogni modifica edilizia di modesta estensione in una tolleranza. È proprio questo il punto centrale della controversia esaminata dal TAR.

Le tolleranze esecutive o qualitative

Il comma 2 dell’art. 34-bis disciplina le irregolarità esecutive di minima entità, tra cui quelle geometriche, le modifiche alle finiture e la diversa collocazione di impianti e opere interne, alle condizioni previste dalla norma.
Si tratta, in sostanza, di scostamenti che si verificano nell’attuazione di un progetto edilizio autorizzato e che non comportano una trasformazione autonoma rispetto all’intervento originario.

le tolleranze esecutive “le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile” (c.d. tolleranze “qualitative”).

Il TAR evidenzia che la disciplina delle tolleranze costituisce una particolare franchigia normativa: entro determinati limiti e in presenza dei requisiti previsti dalla legge, la difformità non assume rilevanza come violazione edilizia. Questa disciplina non può però essere estesa indiscriminatamente a manufatti nuovi o a interventi radicalmente diversi da quelli assentiti.

La chiusura della loggia è una tolleranza di cantiere?

Il TAR Lazio ha respinto il ricorso della proprietaria, confermando la legittimità del provvedimento comunale impugnato.
La motivazione si concentra innanzitutto sulla differenza tra una variazione esecutiva del progetto e un intervento aggiuntivo non autorizzato.
Secondo i giudici, le tolleranze di cantiere riguardano gli scostamenti minimi che possono verificarsi nel corso dell’esecuzione delle opere assentite, ad esempio per problematiche tecniche o imperfezioni costruttive.
Diversa è la situazione in cui venga realizzata un’opera ulteriore, che modifica l’organizzazione spaziale e volumetrica dell’immobile.

La sentenza chiarisce espressamente che fattispecie ben diversa è quello della realizzazione di un intervento aggiuntivo non autorizzato.
Nel caso concreto, la chiusura della risega non era riconducibile a un’imprecisione geometrica delle murature o a un lieve scostamento del perimetro dell’edificio.
L’intervento aveva determinato l’incorporazione di una superficie precedentemente esterna nel soggiorno, modificando il progetto originario.

Il TAR sottolinea, infatti, che la trasformazione aveva comportato un aumento, per quanto contenuto, della volumetria e della superfice interna dell’immobile e l’aumento di superficie, sebbene modesto, era dunque conseguenza di una trasformazione edilizia aggiuntiva e non di una semplice imperfezione esecutiva.

Il Tribunale richiama inoltre il principio secondo cui la disciplina delle tolleranze non può estendersi a intere opere non previste dal titolo edilizio. Non è quindi sufficiente verificare che una differenza di superficie o volume rientri entro una determinata percentuale: occorre anzitutto accertare che l’intervento sia effettivamente qualificabile come tolleranza ai sensi dell’art. 34-bis.

La sentenza, tuttavia, non stabilisce che qualsiasi chiusura di balcone sia automaticamente abusiva o insuscettibile di regolarizzazione. La valutazione deve sempre riguardare le caratteristiche dell’intervento, i titoli edilizi esistenti e la disciplina applicabile.

La prova delle tolleranze costruttive spetta al privato

Per il TAR, la proprietaria non aveva dimostrato che la difformità fosse stata realizzata durante la costruzione originaria dell’immobile.

Al contrario, nel modulo SCIA era stata indicata per tre volte, nelle sezioni b), c) ed f), la data del 12 ottobre 2020 quale data di realizzazione dell’opera.

Secondo il giudice, tale indicazione risultava incompatibile con la tesi secondo cui la chiusura della loggia sarebbe stata una semplice irregolarità verificatasi durante i precedenti interventi edilizi autorizzati.

Il TAR ricorda che l’amministrazione non è tenuta ad accertare autonomamente l’astratta possibilità di applicare le soglie di tolleranza a un intervento abusivo. È il privato che deve fornire almeno un principio di prova dei presupposti che consentono di invocare l’art. 34-bis.

Sul piano operativo, questa affermazione attribuisce particolare importanza alla documentazione tecnica e storica utilizzata per attestare lo stato legittimo dell’immobile: disegni progettuali, titoli edilizi, documentazione fotografica storica e altri elementi disponibili devono essere esaminati per ricostruire la natura della difformità e il suo rapporto con le opere assentite.

Occorre inoltre prestare attenzione alla coerenza delle dichiarazioni contenute nella modulistica edilizia.

Nel caso esaminato, proprio l’indicazione della data di esecuzione nella SCIA ha costituito un elemento decisivo nella valutazione del Tribunale.

Tolleranze e sanatoria edilizia: perché non sono la stessa cosa?

La ricorrente sosteneva che la SCIA, corredata dai relativi adempimenti, potesse comunque essere considerata idonea a regolarizzare le opere.

Il TAR non ha condiviso tale impostazione. La sentenza evidenzia che le tolleranze costruttive e la sanatoria edilizia hanno presupposti e funzioni differenti: le tolleranze riguardano scostamenti che, in presenza dei requisiti previsti dall’art. 34-bis, non costituiscono violazione edilizia; la sanatoria, invece, interviene su opere che presentano una difformità edilizia rilevante e ne consente la regolarizzazione soltanto quando ricorrono le condizioni stabilite dalla legge. Di conseguenza, una segnalazione impostata sul riconoscimento delle tolleranze non può essere automaticamente considerata equivalente a una diversa procedura di sanatoria.

È importante precisare che il TAR non ha escluso in via generale ogni possibile regolarizzazione dell’intervento. La decisione riguarda la specifica SCIA impugnata e l’insussistenza dei presupposti per riconoscere le tolleranze.

L’eventuale ricorso agli strumenti di sanatoria previsti dal D.P.R. 380/2001 richiede una verifica autonoma dei relativi presupposti.

In conclusione, il Tar Lazio rigetta il ricorso.

Approfondimenti

Per approfondire il tema leggi l’articolo dedicato alle Tolleranze costruttive.

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