Tettoia aperta su tre lati: basta la SCIA o serve il permesso di costruire?

La realizzazione di una tettoia, sulla quale è nuovamente tornato il Tar Campania con la sentenza n. 1334/2026,  pone spesso problemi di corretta qualificazione urbanistico-edilizia. Sebbene si tratti di una struttura apparentemente semplice, il titolo abilitativo necessario non dipende soltanto dal materiale impiegato o dalla presenza di una copertura, ma dall’insieme delle caratteristiche dimensionali, costruttive e funzionali dell’opera.

Occorre valutare, in particolare, se la tettoia determini una trasformazione stabile del territorio, produca nuova superficie o volumetria, modifichi in modo significativo il prospetto dell’edificio oppure possa essere utilizzata autonomamente. Assume inoltre rilievo il rapporto con il fabbricato principale: una struttura meramente accessoria e destinata a soddisfare esigenze limitate può ricevere una qualificazione diversa rispetto a un manufatto dotato di propria consistenza e autonomia.

Anche il grado di apertura laterale, la stabilità dell’ancoraggio, le dimensioni e la destinazione concreta incidono sull’inquadramento dell’intervento. Da questa valutazione discende la scelta del corretto regime amministrativo, che può variare dall’edilizia libera alla SCIA, fino al permesso di costruire.

La distinzione non è meramente formale: individuare un titolo edilizio errato può comportare conseguenze rilevanti anche sul piano sanzionatorio, perché l’assenza di una SCIA non determina necessariamente le stesse misure previste per gli interventi eseguiti senza permesso di costruire. Affidati a un software dedicato per verificare il corretto inquadramento dell’intervento e individuare con maggiore sicurezza il titolo abilitativo necessario.

Tettoia di grandi dimensioni: quando basta la SCIA e la demolizione è illegittima?

Al centro della disputa c’è una tettoia in acciaio realizzata presso un immobile. Il bene appartiene al ricorrente, ma risulta utilizzato da una società vitivinicola per lo svolgimento della propria attività imprenditoriale.

Il procedimento amministrativo ebbe inizio nel marzo 2026, quando il Comune comunicò l’avvio di accertamenti finalizzati a verificare l’esistenza di possibili violazioni urbanistico-edilizie connesse alla costruzione della tettoia. Il proprietario presentò una memoria difensiva nella quale contestava la genericità degli addebiti e sosteneva che il manufatto avesse natura meramente pertinenziale.

L’amministrazione comunale non condivise tale impostazione. Con il provvedimento dell’aprile 2026 ritenne che la struttura avesse una superficie coperta di circa 120 metri quadrati e che, proprio in ragione delle sue dimensioni, non potesse essere considerata una semplice pertinenza. La tettoia venne pertanto qualificata come nuova costruzione.

A questa valutazione seguì a breve l’ordinanza, con la quale il Comune ingiunse la demolizione dell’opera ai sensi dell’articolo 31 del D.P.R. 380/2001, sul presupposto che fosse stata realizzata senza il necessario permesso di costruire.

Il proprietario impugnò sia il provvedimento con cui il Comune aveva respinto le sue osservazioni sia l’ordinanza di demolizione, oltre agli atti istruttori e ai verbali richiamati dall’amministrazione.

I motivi di ricorso del proprietario e la natura pertinenziale della tettoia

Il ricorrente sostenne innanzitutto che il Comune avesse ricostruito in maniera errata le caratteristiche dell’opera. Secondo la sua prospettazione, la tettoia non avrebbe avuto una superficie di 120 metri quadrati, ma di circa 59 metri quadrati, comunque inferiore al limite del 20% rispetto alla consistenza dell’edificio principale.

La struttura era descritta come:

• aperta su tre lati,
• fissata al terreno e alla parete esterna del fabbricato mediante bulloni,
• destinata esclusivamente a proteggere dagli agenti atmosferici impianti tecnologici e attrezzature utilizzati nell’attività aziendale.

Da tali caratteristiche il ricorrente faceva discendere la natura accessoria e pertinenziale dell’intervento. La tettoia, secondo questa tesi, non avrebbe avuto una destinazione autonoma, ma sarebbe stata posta al servizio dell’edificio e dell’attività produttiva già esistente, senza generare un nuovo organismo edilizio indipendente.

L’erronea determinazione delle dimensioni

Un ulteriore motivo riguardava l’istruttoria compiuta dal Comune:

• il ricorrente contestava la superficie indicata negli atti amministrativi, ritenendo che l’errore sulle dimensioni avesse condizionato l’intera valutazione urbanistica. L’amministrazione, partendo da una superficie coperta di 120 metri quadrati, avrebbe infatti attribuito alla tettoia un’incidenza edilizia e urbanistica superiore a quella effettiva. Secondo il proprietario, le modalità di fissaggio mediante bulloni ne dimostravano inoltre la relativa facilità di rimozione, incompatibile con la qualificazione dell’intervento come nuova costruzione stabile e autonoma.
• Il ricorrente lamentava anche che il Comune non avesse spiegato concretamente perché la tettoia avrebbe determinato un incremento del carico urbanistico. Nel provvedimento non sarebbero state indicate né le ragioni per le quali il manufatto incideva sull’assetto urbanistico dell’area, né gli elementi costruttivi o funzionali che impedivano di riconoscergli natura pertinenziale.

La qualificazione come nuova costruzione sarebbe quindi derivata quasi esclusivamente dalle dimensioni attribuite alla copertura, senza un esame complessivo della funzione e delle caratteristiche dell’opera.

Il limite del 20% previsto dal regolamento comunale

Il proprietario richiamava l’articolo 140, comma 5, del regolamento urbanistico-edilizio comunale, secondo il quale le pertinenze devono avere una consistenza volumetrica inferiore al 20% della cubatura del fabbricato principale.

A suo giudizio, la tettoia rispettava tale limite, sia rapportandone il volume sia confrontandone la superficie con quelli dell’edificio al quale era collegata. Per questa ragione non avrebbe potuto essere trattata come un intervento autonomo di nuova costruzione.

La possibile qualificazione come intervento soggetto a SCIA

In via subordinata, il ricorrente sosteneva che l’opera potesse essere ricondotta agli interventi di restauro e risanamento conservativo oppure, al massimo, alla ristrutturazione edilizia cosiddetta leggera.

La conseguenza di tale qualificazione era rilevante: l’opera non avrebbe richiesto il permesso di costruire, ma sarebbe stata assoggettata al regime della segnalazione certificata di inizio attività. L’eventuale assenza della SCIA non avrebbe quindi consentito al Comune di applicare automaticamente la demolizione prevista per gli interventi realizzati senza permesso di costruire.

Le irregolarità procedimentali

Il proprietario denunciava infine la violazione delle garanzie partecipative previste dalla legge 241/1990. A suo avviso, l’amministrazione non avrebbe adeguatamente considerato le osservazioni presentate durante il procedimento e non avrebbe svolto gli approfondimenti necessari sulle effettive dimensioni, sulla funzione e sulla concreta incidenza urbanistica del manufatto.

Le censure specifiche contro l’ordinanza di demolizione

Per quanto riguarda direttamente l’ordine di demolizione, il ricorrente ne deduceva innanzitutto l’illegittimità derivata: se era errata la qualificazione della tettoia come nuova costruzione, risultava automaticamente illegittima anche la sanzione demolitoria.

Veniva inoltre contestata l’applicazione dell’articolo 31 del D.P.R. 380/2001. Secondo il ricorrente, non si era in presenza di un’opera realizzata in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali, ma di un intervento eventualmente soggetto a SCIA. Di conseguenza, avrebbe dovuto trovare applicazione il diverso regime sanzionatorio dell’articolo 37 del Testo unico dell’edilizia.

L’ordinanza veniva considerata anche generica, perché non avrebbe descritto con sufficiente precisione la consistenza delle opere né il percorso giuridico attraverso il quale il Comune era giunto a disporne la demolizione.

Il proprietario rilevava, infine, che l’ordine era stato rivolto soltanto nei suoi confronti, in quanto titolare dell’immobile, senza che fosse stato individuato il soggetto materialmente responsabile della realizzazione dell’intervento.

Le difese delle amministrazioni intimate: la posizione della Prefettura e delle amministrazioni statali

Si costituì in giudizio la Prefettura, rappresentata dall’Avvocatura dello Stato. In via preliminare, essa eccepì il proprio difetto di legittimazione passiva, sostenendo di non essere l’amministrazione competente ad adottare gli atti edilizi impugnati.

Nel merito, la difesa erariale contestò le misure indicate dal ricorrente e sostenne che la struttura, indipendentemente dall’esatta determinazione della superficie, presentasse caratteristiche tali da renderla un organismo edilizio autonomo.

Vennero valorizzati, in particolare:

• la presenza di una propria copertura in finto coppo,
• della gronda e dei canali di raccolta delle acque.

Secondo la Prefettura, tali elementi dimostravano la consistenza e la stabilità del manufatto, nonostante l’assenza di pareti perimetrali e di un volume completamente chiuso.

La struttura avrebbe quindi dovuto essere qualificata come nuova costruzione. Poiché era stata realizzata senza alcun titolo edilizio, la demolizione disposta dal Comune doveva essere considerata legittima.

Il giudizio del TAR: la tettoia aperta su tre lati, priva di autonomia funzionale e senza incremento del carico urbanistico, è assoggettata a SCIA; la sua realizzazione senza titolo non giustifica la demolizione, ma l’applicazione della sanzione pecuniaria prevista dall’art. 37 del D.P.R. 380/2001

Il punto centrale della decisione riguarda la corretta qualificazione edilizia della tettoia. Il Collegio ha richiamato l’orientamento secondo cui:

la realizzazione di una tettoia aperta su tutti i lati configura un intervento di ristrutturazione edilizia che non crea volumetria né incide sui prospetti, e rientra pertanto nella disciplina della segnalazione certificata di inizio attività,

una copertura aperta sui lati, che non determini la creazione di un volume chiuso e non produca una significativa trasformazione dei prospetti, può rientrare nella ristrutturazione edilizia soggetta a SCIA.

In tale ipotesi, la mancanza della segnalazione certificata non consente di applicare la più grave sanzione demolitoria prevista per gli interventi realizzati senza permesso di costruire. Trova invece applicazione la sanzione pecuniaria prevista dall’articolo 37 del D.P.R. 380/2001, determinata in relazione all’aumento del valore venale dell’immobile provocato dall’intervento.

Il TAR ha inoltre richiamato la nozione di pertinenza urbanistica. Una tettoia in struttura metallica, aperta lateralmente e destinata esclusivamente a soddisfare esigenze dell’attività produttiva svolta nell’immobile principale può essere considerata accessoria quando non possiede un’autonoma funzione edilizia e non comporta un incremento del carico urbanistico:

una tettoia, per caratteristiche morfologiche di realizzazione e destinazione funzionale – in quanto struttura in ferro aperta sui lati, ricoperta da onduline, meramente strumentale all’opificio, di dimensioni adeguate ad assolvere le finalità produttive, senza incremento del carico urbanistico – è riconducibile alla nozione di pertinenza urbanistica, ordinariamente sottratta al regime del titolo edilizio concessorio” (Cons. Stato, Sez. VI, 13 dicembre 2017, n. 5867; cfr. anche T.A.R. Campania, Salerno, Sez. II, 11 giugno 2019, n. 976).

Non è quindi decisiva la sola presenza di una copertura stabile, di gronde o di sistemi di raccolta delle acque. Occorre verificare complessivamente se il manufatto crei un nuovo spazio autonomamente utilizzabile oppure rimanga funzionalmente subordinato all’edificio e all’attività principale.

Quando per una tettoia aperta può bastare la SCIA

La sentenza non stabilisce che ogni tettoia priva di tamponamenti sia automaticamente realizzabile mediante SCIA. La sufficienza della segnalazione dipende dalla concreta conformazione dell’intervento.

Il regime della SCIA può essere ritenuto adeguato quando la tettoia:

• rimane aperta sui lati e non forma un ambiente chiuso;
• non determina la creazione di nuova volumetria utilizzabile;
• non costituisce un organismo edilizio autonomo;
• non può essere impiegata separatamente rispetto all’edificio principale;
• svolge una funzione meramente accessoria, come la protezione di impianti, merci o attrezzature;
• non determina un aumento del carico urbanistico;
• non altera in modo sostanziale i prospetti e l’assetto edilizio preesistente.

Il richiamo giurisprudenziale contenuto nella sentenza riguarda espressamente la tettoia aperta su tutti i lati. Nel caso concreto, tuttavia, la struttura era aperta su tre lati, poiché il quarto lato coincideva con la parete dell’edificio alla quale era fissata. Il TAR ha ritenuto che questa circostanza non fosse sufficiente a trasformarla in una nuova costruzione, considerando decisivi l’assenza di autonomia funzionale e il rapporto di servizio rispetto all’attività aziendale.

La mera apertura laterale, quindi, non rappresenta l’unico criterio. Una tettoia anche completamente aperta potrebbe richiedere il permesso di costruire qualora, per dimensioni, stabilità, autonomia funzionale o trasformazione permanente del territorio, assuma la consistenza di un nuovo organismo edilizio. Viceversa, una copertura aperta su tre lati può rientrare nel regime della SCIA quando rimanga strutturalmente e funzionalmente accessoria.

Nel caso esaminato, il TAR ha accertato che la tettoia:

• era aperta su tre lati;
• non poteva essere utilizzata in modo autonomo rispetto al fabbricato;
• era destinata esclusivamente a soddisfare esigenze connesse all’attività aziendale;
• non determinava un incremento del carico urbanistico.

Per il Collegio, queste caratteristiche impedivano di considerare l’opera come una nuova costruzione soggetta necessariamente al permesso di costruire. La destinazione del manufatto si esauriva nel rapporto funzionale con l’attività svolta nell’immobile principale.

Di conseguenza, anche qualora l’opera fosse stata realizzata senza la necessaria SCIA, il Comune non avrebbe potuto applicare la demolizione prevista per gli interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire. Avrebbe dovuto valutare il diverso regime previsto per gli interventi soggetti a segnalazione certificata e le relative sanzioni pecuniarie.

Il TAR ha quindi accolto il ricorso e annullato sia il provvedimento con cui il Comune aveva qualificato la tettoia come nuova costruzione sia la successiva ordinanza di demolizione.

Approfondimenti

Per approfondire il tema, leggi l’articolo dedicato a Tettoia: pertinenza, accessorio o nuova costruzione? Individuare un titolo edilizio errato può comportare conseguenze rilevanti anche sul piano sanzionatorio, perché l’assenza di una SCIA non determina automaticamente le stesse misure previste per gli interventi eseguiti senza permesso di costruire. Affidati a un software dedicato per verificare il corretto inquadramento dell’intervento e individuare con maggiore sicurezza il titolo abilitativo necessario.

Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/notizie/tettoia-aperta-su-tre-lati-basta-la-scia-o-serve-il-permesso-di-costruire/