Quando il progettista è chiamato a rispondere penalmente di un abuso edilizio, la possibilità di ottenere la sanatoria può dipendere anche dalla volontà dei proprietari dell’immobile. La regolarizzazione, infatti, non richiede soltanto la verifica della conformità delle opere, ma anche l’accertamento della legittimazione di chi presenta la domanda. In presenza di più comproprietari, il loro eventuale dissenso può impedire al tecnico di ottenere la sanatoria.
La questione è affrontata dal TAR Umbria nella sentenza n. 377/2026, relativa a interventi di adeguamento sismico e riqualificazione energetica eseguiti in difformità dai titoli edilizi e paesaggistici.
Il caso: adeguamento sismico, riqualificazione energetica e difformità edilizie
La vicenda riguarda un immobile sul quale, nel corso del 2022, erano stati eseguiti interventi di adeguamento sismico e riqualificazione energetica.
Dopo la conclusione dei lavori, il Comune aveva accertato diverse irregolarità rispetto ai titoli che avevano consentito la realizzazione degli interventi.
In particolare, l’amministrazione contestava:
- opere eseguite in difformità o in variante essenziale rispetto alla SCIA;
- interventi difformi dall’autorizzazione paesaggistica;
- realizzazione di un cordolo sommitale di collegamento con un’altezza superiore a quella indicata negli elaborati progettuali. Quest’ultima difformità riguardava un incremento dell’altezza dell’edificio: a fronte dei 9,80 metri desumibili dal progetto, erano state rilevate altezze comprese tra circa 10,00 e 10,10 metri, con una differenza di 20-30 centimetri.
Difformità contestata | Tar Umbria, sent. 377/2026
Il Comune aveva quindi adottato un’ordinanza di demolizione e rimessione in pristino, notificata anche ai soggetti ritenuti responsabili degli abusi.
L’ordinanza era stata impugnata davanti al TAR, che aveva respinto integralmente il ricorso. Successivamente, nei confronti del progettista era stato avviato un procedimento penale per illecito edilizio ai sensi dell’art. 44, comma 1, lettera c), del D.P.R. 380/2001.
Per ottenere la regolarizzazione delle opere, anche in funzione degli effetti estintivi del reato previsti dall’art. 45, comma 3, del Testo Unico Edilizia, il professionista aveva presentato un’istanza di sanatoria insieme a uno dei comproprietari dell’immobile, ai sensi dell’art. 36-bis del Testo Unico dell’Edilizia.
Il Comune, tuttavia, ha dichiarato l’istanza inammissibile. Secondo l’Amministrazione, la domanda era stata sottoscritta soltanto da uno dei comproprietari e non da tutti i soggetti aventi diritto. Di conseguenza, non sarebbe stata dimostrata la piena disponibilità giuridica dell’immobile necessaria per la richiesta del titolo edilizio. Il Comune ha inoltre richiamato il principio secondo cui, quando un immobile appartiene a più soggetti, la domanda di rilascio del titolo edilizio, compresa quella di sanatoria, deve essere presentata congiuntamente da tutti i comproprietari. Non sarebbe quindi sufficiente la richiesta di uno solo di essi e non potrebbe essere presunto il consenso degli altri.
I motivi del ricorso: il progettista è responsabile dell’abuso, quindi può chiedere la sanatoria?
Il progettista contesta il provvedimento comunale sostenendo che la disciplina della sanatoria attribuisca una legittimazione più ampia rispetto a quella prevista per il rilascio dei titoli edilizi preventivi.
Secondo il ricorrente, infatti, gli artt. 36 e 36-bis del D.P.R. n. 380/2001 riconoscono la possibilità di presentare l’istanza non solo al proprietario, ma anche al responsabile dell’abuso. Di conseguenza, anche il progettista ritenuto responsabile avrebbe dovuto poter presentare la domanda di sanatoria, soprattutto considerando che il suo obiettivo era ottenere l’estinzione del reato ai sensi dell’art. 45, comma 3, del D.P.R. 380/2001.
Il ricorrente ha poi evidenziato un ulteriore aspetto: subordinare la possibilità di ottenere gli effetti penali della sanatoria al consenso di tutti i comproprietari potrebbe, di fatto, rimettere alla volontà di questi ultimi l’esito del procedimento penale. In particolare, secondo il ricorrente, l’opposizione dei comproprietari potrebbe impedire la presentazione di una domanda di sanatoria ammissibile e, di conseguenza, precludere al progettista la possibilità di beneficiare degli effetti estintivi del reato previsti dalla legge.
Infine, il ricorrente ha contestato il fatto che il Comune non avesse trasmesso il preavviso di rigetto previsto dall’art. 10-bis della legge 241/1990. Se fosse stato informato preventivamente delle ragioni ostative all’accoglimento della domanda, avrebbe potuto presentare osservazioni e chiarimenti, eventualmente idonei a condurre l’Amministrazione a una decisione diversa.
Il progettista responsabile è legittimato alla sanatoria?
Il TAR respinge il ricorso e conferma la legittimità dell’operato del Comune.
Il punto centrale della decisione riguarda l’interpretazione della nozione di responsabile dell’abuso e la sua relazione con il diritto di proprietà.
I giudici riconoscono che la disciplina della sanatoria individua una platea di soggetti più ampia rispetto a quella prevista per i titoli edilizi preventivi.
Per questi ultimi, la sentenza richiama il principio secondo cui il titolo è rilasciato al proprietario o a chi abbia un titolo idoneo per ottenerlo.
Gli artt. 36 e 36-bis, invece, contemplano anche il responsabile dell’abuso.
Tale estensione, secondo il TAR, risponde all’interesse pubblico a favorire la regolarizzazione delle situazioni edilizie illegittime, quando ne ricorrano i presupposti.
Questo non significa, però, che chiunque abbia contribuito alla realizzazione dell’abuso possa presentare autonomamente una domanda di sanatoria.
Secondo il TAR, il riferimento al responsabile dell’abuso deve essere interpretato in relazione alla figura del precedente proprietario dell’immobile, che può aver realizzato le opere irregolari prima del trasferimento della proprietà. Non può invece essere automaticamente esteso al progettista, anche quando quest’ultimo sia chiamato a rispondere degli abusi. Per richiedere la sanatoria è infatti necessaria una relazione giuridica qualificata con l’immobile, anche pregressa, che la sola responsabilità professionale non è sufficiente a dimostrare.
Il passaggio decisivo della sentenza è il seguente:
«La tesi secondo cui anche il progettista potrebbe presentare istanza di sanatoria in via autonoma rispetto ai proprietari, seppure suggestiva, non persuade, per una semplice ragione: il rilascio di un titolo edilizio, sia pur in sanatoria, in quanto idoneo a determinare effetti irreversibili sulla res presuppone che il soggetto istante abbia con quella cosa una relazione qualificata, anche pregressa, proprio per ragioni di tutela dei titolari dei diritti dominicali».
La responsabilità per la realizzazione di un intervento edilizio irregolare, quindi, non coincide necessariamente con la legittimazione a ottenere un titolo che produce effetti sull’immobile.
Il progettista può essere chiamato a rispondere dell’abuso senza essere, per questo solo motivo, titolare del potere di richiedere autonomamente la sanatoria.
Sanatoria su immobile in comproprietà: quando serve il consenso di tutti?
Un altro aspetto determinante riguarda la titolarità dell’immobile.
Secondo il TAR, quando la regolarizzazione interessa un bene in comproprietà, non è normalmente sufficiente che l’istanza sia presentata da uno soltanto dei comproprietari.
Il rilascio del titolo, infatti, può incidere sui diritti degli altri soggetti che condividono la proprietà del bene.
La sentenza richiama a questo proposito l’orientamento giurisprudenziale secondo cui il soggetto legittimato alla richiesta del titolo abilitativo in sanatoria deve essere colui che ha la totale disponibilità del bene, non essendo sufficiente la proprietà di una sola sua parte o quota.
In linea generale, dunque, la richiesta deve provenire congiuntamente dai soggetti che vantano diritti di proprietà sull’immobile.
Il TAR richiama tuttavia una possibile eccezione: il singolo comproprietario può essere legittimato quando la situazione concreta consenta di presumere l’esistenza di un pactum fiduciae, ossia di un accordo fiduciario tra i comproprietari. Non è quindi indispensabile, in ogni circostanza, che il consenso risulti dalla firma di tutti sulla domanda, purché esistano elementi concreti dai quali sia possibile desumere l’assenso degli altri proprietari.
Nel caso esaminato, non erano emersi elementi che consentissero di presumere il consenso degli altri comproprietari, come, ad esempio, una deliberazione idonea a dimostrarne l’assenso. Il Comune aveva inoltre segnalato che diversi condomini erano espressamente contrari alla sanatoria.
Il Comune aveva inoltre segnalato l’effettiva contrarietà di diversi condomini alla sanatoria.
Per questi motivi, il TAR ritiene corretta la dichiarazione di inammissibilità dell’istanza presentata dal progettista insieme a un solo comproprietario.
La sanatoria può avere effetti soltanto penali?
Il progettista sosteneva che la sanatoria potesse essere rilasciata per consentire l’estinzione del reato, anche qualora non fosse concretamente attuabile per l’opposizione dei proprietari.
Il TAR esclude questa possibilità.
Secondo i giudici, non è ammissibile costruire una sanatoria destinata a produrre effetti favorevoli soltanto sul piano penale, senza piena efficacia amministrativa nei confronti dei titolari dei diritti sull’immobile.
Una simile soluzione comporterebbe, infatti, la creazione di una sorta di “sanatoria” valida soltanto ai fini penali, ma priva di piena efficacia sul piano amministrativo. Secondo il Tribunale, questa ricostruzione non è compatibile con i principi fondamentali dell’ordinamento. Da un lato, verrebbero compromessi i principi di certezza dei rapporti giuridici e di esecutività dei provvedimenti amministrativi: si avrebbe infatti un titolo efficace ai fini penali per il progettista, ma privo di piena efficacia nei confronti dei comproprietari contrari alla sanatoria. Dall’altro, verrebbe leso il diritto di proprietà dei comproprietari, che potrebbero subire gli effetti di interventi sul proprio immobile per iniziativa di un soggetto estraneo alla proprietà, senza aver prestato il proprio consenso.
Il TAR riconosce che questa interpretazione può avere conseguenze sfavorevoli per il progettista: se i comproprietari non intendono regolarizzare gli abusi, il tecnico potrebbe non riuscire a ottenere l’estinzione del reato attraverso la sanatoria edilizia.
Tuttavia, secondo i giudici, questa circostanza non giustifica il rilascio di un titolo in contrasto con i principi che tutelano la proprietà e regolano l’efficacia dei provvedimenti amministrativi.
Quanto alla mancata comunicazione del preavviso di rigetto, il TAR ricorda che l’art. 10-bis della legge 241/1990 si applica, in linea generale, anche ai procedimenti di sanatoria e condono edilizio.
La sua omissione può quindi rendere illegittimo il diniego. Tuttavia, quando l’istanza viene dichiarata inammissibile per la mancanza di un requisito indispensabile, occorre verificare se l’Amministrazione avrebbe potuto adottare una decisione diversa.
Nel caso esaminato, il Comune aveva accertato l’assenza del necessario consenso dei comproprietari. Si trattava, quindi, di un provvedimento vincolato, il cui contenuto non avrebbe potuto essere diverso.
Per questo motivo, il TAR ha ritenuto applicabile l’art. 21-octies, comma 2, della legge 241/1990, escludendo che la mancata comunicazione del preavviso di rigetto potesse determinare l’annullamento del provvedimento.
La sentenza conferma quindi che la possibilità di richiedere una sanatoria edilizia non dipende soltanto dalla responsabilità per l’abuso, ma anche dalla disponibilità giuridica dell’immobile.
Il progettista, pur essendo chiamato a rispondere penalmente delle opere irregolari, non può sostituirsi autonomamente ai proprietari nella richiesta di regolarizzazione. In presenza di più comproprietari, il loro consenso assume dunque un ruolo decisivo, salvo che dalle circostanze concrete sia possibile desumere un accordo fiduciario tra gli interessati.
Approfondimenti
Per approfondire il tema leggi l’articolo dedicato agli abusi edilizi e alla sanatoria edilizia.
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Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/notizie/il-progettista-puo-chiedere-la-sanatoria-senza-consenso-dei-proprietari/
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