Sanatoria dopo l’acquisizione al Comune: quando è tardi

Presentare una domanda di sanatoria non è sempre sufficiente per riaprire la partita dopo un ordine di demolizione. Se sono trascorsi i 90 giorni senza che il responsabile abbia ripristinato lo stato dei luoghi e l’immobile è ormai acquisito gratuitamente al patrimonio comunale, può venire meno un requisito preliminare: la disponibilità giuridica del bene e, quindi, la legittimazione a chiedere l’accertamento di conformità.

È il punto centrale della sentenza n. 14606/2026 del TAR Lazio, pubblicata il 4 settembre 2026. Il Tribunale ha esaminato una vicenda complessa, iniziata con un vecchio ordine di demolizione e proseguita con acquisizioni, una domanda di sanatoria, nuove opere e un’ottemperanza soltanto parziale. Il risultato non introduce un divieto generale di presentare la sanatoria dopo ogni ingiunzione: chiarisce invece che, quando l’effetto acquisitivo si è già prodotto e si è consolidato, il precedente proprietario non può comportarsi come se il bene fosse ancora nella sua piena disponibilità.

Il caso: dal primo ordine di demolizione alla domanda di sanatoria

La controversia riguardava un terreno sul quale erano presenti diverse opere, tra cui tettoie, pavimentazioni, piccoli prefabbricati e un muro di sostegno. Per alcuni interventi il Comune aveva emesso un ordine di demolizione nel 2000; l’inottemperanza era stata accertata l’anno seguente e nel 2016 l’amministrazione aveva dichiarato l’acquisizione gratuita delle opere e delle aree interessate.

La determinazione del 2016 era conosciuta ma non era stata impugnata nei termini. Solo nel 2017 veniva presentata un’istanza di permesso di costruire in sanatoria ai sensi dell’articolo 36 del Testo unico dell’edilizia. Il Comune l’ha poi respinta nel 2025, richiamando sia la mancanza di alcuni assensi sovracomunali sia la tardività della richiesta, formulata quando l’acquisizione al patrimonio comunale era già intervenuta.

Nello stesso anno è stato impartito un ulteriore ordine di demolizione per altre opere. Il ripristino è stato eseguito solo in parte: alcune strutture sono state rimosse, mentre una tettoia, un prefabbricato e il muro sono rimasti.

Da qui una seconda acquisizione, riferita alle opere non demolite, alla loro area di sedime e a un’area ulteriore.

La sequenza degli atti è decisiva

La cronologia evita un equivoco frequente: non basta sapere che esistono contemporaneamente una sanatoria e una demolizione. Occorre stabilire quale atto sia arrivato prima, se il termine sia scaduto e se l’acquisizione si sia già perfezionata.

Cosa accade dopo i 90 giorni senza demolizione

L’articolo 31 del DPR 380/2001 disciplina gli interventi eseguiti in assenza di permesso, in totale difformità o con variazioni essenziali. Se il responsabile e il proprietario non provvedono entro 90 giorni dall’ingiunzione, il bene e l’area di sedime sono acquisiti di diritto gratuitamente al patrimonio comunale; può aggiungersi, entro i limiti di legge, l’area necessaria alla realizzazione di opere analoghe.

La sentenza richiama il principio espresso dall’Adunanza plenaria del Consiglio di Stato n. 16/2023: allo scadere del termine il Comune diventa proprietario ipso iure. Il successivo atto di acquisizione ha normalmente natura dichiarativa per l’opera e l’area di sedime: serve a dare evidenza e certezza a un effetto già prodotto dalla legge, non a farlo nascere da quel momento.

Questa conseguenza spiega perché il tempo non sia un dettaglio procedurale. Dopo il trasferimento, chi ha lasciato decorrere inutilmente il termine non dispone più del bene allo stesso titolo e non può presentare una richiesta edilizia come se l’acquisizione non fosse avvenuta.

Perché la sanatoria presentata dopo l’acquisizione è stata respinta

L’articolo 36 del DPR 380/2001 consente, nei casi che vi rientrano, di ottenere il permesso in sanatoria se ricorrono i requisiti urbanistici ed edilizi richiesti. Oggi il quadro va coordinato anche con l’articolo 36-bis, introdotto per alcune ipotesi di parziale difformità e variazione essenziale. Prima ancora della conformità, però, occorre che la domanda provenga da un soggetto legittimato.

Nel caso deciso, la richiesta era successiva alla dichiarazione di acquisizione del 2016, a sua volta fondata sul mancato rispetto del vecchio ordine di demolizione. Poiché quell’acquisizione non era stata tempestivamente contestata, i suoi effetti si erano consolidati. Secondo il TAR, il Comune ha quindi correttamente considerato tardiva la domanda: il precedente titolare aveva ormai perduto la legittimazione sul bene acquisito.

La questione è diversa da quella, più generale, degli effetti prodotti da una domanda presentata mentre l’ordine di demolizione è ancora efficace. Per orientarsi fra requisiti, procedure e differenze tra gli articoli 36 e 36-bis è utile la guida sull’accertamento di conformità edilizia.

La sospensione decisa dal Comune non restituisce la proprietà

Durante la vicenda il Comune aveva sospeso gli effetti della prima acquisizione per il tempo necessario a esaminare la sanatoria. I ricorrenti ritenevano che questo comportamento avesse riaperto la situazione o impedito all’acquisizione di tornare efficace.

Il TAR non ha condiviso la ricostruzione. La sospensione era temporanea e funzionale alla conclusione del procedimento; quando la sanatoria è stata respinta, non poteva essere letta come una rinuncia definitiva all’acquisizione né come una retrocessione del bene. In altri termini, istruire una pratica non equivale a riconoscere che il richiedente abbia ancora il diritto di ottenerne l’accoglimento.

L’invito a presentare la pratica non crea un affidamento tutelabile

Un altro argomento riguardava l’affidamento generato dalle interlocuzioni con gli uffici. Anche qui la decisione è netta: comunicare la possibilità di presentare un’istanza non significa anticiparne l’esito e non attribuisce una posizione di vantaggio consolidata.

La sanatoria conserva una propria istruttoria e deve superare tutti i controlli richiesti. Il solo fatto che il Comune riceva documenti, sospenda temporaneamente un effetto o esamini la domanda non garantisce né la legittimazione del richiedente né la conformità delle opere. Per questo una comunicazione informale o procedimentale non dovrebbe mai essere trattata come un titolo.

Si può chiedere la sanatoria e poi sostenere che era edilizia libera?

Per le opere comprese nell’istanza, i ricorrenti sostenevano anche che non fosse necessario alcun titolo edilizio. Il TAR ha considerato questa censura incompatibile con la condotta precedente: presentare una domanda di sanatoria significa avere qualificato quelle opere come abusive e bisognose di regolarizzazione; non è coerente sostenerne poi in giudizio la piena liceità originaria.

Il principio non autorizza automatismi su ogni pratica. La qualificazione delle opere dipende sempre da consistenza, funzione, stabilità, vincoli e disciplina applicabile. Nella specifica controversia, tuttavia, l’autodenuncia contenuta nella richiesta di sanatoria impediva di assumere successivamente una posizione opposta sulle stesse opere.

Acquisizione dell’area ulteriore: il Comune deve spiegare il calcolo

L’articolo 31 distingue l’opera e l’area di sedime dalla superficie ulteriore necessaria a realizzare opere analoghe, che non può comunque superare dieci volte la superficie utile abusivamente costruita. Per quest’ultima parte non basta richiamare il limite massimo: l’amministrazione deve descrivere l’area e motivare il calcolo attraverso destinazione urbanistica e indici applicabili.

Nel caso esaminato, il TAR ha ritenuto adeguata la motivazione. Il Comune aveva indicato la zona urbanistica, considerato la destinazione agricola delle strutture rimaste e applicato i relativi indici, riportando poi il risultato entro il tetto del decuplo. La decisione non afferma quindi che il Comune possa acquisire sempre e senza spiegazioni la quantità massima di terreno.

Controlli da fare prima di presentare una sanatoria

La prima verifica non riguarda soltanto la conformità dell’opera. Il tecnico e il legale devono ricostruire l’intera sequenza amministrativa: ordine di demolizione, notifiche, termine concesso, verbale di inottemperanza, eventuale atto di acquisizione e sua trascrizione. È inoltre necessario controllare chi risulti proprietario e chi abbia una disponibilità giuridica sufficiente al momento della domanda.

Se esiste un’acquisizione, bisogna accertare tempestivamente se sia stata impugnata e quali effetti si siano consolidati. Vanno poi separate le opere: una vecchia ingiunzione può riguardare manufatti diversi da quelli di una domanda successiva, mentre una demolizione parziale non estingue ciò che rimane.

Solo dopo questa ricostruzione ha senso affrontare conformità urbanistica, titolo corretto, vincoli paesaggistici o idrogeologici e assensi degli altri enti. Saltare il controllo sulla legittimazione può rendere inutile anche una relazione tecnica molto approfondita.

Cosa non stabilisce la sentenza

La pronuncia non dice che qualunque domanda presentata dopo un ordine di demolizione sia irricevibile. Il punto decisivo è che, in quella vicenda, erano già trascorsi i 90 giorni, l’acquisizione era stata dichiarata e conosciuta e il relativo atto non era stato contestato in tempo.

Non afferma neppure che ogni superficie ulteriore possa essere acquisita automaticamente nel limite massimo del decuplo. Proprio quella parte richiede individuazione e motivazione specifiche.

Infine, il TAR ha giudicato atti e domande riferiti a opere e momenti diversi. La decisione non sostituisce l’esame del fascicolo concreto e non consente di trasferire la soluzione a una pratica senza verificare notifiche, date, identità delle opere e regime normativo applicabile.

La regola pratica

La sanatoria non è un pulsante capace di riportare indietro una procedura ormai conclusa. Prima della conformità viene la legittimazione: se il bene è stato acquisito di diritto dal Comune per mancata demolizione, il precedente proprietario può non avere più titolo per chiedere la regolarizzazione.

Per evitare errori occorre agire prima della scadenza, ricostruire subito gli atti e non confondere la disponibilità dell’ufficio a ricevere una domanda con il riconoscimento del diritto a ottenerla. Quando l’acquisizione si è già consolidata, la strategia non può ignorare il trasferimento del bene.

Fonti ufficiali