Per il Consiglio di Stato, anche quando non si realizzano lavori materiali sull’immobile, il mutamento funzionale può incidere sul carico urbanistico e rendere dovuti gli oneri di urbanizzazione e il costo di costruzione
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Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 4295/2026, relativa a un immobile originariamente qualificato come annesso rustico adibito ad attività agrituristica e poi destinato, tramite SCIA, a uso residenziale, chiarisce che il cambio di destinazione d’uso può essere urbanisticamente rilevante anche in assenza di opere. Quando il passaggio avviene tra categorie funzionali autonome e determina una diversa incidenza sul carico urbanistico, il contributo di costruzione è dovuto. La collocazione dell’edificio in zona agricola non basta per ottenere l’esenzione, ma occorre dimostrare che l’immobile sia ancora effettivamente funzionale alla conduzione del fondo agricolo.
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Il caso
La vicenda nasce dalla presentazione di una SCIA per il cambio di destinazione d’uso, senza opere, di una parte di fabbricato da annesso rustico adibito ad attività agrituristica a uso residenziale.
In sede di presentazione della SCIA, il richiedente aveva indicato come dovuto il contributo di costruzione, quantificando e versando una somma per:
- oneri di urbanizzazione primaria;
- oneri di urbanizzazione secondaria;
- costo di costruzione.
Successivamente, ritenendo il pagamento non dovuto, i proprietari chiedevano al Comune la restituzione della somma versata. L’Amministrazione non adottava alcuna determinazione espressa.
I privati proponevano quindi ricorso davanti al TAR Veneto, chiedendo la condanna del Comune alla restituzione degli importi a titolo di indebito oggettivo.
Il TAR respingeva il ricorso, ritenendo non provato il nesso funzionale tra l’immobile e la conduzione del fondo agricolo e considerando il mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante anche se privo di opere.
La questione arrivava così davanti al Consiglio di Stato.
Gli appellanti sostenevano che il contributo non fosse dovuto per più ragioni:
- in primo luogo, secondo i proprietari, il cambio d’uso non avrebbe comportato alcuna trasformazione urbanistica o fisica dell’immobile. L’intervento era infatti avvenuto senza opere edilizie e, secondo gli appellanti, si sarebbe limitato a destinare i locali già adibiti ad agriturismo a residenza personale di soggetti qualificati come imprenditori agricoli o coltivatori diretti;
- in secondo luogo, gli appellanti richiamavano la disciplina sull’imprenditore agricolo e l’esenzione prevista dall’art. 17, comma 3, lett. a), del d.P.R. 380/2001, sostenendo che l’immobile fosse funzionale alle esigenze abitative connesse alla conduzione del fondo;
- un ulteriore argomento riguardava l’art. 3, comma 3, della legge 96/2006, secondo cui i locali utilizzati a uso agrituristico sono assimilabili alle abitazioni rurali. Da ciò, secondo gli appellanti, sarebbe derivata l’assenza di un effettivo cambio di categoria urbanistica;
- infine, i proprietari contestavano la debenza del costo di costruzione, sostenendo che, in assenza di opere, non vi fosse alcun costo edilizio su cui calcolare il contributo.
Il passaggio da destinazione rurale o agrituristica a destinazione residenziale comporta il pagamento del contributo di costruzione anche in assenza di opere edilizie?
Il Consiglio di Stato ha respinto l’appello confermando la sentenza del TAR.
Secondo i giudici, l’immobile aveva perso il necessario legame funzionale con l’attività agricola che avrebbe potuto giustificare l’esenzione dal contributo di costruzione. Un elemento decisivo è rappresentato dal fatto che la SCIA era stata presentata dai proprietari dell’edificio, persone fisiche diverse dal soggetto che aveva la conduzione del fondo, ossia l’azienda agricola che aveva beneficiato delle agevolazioni connesse alla strumentalità del fabbricato rispetto all’attività agricola.
Dalla documentazione allegata alla SCIA emergeva inoltre che l’edificio ricadeva tra le costruzioni non più funzionali alla conduzione dell’azienda agricola, per le quali era ammessa la destinazione d’uso residenziale. Secondo il Consiglio di Stato, tale elemento confermava la cesura del nesso funzionale tra il fabbricato e la conduzione del fondo.
Per tale ragione, il passaggio da immobile destinato all’attività agrituristica e rurale a edificio residenziale costituisce un mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante, anche se realizzato senza opere edilizie. La normativa urbanistica considera urbanisticamente rilevante il passaggio tra categorie funzionali autonome, anche quando non sia accompagnato dall’esecuzione di opere edilizie.
Nel caso concreto, il cambio d’uso è avvenuto dalla categoria rurale a quella residenziale, con conseguente modifica del carico urbanistico e assoggettamento al contributo previsto dalla legge.
Il Consiglio di Stato ha inoltre chiarito che la presentazione della SCIA non implica alcuna approvazione o accettazione da parte del Comune. La SCIA è un atto del privato, ammesso direttamente dalla legge, che non instaura un procedimento amministrativo destinato a concludersi con un provvedimento autorizzativo espresso.
Quanto al contributo di costruzione, i giudici hanno ribadito che il mutamento di destinazione d’uso comporta il pagamento quando determina una diversa incidenza urbanistica sul territorio, anche se il cambio avviene senza opere edilizie. Tale obbligo può sussistere anche quando la precedente destinazione non era stata assoggettata a contributo, qualora la nuova destinazione comporti un incremento del carico urbanistico.
Di conseguenza, il passaggio da destinazione rurale a destinazione residenziale giustifica la debenza del contributo, poiché la nuova destinazione comporta una diversa e maggiore incidenza urbanistica rispetto a quella originaria.
Sulla base di queste considerazioni, il Consiglio di Stato ha confermato la debenza del contributo di costruzione e ha respinto integralmente l’appello, escludendo il diritto dei proprietari alla restituzione delle somme versate.
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Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/notizie/cambio-duso-da-agriturismo-a-residenza-oneri-dovuti-anche-senza-opere/
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Stefania Spagnoletti
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