Autorizzazione paesaggistica in sanatoria – BibLus

L’autorizzazione paesaggistica in sanatoria è un tema centrale nelle pratiche edilizie e fa riferimento al possibile processo di “regolarizzazione” di interventi compiuti in violazione delle normative paesaggistiche.

In caso di interventi in aree soggette a tutela paesaggistica sussiste infatti l’obbligo di sottoporre all’ente competente i progetti delle opere da eseguire affinché ne sia accertata la compatibilità paesaggistica e sia rilasciata l’autorizzazione paesaggistica altrimenti si incorre in abuso edilizio. Quando un abuso edilizio è commesso in area sottoposta a vincolo paesaggistico, diventa molto difficile potere ottenere la sanatoria.

Per non correre alcun rischio, verifica sempre se la zona sia sottoposta a vincolo paesaggistico e redigi correttamente l’istanza di autorizzazione paesaggistica, utilizzando il dedicato software per l’autorizzazione paesaggistica che ti permette di compilare, archiviare e stampare le pratiche di autorizzazione paesaggistica in linea con la normativa vigente.

Cos’è l’autorizzazione paesaggistica in sanatoria?

In caso di interventi edilizi realizzati senza l’adeguata autorizzazione paesaggistica, è obbligatorio rimuovere il manufatto e ripristinare il paesaggio allo stato originario.

Tuttavia, la normativa vigente prevede alcuni casi specifici in cui è possibile richiedere la sanatoria postuma, consentendo il mantenimento del manufatto previa imposizione di una sanzione pecuniaria. In questo caso si parla di autorizzazione paesaggistica in sanatoria o postuma.

L’autorizzazione paesaggistica “ex post” è un procedimento specifico che si focalizza su due scenari di sanatoria paesaggistica, delineati come segue:

• illeciti-previncolo;
• illeciti antecedenti al 12 maggio 2006.

Gli illeciti pre-vincolo riguardano opere illecite realizzate prima dell’imposizione del vincolo di tutela paesaggistica nell’area in questione. In questo contesto, non si applica la corresponsione della sanzione paesaggistica, in quanto gli abusi sono dichiarati antecedenti alla tutela successivamente introdotta.

Gli illeciti antecedenti al 12 maggio 2006 invece coinvolgono illeciti paesaggistici realizzati senza autorizzazione prima della data di entrata in vigore del D.Lgs. 157/2006. Questi illeciti non rientrano nelle casistiche già contemplate dall’art. 167 del D.Lgs. 42/2004. Nell’ambito di questa situazione, la sanatoria paesaggistica comporta la corresponsione della sanzione paesaggistica.

Cosa prevede la normativa?

L’art. 146 del D.Lgs. 42/2004 Codice dei beni culturali e del paesaggio, al comma 4, fa chiaramente riferimento all’autorizzazione paesaggistica in sanatoria, stabilendo quanto segue:

L’autorizzazione paesaggistica costituisce atto autonomo e presupposto rispetto al permesso di costruire o agli altri titoli legittimanti l’intervento urbanistico-edilizio. Fuori dai casi di cui all’articolo 167, commi 4 e 5, l’autorizzazione non può essere rilasciata in sanatoria successivamente alla realizzazione, anche parziale, degli interventi. 

I casi di cui all’articolo 167, commi 4 e 5, in cui è possibile “sanare”, attraverso “accertamento di compatibilità paesaggistica“, riguardano solo alcuni interventi minori.

Il vigente regime “restrittivo” è il risultato di una modifica normativa, in particolare del D.Lgs. 157/2006, che ha introdotto il testo sopra richiamato dell’art. 146 del Codice.

Autorizzazione paesaggistica in sanatoria e accertamento di compatibilità paesaggistica

Nella normativa attuale, per regolarizzare gli illeciti paesaggistici è necessario l’accertamento di compatibilità paesaggistica, secondo i limiti e la procedura indicati dall’art. 167, comma 4, del D.Lgs. 42/2004 o dall’art. 36-bis, comma 4, del D.P.R. 380/01 in caso di abusi minori.

Quest’ultima è una procedura introdotta dalla Legge 105/2024 di conversione del D.L. 69/2024 (decreto salva casa), applicabile esclusivamente a illeciti edilizi minori, vale a dire:

Secondo le nuove disposizioni introdotte dal Salva Casa, se un intervento è stato realizzato senza autorizzazione paesaggistica o in difformità da essa, il dirigente o il responsabile dell’ufficio deve chiedere un parere obbligatorio all’autorità competente per verificare la compatibilità paesaggistica. Questo vale anche se i lavori hanno comportato la creazione di nuove superfici o volumi, o l’ampliamento di quelli già esistenti in modo legittimo.

L’autorità competente ha 180 giorni di tempo per esprimersi, ma solo dopo aver ricevuto il parere vincolante della Soprintendenza, che deve pronunciarsi entro 90 giorni. Se entro questi termini non viene dato alcun parere, si applica il silenzio assenso, e il dirigente o responsabile può procedere autonomamente.

Queste regole valgono anche nel caso in cui il vincolo paesaggistico sia stato imposto dopo la realizzazione dell’intervento.

Qualora sia accertata la compatibilità paesaggistica, si applica una sanzione determinata previa perizia di stima ed equivalente al maggiore importo tra il danno arrecato e il profitto conseguito mediante la trasgressione; in caso di rigetto della domanda si applica la sanzione demolitoria.

La possibilità di sanatoria, senza necessità di doppia conformità, si applica alle opere realizzate prima dell’11 maggio 2006 (termine dal quale è stato introdotto il divieto di autorizzazione paesaggistica postuma), per le quali il titolo abilitativo è stato rilasciato dagli enti locali senza un accertamento preventivo di compatibilità paesaggistica.

Infine, va sottolineato che l’accertamento di compatibilità paesaggistica previsto dai commi 4 e 5-bis dell’art. 36-bis del D.P.R. 380/2001 è un istituto autonomo rispetto a quello regolato dai commi 4 e 5 dell’art. 167 del D.Lgs. 42/2004.

Secondo la procedura stabilita dalle disposizioni legislative del D.Lgs. 42/2004 (art. 167), invece, l’autorità amministrativa competente verifica la compatibilità paesaggistica per:

• lavori realizzati senza autorizzazione paesaggistica, a condizione che non abbiano creato nuove superfici o volumi o aumentato quelli già autorizzati;
• uso di materiali diversi da quelli autorizzati paesaggisticamente;
• lavori considerati manutenzione ordinaria o straordinaria secondo il D.P.R. 380/2001.

Procedura per l’autorizzazione paesaggistica postuma ai sensi del D.Lgs. 42/2004

La procedura per la sanatoria prevede la presentazione di una specifica domanda all’ente competente, che può essere la Regione o altro ente delegato.

Dopo aver acquisito il parere vincolante della Soprintendenza, l’ente deve fornire una risposta entro i termini stabiliti dall’art. 167 comma 5 del D.Lgs. 42/2004.

Se la compatibilità paesaggistica è confermata, cioè se il manufatto o lavoro è compatibile con il paesaggio, è possibile mantenerlo pagando una sanzione pecuniaria. L’importo della sanzione è determinato attraverso una perizia di stima.

In caso di rifiuto della domanda, quindi nel caso in cui il manufatto o lavoro non è compatibile con il paesaggio, si applica una sanzione demolitoria in modo da ripristinare l’area.

Autorizzazione paesaggistica in sanatoria: tempi

Dopo che il proprietario, possessore o detentore dell’immobile interessato dagli interventi, abbia presentato la domanda all’autorità responsabile del vincolo per verificare la compatibilità paesaggistica, l’ente competente ha l’obbligo di pronunciarsi entro 180 giorni, con un parere vincolante dalla soprintendenza entro 90 giorni.

Autorizzazione paesaggistica in sanatoria: quale modulo utilizzare?

La modulistica necessaria per la richiesta di autorizzazione paesaggistica, sia ordinaria che semplificata, deve essere compilata utilizzando i moduli forniti dall’ente competente responsabile del rilascio delle autorizzazioni.

Per la richiesta, è inoltre necessario allegare i documenti indicati nel modulo stesso, tra cui:

• attestazione di pagamento diritti di segreteria;
• procura speciale (firmato in originale dal titolare);
• assolvimento imposta di bollo;
• elaborati grafici dello stato legittimo;
• elaborati grafici dello stato rilevato;
• elaborati grafici comparativi stato legittimo / stato rilevato;
• computo metrico estimativo;
• relazione paesaggistica.

Per ottenere i documenti da allegare in maniera facile e veloce, ti suggerisco di utilizzare l’apposito software per la relazione paesaggistica, con cui compilare i modelli ai sensi del D.Lgs. 42/2004 e il software per il computo metrico estimativo gratis con cui fare il computo metrico estimativo a 360°.

Autorizzazione paesaggistica in sanatoria: costi associati

Le principali spese da sostenere per “sanare” l’illecito ed ottenere l’autorizzazione paesaggistica postuma sono:

• marca da bollo per la domanda;
• marca da bollo per l’autorizzazione (al ritiro);
• pagamento della sanzione amministrativa pecuniaria (sanzione paesaggistica);
• diritti di segreteria.

Riferimenti giurisprudenziali: sentenza di riferimento

Di seguito ti propongo una serie di sentenze che specificano dei casi in cui si affronta e si chiariscono degli aspetti fondamentali sul tema dell’autorizzazione paesaggistica in sanatoria o postuma.

Vincolo idrogeologico: no alla sanatoria postuma

Sentenza 100/2026 – Corte Costituzionale

La Regione non può introdurre un accertamento postumo di compatibilità idrogeologica per opere realizzate in aree vincolate senza autorizzazione o in difformità da essa: il vincolo idrogeologico impone una verifica preventiva, finalizzata alla tutela del suolo e alla prevenzione del dissesto. Nei casi di accertata compatibilità paesaggistica postuma, inoltre, la natura pubblica dell’opera non esonera dall’applicazione della sanzione pecuniaria prevista dall’art. 167, comma 5, del Codice dei beni culturali e del paesaggio

Con la sentenza n. 100/2026, la Corte costituzionale ha esaminato diverse disposizioni della legge della Regione Sardegna n. 18/2025, intervenuta per coordinare la normativa edilizia e urbanistica regionale con il Decreto Salva Casa. La Consulta ha dichiarato incostituzionale la norma che consentiva l’accertamento postumo di compatibilità idrogeologica per opere realizzate senza autorizzazione o in difformità da essa.

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Tettoia abusiva: quando è sanabile paesaggisticamente?

Sentenza 8308/2025 – Consiglio di Stato

Una tettoia che crea nuova superficie calpestabile costituisce volume utile ai fini paesaggistici e non può essere sanata ai sensi dell’art. 167 d.lgs. 42/2004, poiché altera la percezione visiva e il contesto paesaggistico.

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Accertamento postumo di compatibilità paesaggistica: quando non è consentito?

La sentenza n. 1260/2025 del Consiglio di Stato conferma l’orientamento giurisprudenziale secondo cui la sanatoria paesaggistica è possibile solo per abusi minori e l’accertamento postumo non è ammesso con aumenti di volumetrie e superfici, ribadendo la tutela del paesaggio come interesse preminente.

Il caso in esame riguarda un contenzioso relativo alla richiesta di sanatoria paesaggistica e accertamento di conformità di un’opera edilizia. La vicenda ha coinvolto il Ministero della Cultura, rappresentato dalla Soprintendenza archeologica, belle arti e paesaggio e due privati cittadini.

L’oggetto del giudizio riguarda il diniego di compatibilità paesaggistica espresso dal Comune e confermato dalla Soprintendenza in relazione a una serie di interventi edilizi abusivi:

• ricostruzione di un ex fienile con incremento di superficie e volume rispetto all’originario;
• realizzazione di una struttura in lamiera su pali di legno;
• sistemazione del terreno circostante.

Il Comune aveva imposto il ripristino dello stato dei luoghi. I privati avevano adempiuto solo in parte, interrando il piano seminterrato dell’ex fienile e ripristinando il terreno circostante. Tuttavia, l’accertamento edilizio e paesaggistico richiesto nel luglio 2016 è stato dichiarato improcedibile dalla commissione edilizia comunale e, successivamente, confermato dalla Soprintendenza.

I privati hanno impugnato il diniego davanti al Tar Toscana, lamentando:

• violazione dell’art. 167 del D.Lgs. 42/2004, eccesso di potere e difetto di istruttoria;
• difetto di motivazione e illogicità manifesta.

Il TAR ha accolto il primo motivo e ha ordinato al Comune e alla Soprintendenza di riesaminare la richiesta di sanatoria. Il Ministero ha quindi presentato appello al Consiglio di Stato.

Il Consiglio di Stato ha riformato la sentenza del TAR, ribadendo che la sanatoria paesaggistica è concessa solo per interventi minori che non alterano il contesto paesaggistico (art. 167, comma 4, D.Lgs. 42/2004):

La sanatoria paesaggistica- costituendo un’eccezione alla regola generale della non sanabilità ex post degli abusi, sia sostanziali che formali – è consentita per i soli abusi minori contemplati dall’art. 167 comma 4 d.lgs. n. 42/2004, accomunati dall’assenza di offensività per i valori ambientali e paesaggistici tutelati con l’apposizione del vincolo.
Sono, in particolare, suscettibili di accertamento postumo di compatibilità paesaggistica esclusivamente: i) gli interventi realizzati in assenza o difformità
dall’autorizzazione paesaggistica, che non abbiano determinato la creazione di superfici utili o di volumi ovvero l’aumento di quelli legittimamente realizzati; ii) l’impiego di materiali diversi da quelli prescritti dall’autorizzazione paesaggistica; iii) i lavori configurabili come interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria ai sensi della disciplina edilizia (art. 167, comma 4).

Inoltre, il rilascio della compatibilità paesaggistica non è ammesso quando i lavori effettuati hanno comportato la creazione di nuove superfici utili o volumi, oppure l’aumento di quelli già legittimamente esistenti. Questo principio si applica indistintamente a qualsiasi tipo di volume, inclusi quelli tecnici e interrati.

Questa interpretazione è confermata dall’articolo 167, comma 4, del D.lgs. 42/2004, che consente l’accertamento postumo della compatibilità paesaggistica solo per interventi che non abbiano determinato la creazione di nuove superfici utili o volumi, senza fare distinzioni tra tipologie di volume.

Pertanto, nel caso specifico, diversamente da quanto ritenuto dal Tar Toscana, l’interramento del piano seminterrato non ha riportato l’edificio al suo stato originario. A differenza della rimozione del volume, infatti, il semplice interramento permette di recuperarne l’uso in qualsiasi momento, confermando che la modifica non è assimilabile a un ripristino delle condizioni preesistenti.

Di conseguenza, il Consiglio di Stato ha accolto l’appello del Ministero e ha confermato il diniego della sanatoria.

Per la scelta corretta del titolo abilitativo a seconda dell’intervento, ti suggerisco il software per i titoli abilitativi e per l’autorizzazione paesaggistica che ti guida nella scelta del titolo a seconda dell’intervento e ti fornisce i modelli aggiornati facili da compilare ed archiviare.

Tettoia: quando è possibile l’autorizzazione paesaggistica postuma?

La sentenza n. 654/2023 del Tar Campania affronta la questione della tettoia e autorizzazione paesaggistica postuma.

Nello specifico, l’autorizzazione paesaggistica, distinta dai permessi edilizi, è analizzata in relazione a due tettoie, oggetto di contenzioso.

Nel caso specifico per due tettoie di modeste dimensioni, la richiesta di autorizzazione paesaggistica postuma è stata inizialmente respinta dalla Soprintendenza, portando il richiedente a presentare un ricorso al Tar.

Il Tar ha accettato il ricorso, sostenendo che le tettoie in questione, nonostante la contestazione della Soprintendenza, non avevano creato nuove superfici o volumi. Il Tribunale ha chiarito che, in base al Regolamento edilizio-tipo, le tettoie sono considerate superfici accessorie e non utili. Questo aspetto è rilevante poiché l’art. 167 del Codice dei beni culturali esclude dalla sanatoria solo le superfici utili, non quelle accessorie.

Pertanto, le tettoie, considerate di modesta entità e accessorie, possono essere ammesse alla sanatoria, e il Tar sottolinea che è sempre fondamentale una valutazione paesaggistica accurata.

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FAQ sull’autorizzazione paesaggistica in sanatoria

Di seguito sono riportate alcune domande frequenti in riferimento all’autorizzazione paesaggistica in sanatoria.

Cos’è l’autorizzazione paesaggistica in sanatoria?

L’autorizzazione paesaggistica in sanatoria è il procedimento che consente, in specifiche circostanze previste dalla legge, di regolarizzare interventi eseguiti senza la preventiva autorizzazione paesaggistica. Se viene accertata la compatibilità dell’opera con il contesto tutelato, il manufatto può essere mantenuto previo pagamento di una sanzione.

Quando è possibile ottenere la sanatoria paesaggistica?

La sanatoria è ammessa solo nei casi espressamente previsti dalla normativa. In particolare, può essere richiesta per alcuni interventi minori o attraverso l’accertamento di compatibilità paesaggistica disciplinato dall’art. 167 del D.Lgs. 42/2004 e, per determinate fattispecie di abuso edilizio minore, dall’art. 36-bis del D.P.R. 380/2001.

Quali sono gli illeciti paesaggistici che possono essere sanati?

La normativa contempla la possibilità di regolarizzare gli illeciti realizzati prima dell’apposizione del vincolo paesaggistico e quelli commessi prima del 12 maggio 2006 senza autorizzazione. Inoltre, l’accertamento di compatibilità paesaggistica può riguardare specifici interventi che rispettano i limiti previsti dalla legge.

Cosa ha cambiato il Decreto Salva Casa in materia di sanatoria paesaggistica?

Il Decreto Salva Casa ha introdotto una procedura dedicata agli abusi edilizi minori, come interventi eseguiti in assenza o difformità da SCIA ordinaria oppure in parziale difformità rispetto a un Permesso di Costruire o a una SCIA alternativa. In questi casi è previsto un procedimento di verifica della compatibilità paesaggistica con il coinvolgimento dell’autorità competente e della Soprintendenza.

È possibile ottenere la sanatoria per opere che hanno creato nuove superfici o volumi?

Secondo le disposizioni introdotte dal Decreto Salva Casa, la verifica della compatibilità paesaggistica può essere effettuata anche per interventi che hanno comportato la realizzazione o l’ampliamento di superfici e volumi legittimamente esistenti, nell’ambito delle fattispecie previste dall’art. 36-bis del D.P.R. 380/2001.

Quali interventi possono essere valutati tramite accertamento di compatibilità paesaggistica ai sensi dell’art. 167 del D.Lgs. 42/2004?

La procedura riguarda lavori eseguiti senza autorizzazione che non abbiano comportato la creazione o l’aumento di superfici e volumi, l’utilizzo di materiali diversi da quelli autorizzati e gli interventi riconducibili alla manutenzione ordinaria o straordinaria.

Quali sono i tempi per il rilascio dell’autorizzazione paesaggistica in sanatoria?

Dalla presentazione della domanda, l’autorità competente deve concludere il procedimento entro 180 giorni. La Soprintendenza è chiamata a esprimere il proprio parere vincolante entro 90 giorni.

Cosa succede se la compatibilità paesaggistica viene accertata?

Se l’opera risulta compatibile con il contesto paesaggistico tutelato, il manufatto può essere conservato. In questo caso viene applicata una sanzione amministrativa il cui importo è determinato tramite una perizia di stima.

Cosa accade in caso di rigetto della domanda di sanatoria?

Se l’autorità competente ritiene che l’intervento non sia compatibile con il paesaggio, viene disposta la demolizione delle opere realizzate e il ripristino dello stato dei luoghi.

Quali documenti devono essere allegati alla richiesta di autorizzazione paesaggistica in sanatoria?

La documentazione varia in base alla modulistica predisposta dall’ente competente, ma generalmente comprende attestazione del pagamento dei diritti di segreteria, procura speciale, assolvimento dell’imposta di bollo, elaborati grafici, computo metrico estimativo e relazione paesaggistica.

Quanto costa richiedere un’autorizzazione paesaggistica in sanatoria?

Tra le principali spese da sostenere rientrano le marche da bollo per la domanda e per il rilascio dell’autorizzazione, i diritti di segreteria e l’eventuale sanzione amministrativa pecuniaria prevista in caso di accertata compatibilità paesaggistica.

Chi deve presentare la domanda di autorizzazione paesaggistica postuma?

La richiesta può essere presentata dal proprietario, dal possessore o dal detentore dell’immobile interessato dagli interventi, rivolgendosi all’autorità competente responsabile della tutela del vincolo paesaggistico.

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