Un manufatto composto da quattro pali infissi al suolo e una copertura fissa, con funzione di riparo da agenti atmosferici rientra nella definizione di tettoia. Anche se fosse alto 1,50 m da terra, ad uso deposito, legnaia o a protezione macchinari. Sulla declassificazione in opere pertinenziali, con accesso a regimi procedurali semplificati, potrebbero intervenire le legislazioni regionali, ma sussiste una certa riluttanza in questa direzione perchè sono intuibili le forzature che potrebbero fare i soggetti interessati. Anche perchè da tettoia a bed&breakfast il passo è breve, secondo taluni.
Infatti, secondo un orientamento giurisprudenziale più favorevole risulta affermato che:
«Fuoriescono da tale regime le sole “tettoie leggere”, strutture prive di autonomia strutturale e funzionale, poste a servizio dell’edificio principale e atte a valorizzarne la fruizione mediante un riparo meramente temporaneo dal sole, dalla pioggia, dal vento e dall’umidità (Cons. di Stato n. 80/2026, n. 7999/2023). All’opposto, una tettoia di dimensioni non trascurabili che modifichi l’assetto del territorio e occupi aree e volumi diversi rispetto alla res principalis, indipendentemente dall’eventuale vincolo di servizio o di ornamento nei suoi confronti, non può considerarsi, dal punto di vista urbanistico, una pertinenza e richiede il permesso di costruire» (Cons. Stato, sez. VII, 25 giugno 2024, n. 5605).
Un altro principio lo troviamo espresso in altre pronunce:
«La tettoia va configurata come ’nuova costruzione’ ogni qual volta integri un manufatto non completamente interrato che abbia i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica preesistente o contestualmente realizzato, mentre rientrano nell’edilizia libera solo le tettoie leggere non tamponate lateralmente su almeno tre lati, prive di autonomia e realizzate per valorizzare la fruizione al servizio dello stabile, ponendo un riparo temporaneo dal sole, dalla pioggia, dal vento e dall’umidità che rende più gradevole per un maggior periodo di tempo la permanenza all’esterno, senza peraltro creare un ambiente in alcun modo assimilabile a quello interno, a causa della mancanza della necessaria stabilità, di una idonea coibentazione termica e di un adeguato isolamento dalla pioggia, dall’umidità e dai connessi fenomeni di condensazione» (Consiglio di Stato n. 6181/2026, n. 5400/2026, n. 3031/2024, n. 9752/2025).
Motivo per cui definirla “tettoia” non basta a renderla “leggera” o soggetta a semplice SCIA: dimensioni, chiusure, collegamento al suolo e funzione concreta possono trasformarla in una nuova costruzione, assoggettata al permesso di costruire. Il TAR Calabria con la sentenza n. 1615/2026, ha confermato la demolizione di una struttura metallica di circa 11,50 per 4 metri, chiusa su due lati e stabilmente collegata al suolo e ai fabbricati. Questa linea restrittiva ricalca quella già determinata dal Consiglio di Stato, con sentenza n. 5400/2026
Punti chiave
- Una tettoia di dimensioni rilevanti, stabilmente infissa al suolo e chiusa lateralmente può integrare una nuova costruzione, assoggettata a permesso di costruire.
- La qualificazione della sanatoria dipende dalla natura effettiva dell’opera, non dal nome scelto dal richiedente nel modulo.
- Sanatoria edilizia e compatibilità paesaggistica sono procedimenti autonomi: la pendenza del secondo non impedisce il silenzio-rigetto del primo.
Hai un dubbio sulla regolarità urbanistica del tuo immobile?
Sono CARLO PAGLIAI, ingegnere urbanista, esperto in conformità e commerciabilità immobiliare.
La struttura contestata
Premessa importante: siamo nel regime previgente alle importanti modifiche normative apportate dalla L. 105/2024 al testo unico edilizia, pertanto in questo post si ragiona col quadro normativo diverso da quello vigente. Il ricorrente ha sostenuto che fosse stata realizzata tra il 1998 e il 1999 dal precedente proprietario e che potesse essere regolarizzata mediante il regime semplificato di SCIA in sanatoria, richiamando inoltre una domanda di permesso in sanatoria già presentata nel 2008 (sostenendo che l’opera dovesse essere trattata alla stregua di una DIA in sanatoria ai sensi dell’articolo 37 comma 4 DPR 380/2001 (nella formulazione allora vigente) e una procedura di compatibilità paesaggistica ancora pendente. Il Comune, invece, aveva ordinato la demolizione ritenendo che dovesse essere chiesto il permesso di costruire in sanatoria, stante la sua qualifica di nuova costruzione, aspetto confermato poi dal TAR.
Quando la tettoia diventa nuova costruzione (quasi sempre)
Per prima cosa occorre premettere che il DPR 380/2001 non stabilisce con esattezza quali procedimenti usare per una tettoia; anzi, non lo dice affatto, lasciando all’interprete l’onere di dover qualificare categoria e procedura. Ricordiamoci pure la regola aurea del T.U.E: ogni trasformazione edilizia e urbanistica permanente del suolo configura nuova costruzione, richiedendo il permesso di costruire. Poi contiene una serie di eccezioni, previsioni speciali e semplificazioni. E a queste, lo ripeto, si sovrappongono le eventuali diverse disposizioni previste da ciascuna disciplina regionale. Una disposizione nazionale riguardante la tettoia è la sua definizione contenuta nel Regolamento Edilizio Tipo nazionale del 2016:
Elemento edilizio di copertura di uno spazio aperto sostenuto da una struttura discontinua, adibita ad usi accessori oppure alla fruizione protetta di spazi pertinenziali.
A volte la giurisprudenza sulle tettoie di modesta rilevanza e impatto, si è espressa in favore verso l’applicazione di regimi procedurali più attenuati, facendo anche equipollenze a opere pertinenziali inferiori al 20% della volumetria dell’edificio principale. Francamente, a mio avviso se non è intervenuta una norma regionale, anche la più piccola delle tettoie dovrà rientrare nel regime di nuova costruzione, e di converso negli abusi edilizi primari.
Non c’è da porsi il problema quando la tettoia modifica stabilmente l’assetto edilizio e territoriale, possiede dimensioni non trascurabili, fondazioni, chiusure laterali, collegamento con fabbricati e autonomia funzionale: qui siamo di fronte a una “normale” costruzione in piena regola. Nel caso esaminato dal TAR Calabria la superficie era significativa e la struttura non aveva carattere meramente ornamentale o precario. Il criterio non dipende dalla facile amovibilità degli elementi costitutivi, perché anche una struttura metallica può produrre una trasformazione durevole se installata per un uso stabile.
Il titolo necessario determina anche la sanatoria
La distinzione tra articoli 36 e 37 del d.P.R. n. 380/2001, nelle versioni allora vigenti al momento del deposito della richiesta, seguiva il titolo richiesto per l’intervento, e già allora l’articolo 37 riguardava opere di livello inferiore a quelle dell’articolo 36, il quale disciplinava l’accertamento di conformità per interventi soggetti a permesso di costruire.
Ciò significa che la domanda di regolarizzazione non può essere qualificata soltanto in base all’etichetta utilizzata dal privato e dal proprio professionista tecnico: la categoria dell’opera viene prima della procedura da selezionare. Come conseguenza, presentare una SCIA in sanatoria per una nuova costruzione non consente di evitare i presupposti e gli effetti dell’accertamento di conformità, e la decorrenza del valore serbato al silenzio.
Questo profilo rimane importante anche dopo le modifiche introdotte dalla L. 105/2024 Salva Casa, ma voglio ripetermi: la sentenza è applicata a norme vigenti ratione temporis.
Il silenzio-rigetto sulla domanda ex articolo 36
Anche nella disciplina vigente nell’articolo 36 permane il silenzio-diniego, qualora il dirigente o responsabile comunale non si pronunci entro sessanta giorni, decorsi i quali la richiesta si intendeva rifiutata, cioè un diniego tacito, impugnabile nei termini.
La parte ricorrente invece sosteneva che la domanda di accertamento di conformità (depositata con articolo 36) dovesse essere trattata come DIA in sanatoria ex articolo 37 (oggi SCIA in art. 36-bis), e che l’inerzia o silenzio del Comune costituisse semplice silenzio-inadempimento; il TAR ha respinto questa tesi perché fondata su una qualificazione errata dell’opera di livello inferiore, richiedendo invece di essere parificata a nuova costruzione e pertanto a permesso di costruire in sanatoria. E di converso, non era possibile sottrarsi al diniego tacito invocando successivamente il diverso regime dell’articolo 37. Stante l’avvenuto decorso del tempo dalla richiesta, il rigetto si era ormai formato, non risultava un titolo in sanatoria valido, e il Comune ha potuto ordinare la demolizione.
Sanatoria edilizia e paesaggistica non coincidono
La tettoia era stata realizzata in una zona sottoposta a vincolo paesaggistico, rendendo necessario anche il procedimento di compatibilità paesaggistica previsto dall’articolo 167 del decreto legislativo n. 42/2004; la parte ricorrente sosteneva che la pendenza di tale valutazione impedisse la formazione del diniego edilizio o rendesse prematura la demolizione, come se avesse “sospeso” la decorrenza del termine, tuttavia il TAR ha escluso questa tesi. Il procedimento edilizio valuta la conformità urbanistica e il titolo abilitativo dell’opera, mentre quello paesaggistico tutela il bene vincolato e verifica presupposti differenti. Inoltre, la compatibilità paesaggistica non sostituisce la sanatoria edilizia e la sua pendenza non sospende automaticamente il termine dell’articolo 36. Anche un eventuale esito favorevole sul paesaggio non risolverebbe, da solo, la mancanza di conformità urbanistica, o l’avvenuta formazione del silenzio-rigetto. Questa autonomia impone al tecnico di gestire entrambi i percorsi, evitando di attendere che uno produca effetti salvifici sull’altro, ed è per questo che il procedimento richiede una impostazione oculata. Per esempio, molti cercano prima di ottenere l’Accertamento di compatibilità paesaggistica, per avviare consecutivamente la fase di regolarizzazione edilizia.
Cosa misurare e documentare per qualificare una tettoia
Per individuare correttamente la categoria di intervento, e il relativo titolo abilitativo (o la procedura di regolarizzazione) è necessario descrivere e rappresentare l’opera in modo completo:
- superficie coperta e altezza;
- struttura in elevazione;
- fondazioni, ancoraggi e sistemi di collegamento;
- chiusure laterali, anche parziali;
- collegamento con edifici esistenti;
- funzione temporanea o stabile;
- incidenza su sagoma, prospetti e carico urbanistico;
- epoca di realizzazione;
- disciplina urbanistica e paesaggistica dell’area;
- aspetti strutturali antisismici;
- vincolistica e norme di settore.
La qualificazione non può essere affidata al solo nome riportato nella pratica: è facile passare da pergola, pensilina a tettoia, e può cambiare categoria in base alla consistenza concreta.
Conclusioni e consigli utili
Una tettoia ampia, chiusa e stabilmente infissa al suolo, di regola, configura nuova costruzione, anche se realizzata con elementi metallici apparentemente leggeri: in tal caso occorre il permesso di costruire e la regolarizzazione segue la disciplina prevista per quel titolo; potrebbero intervenire norme regionali di semplificazione della procedura, per cui occorre verificare se e cosa dicano tali disposizioni.
Prima di presentare una qualsiasi regolarizzazione bisogna verificare epoca, consistenza, la categoria di intervento in cui rientra oggi, e il conseguente titolo abilitativo necessario e regime normativo applicabile. La scelta corretta nasce dalla qualificazione tecnica dell’opera, e non da quella indicata nel modulo più favorevole. Questo controllo preliminare evita malintesi sul silenzio-rigetto, decadenze e demolizioni fondate in funzione della procedura impostata.
Normativa
- d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, articolo 3 – definizioni degli interventi edilizi e nuova costruzione.
- d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, articolo 10 – interventi subordinati a permesso di costruire.
- d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, articolo 31 – demolizione degli interventi eseguiti senza permesso.
- d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, articolo 36, nel testo applicabile ratione temporis – accertamento di conformità e silenzio-rigetto.
- d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, articolo 37, nel testo applicabile ratione temporis – interventi eseguiti in assenza o difformità dalla SCIA.
- decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, articolo 167 – compatibilità paesaggistica e sanzioni.
Giurisprudenza
- TAR Calabria, Catanzaro, sezione II, sentenza n. 1615/2026, pubblicata il 29 agosto 2026.
- Consiglio di Stato, sezione II, sentenza 5 gennaio 2026, n. 80 – tettoie leggere e strutture di dimensioni non trascurabili.
- Consiglio di Stato, sez. VII, 25 giugno 2024, n. 5605.
FAQ
Ogni tettoia richiede il permesso di costruire?
No, categoria di intervento e titolo dipendono da dimensioni, stabilità, chiusure, ancoraggi, funzione e disciplina locale.
Una tettoia metallica è automaticamente precaria?
No. I materiali e la rimovibilità non prevalgono sulla funzione stabile e sulla trasformazione concretamente prodotta.
La compatibilità paesaggistica sana anche l’abuso edilizio?
No. I procedimenti sono autonomi e devono essere conclusi secondo presupposti differenti.
Il silenzio sulla sanatoria equivale sempre a rigetto?
Dipende dalla norma applicabile e dalla qualificazione dell’istanza, nel caso deciso rientrava nell’articolo 36 e pertanto scatta il silenzio-rigetto
Tutti i diritti sono riservati – all rights reserved
CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare.
DISCLAIMER. Il presente contenuto ha esclusiva finalità informativa e divulgativa. Non costituisce e non può costituire consulenza tecnica, legale o professionale, né può essere utilizzato come parere in alcuna sede. Ogni immobile e ogni intervento richiedono valutazioni specifiche caso per caso, pertanto resta tutto riservato su inquadramento, fattibilità e soluzioni applicabili. In conformità della L. 132/2026 alcuni testi potrebbero essere stati revisionati da intelligenza artificiale.
#Adessonews seleziona nella rete articoli di particolare interesse.
Se vuoi leggere l’articolo completo clicca sul seguente link
