Donazione immobiliare, mutuo sicuro dal 2025 · Risoluto

Acquistare un immobile proveniente da una donazione è da sempre considerato un affare rischioso, soprattutto quando si ha bisogno di un mutuo bancario. Le banche, infatti, hanno storicamente guardato con sospetto a queste compravendite, temendo che un erede insoddisfatto potesse un giorno rivendicare la casa, mettendo a repentaglio la garanzia ipotecaria. La situazione è profondamente cambiata con l’entrata in vigore della legge 2 dicembre 2025, n. 182, che ha riscritto gli articoli 561, 562 e 563 del Codice Civile. Dal 18 dicembre 2025, chi compra un immobile donato e poi rivenduto è tutelato e le banche possono concedere mutui senza le precedenti remore.

La donazione immobiliare e i suoi requisiti

Per comprendere la portata della riforma occorre partire dalla definizione di donazione. L’art. 769 del c.c. stabilisce che la donazione è il contratto con cui una parte, per spirito di liberalità, arricchisce l’altra disponendo di un proprio diritto o assumendo un’obbligazione. Quando l’oggetto è un fabbricato o un terreno si parla di donazione immobiliare, che richiede due elementi essenziali. Da un lato l’animus donandi, cioè la volontà libera del donante di arricchire il beneficiario senza controprestazione. Dall’altro l’effettivo trasferimento del diritto, con il conseguente impoverimento del donante e l’arricchimento del donatario. L’art. 774 del c.c. richiede che il donante abbia la piena capacità di agire, escludendo minori, interdetti e inabilitati. Per il donatario, invece, è sufficiente la capacità giuridica, acquisita con la nascita. L’art. 784 del c.c. ammette persino la donazione a favore di un nascituro, concepito o meno, purché figlio di una persona vivente al momento dell’atto. Ai sensi dell’art. 782 del c.c. è richiesto un atto pubblico notarile a pena di nullità, con due testimoni.

Il vecchio rischio dell’azione di riduzione e la svolta normativa

Fino al 17 dicembre 2025, comprare una casa già donata comportava un rischio concreto. Se il donante moriva e un erede riteneva che la donazione avesse leso la sua quota di legittima, poteva agire con l’azione di riduzione. Una volta ottenuta la riduzione, la vecchia versione dell’art. 563 c.c. consentiva all’erede di rivalersi anche sul terzo acquirente, a condizione di aver prima tentato senza successo di soddisfarsi sul donatario. Il termine per esercitare l’azione era di 20 anni dalla trascrizione della donazione. Inoltre, se la restituzione andava a buon fine, l’immobile tornava al legittimario libero da ipoteche, per effetto del meccanismo di purgazione previsto dal vecchio art. 561 c.c. Anche la banca che aveva finanziato l’acquisto rischiava di perdere la propria garanzia. La data decisiva per l’azione di riduzione è quella della morte del donante, non quella dell’atto di donazione, perché solo dopo il decesso esiste una successione e una quota di legittima da calcolare.

Le novità del nuovo art. 563 e la protezione dell’acquirente

La legge 182/2025 ha modificato radicalmente questo scenario. Il nuovo art. 563 c.c. prevede che la riduzione della donazione non pregiudica più il terzo a cui il donatario ha venduto l’immobile, che resta pienamente proprietario. Il donatario dovrà semmai compensare in denaro i legittimari lesi, nei limiti necessari a reintegrare la loro quota. Solo se il donatario è insolvente, chi ha ricevuto il bene gratuitamente può essere chiamato a versare una somma, ma solo entro il vantaggio effettivamente ottenuto. Chi ha pagato un prezzo di mercato è sempre al riparo. Sparisce anche la purgazione, per cui le ipoteche iscritte dal donatario restano valide anche in caso di riduzione. Questo è il motivo tecnico per cui le banche concedono mutui su immobili donati senza pretendere garanzie aggiuntive. Per le successioni già aperte al 18 dicembre 2025, la legge ha concesso sei mesi di tempo, fino al 18 giugno 2026, per attivarsi con la vecchia disciplina. Scaduto il termine senza iniziative, anche quei casi sono confluiti nel nuovo regime, oggi applicabile alla quasi totalità delle situazioni.

Il regime fiscale della donazione immobiliare

Il trattamento fiscale resta disciplinato dal d.lgs. n. 346/1990, Testo Unico sulle successioni e donazioni. La base imponibile non coincide con il valore di mercato, ma con il valore catastale, ottenuto applicando alla rendita catastale un coefficiente che incorpora la rivalutazione del 5%. I coefficienti sono 115,5 per gli immobili con i requisiti prima casa e 126 per i fabbricati abitativi dei gruppi catastali A e C, esclusi A/10 e C/1. È il donatario a farsi carico dell’imposta, calcolata sulla parte di valore che supera la franchigia. Le aliquote variano in base al grado di parentela. Per coniuge e parenti in linea retta la franchigia è di 1 milione di euro con aliquota del 4%. Per fratelli e sorelle è di 100.000 euro con aliquota del 6%. Per gli altri parenti fino al quarto grado e gli affini fino al terzo non c’è franchigia e l’aliquota è del 6%. Per chi non ha legami di parentela non c’è franchigia e l’aliquota è dell’8%. Per i beneficiari con disabilità grave ai sensi della legge 104 del 1992 la franchigia è di 1,5 milioni di euro, con aliquota legata al grado di parentela. A queste imposte si aggiungono quella ipotecaria, pari al 2% del valore catastale, e quella catastale, pari all’1%, entrambe ridotte a 200 euro fissi ciascuna con l’agevolazione prima casa.

La riforma rappresenta una boccata d’ossigeno per il mercato immobiliare, perché elimina un ostacolo che frenava le compravendite di case donate e rendeva difficile l’accesso al credito. Oggi l’acquirente può comprare con maggiore serenità e la banca può erogare il mutuo senza il timore di vedere svanita la propria garanzia. Restano naturalmente gli obblighi fiscali e le formalità notarili, ma il rischio di perdere la casa per effetto di una lite ereditaria è definitivamente tramontato.