Variazione catastale da Superbonus: quando è obbligatoria, come funzionano i controlli

A partire da aprile 2025 l’Agenzia delle Entrate ha iniziato a inviare lettere di “compliance” ai contribuenti che hanno effettuato lavori agevolati con Superbonus senza adeguare le rendite catastali.

L’operazione “trasparenza” andrà avanti almeno per tre anni e metterà sotto la lente circa 85mila immobili. Il piano delle Entrate, infatti, prevede circa 15mila lettere nel 2025, alle quali nel 2026 seguiranno altre 20mila lettere e 50mila tra il 2027 e il 2028.

L’attività di controllo sarà affiancata da una campagna di informazione; sul portale delle Entrate, saranno pubblicate delle Faq e altra documentazione utile.

In cosa consiste l’obbligo di dichiarazione di variazione dello stato dei beni per gli immobili interessati da interventi agevolati con Superbonus? In quali situazioni è prevista e, soprattutto, come va calcolata la variazione catastale? Quando scattano la verifica del Fisco e l’invio della lettera di compliance per l’adeguamento?

In questo articolo proviamo a fare un po’ d’ordine e a seguire l’evoluzione della questione.

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Superbonus senza variazione catastale: quando si riceve la lettera di compliance e cosa contiene

La Legge di Bilancio 2024 prevede ai commi 86 e 87 dell’art. 1 che l’Agenzia delle Entrate verifichi, in relazione alle unità immobiliari oggetto degli interventi agevolati dal Superbonus, la presentazione delle dichiarazioni di variazione dello stato dei beni, anche ai fini di eventuali effetti sulle rendite dell’immobile presenti in atti del catasto dei fabbricati.

Con Provvedimento 38133/2025 del 7 febbraio 2025, l’Agenzia delle Entrate ha reso note le modalità di invio e il contenuto della lettera di compliance ai contribuenti intestatari catastali di immobili oggetto degli interventi agevolati con Superbonus che non hanno presentato, ove prevista, la dichiarazione di variazione catastale.

In pratica, le verifiche riguarderanno le unità immobiliari che:

• non risultano aggiornate nella rendita catastale, nonostante abbiano subito modifiche rilevanti;
• non hanno presentato la dichiarazione DOCFA, ossia la denuncia obbligatoria di variazione catastale da effettuarsi entro 30 giorni dalla conclusione dei lavori.

In particolare, la compliance scatta considerando il rapporto tra il valore catastale dell’immobile e l’importo del credito incassato, le possibili difformità catastali rilevate a seguito di confronti tra i dati georeferenziati e le informazioni presenti in catasto, le difformità come la presenza di piani non dichiarati, la realizzazione di pertinenze sconosciute al fisco (come depositi o box auto), la costruzione di ampliamenti non catalogati negli archivi catastali.

Nella comunicazione bonaria dell’Agenzia delle Entrate sono rese disponibili al contribuente – tramite PEC o raccomandata – le informazioni per consentire una valutazione in ordine alla correttezza dei dati in suo possesso e agevolare l’adempimento spontaneo degli obblighi tributari relativi all’aggiornamento degli archivi catastali.

In sostanza, il Fisco invita il contribuente a valutare con il supporto di un tecnico se la tipologia e l’entità dei lavori eseguiti abbiano inciso sulla “consistenza catastale” dell’immobile.

La medesima comunicazione sarà disponibile anche nel Cassetto fiscale del contribuente.

Le informazioni fornite ai contribuenti nella comunicazione sono:

• codice fiscale, denominazione, cognome e nome del contribuente;
• identificativo catastale dell’immobile indicato dal contribuente nella Comunicazione dell’opzione relativa agli interventi di recupero del patrimonio edilizio, efficienza energetica, rischio sismico, impianti fotovoltaici e colonnine di ricarica ai sensi degli articoli 119 e 121 del decreto-legge n. 34 del 2020, come modificati dalla legge n. 234 del 2021.

La comunicazione contiene l’invito a:

• fornire chiarimenti e idonea documentazione tramite il servizio “Consegna documenti e istanze” disponibile nell’area riservata del sito internet dell’Agenzia delle Entrate, nel caso in cui il contribuente ravvisi inesattezze nei dati in possesso dell’Agenzia o intenda comunque fornire eventuali elementi, fatti e circostanze non riportati in grado di giustificare la presunta anomalia o dimostrare l’irrilevanza dell’intervento ai fini catastali;
• oppure regolarizzare le omissioni e procedere autonomamente all’aggiornamento con il modello Docfa, avvalendosi di un tecnico di fiducia e beneficiando della riduzione delle sanzioni previste.

In caso di inerzia, l’Agenzia può attivare un accertamento diretto.

Nella lettera si legge infatti che, “in caso di persistente inadempimento, l’amministrazione può procedere con accertamenti diretti tramite sopralluoghi, attivando contestualmente le procedure per l’aggiornamento d’ufficio”.

Tale attività, prevista dall’art. 1, comma 277, della Legge 244/2007, autorizza gli uffici provinciali a intervenire autonomamente, redigendo i relativi atti catastali in sostituzione del contribuente.

Sono a carico dell’interessato le spese dell’intervento tecnico e la sanzioni pecuniaria prevista dall’art. 2, comma 122, del D.Lgs. 23/2011, che va da 1.032 a 8.264 euro per ciascuna unità immobiliare.

Risoluzione AE 21/2026 – Aggiornamento catastale dopo i lavori edilizi: quando è obbligatorio? I chiarimenti delle Entrate

Con la Risoluzione n. 21/E del 5 giugno 2026, l’Agenzia delle Entrate chiarisce che le regole non valgono solo per il Superbonus, ma per tutti gli interventi edilizi che possono incidere sugli elementi rilevanti ai fini catastali.

L’aggiornamento catastale è obbligatorio ogni volta che gli interventi edilizi incidono sugli elementi rilevanti ai fini del classamento, con particolare riferimento alla redditività ordinaria dell’immobile.

La rilevanza catastale può quindi emergere anche in assenza di modifiche planimetriche o di variazioni della consistenza, quando le migliorie comportano un apprezzabile mutamento del livello qualitativo e funzionale dell’unità immobiliare.

Gli interventi sugli impianti assumono particolare rilievo, ma richiedono sempre una valutazione tecnica puntuale. Non esiste un automatismo: occorre verificare concretamente se le opere abbiano inciso sulla capacità reddituale dell’immobile e sulla sua corretta collocazione nel sistema catastale.

Sintesi redazionale della risoluzione

Circolare CNI 276/2025 – Istruzioni e faq per rispondere alla comunicazione dell’Agenzia delle Entrate

La circolare 276/XX Sess./2025 del Consiglio nazionale degli Ingegneri raccoglie le informazioni raccolte in un incontro con l’Agenzia delle Entrate e dà riscontro ai quesiti elaborati con il contributo del Gruppo tematico temporaneo Estimo, dei delegati esperti valutatori immobiliari, nonché quelli raccolti con una precedente circolare del Consiglio stesso.

Rimandando ogni ulteriore approfondimento alla lettura della circolare, riportiamo qui una selezione delle risposte più interessanti tra quelle fornite dal CNI.

Come giustificare la «presunta anomalia»?
Le verifiche riguardano l’assenza della dichiarazione per immobili sui quali sono stati eseguiti interventi edilizi agevolati. Per dimostrare che la variazione non è necessaria, occorre motivare tale circostanza, anche attraverso allegazione di documentazione a supporto.

Come dichiarare gli interventi che riguardano singole unità immobiliari eseguiti su parti comuni (ad esempio, un impianto fotovoltaico a servizio esclusivo di una sola unità immobiliare)?
Possono essere utilizzate le causali di dichiarazione indicate nel Vademecum Docfa (a titolo esemplificativo, le causali Ristrutturazione o Ampliamento).

In caso di realizzazione del cappotto termico, è necessario presentare la variazione?
La sola esecuzione del cappotto non comporta modifiche alla consistenza sicché non è necessaria la variazione per questa ragione. È invece rimessa al soggetto obbligato e al suo consulente la verifica del complesso degli interventi edilizi aventi riflesso sul valore (e, dunque, sul reddito) dell’unità immobiliare.

Circolare CNG 428/2025: lettere di compliance sono in casi marcatamente caratterizzati da scostamenti non trascurabili

Con la Circolare del 14 gennaio 2025, n. 428 il Consiglio Nazionale dei Geometri ha ricordato che la comunicazione di variazione catastale è un’attività già prevista dal nostro ordinamento e l’attività di controllo quindi non comporta nulla di nuovo rispetto a quanto ordinariamente ogni professionista tecnico deve rispettare ed assicurare nel caso di ristrutturazione di un’unità immobiliare, anche nel caso di modifiche minori, svolgendo l’incarico con piena precisione e partendo dalla situazione in atto, ai fini dell’aggiornamento o meno della situazione catastale.

In assenza di qualsivoglia novità legislativa sul punto, si continua quindi ad applicare il parametro di scostamento del 15% della redditività ordinaria (o valore capitale) dell’unità immobiliare, fermo restando che non v’è alcuna correlazione tra l’incremento del valore commerciale dell’unità immobiliare (o delle migliorie eseguite) e il quadro delle tariffe d’estimo catastale, in quanto si tratta di due dati economici non direttamente confrontabili.

Ciò posto, è presumibile che l’attività di compliance riguarderà all’inizio i casi marcatamente caratterizzati da scostamenti non trascurabili, tenendo conto dell’entità dei crediti ceduti e della situazione presente in banca dati catastale.

L’invito del Consiglio è quindi a supportare e fornire informazioni o assistenza diretta a chi riceverà la comunicazione dell’Agenzia, anche in riferimento all’ordinaria attività tecnica di classamento delle unità immobiliari.

La dichiarazione di variazione catastale è sempre obbligatoria per i lavori Superbonus?

Le disposizioni contenute nella Legge di Bilancio 2024 lasciano intendere che la presentazione della dichiarazione di variazione sia un “adempimento automatico” richiesto in ogni caso al termine dei lavori agevolati con Superbonus.

In effetti, non è proprio così!

Il Testo Unico dell’edilizia, infatti, prevede che entro 30 giorni dalla fine dei lavori il direttore dei lavori debba depositare in Comune prova dell’avvenuta presentazione della variazione catastale (con la procedura telematica chiamata Docfa) o una sua dichiarazione che gli interventi non hanno comportato una modifica del classamento.

L’obbligo di presentare una dichiarazione di variazione catastale si fa risalire ancora più indietro, all’articolo 20 del Rdl 652/1939, secondo cui i titolari di immobili, già censiti, sono obbligati a denunciare tutte le variazioni nello stato degli immobili che incidono sugli elementi e le caratteristiche rilevanti ai fini della valutazione della categoria, della classe e della consistenza; in via esemplificativa, in presenza di variazioni della destinazione d’uso, della consistenza, della conformazione e della sagoma dell’unità immobiliare, nonché delle caratteristiche costruttive, impiantistiche, tipologiche o distributive.

Con la risoluzione 21/2026, l’Agenzia delle Entrate chiarisce che l’obbligo di aggiornamento delle unità immobiliari censite in Catasto vale non solo per il Superbonus, ma per tutti gli interventi edilizi che possono incidere sugli elementi rilevanti ai fini catastali.

L’aggiornamento catastale è obbligatorio ogni volta che gli interventi edilizi incidono sugli elementi rilevanti ai fini del classamento, con particolare riferimento alla redditività ordinaria dell’immobile.

La rilevanza catastale può quindi emergere anche in assenza di modifiche planimetriche o di variazioni della consistenza, quando le migliorie comportano un apprezzabile mutamento del livello qualitativo e funzionale dell’unità immobiliare.

Il sistema catastale, ricorda l’Agenzia, si basa su un modello comparativo. Il classamento di un’unità immobiliare avviene confrontando l’immobile con altre unità simili, ubicate nello stesso contesto territoriale, e valutando le condizioni intrinseche ed estrinseche che incidono sulla capacità reddituale.

Per questo motivo, lavori come:

• efficientamento energetico dell’involucro edilizio;
• realizzazione del cappotto termico;
• installazione di ascensori;
• incremento della dotazione impiantistica;

possono comportare un nuovo classamento se producono un miglioramento tale da incidere sulla redditività ordinaria dell’immobile.

Non ogni intervento, quindi, genera automaticamente un obbligo di variazione catastale. Occorre una valutazione tecnica caso per caso.

Tale obbligo, di norma, sussiste solo quando venga aumentato il numero di vani, venga incrementata la volumetria o siano apportate variazioni planimetriche; entrando nel dettaglio, determinano l’obbligo di revisione gli interventi con cui si realizza:

• la costruzione di nuove unità fuori terra ed interrate;
• una rilevante redistribuzione degli spazi interni;
• un cambiamento dell’utilizzazione di superfici scoperte, quali balconi o terrazze;
• modifiche interne, quali lo spostamento di porte e tramezzi;
• la modifica alla destinazione d’uso di vani o singoli ambienti;
• modifiche che incidano direttamente sulla consistenza, sulla classe o sulla rendita catastale (rientrano in questo caso gli interventi su edifici collabenti, il recupero del sottotetto a fini abitativi, l’installazione di impianti che aumentano naturalmente il valore dell’immobile, l’installazione dell’impianto fotovoltaico, impianti di automazione, ascensori).

Come riportato dalla circolare 251/2025 del CNI, l’obbligo di aggiornamento è previsto nell’ipotesi di variazioni riguardanti:

• aspetti quantitativi, ossia sostanzialmente la consistenza delle superfici principali e accessorie; 
• aspetti qualitativi, cioè aspetti di qualità che incidono sulla categoria e classe dell’Uiu (unità immobiliare urbana), e dunque sulla rendita del bene.

In altri termini, occorre sempre verificare se un intervento edilizio abbia determinato modifiche tali da giustificare una variazione della rendita catastale per:

• Modifiche alla consistenza fisica dell’unità immobiliare;
• Incremento del valore dell’immobile, anche in assenza di modifiche fisiche.

L’allegato B della circolare n. 1/2006 dell’Agenzia del Territorio distingue chiaramente due gruppi:

• gli interventi ininfluenti sulla rendita;
• gli interventi influenti, tra cui rientrano quelli che:
  – migliorano le finiture;
  – introducono nuovi impianti tecnologici;
  – comportano significative trasformazioni o valorizzazioni dell’immobile.

Alla luce di queste disposizioni, non è rilevante il tipo di bonus a cui si è avuto accesso per un intervento edilizio, bensì il suo effetto sull’edificio.

A titolo di esempio, un intervento meramente estetico sulla facciata (es. tinteggiatura) è generalmente ininfluente, ma può risultare influente se introduce innovazioni o migliorie.

Un altro esempio problematico è rappresentato dagli interventi antisismici (citati alla voce B.d dell’Allegato B “interventi di adeguamento degli impianti tecnologici, di consolidamento e conservazione degli elementi edilizi strutturali”). Secondo la prassi catastale consolidata, ogni intervento che introduce migliorie strutturali deve essere ritenuto influente, anche se ricade nella categoria del consolidamento.

Il CNI ricorda anche che “la variazione del valore di mercato non può essere ottenuta attraverso la semplice somma del valore di mercato prima degli interventi e dei costi sostenuti per gli interventi stessi, ma semmai sarebbe necessario utilizzare opportuni ed adeguati metodi e procedimenti estimativi“.

Lo strumento che determina l’incremento è il Docfa, lo stesso software determina la rendita prevista in base alle informazioni aggiornate fornite dal professionista.

Quando c’è l’obbligo di revisione delle rendite per aumento del valore

Con le disposizioni in vigore, per quanto riguarda gli aspetti qualitativi, la revisione della rendita è dovuta in caso di ristrutturazioni, manutenzioni straordinarie, variazioni nelle caratteristiche tipologiche, distributive e/o impiantistiche, restauro e risanamento conservativo che comportino un incremento stimabile in misura non inferiore al 15% del valore di mercato e della relativa redditività.

Anche se non sono state apportate ampliamenti o modifiche al numero dei vani, anche se i lavori non hanno modificato la “tipologia costruttiva” del bene con l’aggiunta di nuovi impianti o di un significativo rinnovamento delle finiture, vanno valutati i casi, ricorrenti nell’ambito del Superbonus, in cui l’entità degli interventi effettuati richiede una verifica dell’aggiornamento catastale basata sul confronto tra il “valore catastale” ante operam, desumibile dalla visura, con quello post operam di ogni singola unità immobiliare, calcolato in base al costo dei lavori attualizzato al 1988-89, anno dell’ultima revisione degli estimi catastali.

Si tratta di una verifica che può essere svolta solo da professionisti abilitati in grado di valutarli nei dettagli e di comunicarli all’Agenzia delle Entrate mediante l’impiego dell’apposito software  Docfa (Documenti catasto fabbricati).

Entrando più nel dettaglio, la revisione della rendita è sempre dovuta in caso di interventi edilizi di cui all’art. 3 del Testo Unico dell’Edilizia (ristrutturazioni; manutenzioni straordinarie; variazioni nelle caratteristiche tipologiche, distributive e/o impiantistiche; restauro e risanamento conservativo) che comportino un incremento stimabile in misura non inferiore al 15% del valore di mercato e della relativa redditività (soglia corrispondente alla variazione di una classe catastale), quando gli stessi abbiano comportato una variazione della consistenza ovvero delle caratteristiche tipologiche distributive ed impiantistiche originarie delle unità immobiliari o, nel caso di interventi di restauro e risanamento conservativo, qualora abbiano interessato l’intero edificio.

Il riferimento è alla Circolare 10/2005, alla Circolare 1/2006 dell’Agenzia del Territorio e alla Determinazione 16/02/2005 (Linee guida sui classamenti catastali di unità immobiliari di proprietà privata) che – nell’ambito dell’applicazione dell’art. 1 della Legge 311/2004, comma 336 – individuano al 15% la soglia incrementale del valore dell’immobile da considerare come indicatore sintetico e parametro di riferimento per la revisione della rendita.

Come precisato dal Consiglio Nazionale degli Ingegneri nella circolare 251/2025, la variazione del valore di mercato non può essere ottenuta attraverso la semplice somma del valore di mercato prima degli interventi e dei costi sostenuti per gli interventi stessi, ma semmai sarebbe necessario utilizzare opportuni ed adeguati metodi e procedimenti estimativi.

Lo strumento che determina l’incremento è il DOCFA, lo stesso software determina la rendita prevista in base alle informazioni aggiornate fornite dal professionista. Ove la rendita calcolata sia differente da quella rilevata nella visura catastale aggiornata andrà regolarmente presentata la pratica per l’aggiornamento catastale, qualora vi sia un incremento della rendita superiore al 15%.

Ad ogni modo, riportiamo di seguito i metodi di calcolo adottati comunemente.

Quando non c’è l’obbligo di variazione catastale?

Non vi è necessità di variazione catastale in tre casi:

• quando non si rilevano variazioni della consistenza delle superfici, così come classificate dalla poligonazione Docfa;
• quando c’è stata la sola esecuzione di interventi di ordinaria e straordinaria manutenzione tipo pavimenti, wc, infissi, tetto, facciata, rinforzi strutturali, messa a norma impianti purché siano stati utilizzati materiali comparabili con gli originari;
• quando c’è stata la sola installazione di impianti fotovoltaici a servizio di singole unità dove la potenza installata è inferiore a 3 Kw per il numero di unità immobiliari servite.

La Circolare 1/2006 riporta all’Allegato B un elenco degli interventi ininfluenti sulla rendita catastale:

• opere conservative di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, nonché interventi necessari a mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
• modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti strutturali degli edifici, nonché per integrare i servizi tecnologici, purché non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni d’uso;
• interventi di restauro e risanamento conservativo;
• interventi di adeguamento degli impianti tecnologici alle normative tecniche e di sicurezza, riparazione e rinnovo degli impianti esistenti, consolidamento e conservazione degli elementi edilizi strutturali, non sono generalmente considerati influenti sul classamento e sulla rendita catastale.

Come si calcola la variazione catastale dopo i lavori Superbonus

Il riferimento per la valutazione è circolare n. 6/2012 dell’Agenzia delle Entrate, che definisce un metodo di stima del valore economico dell’intervento basato sull’“approccio di costo”.

La stima dell’incremento è basata sul rapporto costo dell’intervento/valore catastale originario. Ecco gli step da seguire:

1. si calcola la spesa sostenuta distinguendo tra nuove opere (come ad esempio il cappotto termico o l’installazione del fotovoltaico) e interventi migliorativi (sostituzione di infissi, ad esempio). Le nuove opere vanno considerate per intero, gli interventi migliorativi al 50%;
2. ottenuto il totale si calcola a quanto corrisponde con i valori del 1988/89 calcolando la media tra due valori;
3. per ottenere il valore della rivalutazione basta dividere l’importo totale delle spese migliorative per la miglioria media 1988/1989;
4. il risultato deve essere rapportato alla rendita catastale originaria rivalutata moltiplicando per 100;
5. se il valore della rivalutazione è superiore al 15% della rendita bisogna provvedere all’aggiornamento della rendita catastale.

Esempio di intervento soggetto a variazione catastale

Intervento: cappotto + infissi
Casa con rendita catastale di 1.000 euro

• cappotto = € 40.000 (trattandosi di nuova installazione si computa il 100%)
• infissi = € 20.000 (trattandosi di intervento migliorativo si computa solo il 50% e quindi € 10.000)
• spese migliorative attuali = € 50.000
• rivalutazione della miglioria con i valori del 1988/89 (spesa attuale / 2,448) = € 20.424
• Rendita catastale rivalutata = € 1.000 x 100 = € 100.000
• Rapporto miglioria / valore fiscale = € 20.424/€ 100.000 x 100 = 20,4%

Il valore della rivalutazione è superiore al 15% della rendita e bisogna provvedere all’aggiornamento della rendita catastale.

Il metodo proposto dal Collegio dei Geometri di Trento

Si precisa che le indicazioni di seguito pubblicate si riferiscono a linee di indirizzo applicate sul territorio della Provincia Autonoma di Trento.

Secondo questo metodo, l’obbligo di presentazione di tale variazione catastale scaturisce se l’1% dell’importo dei lavori (attualizzato al 1988/89 con i parametri dettati dalla circolare 6/2012 AdE) è maggiore del 15% della rendita catastale attuale dell’immobile.

Si riporta esempio di calcolo ipotizzando un’abitazione media con rendita catastale pari a € 800:

• Rendita catastale attuale: € 800,00
• 15% della rendita catastale: € 120,00
• Importo lavori (senza iva) € 100.000
• Attualizzazione lavori al 1988/1989 € 48.000
• 1% dei lavori € 480,00
• € 480,00 > €120,00 = obbligo variazione catastale

La commissione catasto e tavolare del Collegio ha predisposto un file excel per la verifica dell’obbligo di variazione catastale a seguito di lavori eseguiti.

Quando serve l’aggiornamento catastale per l’impianto fotovoltaico?

La Circolare AE 36/2013 precisa che “non sussiste alcun obbligo di dichiarazione al catasto, né come unità immobiliare autonoma, né come variazione della stessa (in considerazione della limitata incidenza reddituale dell’impianto) qualora sia soddisfatto almeno uno dei seguenti requisiti:

• la potenza nominale dell’impianto fotovoltaico non è superiore a 3 chilowatt per ogni unità immobiliare servita dall’impianto;
• la potenza nominale complessiva, espressa in chilowatt, non è superiore a tre volte il numero delle unità immobiliari le cui parti comuni sono servite dall’impianto, indipendentemente dalla circostanza che sia installato al suolo oppure sia architettonicamente o parzialmente integrato ad immobili già censiti al catasto edilizio urbano;
• per le installazioni ubicate al suolo, il volume individuato dall’intera area destinata all’intervento (comprensiva, quindi, degli spazi liberi che dividono i pannelli fotovoltaici) e dall’altezza relativa all’asse orizzontale mediano dei pannelli stessi, è inferiore a 150 m 3, in coerenza con il limite volumetrico stabilito dall’art. 3, comma 3, lettera e) del decreto ministeriale 2 gennaio 1998, n. 28”.

Relativamente alle installazioni fotovoltaiche poste su edifici o su aree di pertinenza, comuni o esclusive, di fabbricati o unità immobiliari già censite al Catasto Fabbricati, la medesima circolare ha chiarito che non sussiste per le stesse l’obbligo di accatastamento come unità immobiliari autonome, in quanto assimilabili agli impianti di pertinenza degli immobili.

Qualora il valore aggiunto generato dall’impianto fotovoltaico sia tale da incrementare il valore capitale (o la redditività ordinaria) dell’unità immobiliare a cui risulta asservito di una percentuale pari o superiore al 15%, sarà necessario procedere alla rideterminazione della rendita dell’unità immobiliare con dichiarazione di variazione Docfa da parte del soggetto interessato, apprezzando l’incremento mediante l’aumento di una classe di merito.

La Circolare dell’Agenzia delle Entrate, Direzione Regionale del Friuli Venezia Giulia, num. 20110_2024_922 avente ad oggetto “Chiarimenti in merito all’obbligo di aggiornamento catastale a seguito dell’installazione di impianti fotovoltaici su edifici e su aree di pertinenza, comuni o esclusive, di fabbricati o unità immobiliari”, oltre a fornire criteri generali, contiene delle tabelle nelle quali sono riportate, per ogni categoria catastale, una serie di valori “soglia” di rendita al di sotto dei quali (in funzione della potenza nominale dell’impianto e della capacità delle batterie di accumulo), sussiste l’obbligo di aggiornamento catastale a seguito dell’installazione fotovoltaica.

In ogni caso, resta sempre ferma la necessità di indicare nelle dichiarazioni di aggiornamento Docfa, la presenza e le caratteristiche di impianti fotovoltaici a servizio delle unità immobiliari o delle parti comuni, fornendo una sua sommaria descrizione (ubicazione, tipo di installazione, potenza nominale).

L’impianto va inoltre rappresentato all’interno della scheda planimetrica dell’unità immobiliare in linea tratteggiata, secondo le indicazioni di cui all’allegato tecnico della Circolare 36/E/2013.

Quando serve l’aggiornamento catastale per interventi sulla dotazione impiantistica?

La risoluzione 21/2026 dell’Agenzia delle Entrate dedica particolare attenzione agli interventi sulla dotazione impiantistica, anche quando gli impianti sono a servizio comune di più unità immobiliari.

Secondo l’Agenzia, il mero ampliamento degli impianti non comporta sempre la rideterminazione della rendita. L’aggiornamento catastale non è necessario quando l’intervento non è idoneo a determinare un incremento di redditività apprezzabile secondo l’attuale sistema estimativo catastale.

Per orientare la valutazione, l’Agenzia richiama il criterio già utilizzato per gli impianti fotovoltaici nella circolare n. 36/E del 2013, estendendone in linea di principio l’utilità anche ad altri impianti, come:

• sistemi di accumulo;
• impianti eolici;
• solare termico;
• altri impianti tecnologici.

Il riferimento operativo è l’incremento di valore dell’immobile dopo l’intervento, da confrontare con il valore catastale ante intervento.

Come valutare l’incremento di valore

Per gli interventi riguardanti il solo ampliamento della dotazione impiantistica, l’Agenzia propone un criterio di prima approssimazione.

Occorre confrontare:

Valore ante intervento = rendita catastale x moltiplicatore catastale

con il valore post intervento, ottenuto sommando al valore ante intervento il valore medio infracensuario degli impianti installati, riferito al biennio economico 1988-1989.

La formula indicata nella risoluzione è:

Vante = Rc x M

Vpost = Vante + Vimpianti

dove:

• Rc è la rendita catastale prima dell’intervento;
• M è il moltiplicatore previsto per la categoria catastale dell’unità immobiliare;
• Vimpianti è il valore medio infracensuario degli impianti riferito al biennio 1988-1989.

L’Agenzia richiama inoltre la soglia del 15%, già indicata nella circolare n. 36/E del 2013, come parametro di significatività dell’incremento percentuale. Si tratta però di un criterio estimativo e non di una soglia normativa generale.

La risoluzione chiarisce anche due aspetti pratici.

Se l’ampliamento impiantistico deriva da più interventi, anche realizzati in momenti diversi, ai fini della valutazione occorre considerare il valore complessivo dell’attuale dotazione impiantistica dell’unità immobiliare, al netto degli interventi già eventualmente considerati nella rendita catastale in atti.

Se invece i nuovi impianti sono a servizio di più unità immobiliari, per ciascuna unità va considerata la quota di valore riferibile a quella specifica unità.

Prima di applicare il criterio di confronto tra valore ante e post intervento, l’Agenzia sottolinea però la necessità di verificare se il classamento in atti fosse già coerente con lo stato di fatto precedente ai lavori.

La risoluzione fornisce anche indicazioni operative per la redazione degli atti di aggiornamento tramite procedura Docfa.

Nella relazione tecnica devono essere indicati in modo esaustivo:

• la descrizione degli interventi eseguiti;
• l’elenco dei nuovi impianti installati;
• le caratteristiche significative degli impianti.

Per esempio, nel caso di impianti fotovoltaici e sistemi di accumulo, occorre riportare la potenza nominale e gli altri elementi tecnici utili alla valutazione.

Nei casi in cui, a seguito degli interventi, l’unità immobiliare presenti caratteristiche riconducibili a una categoria o classe non presente nel quadro tariffario della zona censuaria, il dichiarante dovrà indicare nella relazione tecnica la categoria e la classe proposte, facendo riferimento al quadro tariffario di un’altra zona censuaria dello stesso Comune o di un altro Comune della stessa Provincia con caratteristiche analoghe.

La determinazione della rendita definitiva resta comunque di competenza dell’Ufficio provinciale-Territorio.

La procedura di verifica sulla variazione catastale dopo interventi Superbonus

Il comma 86 della Legge di Bilancio 2024 prevede che l’Agenzia delle Entrate verifichi se sia stata presentata – ove prevista – la dichiarazione di variazione di cui all’art. 1 del D.M. 701/1994, commi 1 e 2, con riferimento alle unità immobiliari oggetto degli interventi agevolati con Superbonus.

Facendo un passo indietro, è utile ricordare che la norma citata – l’art. 1 del D.M. 701/1994, comma 3 – prevede che la rendita proposta dal contribuente rimanga negli atti catastali come “rendita proposta” fino a quando l’Agenzia delle Entrate non provvede con mezzi di accertamento informatici o tradizionali, anche a campione, e comunque entro 12 mesi dalla data di presentazione delle dichiarazioni, alla determinazione della rendita catastale definitiva.

Come disposto dall’art. 4 del D.L. 853/1984, comma 21, l’Agenzia delle Entrate ha facoltà di verificare le caratteristiche degli immobili oggetto delle dichiarazioni, ed eventualmente modificarne le risultanze censuarie iscritte in catasto.

Tale verifica può essere condotta sulla base di specifiche liste selettive elaborate con l’utilizzo delle moderne tecnologie di interoperabilità e analisi delle banche dati, anche ai fini degli eventuali effetti sulla rendita dell’immobile presente in atti nel catasto dei fabbricati.

Nel nostro caso, l’Agenzia delle Entrate verifica che sia stata presentata, ove prevista, la dichiarazione Docfa per i lavori di Superbonus recante l’aggiornamento della rendita dell’immobile riportata negli atti del catasto dei fabbricati.

Se tale dichiarazione non risulta presentata, l’Agenzia delle Entrate invia al contribuente una comunicazione bonaria – una lettera di compliance – per sollecitare l’adempimento richiesto e informarlo sugli elementi, le informazioni e le eventuali omissioni a suo carico.

Grazie a questa comunicazione preventiva il contribuente è messo nelle condizioni di poter presentare controdeduzioni, motivare la mancata presentazione della dichiarazione di variazione dimostrare l’avvenuto adempimento o per potersi ravvedere.

Qualora il contribuente – supportato dal suo tecnico – dovesse accertare l’esistenza dell’obbligo di aggiornamento del classamento catastale e convenire con quanto indicato nella comunicazione ricevuta dall’Agenzia delle Entrate, potrà correggere l’omissione, presentando la dichiarazione di variazione catastale.

Se i lavori sono stati completati da oltre trenta giorni, decorrenti dalla data di fine lavori, anche il contribuente che adempie spontaneamente rischia una sanzione che varia da 1.032,00 euro a 8.264,00 euro. In tal caso è possibile avvalersi del “ravvedimento operoso” e così, se l’irregolarità viene corretta in modo spontaneo entro 90 giorni dalla violazione, la sanzione si riduce a un decimo del minimo.

Se invece il contribuente ritiene di non dover assolvere all’obbligo di aggiornamento catastale, dovrà fornire gli opportuni chiarimenti attraverso i canali messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate.

In caso di inadempimento entro il 90 giorni, l’Agenzia delle Entrate notifica un avviso di accertamento diretto (anche tramite sopralluoghi) e interviene in surroga per aggiornare le rendite e applicare la sanzione.

Tale attività, prevista espressamente dall’art. 1, comma 277, della Legge n. 244/2007, autorizza gli uffici provinciali a intervenire autonomamente, redigendo i relativi atti catastali in sostituzione del contribuente.

La nuova rendita attribuita a seguito di sopralluogo viene annotata in visura come “rendita presunta”, ai sensi dell’art. 19, comma 10, del D.L. n. 78/2010.

Questo valore, se non regolarizzato tramite nuova dichiarazione Docfa, permane in modo provvisorio, ma con effetti concreti. Finché l’aggiornamento non viene ufficializzato da un tecnico incaricato dal proprietario dell’immobile, il contribuente si trova nella condizione di non poterne disporre liberamente: non sarà possibile, ad esempio, vendere o trasferire l’immobile per successione, né effettuare altri atti dispositivi.

Il destinatario che, invece, considera l’atto non fondato, potrà chiederne il riesame in autotutela oppure presentare ricorso.

La domanda di riesame in autotutela non sospende i termini per la presentazione di un eventuale ricorso al giudice tributario.

Controlli Superbonus: asseverazioni online e verifiche in campo

Il combinato disposto rappresentato dal D.L. 39/2024 (il decreto “taglia-crediti”) e dal D.L. 19/2024 (il Decreto PNRR 4) ridisegna il sistema dei controlli e delle verifiche sui lavori del Superbonus.

Per evitare problemi, revoca delle agevolazioni e sanzioni (anche pesantissime), è importante conoscere i diversi livelli di controllo e verifica che nel corso degli anni sono stati previsti per arginare illeciti e frodi e sapere quali documenti conservare.

Leggi il focus “Controlli Superbonus: asseverazioni online e verifiche in campo“

Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/variazione-catastale-dopo-superbonus/