Balcone ex novo: quando basta la SCIA e quando serve il permesso di costruire?

La realizzazione di un balcone è un intervento che può porre diverse questioni sotto il profilo urbanistico-edilizio, soprattutto quando comporta modifiche all’aspetto esterno dell’edificio. Per individuare il corretto titolo abilitativo, infatti, non è sufficiente considerare soltanto la tipologia dell’opera, ma occorre valutarne concretamente le caratteristiche e l’incidenza su elementi come prospetto, sagoma e consistenza del fabbricato.

Il confine tra SCIA e permesso di costruire dipende quindi dalla corretta qualificazione dell’intervento secondo il d.P.R. 380/2001. A ciò possono aggiungersi ulteriori profili, come il rispetto delle distanze tra costruzioni e la disciplina prevista dagli strumenti urbanistici e dai regolamenti edilizi comunali. Stabilire quando un balcone possa essere realizzato con SCIA richiede, pertanto, una valutazione complessiva dell’opera e dei suoi effetti sull’edificio.

Sul tema è intervenuto anche il Consiglio di Stato con la sentenza n. 6748/2026. Prima di esaminare le indicazioni fornite dai giudici di Palazzo Spada, può esserti utile il software per i titoli abilitativi in edilizia, uno strumento che ti aiuta a individuare il titolo corretto in base all’intervento previsto, utilizzare la modulistica sempre aggiornata e compilare i modelli con procedure guidate e semplificate.

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Nuovo balcone con trasformazione della finestra in porta: basta la SCIA o serve il permesso di costruire?

Le opere oggetto della controversia tra privato e amministrazione comunale consistevano, in particolare, nella trasformazione di una finestra in porta e nella realizzazione di un nuovo balcone. Gli interventi erano stati eseguiti sulla base di una SCIA presentata il 31 maggio 2022 e di una CILA del 27 maggio 2022. A seguito delle contestazioni provenienti dalla proprietaria confinante, il Comune aveva effettuato le proprie verifiche e, con nota del 14 settembre 2022, aveva ritenuto gli interventi legittimi e, di conseguenza, aveva deciso di non adottare provvedimenti sanzionatori.

Il proprietario dell’immobile confinante aveva quindi impugnato davanti al TAR l’operato dell’amministrazione. Secondo il ricorrente, la costruzione del balcone non poteva essere considerata un intervento edilizio minore: esso avrebbe infatti inciso sulla consistenza dell’edificio e, soprattutto, avrebbe dovuto essere preso in considerazione nel calcolo della distanza minima di dieci metri tra edifici. Il ricorrente contestava inoltre la legittimità dei precedenti titoli in sanatoria riguardanti l’immobile sul quale era stato realizzato il balcone e lamentava la trasformazione di un solaio di copertura in terrazzo senza permesso di costruire.

Con successivi motivi aggiunti erano stati impugnati anche un condono edilizio del 2012 e il successivo permesso di costruire in sanatoria del 2021, con cui erano stati corretti alcuni errori presenti nella rappresentazione grafica allegata alla precedente pratica. Il ricorrente sosteneva che, ricalcolando correttamente la volumetria, sarebbe stato superato il limite massimo di 750 metri cubi previsto per la sanatoria e che, quindi, la stessa preesistenza edilizia cui il nuovo balcone accedeva non sarebbe stata legittima.

Il TAR aveva respinto in parte il ricorso nel merito e lo aveva in parte dichiarato inammissibile, ritenendo inoltre inammissibili i motivi aggiunti per carenza di legittimazione e di interesse della  vicina ricorrente. Contro questa decisione è stato proposto appello al Consiglio di Stato.

I motivi di ricorso in appello

Il primo motivo di appello riguardava direttamente la costruzione del balcone e si articolava su due questioni strettamente connesse: il rispetto delle distanze tra edifici e l’individuazione del corretto titolo edilizio.

Sotto il primo profilo, l’appellante sosteneva che il TAR non avesse correttamente esaminato la violazione dell’art. 9 del D.M. n. 1444/1968, relativo alle distanze tra costruzioni. A suo giudizio, nel misurare la distanza fra i fabbricati avrebbe dovuto essere compresa anche la sporgenza costituita dal nuovo balcone. Il balcone, secondo questa impostazione, non poteva essere considerato un elemento puramente ornamentale o marginale, perché rappresentava una proiezione verso l’esterno dell’unità abitativa e incrementava l’utilizzabilità dei locali cui era collegato. L’appellante sosteneva inoltre che eventuali disposizioni del regolamento edilizio comunale incompatibili con la disciplina statale sulle distanze dovessero essere disapplicate.

La questione più significativa riguardava tuttavia la possibilità di realizzare il balcone mediante SCIA. L’appellante contestava la qualificazione effettuata in sede amministrativa e condivisa dal TAR. Secondo la ricorrente, non si era in presenza di una semplice manutenzione straordinaria: la costruzione ex novo del balcone, unitamente alla trasformazione della finestra in una porta di accesso, avrebbe prodotto un incremento della superficie e una modifica del prospetto dell’edificio. Per questa ragione l’intervento avrebbe dovuto essere ricondotto alla ristrutturazione edilizia soggetta a permesso di costruire e non avrebbe potuto essere legittimamente realizzato mediante SCIA.

Con il secondo motivo di appello veniva invece contestata la decisione del TAR di dichiarare inammissibili, per carenza di legittimazione e di interesse, le ulteriori censure. L’appellante sosteneva che la propria qualità di proprietario confinante, unita agli effetti prodotti dalla nuova costruzione, gli attribuisse un interesse concreto a contestare non soltanto le distanze ma anche la validità dei titoli edilizi precedenti. In particolare, l’eventuale illegittimità della costruzione preesistente avrebbe inciso anche sulla possibilità di realizzare legittimamente il nuovo balcone.

Il Comune ha chiesto il rigetto dell’appello sia per ragioni processuali sia nel merito

Sotto il primo profilo ha riproposto le eccezioni già formulate davanti al TAR e non esaminate, sostenendo tra l’altro che alcuni degli atti impugnati non avessero natura propriamente provvedimentale e non fossero quindi autonomamente lesivi. In particolare, tale eccezione riguardava la nota comunale del 14 settembre 2022 con la quale l’amministrazione aveva concluso che non vi fossero ragioni per sanzionare le opere realizzate. Il Comune aveva inoltre eccepito la tardività dei motivi aggiunti rivolti contro i precedenti titoli in sanatoria.

Nel merito, la linea difensiva dell’amministrazione era sostanzialmente fondata sulla correttezza della qualificazione edilizia dell’intervento e sulla legittimità delle preesistenze. Le parti appellate sostenevano inoltre che la volumetria dell’immobile oggetto del precedente condono non superasse il limite previsto dalla legge. Il locale ripostiglio risultava infatti indicato nella documentazione allegata alla pratica, mentre il vano scala doveva essere considerato un volume tecnico e, in ogni caso, costituiva una preesistenza già documentata. Da ciò derivava, secondo la difesa, che la volumetria sanata rimaneva al di sotto del limite massimo consentito.

Particolarmente importante, ai fini del balcone, era poi il richiamo alle disposizioni del regolamento edilizio comunale. Secondo tale disciplina, gli aggetti e gli sporti inferiori a 1,50 metri non dovevano essere considerati né ai fini della sagoma dell’edificio né ai fini del calcolo delle distanze. La sporgenza oggetto di causa rientrava proprio in questa categoria.

Il giudizio del Consiglio di Stato: la realizzazione di un balcone, con trasformazione di una finestra in porta, è assentibile mediante SCIA quando l’intervento modifica il prospetto ma non la sagoma dell’edificio e non rientra nelle ipotesi di ristrutturazione edilizia soggette a permesso di costruire ai sensi dell’art. 10, comma 1, lett. c), d.P.R. 380/2001

Il Consiglio di Stato ha respinto l’appello, ma ha precisato e in parte corretto il percorso argomentativo seguito dal TAR.

La realizzazione del balcone e la distanza tra gli edifici

Per quanto riguarda innanzitutto la distanza tra costruzioni, il Consiglio di Stato ha attribuito rilievo decisivo al regolamento edilizio del Comune di riferimento al caso, approvato nel 2022 e non impugnato dal ricorrente.

Il regolamento stabiliva che gli sporti inferiori a 1,50 metri non dovessero essere conteggiati nel calcolo delle distanze. Il balcone oggetto del giudizio presentava una sporgenza inferiore a tale limite. Inoltre, l’appellante non aveva specificamente dimostrato il contrario né aveva sviluppato una censura puntuale contro la motivazione del TAR su questo aspetto.

Il Consiglio di Stato ha quindi confermato che, secondo la disciplina applicabile al caso concreto, un aggetto o uno sporto inferiore a 1,50 metri non concorreva a determinare la sagoma dell’edificio e non doveva essere computato ai fini delle distanze.

Questo passaggio è essenziale anche per comprendere la successiva conclusione relativa alla SCIA: una volta escluso che il balcone determinasse, nel caso specifico, una modifica della sagoma dell’edificio, l’intervento assumeva una diversa qualificazione sotto il profilo urbanistico-edilizio.

Quando la creazione di un balcone può essere realizzata con SCIA anziché con permesso di costruire

Questo è il punto di maggiore interesse della pronuncia.

L’appellante sosteneva che la costruzione del balcone, essendo un’opera nuova e comportando la trasformazione di una finestra in porta, producesse un incremento della superficie e una modifica del prospetto. Da ciò faceva derivare automaticamente la necessità del permesso di costruire.

Il Consiglio di Stato non ha condiviso questa impostazione.

Il Collegio ha confermato la conclusione del TAR secondo la quale, nel caso concreto, gli interventi avevano modificato il prospetto, ma non la sagoma dell’edificio. Proprio per questa ragione l’intervento poteva essere ricondotto alla categoria della ristrutturazione edilizia contemplata dall’art. 3, comma 1, lett. d), del D.P.R. n. 380/2001, senza ricadere nelle specifiche ipotesi di ristrutturazione edilizia per le quali l’art. 10, comma 1, lett. c), richiede invece il permesso di costruire. La conseguenza è che, per l’opera in esame, era sufficiente la SCIA.

La sentenza, quindi, non afferma che qualsiasi balcone possa essere costruito mediante SCIA. La conclusione è legata alle caratteristiche concrete dell’opera.

Il criterio ricavabile dalla pronuncia può essere espresso in questi termini:

• la semplice circostanza che venga realizzato un balcone o modificato il prospetto non comporta necessariamente l’obbligo del permesso di costruire.
• Occorre stabilire quale sia l’effettiva incidenza urbanistico-edilizia dell’intervento e, in particolare, se esso rientri oppure no nelle fattispecie di ristrutturazione sottoposte dall’art. 10 del Testo unico dell’edilizia al permesso di costruire.

Nel caso deciso dal Consiglio di Stato, il balcone aveva una sporgenza inferiore a 1,50 metri e, in applicazione del regolamento edilizio comunale, non era considerato elemento modificativo della sagoma. L’opera modificava dunque il prospetto, ma non la sagoma complessiva del fabbricato. Questa circostanza consentiva di collocare l’intervento nella ristrutturazione edilizia realizzabile mediante SCIA.

In altri termini, il discrimine indicato dalla decisione non è semplicemente: balcone = permesso di costruire, ma richiede di verificare concretamente:

• se la sua realizzazione comporti una modifica della sagoma;
• quale sia la consistenza e la sporgenza dell’opera;
• come gli aggetti e gli sporti siano qualificati dalla disciplina edilizia applicabile;
• se l’intervento rientri nelle ipotesi dell’art. 10, comma 1, lett. c), del D.P.R. n. 380/2001, per le quali è necessario il permesso di costruire;
• oppure se si tratti di una ristrutturazione edilizia diversa da quelle assoggettate a permesso di costruire, per la quale è utilizzabile la SCIA.

Il punto centrale della sentenza è dunque che la modifica del prospetto non coincide necessariamente con la modifica della sagoma e non determina, da sola, l’obbligo del permesso di costruire. Nel caso concreto, proprio l’assenza di variazione della sagoma ha consentito di ritenere adeguata la SCIA.

Legittimazione del vicino

Su un altro importante punto il Consiglio di Stato ha invece corretto la decisione del TAR.

Il giudice di primo grado aveva ritenuto che, fatta eccezione per la questione delle distanze, il proprietario confinante non avesse dimostrato uno specifico interesse a impugnare i titoli edilizi.

Il Consiglio di Stato ha ritenuto questa conclusione non corretta. La posizione del proprietario vicino all’immobile interessato dall’intervento edilizio è infatti differenziata rispetto a quella della generalità dei cittadini. Nel caso concreto, inoltre, il nuovo balcone poteva astrattamente incidere sulle modalità di godimento dell’immobile confinante attraverso una riduzione di aria, luce, soleggiamento e panoramicità.

Esisteva quindi sia la legittimazione sia un interesse concreto a contestare l’intervento. Ciò non ha tuttavia determinato l’accoglimento dell’appello, perché, una volta esaminate nel merito, le relative censure sono risultate infondate.

La legittimità della costruzione preesistente

Il Consiglio di Stato ha poi respinto anche le contestazioni riguardanti la presunta illegittimità dell’immobile preesistente sul quale era stato realizzato il balcone.

L’appellante sosteneva che il precedente condono fosse illegittimo perché la volumetria effettiva avrebbe superato il limite di 750 metri cubi previsto dalla legge. La volumetria risultante dagli atti era invece di 719,92 metri cubi. Secondo il ricorrente, il calcolo sarebbe stato errato sia per alcune divergenze presenti nella documentazione grafica sia perché non era stato incluso il volume del vano scala.

Il Consiglio di Stato ha escluso che tali elementi fossero sufficienti a dimostrare l’illegittimità del condono. Ha rilevato, tra l’altro, che il vano scala era qualificabile come volume tecnico e non doveva pertanto essere conteggiato nella volumetria complessiva; inoltre risultava documentata la sua presenza già nei grafici relativi a una precedente licenza edilizia. Anche le ulteriori contestazioni relative all’altezza e allo spessore del solaio non erano sufficienti a superare il dato di 719,92 metri cubi risultante dalla documentazione tecnica.

La tardività dell’impugnazione dei titoli in sanatoria

Il Consiglio di Stato ha infine accolto l’eccezione di irricevibilità proposta dalle parti appellate contro i motivi aggiunti.

I titoli edilizi in sanatoria del 2012 e del 2021 erano già menzionati nel ricorso introduttivo notificato nel novembre 2022. Di conseguenza, il ricorrente ne conosceva l’esistenza già in quel momento. La loro impugnazione era invece avvenuta soltanto nel giugno 2023 mediante motivi aggiunti, e quindi oltre il termine decadenziale previsto per proporre ricorso.

Il Consiglio di Stato ha ricordato che, per far decorrere il termine di impugnazione, non è necessario che l’interessato conosca integralmente ogni elemento del provvedimento: è sufficiente che sia consapevole della sua esistenza e della sua potenziale capacità lesiva. Per i titoli edilizi in sanatoria il termine decorre quindi dalla conoscenza del rilascio del titolo relativo all’opera abusiva.

In definitiva, il Consiglio di Stato ha respinto l’appello.

N.d.r. La decisione è particolarmente significativa sul tema del balcone perché esclude un automatismo tra realizzazione di un nuovo balcone e necessità del permesso di costruire. Nel caso esaminato, lo sporto era inferiore a 1,50 metri e, in base al regolamento edilizio applicabile, non determinava una modifica della sagoma. La trasformazione della finestra in porta e la realizzazione del balcone producevano quindi una modifica del prospetto, ma non quella trasformazione edilizia qualificata che avrebbe imposto il permesso di costruire ai sensi dell’art. 10, comma 1, lett. c), del D.P.R. n. 380/2001. Per tale ragione il ricorso alla SCIA è stato ritenuto legittimo.

La portata della sentenza deve però essere letta in relazione al caso concreto: non può ricavarsene la regola generale secondo cui ogni balcone è realizzabile con SCIA. Se il balcone, per dimensioni e caratteristiche, determina una diversa incidenza sulla sagoma, oppure se l’intervento presenta i requisiti della ristrutturazione edilizia per la quale l’art. 10 del Testo unico richiede il permesso di costruire, sarà necessario quest’ultimo titolo.

Approfondimenti

Per approfondire il tema, leggi l’articolo dedicato a Ristrutturazione balcone: quali permessi?.

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Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/notizie/balcone-ex-novo-quando-basta-la-scia-e-quando-serve-il-permesso-di-costruire/