Il TAR Sicilia chiarisce che una domanda di condono edilizio ancora pendente, pur incompleta e senza silenzio-assenso, deve essere prima definita espressamente dal Comune e fino ad allora non può essere emesso un ordine di demolizione per le opere comprese in quella domanda.
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L’articolo tratta un caso molto interessante relativamente ad un sentenza del TAR Sicilia in merito ad un ordine di demolizione emesso dal Comune per piscina, terrazza, struttura in legno e altre opere realizzate su un immobile senza titolo edilizio abilitativo. Il TAR distingue gli effetti tra una domanda di condono del 2004 e una sanatoria ordinaria presentata nel 2019. Il giudice annulla solo in parte l’ordine di demolizione emesso dal Comune perché prima di colpire le opere incluse in una vecchia domanda di condono, l’amministrazione doveva chiudere formalmente la pratica, resta invece valida la demolizione di piscina, terrazza e struttura in legno, per le quali la sanatoria del 2019 si era già intesa respinta.
Due pratiche diverse, due esiti diversi
Per l’immobile, passato alle attuali proprietarie nel 2019, erano state presentate due diverse pratiche edilizie volte sanare la situazione abusiva:
- una domanda di condono del 2004;
- una richiesta di sanatoria ordinaria presentata nel 2019.
Il Comune ordina la demolizione di alcune opere, tra cui una piscina con terrazza, una struttura in legno coperta da canne e alcuni lavori interni (come la trasformazione del garage in abitazione).
La sentenza chiarisce però che le due pratiche non possono essere confuse poiché il condono del 2004 riguardava soprattutto una diversa distribuzione degli spazi, il cambio d’uso del garage, un deposito e altre sistemazioni esterne, ma non era mai stato concluso perché mancavano documenti importanti, come quelli relativi alla compatibilità paesaggistica. Mentre la piscina e le opere ad essa collegate erano invece oggetto della sanatoria ordinaria del 2019. Per la domanda di sanatoria ordinaria (presentata nel 2019), invece, il Comune aveva richiesto specifiche integrazioni documentali. Decorso il termine di sessanta giorni (previsto dall’art. 36 del d.P.R. 380/2001), la domanda si era formata per silenzio-rigetto.
Per il condono prima serve una decisione espressa
Secondo il TAR, il Comune non avrebbe potuto ordinare la demolizione delle opere comprese nella domanda di condono del 2004 finché quella pratica era ancora formalmente aperta. Viene, infatti, precisato che “(…) l’ordinanza impugnata sia illegittima nella parte in cui dispone la demolizione delle opere per le quali pendeva il condono chiesto nel 2004: il Comune avrebbe dovuto preventivamente definire la istanza di condono e solo all’esito della reiezione di essa avrebbe potuto ordinare la demolizione degli interventi non condonati. Nel dettaglio va chiarito che dopo la presentazione della domanda di condono il Comune aveva chiesto alla parte il deposito di copiosa documentazione (fra cui il parere dell’ente preposto a tutela dei vincoli) necessaria per il perfezionamento dell’iter. Questa richiesta – avanzata nel 2008 e reiterata nel 2010 e nel 2012 – è stata riscontrata solo nel 2019 dal tecnico di parte, che però ha depositato solo alcuni documenti, ma ha omesso di produrre l’attestazione di compatibilità paesaggistica e gli elaborati grafici e tecnici. In mancanza di tali documenti necessari non può ritenersi formato il silenzio/assenso sulla domanda di condono, in quanto difettano le condizioni indicate nell’art. 32, co. 37, del D.L. 269/03 (convertito nella l. 326/03). Se dunque non vi è stata la formazione di un provvedimento tacito di definizione della procedura, il Comune avrebbe dovuto pronunciarsi in modo espresso sulla stessa. Ciò è stato fatto solo di recente, il 17.11.25, con provvedimento che ha respinto la domanda e che è stato impugnato dalle ricorrenti con motivi aggiunti. (…) Il Comune ha quindi illegittimamente disposto la demolizione di opere rispetto alle quali non aveva ancora definito la domanda di condono. Da qui, discende la fondatezza del ricorso introduttivo ed il conseguenziale parziale annullamento dell’ingiunzione di demolizione, nella parte in cui è riferita ad interventi edilizi contemplati nella domanda di condono del 2004.”
Per le opere comprese nella domanda di condono del 2004, il Comune avrebbe dovuto chiudere formalmente quella pratica prima di poter ordinare la loro demolizione. Attenzione, ciò non significa automaticamente che la domanda di condono fosse stata accolta o che si fosse formato il silenzio-assenso. Mancando documenti essenziali, non ricorrevano infatti i presupposti previsti dalla legge per ritenere il condono tacitamente perfezionato. Questo non autorizzava però il Comune a ignorare la pratica ancora aperta. Perciò il giudice ha annullato l’ingiunzione di demolizione solo nella parte relativa alle opere incluse nel condono del 2004.
Per la sanatoria ordinaria del 2019, invece, il quadro era diverso infatti “In data 31.12.2019 si è quindi formato il silenzio rigetto sulla richiesta di permesso di costruire la piscina e la sistemazione dell’area di pertinenza. Sul punto, il comma 3 dell’art. 36 del dpr 380/2001 recita: “Sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con adeguata motivazione, entro sessanta giorni decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata”.
Trascorsi sessanta giorni senza un provvedimento favorevole, la domanda si intende respinta per silenzio-rigetto ai sensi dell’art. 36 del dpr 380/2001. Per tale ragione il TAR ha ritenuto legittima la demolizione delle opere oggetto della sanatoria del 2019.
Quindi infine il TAR ha annullato l’ordine solo perché, quando fu emanato, il condono del 2004 non era ancora stato definito. Poiché il successivo diniego è stato ritenuto legittimo, il Comune conserva il potere-dovere di intervenire nuovamente sulle opere non condonate.
La presenza di una domanda di condono incompleta non rende l’opera automaticamente regolare, ma nemmeno irregolare. Ciò impedisce al Comune di ignorare quella pratica e quindi ordinare direttamente la demolizione.
L’amministrazione deve prima chiudere con una decisione esplicita la pratica edilizia di condono e successivamente se questa risulta respinta può procedere all’emissione dell’ordine di demolizione.
Scarica la sentenza in allegato
Keywords: condono edilizio pendente, ordine di demolizione, silenzio-assenso, condono edilizio, sanatoria edilizia ordinaria, annullamento parziale demolizione.
FAQ Tecniche: Condono edilizio pendente: quando il Comune non può ordinare la demolizione
Che cosa si intende per condono edilizio pendente?
È una domanda di condono non ancora conclusa con un provvedimento espresso, né perfezionata per silenzio-assenso. La pendenza non rende l’opera legittima. Impone però al Comune di definire il procedimento prima di adottare provvedimenti repressivi sulle opere incluse nella domanda.
Il condono pendente blocca sempre un ordine di demolizione?
No. L’effetto riguarda soltanto gli interventi effettivamente contemplati nella domanda di condono. Le opere estranee alla pratica, oppure oggetto di un diverso procedimento edilizio, possono essere valutate autonomamente. È quindi decisiva la verifica della corrispondenza tra opere contestate e opere dichiarate.
Perché il silenzio-assenso non si era formato nel caso esaminato?
La domanda era carente di documenti ritenuti essenziali, tra cui l’attestazione di compatibilità paesaggistica e gli elaborati grafici e tecnici. In assenza dei requisiti previsti dalla disciplina del terzo condono, non può formarsi un provvedimento tacito favorevole.
Qual è la differenza tra condono edilizio e sanatoria ordinaria?
Il condono è una misura straordinaria disciplinata da leggi speciali e riferita a opere realizzate entro specifiche date. L’accertamento di conformità ex art. 36 d.P.R. 380/2001 richiede invece la doppia conformità urbanistica ed edilizia. I due procedimenti hanno presupposti, termini ed effetti diversi.
Che cosa accade dopo 60 giorni dalla domanda di sanatoria ordinaria?
Ai sensi dell’art. 36, comma 3, d.P.R. 380/2001, la domanda di permesso in sanatoria si intende rifiutata se il Comune non si pronuncia entro 60 giorni. Si tratta di silenzio-rigetto. Nel caso trattato, tale effetto ha riguardato piscina e sistemazione dell’area pertinenziale.
Quali controlli deve svolgere il tecnico prima di impugnare una demolizione?
Occorre ricostruire titoli edilizi, domande di condono, integrazioni richieste, ricevute di deposito, vincoli e corrispondenza tra elaborati e opere reali. Va verificato se l’ordinanza individui distintamente gli interventi oggetto di condono e quelli sottoposti a sanatoria ordinaria. [Integrare esempio applicativo.]
Qual è l’errore più frequente da evitare?
Non bisogna confondere la pratica pendente con una sanatoria acquisita. Una domanda incompleta non regolarizza l’abuso, ma il Comune non può ignorarla se le opere rientrano nel suo oggetto. Dopo un diniego espresso, l’amministrazione può adottare un nuovo provvedimento demolitorio.
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