Terzo condono: quando gli abusi in area vincolata sono sanabili?

Con la sentenza n. 693/2026, il TAR Lazio ha confermato il diniego di condono opposto da un Comune a un’istanza presentata per un fabbricato ad uso abitativo realizzato in area sottoposta a vincolo.

Il TAR ribadisce che nel regime del cosiddetto terzo condono edilizio, le nuove costruzioni che comportano aumento di superficie o volumetria in area vincolata non possono essere sanate. Il vincolo opera come causa ostativa diretta e non richiede ulteriori valutazioni di compatibilità.

Il caso

Il proprieTARio di un fabbricato ad uso civile abitazione aveva presentato, il 26 febbraio 2004, domanda di sanatoria edilizia ai sensi del D.L. 269/2003, convertito dalla Legge 326/2003, e della normativa regionale vigente.

L’immobile era situato in un’area sottoposta a vincolo idrogeologico.

Il Comune, dopo aver comunicato i motivi ostativi all’accoglimento dell’istanza ai sensi dell’art. 10-bis della l. n. 241/1990, ha respinto la domanda di condono con provvedimento del 3 dicembre 2015.

Il privato ha quindi impugnato il diniego davanti al TAR, sostenendo che l’amministrazione comunale avesse errato nel considerare ostativa la presenza del vincolo.

Di conseguenza, con un unico e articolato motivo di ricorso, il ricorrente ha impugnato il provvedimento deducendo incompetenza, errore nei presupposti, difetto di istruttoria e carenza di motivazione.

In particolare, sostiene che il diniego sia stato illegittimamente fondato sulla circostanza che l’immobile ricadrebbe in un’area sottoposta a vincolo idrogeologico, senza considerare che l’autorità competente alla tutela del vincolo aveva già rilasciato il prescritto nulla osta. Secondo il ricorrente, il Comune non avrebbe competenza a formulare autonome valutazioni sotto il profilo idrogeologico, trattandosi di attribuzione riservata all’ente competente.

Inoltre, il ricorrente lamenta che il Comune non abbia indicato le specifiche ragioni urbanistiche ostative al rilascio della sanatoria, né abbia verificato l’eventuale difformità dell’intervento rispetto alla disciplina urbanistica vigente.

In via subordinata, ha chiesto che fosse sollevata la questione di legittimità costituzionale delle disposizioni che escludono la possibilità di ottenere il condono per gli immobili realizzati in aree vincolate.

A sostegno della richiesta richiama la consolidata giurisprudenza costituzionale, secondo cui la disciplina del condono edilizio è finalizzata a contemperare i diversi interessi costituzionalmente rilevanti, quali la tutela del paesaggio, della cultura, della salute, della proprietà e dell’abitazione. Secondo il ricorrente, le norme impugnate determinerebbero un’irragionevole disparità di trattamento tra un manufatto abusivo situato in un’area non vincolata, suscettibile di sanatoria, e un manufatto identico realizzato in un’area vincolata che, pur non arrecando alcun concreto pregiudizio al vincolo, non potrebbe beneficiare del condono.

Abusi in aree vincolate: quando sono sanabili con il terzo condono?

Il TAR Lazio ha respinto il ricorso.

Secondo il Collegio, l’opera oggetto di domanda di condono consisteva in un immobile di nuova costruzione. Si trattava, quindi, di un abuso maggiore, rientrante nelle tipologie più gravi previste dall’allegato 1 al D.L.  269/2003 e, pertanto, l’abuso risulta insanabile per espressa previsione di legge. Il TAR afferma espressamente che, per tali abusi, “la sussistenza del vincolo sull’area di costruzione comporta ex lege l’insanabilità dell’abuso edilizio”.

Il giudice richiama l’orientamento giurisprudenziale secondo cui, ai sensi dell’art. 32, comma 27, lett. d), del D.L. 269/2003, le opere abusive realizzate in aree vincolate possono essere sanate soltanto se ricorrono congiuntamente specifiche condizioni:

• l’opera deve essere stata realizzata prima dell’imposizione del vincolo;
• deve essere conforme alla disciplina urbanistica;
• deve aver ottenuto il preventivo parere favorevole dell’autorità competente;
• deve consistere esclusivamente in interventi minori, privi di incremento di superficie o volumetria.

Ne consegue che gli interventi di nuova costruzione non sono suscettibili di sanatoria.

Da tale principio discende l’infondatezza di tutte le censure formulate in via principale.

La presenza di un nulla osta può superare l’insanabilità prevista dal terzo condono?

Uno dei profili più rilevanti della sentenza riguarda il rapporto tra nulla osta dell’autorità competente sul vincolo e potere comunale di decidere sulla domanda di condono.

Il ricorrente sosteneva che il Comune non potesse ignorare il nulla osta rilasciato dalla Provincia.

Il TAR, invece, chiarisce che il Comune non ha invaso la competenza dell’autorità preposta al vincolo. L’amministrazione comunale non ha espresso una valutazione tecnica idrogeologica alternativa a quella provinciale, ma ha applicato una causa legale di insanabilità.

In sostanza, il nulla osta può rilevare solo se l’opera rientra tra quelle astrattamente condonabili. Se invece si tratta di una nuova costruzione in area vincolata, l’intervento è escluso dalla sanatoria già per effetto della disciplina del terzo condono.

Cosa prevede il terzo condono per la sanatoria di abusi in area vincolata?

Inoltre, il TAR ha ritenuto manifestamente infondata anche la questione di legittimità costituzionale sollevata dal ricorrente. Secondo il Collegio, la sanatoria straordinaria prevista dal d.l. n. 269/2003 ha natura eccezionale e un ambito applicativo più ristretto rispetto ai precedenti condoni.

Il Collegio osserva che il terzo condono edilizio costituisce una misura di carattere eccezionale, finalizzata a garantire la tutela di interessi di particolare rilievo costituzionale, quali il paesaggio, l’ambiente, il patrimonio archeologico e la sicurezza idrogeologica. In tale contesto, non appare irragionevole la scelta del legislatore di limiTARe l’accesso alla sanatoria per gli immobili realizzati in aree vincolate, attribuendo prevalenza agli interessi pubblici tutelati rispetto ad altri interessi, pur anch’essi costituzionalmente rilevanti, come quello alla proprietà privata.

A sostegno di tale conclusione, il Collegio richiama l’orientamento della Corte costituzionale, secondo cui la disciplina del terzo condono presenta un ambito applicativo più restrittivo rispetto a quello previsto dalla normativa del 1985. Per gli abusi maggiori, come le nuove costruzioni con aumento di superficie o volumetria, la presenza del vincolo determina l’insanabilità dell’intervento, senza che il nulla osta dell’autorità preposta al vincolo possa superare la preclusione prevista dalla disciplina del terzo condono, in quanto i limiti introdotti dalla disciplina del 2003 si aggiungono a quelli già previsti dalla normativa precedente.

Alla luce delle considerazioni esposte, il TAR respinge il ricorso in quanto infondato.

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Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/notizie/terzo-condono-quando-gli-abusi-in-area-vincolata-sono-sanabili/