genitore ha donato immobili ad alcuni figli prima della morte

«Mio padre ha donato una casa a mio fratello e un altro immobile a mia sorella. Alla sua morte nell’eredità è rimasto poco o nulla. Posso recuperare la quota che mi spetta?»

Quando un genitore ha donato immobili ad alcuni figli, la domanda arriva quasi sempre a cose fatte: i beni sono stati intestati anni prima, con donazioni dichiarate, con vendite che di vendita avevano solo il nome o pagando direttamente il prezzo della casa di uno dei figli.

Il figlio rimasto escluso può recuperare la propria legittima, ma non necessariamente da chi preferisce e non sempre riottenendo l’immobile. Il risultato dipende da quattro variabili: il valore del patrimonio ricostruito, l’ordine nel tempo delle donazioni, la forma in cui sono state fatte e la sorte che gli immobili hanno avuto dopo.

In breve

• Le donazioni fatte in vita sono valide, ma alla morte del genitore si sommano ai beni rimasti per verificare se la legittima degli altri figli è stata lesa.
• Contano anche le donazioni di molti anni prima.
• Si riduce prima la donazione più recente, anche se l’altra è di pochi giorni prima; solo quelle contemporanee si riducono in proporzione al loro valore.
• Chi agisce contro un solo fratello recupera da lui soltanto la sua parte (Cass. 3 ottobre 2026, n. 26170).
• Con la riforma del 2025, se l’immobile donato è stato venduto, il legittimario di regola ottiene denaro dal donatario, non la casa dal terzo acquirente.
• L’azione si prescrive in dieci anni dalla morte del genitore.

Un genitore può donare tutto a un solo figlio?

Finché è in vita, sì. Una donazione a favore di un solo figlio è valida e produce subito i suoi effetti. I fratelli non possono contestarla mentre il genitore è vivo, né rinunciare in anticipo ai diritti sulla futura successione (art. 557 c.c.).

Il limite compare alla morte. La legge riserva a determinati familiari una porzione del patrimonio, la legittima, che il defunto non può comprimere né con il testamento né con le donazioni. La donazione non diventa nulla: può essere ridotta nella misura necessaria a reintegrare la quota lesa, su iniziativa del legittimario (artt. 555 e 557 c.c.). Se nessuno agisce entro il termine di legge, resta intatta.

Chi sono i legittimari

L’art. 536 c.c. individua tre categorie: il coniuge (e la parte dell’unione civile), i figli e, solo in mancanza di figli, gli ascendenti. Fratelli, nipoti e conviventi di fatto non sono legittimari.

Le quote variano con la composizione della famiglia. Con soli figli la legittima è la metà del patrimonio se il figlio è uno, i due terzi se sono più di uno, da dividere in parti uguali (art. 537 c.c.). Con coniuge e più figli, ai figli spetta complessivamente la metà e al coniuge un quarto (art. 542 c.c.). Le quote in tutte le combinazioni familiari sono illustrate nella pagina sulla quota di legittima.

Come si verifica se la quota è stata lesa

La lesione non si misura confrontando ciò che resta nell’eredità con la quota astratta. Si misura con la riunione fittizia prevista dall’art. 556 c.c., un’operazione contabile in tre passaggi:

• si determina il valore dei beni lasciati dal defunto al momento della morte (il cosiddetto relictum);
• se ne sottraggono i debiti;
• si aggiunge il valore dei beni donati in vita (il donatum), stimato anch’esso alla data di apertura della successione e non a quella della donazione.

Sulla massa così ottenuta si calcolano la quota disponibile e la legittima di ciascuno. Il legittimario che agisce deve poi imputare alla propria quota ciò che ha ricevuto a sua volta dal genitore per donazione o legato, salvo espressa dispensa (art. 564 c.c.).

Un esempio. Un padre vedovo lascia tre figli. Alla morte ha un conto corrente di 20.000 euro e debiti per 20.000 euro. Anni prima ha donato una casa al figlio Bruno, che all’apertura della successione vale 360.000 euro, e un appartamento alla figlia Carla, che vale 240.000 euro. Andrea non ha ricevuto nulla.

Andrea ha diritto a recuperare 133.333 euro di valore. Bruno e Carla sono anch’essi legittimari: la loro quota di 133.333 euro ciascuno resta intangibile, e la riduzione può incidere solo su ciò che hanno ricevuto in più (Cass. n. 23862/2023; Cass. n. 4694/2020, richiamata da Cass. n. 26170/2026).

Per proporre la domanda non occorre indicare l’importo esatto della lesione: basta una rappresentazione del patrimonio che la renda verosimile, anche su base presuntiva, secondo un orientamento meno rigido del passato (Cass. 23 luglio 2025, n. 20954; Cass. n. 36990/2022). Vanno però individuati gli atti da ridurre e il loro ordine, e la lesione va provata in giudizio. Una pronuncia del 2025 esige anche il valore degli atti (Cass. n. 10456/2025), che la n. 36990/2022 non richiede: meglio allegare subito stime attendibili.

Le donazioni fatte molti anni prima contano?

Sì. Il codice non pone limiti temporali: una casa donata trent’anni prima entra nella riunione fittizia come quella donata l’anno precedente alla morte, e con il suo valore attuale.

Il tempo incide su altri piani: determina l’ordine di riduzione, perché le donazioni più antiche sono colpite solo se le più recenti non bastano. Non coincide invece con la prescrizione, che decorre dalla morte del donante: una donazione del 1990 può essere ridotta anche nel 2030, se il genitore è morto nel 2022.

Cosa succede se il genitore ha donato immobili a più figli nello stesso periodo

Qui si concentra la maggior parte degli errori, perché la regola cambia a seconda che le donazioni siano successive o contemporanee, e «nello stesso periodo» non equivale a «contemporanee».

Donazioni successive: si parte dall’ultima

Se c’è anche un testamento, si riducono prima le disposizioni testamentarie (art. 555, secondo comma, c.c.): chi chiede soltanto la riduzione delle donazioni, senza convenire l’erede testamentario, rischia il rigetto (Cass. n. 10456/2025). Le donazioni si riducono poi cominciando dall’ultima e risalendo via via alle anteriori (art. 559 c.c.). L’ordine è tassativo: il legittimario non può scegliere quale donazione colpire.

Nell’esempio, se la casa a Bruno è stata donata nel 2015 e l’appartamento a Carla nel 2019, si riduce prima la donazione a Carla. Poiché Carla deve conservare la propria legittima di 133.333 euro, la sua donazione è riducibile per 106.667 euro; i restanti 26.666 euro si recuperano risalendo alla donazione di Bruno.

Donazioni coeve: la riduzione è proporzionale

Quando le donazioni sono fatte con lo stesso atto, o non è possibile stabilire quale sia anteriore, nessun donatario può vantare una priorità: si applica per analogia il criterio proporzionale che l’art. 558 c.c. detta per le disposizioni testamentarie (Cass. n. 29924/2020). La contemporaneità va intesa in senso stretto. La Cassazione ha escluso che due donazioni a quattro giorni di distanza possano essere trattate come «quasi coeve» e ridotte in proporzione: si riduce la più recente e, solo se non basta, l’altra. Anche per atti distinti stipulati lo stesso giorno vale l’ordine cronologico, se dai rogiti risulta l’orario (Cass. n. 23862/2023).

Su questo meccanismo è intervenuta la Cassazione, Sez. II, con la sentenza 3 ottobre 2026, n. 26170. Il caso non riguardava immobili ma partecipazioni societarie: un padre, morto nel 2002, aveva trasferito con un unico atto del 1996 il 24% delle quote di una S.r.l. a un figlio e il 14% a un altro, sotto l’apparenza di una vendita che i giudici di merito hanno qualificato come donazione dissimulata. Due dei quattro figli, legittimari lesi, avevano agito contro uno solo dei donatari.

La Corte ha fissato tre punti:

• le donazioni coeve si riducono in proporzione al loro valore: se una vale il doppio dell’altra, la riduzione lascia immutato quel rapporto;
• la proporzione si calcola sulle sole donazioni coeve chiamate a contribuire alla reintegrazione, non sul complesso delle liberalità ricevute in vita da ciascun beneficiario: è stato giudicato arbitrario il criterio con cui il legittimario ricorrente mirava a ottenere la riduzione integrale della donazione del fratello convenuto;
• entrambe le donazioni andavano quindi ridotte nella stessa percentuale (78,78%), pari al rapporto fra la lesione da recuperare e il valore complessivo delle donazioni coeve.

Il principio riguarda il modo di ridurre le donazioni, non la natura dei beni: vale anche quando un genitore, con lo stesso rogito, dona una casa a un figlio e un appartamento a un altro. C’è però un limite. Nella vicenda decisa i donatari avevano già ricevuto, con donazioni anteriori, più della loro legittima, e per questo la Corte ha considerato per intero il valore delle donazioni coeve. Quando invece la quota riservata ai fratelli donatari dipende proprio da quelle donazioni, come nell’esempio, il calcolo deve preservarla e la ripartizione richiede una verifica specifica.

Posso agire contro un solo fratello?

Sì. L’azione di riduzione non richiede la presenza in giudizio di tutti i donatari: si può proporre anche contro uno solo, e la sentenza produce effetti soltanto nei suoi confronti. L’azione è anche personale: se i fratelli lesi sono due e agisce uno solo, il giudice non può reintegrare d’ufficio anche l’altro (Cass. n. 23862/2023). Il legittimario, però, non può far ricadere il peso della riduzione in modo diverso da quello previsto dagli artt. 555, 558 e 559 c.c.

Nel caso deciso dalla n. 26170/2026, su una lesione di circa 317.600 euro accertata in appello, la donazione del fratello convenuto avrebbe dovuto contribuire per circa 200.600 euro e quella del fratello non convenuto per circa 117.000. Avendo agito contro uno solo, i legittimari hanno recuperato soltanto la prima parte: un esito che, per la Corte, «non deve meravigliare», perché riflette la loro scelta processuale.

• Con donazioni coeve, chi cita un solo fratello recupera da lui soltanto la sua quota proporzionale.
• Con donazioni successive, chi agisce contro il donatario più antico si vede detrarre ciò che avrebbe potuto ottenere dal più recente.
• In entrambi i casi, la parte di lesione non recuperata non si trasferisce su chi è stato convenuto.

Un’azione successiva contro l’altro donatario resta possibile finché il diritto non è prescritto, ma moltiplica tempi e costi: chi convenire va deciso all’inizio, ricostruita l’intera sequenza delle donazioni.

E se la «vendita» nascondeva una donazione?

Accade spesso che l’immobile sia stato trasferito al figlio con una compravendita il cui prezzo non è mai stato pagato o è stato restituito. Occorre allora far accertare la simulazione, cioè che dietro la vendita apparente le parti hanno voluto una donazione.

Quando agisce a tutela della propria quota, il legittimario è considerato terzo rispetto al contratto e può provare la simulazione anche con testimoni e presunzioni, senza la prova scritta dell’accordo simulatorio richiesta alle parti (Cass. n. 36990/2022). La condizione è che la simulazione sia fatta valere proprio per reintegrare la legittima: senza una lesione allegata, questa posizione di favore viene meno (Cass. n. 10456/2025).

Gli indizi più frequenti:

• pagamento privo di tracce bancarie, o seguito dalla restituzione della somma al figlio;
• prezzo molto inferiore al valore di mercato;
• incapacità economica del figlio al tempo dell’atto;
• genitore rimasto nel godimento dell’immobile dopo la «vendita»;
• atto vicino a una malattia, alla morte o a contrasti familiari.

Due distinzioni sono decisive. Un prezzo non pagato non equivale di per sé a una donazione: se la vendita era reale, il genitore aveva un credito verso il figlio, che entra nell’eredità. E conta la forma: la donazione richiede l’atto pubblico con due testimoni, di cui la compravendita è di regola priva. Se la donazione dissimulata manca di questa forma è nulla, e l’immobile si considera mai uscito dal patrimonio del genitore (Cass. n. 36990/2022); se la forma è rispettata, la donazione è valida e può essere ridotta. La vendita realmente pagata a un prezzo molto basso, infine, può costituire una donazione indiretta limitata alla differenza di valore, se le parti hanno voluto la sproporzione a scopo di liberalità.

Quanto agli effetti, la sentenza n. 26170/2026 ha chiarito che la donazione simulata è una donazione diretta e segue la disciplina ordinaria della riduzione, compresa la reintegrazione in natura.

Se il genitore ha pagato la casa intestata a un fratello

È la donazione indiretta più comune: il figlio compra l’immobile a proprio nome, ma il prezzo lo paga il padre. Le Sezioni Unite hanno chiarito che, quando il denaro è fornito proprio per acquistare quel bene, oggetto della liberalità è l’immobile e non la somma (Cass. SU n. 9282/1992). Ne consegue che nella riunione fittizia entra il valore della casa alla data della morte, non l’importo pagato vent’anni prima. Quando il genitore ha pagato solo una parte del prezzo, la giurisprudenza non è uniforme.

Diverso è il trasferimento di denaro o di titoli eseguito tramite banca per puro spirito di liberalità: per le Sezioni Unite è una donazione diretta e richiede l’atto pubblico (Cass. SU n. 18725/2017). Un bonifico rilevante «a titolo di regalo», senza altra causa, è quindi esposto a una contestazione di nullità. Intestazioni fittizie e operazioni apparentemente onerose sono esaminate nell’approfondimento sugli immobili intestati a società o a terzi.

Il limite della donazione indiretta è che la casa non è mai appartenuta al genitore: la riduzione non travolge il titolo del fratello e il legittimario ottiene un credito di valore, non il bene (Cass. n. 11496/2010, richiamata da Cass. n. 26170/2026).

Posso ottenere l’immobile oppure soltanto denaro?

La regola è la reintegrazione in natura: per la parte necessaria a colmare la lesione, il legittimario ha diritto a una quota del bene oggetto della donazione ridotta, senza bisogno di una domanda specifica (Cass. n. 26170/2026, che richiama Cass. n. 1553/2026). La regola vale nei due sensi: il donatario non può imporre al legittimario un pagamento in denaro, e il legittimario non può pretenderlo contro la volontà del donatario (Cass. n. 16515/2020, richiamata dalla stessa sentenza). Per gli immobili l’art. 560 c.c. prevede la separazione della parte necessaria, quando può avvenire comodamente, e in caso contrario criteri che stabiliscono chi conserva il bene e chi riceve un conguaglio. Le modalità sono illustrate nella pagina sulla reintegrazione in natura; quando l’immobile resta in comunione, si apre il tema della divisione.

La sentenza del 2026 aggiunge due precisazioni pratiche. La quota di riduzione si fissa con i valori all’apertura della successione e resta invariata: se la lesione è 20 su una donazione che vale 60, la donazione si riduce di un terzo, e in quella misura il legittimario beneficia degli aumenti e sopporta le diminuzioni di valore successive. I deterioramenti causati dal donatario dopo la morte del genitore, invece, non modificano la misura della riduzione: vanno fatti valere con un’autonoma domanda di rimborso.

Cosa cambia dopo la riforma delle donazioni immobiliari del 2025

L’art. 44 della L. 2 dicembre 2025, n. 182, in vigore dal 18 dicembre 2025, ha modificato gli artt. 561, 562 e 563 c.c. e le norme sulla trascrizione (artt. 2652 e 2690 c.c.). L’analisi complessiva è nell’approfondimento sul nuovo art. 44 della L. 182/2025; qui interessano le conseguenze per il figlio leso.

• Il fratello ha venduto la casa donata. La riduzione non pregiudica il terzo acquirente: il donatario deve compensare in denaro il legittimario nei limiti necessari a integrare la quota. Se è insolvente, risponde chi ha ricevuto il bene a titolo gratuito, nei limiti del vantaggio conseguito (nuovo art. 563 c.c.).
• Il fratello ha ipotecato la casa. Ipoteche e pesi costituiti dal donatario restano efficaci anche se l’immobile torna al legittimario, ma il donatario deve compensarlo in denaro per il minor valore (nuovo art. 561 c.c.).
• Il fratello conserva la casa libera. La riduzione continua a operare in natura secondo l’art. 560 c.c.
• La trascrizione della domanda diventa decisiva. La domanda di riduzione trascritta prevale sugli acquisti trascritti dopo (art. 2652, primo comma, n. 1, c.c.): agire presto conta più che in passato.
• Scompare l’opposizione alla donazione, con cui i futuri legittimari sospendevano il termine ventennale a tutela dell’azione contro i terzi.

La disciplina transitoria. Le nuove norme valgono per le successioni aperte dopo il 18 dicembre 2025. Per quelle anteriori il vecchio regime, compresa l’azione di restituzione contro chi ha acquistato dal donatario, sopravvive solo se entro il 18 giugno 2026 era stata notificata e trascritta la domanda di riduzione o un atto stragiudiziale di opposizione; restano salvi gli effetti delle opposizioni già trascritte. Altrimenti, da quella data vale il nuovo regime.

I precedenti costruiti sul vecchio art. 563 c.c., che consentiva di chiedere la restituzione dell’immobile a chi l’aveva acquistato dal donatario, valgono ormai solo per le successioni rimaste nel regime previgente. Non sono invece toccati dalla riforma gli artt. 558, 559 e 560 c.c.: i principi della sentenza n. 26170/2026 restano attuali, anche se per l’eventuale vendita dei beni la stessa sentenza, relativa a una successione del 2002, richiama l’art. 563 c.c. «nel testo vigente ratione temporis».

Quanto tempo ho per agire

L’azione di riduzione si prescrive in dieci anni (art. 2946 c.c.). Per la lesione causata da donazioni il termine decorre dalla morte del genitore, perché in quel momento la lesione è già attuale. Per la lesione causata dal testamento, invece, decorre dall’accettazione dell’eredità da parte del chiamato in base al testamento (Cass. SU n. 20644/2004).

Tre avvertenze pratiche:

• nelle controversie successorie la mediazione è condizione di procedibilità (D.Lgs. n. 28/2010), e la domanda di mediazione comunicata alle altre parti produce sulla prescrizione gli effetti della domanda giudiziale;
• per agire contro fratelli chiamati all’eredità come coeredi non occorre l’accettazione con beneficio d’inventario, che l’art. 564 c.c. richiede invece verso donatari estranei;
• dieci anni non sono un margine di sicurezza: nel frattempo gli immobili possono essere venduti o ipotecati, e nel nuovo regime ciò incide direttamente su ciò che si potrà ottenere.

Quali documenti servono

Prima di qualsiasi valutazione conviene raccogliere:

• testamento, se esiste, e verbale di pubblicazione;
• dichiarazione di successione, che ha però valore fiscale e solo indiziario (Cass. n. 10456/2025);
• atti di donazione e rogiti di compravendita tra il genitore e i figli;
• visure ipotecarie e catastali storiche degli immobili, con eventuali ipoteche e vendite successive;
• estratti conto e documentazione bancaria del genitore per gli anni rilevanti;
• bonifici e altre prove del pagamento dei prezzi di acquisto;
• atti societari: cessioni di quote, verbali, visure camerali;
• stime degli immobili riferite alla data della morte, redatte da tecnici incaricati.

Conclusioni

Se il genitore ha donato immobili ad alcuni figli, quello escluso non è privo di tutela, ma la tutela si costruisce con calcoli e scelte processuali: la sequenza esatta delle donazioni, la loro forma e la sorte degli immobili decidono che cosa si recupera e da chi. La sentenza n. 26170/2026 aggiunge un’indicazione netta: davanti a donazioni contemporanee, chi chiama in giudizio un solo fratello non può recuperare da lui la parte di lesione che grava sugli altri.

Domande frequenti

Il padre ha donato la casa a un figlio: agli altri figli spetta qualcosa?

Sì, se la donazione, sommata ai beni rimasti al netto dei debiti, ha intaccato la loro legittima. In quel caso possono chiedere la riduzione della donazione nei limiti della lesione. La donazione resta valida, ma diventa inefficace verso il legittimario nella misura necessaria a reintegrarlo.

Le donazioni fatte molti anni prima della morte contano?

Sì. Tutte le donazioni entrano nella riunione fittizia, senza limiti di tempo, con il loro valore alla data della morte. Il tempo incide sull’ordine di riduzione, perché si parte dalla donazione più recente, ma non esclude dal calcolo quelle più antiche.

Se le donazioni ai fratelli sono state fatte con lo stesso atto, come si ripartisce la riduzione?

In proporzione al loro valore. Secondo Cass. n. 26170/2026 la proporzione si calcola solo sulle donazioni coeve da ridurre, non su tutto ciò che ciascun fratello ha ricevuto in vita. Se una donazione vale il doppio dell’altra, contribuisce per il doppio. Se invece le donazioni sono state fatte in giorni diversi, anche vicini, si riduce prima la più recente (Cass. n. 23862/2023).

Si può fare causa a un solo fratello?

Sì, ma da lui si recupera solo la parte di lesione che grava sulla sua donazione. Con donazioni coeve, la quota imputabile all’altro fratello resta fuori dal giudizio; con donazioni successive, non si può recuperare dal donatario più antico ciò che spettava al più recente.

Il fratello ha già venduto la casa donata: che cosa si può ottenere?

Nelle successioni regolate dalla L. 182/2025 l’acquirente che ha trascritto il proprio acquisto prima della domanda di riduzione conserva l’immobile, e il fratello donatario deve compensare in denaro il legittimario; se è insolvente, risponde chi ha ricevuto il bene gratuitamente. Il regime precedente sopravvive solo per le successioni anteriori rientrate nella disciplina transitoria.

Una vendita al figlio a prezzo simbolico si può contestare?

Sì. Se il prezzo non è stato pagato e le parti volevano una donazione, il legittimario che agisce a tutela della propria legittima può far accertare la simulazione anche con testimoni e presunzioni. Se il prezzo è stato pagato ma è molto inferiore al valore, la liberalità riguarda la differenza.

Se il padre ha pagato la casa intestata a una figlia, è una donazione?

Di regola sì: è una donazione indiretta dell’immobile, e nel calcolo entra il valore della casa alla data della morte, non il denaro versato. Il legittimario, però, non ottiene la casa ma un credito pari al valore necessario a reintegrare la quota.

Entro quando bisogna agire?

L’azione di riduzione si prescrive in dieci anni e, per le donazioni, il termine decorre dalla morte del genitore. Attendere è comunque rischioso: nel frattempo gli immobili possono essere venduti o ipotecati, con effetti diretti su ciò che si potrà recuperare.

Chi agisce in riduzione deve tenere conto delle donazioni ricevute personalmente?

Sì. Il legittimario deve imputare alla propria quota le donazioni e i legati ricevuti dal genitore, salvo espressa dispensa (art. 564 c.c.). Se ha già ricevuto un valore pari alla sua legittima, non ha alcuna lesione da far valere.

Serve l’accettazione con beneficio d’inventario?

Non per agire contro fratelli chiamati all’eredità come coeredi. È invece necessaria per chiedere la riduzione di donazioni o legati a favore di soggetti estranei alla successione (art. 564 c.c.).