SCIA annullata per abuso: si può applicare la fiscalizzazione?

Il caso esaminato nella sentenza 3598/2026 del Consiglio di Stato riguarda l’utilizzo della segnalazione certificata di inizio attività, il successivo annullamento in autotutela dei suoi effetti e i limiti di applicazione della sanzione pecuniaria alternativa alla demolizione prevista dall’art. 38 del Testo Unico dell’edilizia.

Il punto centrale riguarda la possibilità di evitare la rimessione in pristino degli interventi edilizi realizzati sulla base di un titolo poi caducato, mediante l’applicazione della sanzione pecuniaria prevista dall’art. 38, oppure se tale meccanismo sia escluso quando le opere presentino profili di abusività sostanziale.

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Il caso

Una proprietaria aveva eseguito interventi edilizi su un fabbricato a uso residenziale in forza di una SCIA presentata nel 2016. Gli interventi erano stati qualificati come opere di manutenzione, completamento e riqualificazione dell’immobile e interessavano anche alcuni manufatti preesistenti, tra cui un locale destinato a cucina-forno e una tettoia. Tali manufatti risultavano, tuttavia, coinvolti in precedenti procedure di condono edilizio non definite favorevolmente.

Successivamente, il Comune aveva annullato in autotutela gli effetti della SCIA, rilevando che l’immobile era interessato da pratiche di condono edilizio ancora pendenti o non accolte e che, pertanto, non potevano essere eseguiti gli interventi assentiti mediante la segnalazione certificata. In particolare, l’amministrazione aveva evidenziato che le opere insistevano su manufatti la cui legittimità edilizia non risultava accertata e che parte degli interventi riguardava immobili ubicati in area sottoposta a vincolo.

Dopo l’annullamento degli effetti della SCIA, il Comune aveva ritenuto applicabile l’art. 38 del D.P.R. 380/2001, considerando rimovibile il vizio che aveva determinato l’intervento in autotutela e applicando, quindi, la sanzione pecuniaria in luogo della riduzione in pristino.

Tale decisione era stata impugnata e il TAR aveva accolto il ricorso. Il giudice di primo grado aveva osservato che gli interventi autorizzati dalla SCIA non si limitavano a opere marginali o di completamento, ma comportavano modifiche incidenti su manufatti privi di una definitiva legittimazione urbanistico-edilizia. Inoltre, secondo il TAR, la successiva demolizione del locale interessato dalla domanda di condono respinta non era sufficiente a eliminare il carattere sostanzialmente abusivo delle opere realizzate.

Il Tribunale aveva quindi escluso la ricorrenza dei presupposti per l’applicazione dell’art. 38 del Testo Unico dell’edilizia, rilevando che il vizio non riguardava meri profili formali o procedimentali, ma incideva sulla legittimità sostanziale delle opere. Aveva inoltre evidenziato l’insussistenza del requisito della buona fede, in ragione della complessa e nota situazione urbanistico-edilizia dell’immobile.

Contro tale decisione è stato proposto appello, articolato nei seguenti motivi:

• erronea qualificazione dei vizi della SCIA come sostanziali anziché formali o procedimentali: l’appellante sostiene che la SCIA fosse legittima e che, in ogni caso, le eventuali irregolarità riscontrabili avessero natura meramente procedimentale, con conseguente applicabilità dell’art. 38 del D.P.R. 380/2001. Il TAR avrebbe quindi erroneamente escluso la possibilità di applicare la sanzione pecuniaria prevista dall’art. 38 in luogo della rimessione in pristino;
• violazione della disciplina sulla SCIA e dei principi di semplificazione amministrativa: secondo l’appellante, l’amministrazione avrebbe dovuto consentire la regolarizzazione della segnalazione attraverso l’adozione di prescrizioni e misure conformative, anziché procedere direttamente all’annullamento in autotutela;
• errata ricostruzione della natura e della consistenza degli interventi edilizi realizzati: viene contestata l’affermazione secondo cui gli interventi avrebbero comportato la realizzazione di nuovi volumi, superfici o cambi di destinazione d’uso su manufatti privi di legittimazione edilizia. L’appellante ribadisce che le opere erano conformi alla disciplina urbanistico-edilizia e che il provvedimento di annullamento della SCIA era illegittimo;
• erroneo riconoscimento di vizi istruttori e di contraddittorietà nell’operato del Comune: l’appellante sostiene che l’amministrazione abbia correttamente valutato la possibilità di rimuovere il vizio individuato nel precedente provvedimento di autotutela e che il TAR abbia esteso il proprio sindacato a profili ulteriori rispetto a quelli effettivamente posti a fondamento dell’azione amministrativa;
• erronea esclusione del requisito della buona fede richiesto dall’art. 38 del D.P.R. 380/2001: secondo l’appellante, il provvedimento di annullamento della SCIA non contestava alcuna falsa rappresentazione dello stato dei luoghi né alcuna omissione informativa. La documentazione allegata alla segnalazione riproduceva il medesimo assetto dell’immobile già rappresentato nei precedenti procedimenti edilizi, sicché non sarebbe configurabile alcun comportamento doloso o ingannevole da parte delle proprietarie;
• violazione dei limiti del sindacato giurisdizionale: l’appellante lamenta che il TAR abbia fondato la propria decisione su profili di illegittimità ulteriori rispetto a quelli contestati dall’amministrazione nel provvedimento di annullamento della SCIA, sostituendo di fatto la propria valutazione a quella dell’autorità amministrativa.

È legittima una SCIA per interventi strutturali su immobili oggetto di condono pendente o rigettato?

L’appello è stato integralmente rigettato. Il Collegio ha rilevato che il provvedimento comunale di annullamento d’ufficio della segnalazione certificata di inizio attività era fondato sulla circostanza che l’immobile interessato risultava coinvolto in precedenti procedure di condono edilizio non definite favorevolmente, alcune delle quali rigettate e altre non perfezionate per mancanza di documentazione.

In tale contesto, il Comune ha ritenuto che gli interventi oggetto della SCIA incidessero su un immobile già in parte abusivo e non regolarizzato. Tali circostanze non emergevano in modo chiaro dalla segnalazione presentata, la quale descriveva gli interventi come opere di manutenzione e riqualificazione su manufatti indicati come legittimi.

Secondo la giurisprudenza consolidata, la presenza di un diniego o della pendenza di una domanda di condono è incompatibile con il rilascio o la formazione di ulteriori titoli edilizi relativi a interventi strutturali sul medesimo immobile. Gli interventi successivi, infatti, non possono acquisire autonoma legittimazione fino alla definizione positiva del procedimento di condono, dovendosi considerare che essi condividono la natura illegittima dell’opera cui si riferiscono.

Nel caso concreto, i lavori programmati – consistenti anche nella sostituzione, mediante demolizione e ricostruzione con materiali diversi, di parti destinate a cucina, forno e tettoia – insistevano su manufatti già oggetto di istanze di condono non accolte o non definite favorevolmente. Ne deriva che tali opere non risultavano previamente sanate.

Per tale ragione, gli interventi non potevano essere considerati autonomamente legittimi, né la loro qualificazione come opere di riqualificazione era sufficiente a superare la situazione di abusività sostanziale dell’immobile.

SCIA annullata in autotutela: quando è possibile applicare la fiscalizzazione?

Il Consiglio di Stato ha ribadito che l’art. 38 del D.P.R. 380/2001, pur applicabile anche all’annullamento degli effetti della SCIA, opera entro limiti rigorosi.

L’Adunanza Plenaria ha chiarito che la sanzione pecuniaria prevista dall’art. 38 può trovare applicazione solo in presenza di vizi relativi alla forma o alla procedura, con esclusione dei vizi che integrano abusi di natura sostanziale. In tali ipotesi, l’abuso non può essere neutralizzato mediante il pagamento di una somma di denaro in luogo della riduzione in pristino.

l’art. 38, rubricato “Interventi eseguiti in base a permesso annullato”, applicabile anche al caso dell’annullamento degli effetti della SCIA, al comma 1 prevede infatti che «[i]n caso di annullamento del permesso di costruire, qualora non sia possibile, in base a motivata valutazione, la rimozione dei vizi delle procedure amministrative o la restituzione in pristino, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale applica una sanzione pecuniaria pari al valore venale delle opere o loro parti abusivamente eseguite, valutato dall’agenzia del territorio, anche sulla base di accordi stipulati tra quest’ultima e l’amministrazione comunale»)

Nel caso di specie, gli interventi realizzati sono stati qualificati come abusivi sotto il profilo sostanziale e, dunque, si collocano al di fuori del perimetro applicativo dell’art. 38.

Per tali ragioni, l’appello è stato rigettato integralmente.

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