Francoforte e Amsterdam sono piene, l’AI trasloca (anche) a Milano

Il Emea Data Centres Market Report di Colliers, aggiornato al primo semestre 2026, mette un numero dietro una sensazione che circolava da mesi tra gli operatori del settore: i cinque mercati europei che hanno sempre fatto da riferimento per i data center, cioè Francoforte, Londra, Amsterdam, Parigi e Dublino (i cosiddetti FLAP-D), non riescono più a convertire la domanda in capacità operativa. La disponibilità di energia elettrica, non il capitale, è diventata il collo di bottiglia.

I mercati Tier-1 europei hanno finito la rete elettrica

Colliers fotografa un’area EMEA con 12,5 GW di capacità operativa, altri 7 GW in costruzione o pianificazione avanzata, e un numero enorme, 78 GW, bloccato in fase early-stage. Bloccato non per mancanza di progetti o di soldi, ma per assenza di potenza disponibile in rete.

Ad Amsterdam vige una moratoria sui progetti sopra i 70 MW, e il governo olandese ha ammesso a gennaio 2026 di non avere nemmeno l’autorità legale per bloccare un impianto Microsoft da 78 MW già autorizzato in precedenza. A Francoforte, secondo mercato europeo per dimensione con un inventario cresciuto del 23% su base annua nel primo trimestre 2026 (1.222,5 MW), i nuovi progetti vengono spinti fino a 40 chilometri fuori città perché in centro la rete non ha più margine. Nel Regno Unito i tempi medi di allaccio superano gli otto anni.

Questo è il quadro che il report Colliers e la copertura indipendente di Data Center Dynamics descrivono con concordanza: la crescita della domanda AI ha superato la capacità delle reti elettriche di stare al passo, e i mercati che per vent’anni hanno concentrato la maggioranza degli investimenti europei ora respingono ordini che prima avrebbero accolto.

Il caso olandese merita un dettaglio in più, perché racconta meglio di ogni statistica cosa significhi “saturazione” quando si parla di rete elettrica. Il governo dell’Aia non ha bloccato l’impianto Microsoft da 78 MW per scelta politica, ma perché la legge non gli dava gli strumenti per farlo: la moratoria sopra i 70 MW arriva dopo, come toppa su un sistema di autorizzazioni pensato per un mondo con richieste di allaccio molto più piccole. È la differenza tra una rete che decide dove investire e una rete che subisce, e a subire sono anche i mercati che fino a ieri sembravano i più solidi d’Europa.

Milano non vince, riceve quello che Francoforte non può prendere

La narrazione più comoda è che Milano stia diventando un hub perché offre energia rinnovabile, stabilità normativa e terreno a buon mercato. È tutto vero, ma la vera causa è il crollo dei mercati storici: a Francoforte e Amsterdam non c’è più potenza da allacciare, e i capitali devono andare da qualche parte.

Milano oggi conta 414 MW di potenza IT installata, il 68% dell’intera capacità nazionale, con proiezioni che superano il gigawatt entro il 2028. È un salto enorme, ma va letto come effetto di scarico, non come premio al merito italiano. Gli hyperscaler e i colocation provider stanno diversificando il rischio geografico e regolatorio: se un mercato dice no, la domanda si sposta su quello che dice ancora sì.

I due pezzi pubblicati ieri su questa testata raccontavano la stessa febbre da un’angolazione diversa: Fidatevi, l’Italia sarà il prossimo gigante dei data center guardava alla domanda aggregata e al ruolo dell’Italia come hub del Mediterraneo, mentre I data center corrono più della rete elettrica misurava il gap tra i gigawatt richiesti a Terna e quelli davvero allacciati. Entrambi guardano l’Italia dall’interno. Qui il punto di osservazione è opposto: l’Europa dall’alto, e la domanda è perché Milano cresce mentre i mercati storici rallentano.

Chi guadagna sulla saturazione altrui

Ogni fase di scarico ha dei beneficiari precisi. I fondi immobiliari e gli sviluppatori che hanno comprato aree industriali dismesse attorno a Milano quando i prezzi erano ancora bassi rispetto a quelli di Francoforte o Amsterdam oggi vedono quel terreno rivalutato dalla fame di spazio degli hyperscaler.

Google Cloud, Microsoft, Equinix, Aruba e il consorzio Iliad/IT2 stanno tutti espandendo la propria presenza lombarda, e ognuno di loro ha un motivo di convenienza diretta: arrivare prima dei concorrenti su un mercato dove la rete ha ancora margine libero significa bloccarsi una posizione che a Francoforte oggi non si trova a nessun prezzo. Il colocation provider che firma un contratto di allaccio a Milano nel 2026 compra tempo, oltre che megawatt.

Il meccanismo di incentivo è lineare. Chi possiede terreno industriale dismesso in area metropolitana milanese guadagna dalla scarsità altrui senza avere fatto nulla per crearla: il valore di quell’area sale perché a Francoforte non ce n’è più, non perché Milano abbia migliorato la propria offerta. Lo stesso vale per chi ha già ottenuto un allaccio: la capacità riservata oggi diventa un asset che si rivaluta man mano che il resto d’Europa si chiude, ed è proprio questa rendita di posizione, più della qualità intrinseca del sito, a spiegare perché gli investitori si muovono così in fretta.

La rete italiana eredita un problema che non aveva scelto

Il pezzo di ieri sulla rete elettrica citava un dato Terna che vale la pena richiamare senza ripeterne l’analisi: 78,79 GW di richieste di connessione per data center risultavano in coda a fine gennaio 2026, molto più di quanto la rete nazionale possa assorbire nel breve periodo. Quella cifra descriveva già una domanda interna difficile da gestire.

Ora a quella domanda si somma un flusso aggiuntivo che il sistema elettrico italiano non aveva messo in conto quando ha cominciato a corteggiare gli hyperscaler: la domanda di rimbalzo da un’Europa che non riesce più a soddisfare le proprie richieste di allaccio. Non è un problema che nasce a Roma o a Milano, arriva da fuori, e si aggiunge a un carico già segnalato come critico.

Madrid, Lisbona e i mercati CEE corrono lo stesso rischio di Milano

Colliers non isola Milano come un caso a sé. Il report indica Madrid, Milano, Lisbona, i mercati nordici e alcuni mercati CEE selezionati come i beneficiari collettivi dello spostamento dai FLAP-D, e secondo l’analisi di JLL Madrid e Milano risultano proprio i due mercati a crescita percentuale più rapida in Europa nel 2026. Oltre metà della crescita AI attesa nel continente, secondo JLL, finirà su mercati di seconda fascia proprio per i vincoli di griglia nei mercati core.

Questo smonta la lettura “miracolo italiano”: è un pattern strutturale europeo che coinvolge più capitali contemporaneamente, non un’anomalia lombarda. La differenza tra Milano e Madrid, in questa fase, è di calendario più che di qualità dell’offerta.

Per un decennio il settore ha ragionato per gerarchia fissa: i FLAP-D in cima, tutto il resto come mercato di rincalzo buono al massimo per l’edge computing. Quella gerarchia si sta ribaltando sotto la pressione della fisica, non per una nuova strategia di mercato: non esiste developer che preferisca costruire a Madrid piuttosto che a Francoforte se Francoforte gli desse un allaccio in tempi ragionevoli. Semplicemente non glielo dà, e il capitale segue la potenza disponibile, non la reputazione storica della piazza.

Il rischio di ripetere l’errore dei mercati Tier-1

Francoforte e Amsterdam non sono diventate sature per caso: hanno accumulato per anni domanda di allaccio senza pianificare la rete elettrica alla stessa velocità della domanda di calcolo. Milano oggi corre lungo la stessa traiettoria di crescita, solo qualche anno più indietro sulla curva.

Chi decide le regole del gioco adesso, cioè Regione Lombardia, Terna e ARERA, ha in mano la scelta se ripetere lo stesso errore o evitarlo. Se l’allaccio a Milano continua a essere concesso più in fretta di quanto la rete regionale riesca a rinforzarsi, la città arriva alla stessa saturazione dei mercati FLAP-D in un tempo compresso, non in vent’anni ma in cinque o sei.

Chi paga oggi l’espansione lombarda è, in ultima istanza, chi userà la rete elettrica lombarda per qualsiasi altro scopo nei prossimi anni: aziende manifatturiere, utenze residenziali, altri settori che competono per lo stesso allaccio con priorità meno visibili di quelle di un hyperscaler da centinaia di megawatt. Chi vince è chi ha già firmato un contratto di colocation a Milano nel 2026: quella capacità riservata oggi vale più di quanto varrà tra tre anni, quando la coda si allungerà anche qui.