Riforma del Condominio, la guida di BibLus-net con tutte le novità

La Legge 220/2012 ha introdotto modifiche sostanziali a numerosi articoli del Codice Civile (Libro III, Capo II) e delle relative Disposizioni per l’Attuazione, modernizzando una normativa che risaliva al 1942.

In questa guida proponiamo un’ampia e agile sintesi della Riforma divisa in quattro parti:

• L’amministratore
  i requisiti, la nomina e la revoca, la polizza assicurativa, il sito web, il conto corrente condominiale, la tenuta dei registri, la riscossione forzosa dei crediti
• Le parti comuni
  la modifica della destinazione d’uso, l’installazione di antenne e pannelli solari, il distacco dall’impianto centralizzato, le innovazioni agevolate, la videosorveglianza
• Il regolamento e l’assemblea
  i quorum, le sanzioni, gli animali domestici, la delega, la convocazione
• Il bilancio, le tabelle e le spese
  il rendiconto annuale e il registro di contabilità, la revisione delle tabelle, il recupero dei crediti, la solidarietà passiva

La Guida è aggiornata alle novità della legge 220/2012 e alle modifiche del D.L. 145/2013 (convertito con Legge 21 febbraio 2014, n. 9) e del D.Lgs. 149/2022.

Il 18 marzo 2026 è stata assegnata alla Commissione Giustizia del Senato in sede redigente il DDL 1816 recante “nuove disposizioni in materia di disciplina del condominio negli edifici”

La Riforma del Condominio: dalla legge 220/2012 ad oggi

Riforma del Condominio: le modifiche del D.L. 145/2013

Nel Decreto Destinazione Italia (D.L. 145/2013) sono state apportate alcune correzioni non prive di importanza per gli operatori. Ecco, in sintesi, le novità:

• La formazione degli amministratori di condominio
  In merito alla formazione degli amministratori di condominio, il Decreto Destinazione Italia ha previsto l’emanazione di un apposito Regolamento del Ministero della Giustizia che stabilisca i requisiti necessari per esercitare l’attività di formazione degli amministratori, nonché i criteri, i contenuti e le modalità di svolgimento dei relativi corsi di formazione iniziale e periodica.ù
• Registro di anagrafe condominiale
  In riferimento al registro di anagrafe condominiale, il Decreto Destinazione interviene ponendo l’obbligo di inserire i dati relativi alle condizioni di sicurezza solo relativamente alle parti comuni dell’edificio, tralasciando quelle private.
• Infrazioni al regolamento condominiale
  Per le infrazioni al regolamento di condominio viene stabilito il pagamento di una somma fino a 200 Euro e, in caso di recidiva, fino a 800 Euro, la cui disposizione è deliberata dall’assemblea con la maggioranza ottenuta con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio.
• Approvazione dei lavori di riqualificazione
  E’ modificato l’articolo 1120 del C.C. (regime delle innovazioni), eliminando i lavori per il contenimento energetico dagli interventi di innovazione assoggettati alle maggioranze condominiali. In particolare, prevede due diverse maggioranze in relazione alla tipologia dell’intervento:
  – se l’innovazione è diretta al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni, è richiesta la maggioranza degli intervenuti in assemblea ed almeno i due terzi del valore dell’edificio;
  – se l’innovazione è relativa a specifici interventi (indicati in modo tassativo dall’art. 1120 comma 2), è richiesta la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio.
• Fondo speciale per i lavori di manutenzione straordinaria ed innovazioni
  In base alla precedente Legge 220/2012, l’assemblea dei condomini costituisce un fondo speciale di importo parti all’ammontare dei lavori per l’avvio delle opere di manutenzione straordinaria o di innovazioni. Il Decreto Destinazione è intervenuto dando facoltà all’assemblea condominiale di istituire un fondo in relazione ai vari stati di avanzamento previsti nel contratto.

Leggi 126/2020 e 159/2020

Ha introdotto la possibilità di svolgere le assemblee condominiali in modalità di videoconferenza.

Norme sui Superbonus e Bonus Edilizi 2020 e successivi

Numerose disposizioni (soprattutto in materia di Superbonus 110% e altri bonus fiscali) hanno impattato pesantemente sulla gestione condominiale, introducendo specifiche procedure assembleari per l’approvazione degli interventi, la scelta del titolo abilitativo e l’opzione dello sconto in fattura/cessione del credito.

D.Lgs. 149/2022

La Riforma Cartabia (attuata principalmente con il D.Lgs. 149/2022 ha introdotto modifiche molto specifiche alla disciplina condominiale, concentrando il suo intervento quasi esclusivamente sulla procedura di mediazione obbligatoria per le controversie in materia di condominio.

Le modifiche introdotte dalla Legge Cartabia non hanno quindi alterato l’impianto normativo sostanziale del condominio (come l’Art. 1117 c.c. sulle parti comuni o i criteri di ripartizione delle spese), ma hanno agito in modo incisivo sulla procedura civile e sugli strumenti di risoluzione alternativa delle controversie (mediazione), conferendo maggiore snellezza e responsabilità al ruolo dell’amministratore.

Maggiori dettagli sono forniti di seguito.

Leggi anche: “Riforma del Condominio 2026: tutte le novità”

L’amministratore di condominio

Norme di riferimento
Artt. 1129, 1130, 1131 del Codice Civile
Artt. 63, 69, 71-bis, 71-ter, 71-quater delle Disposizioni di Attuazione

Requisiti

La Riforma 2012 ha fissato i requisiti per la professione di amministratore mutando radicalmente il rapporto tra questi e il condominio.

Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro:

1. che hanno il godimento dei diritti civili;
2. che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge prevede la reclusione da 2 a 5 anni;
3. che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
4. che non sono interdetti o inabilitati;
5. il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
6. che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
7. che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

Gli ultimi due requisiti non sono necessari qualora l’amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile e per chi ha già svolto l’attività di amministratore per almeno un anno nei 3 anni precedenti l’entrata in vigore della Riforma; resta comunque, per gli amministratori non nominati tra i condomini dello stabile, l’obbligo della formazione periodica.

Il D.L. 145/2013 (convertito con modificazioni dalla Legge 21 febbraio 2014, n. 9) stabilisce che, con Regolamento del Ministro della giustizia, sono determinati i requisiti necessari per esercitare l’attività di formazione degli amministratori di condominio nonché i criteri, i contenuti e le modalità di svolgimento dei corsi della formazione iniziale e periodica

L’attività può essere svolta anche in forma societaria, di persone o capitali.

In questi casi, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini a favore dei quali la società presta i servizi.

Incarico di un anno con rinnovo tacito

L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.

La nomina è obbligatoria quando i condomini sono più di 8

L’amministratore è nominato dall’assemblea o, se l’assemblea non vi provvede, dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario. Per la nomina è richiesta la maggioranza degli intervenuti rappresentanti la metà del valore dell’edificio (500 millesimi) anche in seconda convocazione. Le stesse regole si applicano agli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica.

L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.

Il condominio può imporre una polizza assicurativa

L’assemblea può subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato.
L’amministratore è tenuto ad adeguare i massimali della polizza se durante il suo incarico l’assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non
deve essere inferiore all’importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all’inizio dei lavori.

L’assemblea può chiedere l’attivazione di un sito web

Su richiesta dell’assemblea, l’amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio, che consenta ai condomini di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l’attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini.

Sempre obbligatorio il Conto Corrente Condominiale

L’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino può chiedere all’amministratore di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.

Tra gli obblighi la tenuta dei registri e del rendiconto

L’amministratore deve curare la tenuta :

1. del registro di anagrafe condominiale (contenente le generalità dei singoli proprietari, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio – Art. 1130).
2. del registro dei verbali delle assemblee
3. del registro di nomina e revoca dell’amministratore
4. del registro di contabilità

L’amministratore, inoltre, deve redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni.

Riscossione forzosa e maggiore severità per i morosi

Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati, entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso. Deve presentare ricorso per ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo nei confronti dei condomini morosi. Assume la rappresentanza dei condomini nelle istanze giudiziali di revisione e rettifica delle tabelle millesimali. È tenuto a comunicare i nominativi dei condomini morosi ai creditori.

La mediazione

Il nuovo art. 71-quater delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile – aggiornato con il D.Lgs. 149/2022 – disciplina il rito della media-conciliazione in materia di condominio legittimando l’amministratore del condominio ad attivare senza delibera un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi.

Prima dell’abrogazione dell’autorizzazione preventiva sancita con il D.Lgs. 149/2022, l’amministratore doveva ottenere una previa delibera assembleare con le maggioranze dell’Art. 1136 c.c. per attivare, aderire e partecipare al procedimento di mediazione.

Nonostante l’amministratore possa avviare e partecipare autonomamente, il potere sovrano dell’assemblea è mantenuto per la fase conclusiva del procedimento.

L’amministratore ha l’obbligo di convocare l’assemblea, con le maggioranze di legge, per farla deliberare sull’eventuale proposta conciliativa formulata dal mediatore o su un’ipotesi di accordo raggiunto in sede di mediazione.

La Riforma ha chiarito che la domanda di mediazione produce, per una sola volta, gli effetti della domanda giudiziale sulla prescrizione e sulla decadenza, in linea con gli obiettivi di efficienza del processo.

Le cause di revoca del mandato

La revoca dell’amministratore può essere deliberata con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, se non rende il conto della gestione o in caso di gravi irregolarità.
In particolare, l’amministratore può essere revocato per le seguenti irregolarità:

1. l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2. il mancato adempimento degli obblighi fiscali;
3. la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
4. la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale;
5. la mancata tenuta del registro di anagrafe condominiale, del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità;
6. la mancata attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.

In caso di revoca da parte dell’autorità giudiziaria, l’assemblea non può nominare nuovamente l’amministratore revocato.

Tavola sinottica degli adempimenti ordinari dell’amministratore

Di seguito si riporta una sintesi delle principali (non esaustive) mansioni ordinarie dell’amministratore condominiale.

Le parti comuni

Norme di riferimento
Artt. 1117, 1118, 1119, 1120, 1122, 1122-bis, 1122-ter del Codice Civile

Il nuovo art. 1117 del Codice Civile ridefinisce e amplia le categorie di beni annoverabili tra le parti comuni del condominio. Riportiamo, per chiarezza, l’elenco completo delle parti comuni evidenziando le parti aggiunte dalla legge 220/2012:

1. le parti dell’edificio necessarie all’uso comune (suolo, fondazioni, muri maestri, pilastri e travi portanti, tetti e lastrici solari, scale, portoni di ingresso, vestiboli, anditi, portici, cortili, facciate);
2. le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati all’uso comune;
3. le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per

l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.
Previsto il concetto di multiproprietà con godimento periodico. La divisione delle parti comuni può avvenire solo con il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio.

L’iter per la modifica della destinazione d’uso

Per modificare la destinazione d’uso delle parti comuni, il nuovo art. 1117-ter richiede un voto assembleare con un numero di voti che rappresenti i 4/5 dei partecipanti al condominio e i 4/5 del valore dell’edificio.
La convocazione dell’assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione.

La convocazione dell’assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d’uso.
Sono comunque vietati gli interventi di modifica delle destinazioni d’uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterino il decoro architettonico.

Ok all’installazione di antenne e pannelli solari

L’art. 1122-bis consente l’installazione di:

1. impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, purché rechi il minor pregiudizio alle parti comuni e preservi il decoro architettonico dell’edificio;
2. impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato.

Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l’interessato è tenuto a dare comunicazione all’amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi.
L’assemblea può prescrivere adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio.
Nel caso dell’installazione di pannelli solari, l’assemblea provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. L’assemblea, con la medesima maggioranza, può subordinare l’esecuzione alla prestazione di idonea garanzia per i danni eventuali.

Consentito il distacco dall’impianto centralizzato

Ai sensi dell’ art. 1118, il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.
Resta comunque a su carico il pagamento delle spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

Iter agevolato per le innovazioni virtuose

La Riforma del Condominio specifica in dettaglio quali innovazioni possono essere adottate dall’assemblea anche su richiesta di un singolo condomino, differenziando il quorum deliberativo.
Per le innovazioni ordinarie, quelle dirette semplicemente al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni, è richiesto il voto della maggioranza degli intervenuti per almeno 2/3 del valore.
Il quorum deliberativo è ridotto alla maggioranza degli intervenuti più 1/2 del valore per le innovazioni virtuose (sicurezza, salubrità, barriere architettoniche, contenimento energetico, impianti alimentati da energie rinnovabili, parcheggi, impianti di ricezione radiotelevisivi e telematici centralizzati).

Il Decreto Legge 23 dicembre 2013, n. 145 (Decreto “Destinazione Italia”) aveva escluso gli interventi per il contenimento dei consumi energetici dalle innovazioni che richiedono in assemblea l’approvazione del 50%+1 degli intervenuti e di almeno 500 millesimi di proprietà (art. 1120 del Codice Civile).

La Legge di conversione 21 febbraio 2014, n. 9 ha però soppresso quanto disposto dal decreto; pertanto, gli interventi per il contenimento dei consumi energetici rientrano tra le innovazioni che possono essere adottate con il quorum deliberativo ridotto.

Videosorveglianza: installazione decisa a maggioranza

L’installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni è approvata con la maggioranza degli intervenuti e 1/2 del valore.

Maggioranza qualificata per contabilizzare e regolare il calore

La Riforma interviene anche sulla Legge 10/91. Per le innovazioni relative all’adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, le decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.

Stesse regole per il supercondominio

Il nuovo art. 1117-bis prevede l’applicabilità della legge al supercondominio, ovvero in tutti i casi in cui più unità immobiliari, più edifici o più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni.

Il regolamento e l’assemblea

Norme di riferimento
Artt. 1135, 1136, 1137, 1138 del Codice Civile
Artt. 66 e 67 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile

Il regolamento: patto a maggioranza

Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con il voto favorevole della maggioranza dei condomini e almeno 1/2 del valore dell’edificio. Confermata l’obbligatorietà del regolamento per gli edifici con più di dieci condomini.

Incremento delle sanzioni per le infrazioni al regolamento

Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie. L’irrogazione della sanzione è deliberata dall’assemblea con la maggioranza degli intervenuti purché rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.

Gli animali domestici accettati in condominio

I regolamenti di condominio non possono vietare la detenzione degli animali domestici.

Quorum costitutivo più basso

Il quorum costitutivo di prima convocazione è pari alla maggioranza dei partecipanti e 2/3 del valore. È stato fissato chiaramente il quorum costitutivo in seconda seduta in 1/3 del valore dell’edificio e 1/3 dei partecipanti.

Quorum deliberativo generico per la seconda convocazione

L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno 1/3 del valore dell’intero edificio
e 1/3 dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti all’assemblea con un numero di voti che rappresenti almeno 1/3 del valore dell’edificio. Prima della Riforma serviva, oltre ad 1/3 dei millesimi, anche 1/3 dei condomini.

Regole ferree per l’avviso di convocazione

L’avviso di convocazione deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione.
In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile entro 30 giorni.

assemblea in videoconferenza

Assemblea in videoconferenza (o assemblea telematica) è stata codificata nel 2020 con

Le leggi 126/2020 e 159/2020, modificando i commi 3 e 5 dell’art. 66 delle Disposizione Attuative del Codice Civile:

• al comma 3 è stabilito che l’avviso di convocazione dell’assemblea, se prevista in modalità di videoconferenza, de indicare anche la piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell’ora della stessa;
• al comma 6 è previsto che, anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso della maggioranza dei condomini, la partecipazione all’assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza; in tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione.

La delega

La delega può essere utilizzata solo in forma scritta. In caso di più di 20 condomini il delegato non può rappresentare più di 1/5 dei condomini e 1/5 del valore. All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.
In caso di supercondomini, all’assemblea dei condominii partecipa un delegato per edificio quando complessivamente si abbiano più di 60 partecipanti.

Diritto di accesso agli atti formalmente riconosciuto

È formalmente riconosciuto ai singoli condomini di accedere ai documenti del condominio e ottenerne copia.

Diritti anche agli usufruttuari

La Riforma precisa che l’usufruttario esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Se sostiene spese per miglioramenti o riparazioni delle parti comuni, ha diritto di voto in assemblea.

Assemblee di condominio spalmate anche in più giorni

L’assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima.
L’amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive, in modo da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente costituitasi.

Le decisioni prese senza quorum non sono nulle ma annullabili

E’ riconosciuto il diritto di adire l’autorità giudiziaria contro le deliberazioni contrarie alla Legge o al regolamento di condominio ad ogni condomino assente, dissenziente o astenuto.
L’annullamento può essere richiesto nel termine perentorio di 30 giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.
L’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria.
L’istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell’inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell’impugnazione della deliberazione.

Tabella delle nuove maggioranze assembleari

Di seguito sono riportate le Tabelle riassuntive contenenti i quorum costitutivi e quelli deliberativi necessari per la validità per vari tipi di delibera, sia in prima che in seconda convocazione. Le percentuali sono riferiti o ai “condomini” (ossia i soggetti che partecipano al condominio) o agli “intervenuti” (ossia coloro che partecipano all’assemblea).

N.B. Il Decreto Legge 23 dicembre 2013, n. 145 (Decreto “Destinazione Italia”) aveva escluso gli interventi per il contenimento dei consumi energetici dalle innovazioni che richiedono in assemblea l’approvazione del 50%+1 degli intervenuti e di almeno 500 millesimi di proprietà (art. 1120 del Codice Civile). La Legge di conversione 21 febbraio 2014, n. 9 ha però soppresso quanto disposto dal decreto; pertanto, gli interventi per il contenimento dei consumi energetici rientrano tra le innovazioni che possono essere adottate con il quorum deliberativo ridotto.

Fonte dei dati: www.confedilizia.it

Il regolamento in fondo alla scala gerarchica delle norme condominiali

La Riforma non incide sulla scala gerarchica delle norme che disciplinano il condominio. Esistono, pertanto, delle norme inderogabili che non possono essere toccate da regolamenti condominiali.

Norme inderogabili del Codice Civile

Art. 1118 – Diritti sulle parti comuni

Art. 1119 – Indivisibilità delle parti comuni

Art. 1120 – Innovazioni deliberate dall’assemblea

Art. 1129 – Nomina, revoca e obblighi dell’amministratore Art. 1131 – Rappresentanza dell’amministratore

Art. 1132 – Dissenso dei condomini rispetto alle liti Art. 1136 – Costituzione dell’assemblea

Norme inderogabili delle disposizioni di attuazione del Codice Civile

Art. 63 – Morosità

Art. 66 – Convocazione dell’assemblea Art. 67 – Delega

Art. 69 – Rettifica dei millesimi

Il bilancio, i millesimi, le spese

Norme di riferimento
Artt. 1129, 1130-bis e 1135 del Codice Civile
Artt. 63, 68 e 69 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile

Revisione delle tabelle all’unanimità con importanti eccezioni

Il nuovo art. 69 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile stabilisce che i valori delle tabelle millesimali possono essere rettificati o modificati all’unanimità, ma prevede allo stesso tempo due eccezioni, ovvero due casi di revisione a maggioranza:

1. quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2. quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino.

Le spese sono a carico di chi ha dato luogo alla variazione.

Rendiconto annuale: più trasparenza con il registro di contabilità

Il nuovo rendiconto previsto dall’art. 1130-bis si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
I condomini possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per 10 anni dalla data della relativa registrazione.
L’assemblea può nominare un revisore (che verifichi la contabilità del condominio) e un consiglio di condominio (composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari) con funzioni consultive e di controllo.

Fondo speciale per le ristrutturazioni straordinarie

Modificando l’art. 1135 del Codice civile, la Riforma impone l’obbligo per l’assemblea, in caso di deliberazioni aventi a oggetto l’approvazione di opere di manutenzione straordinaria e/o di innovazioni, di costituire un fondo speciale di importo pari ai lavori da realizzare. Se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.

Rate non versate: recupero automatico dopo sei mesi

L’amministratore ha la libertà di chiedere l’emissione di un decreto ingiuntivo di pagamento immediatamente esecutivo nei confronti del condomino moroso.
L’azione va intrapresa entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio a cui il credito si riferisce. L’assemblea può intervenire ed esonerare l’amministratore dal dare corso al recupero coatto del credito.
Nel caso di morosità protratta per oltre un semestre, l’amministratore è autorizzato a sospendere al condomino moroso l’erogazione dei servizi che possono essere da lui goduti separatamente.

Solidarietà passiva delle spese

L’amministratore è tenuto a comunicare i nominativi dei condomini morosi ai creditori, su loro semplice richiesta, affinché tentino di recuperare il credito su chi non paga prima di agire nei confronti di chi è in regola con i pagamenti.

Solidarietà nelle spese tra nudo proprietario e usufruttuario

Il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale.

Cosa dice la giurisprudenza sul Condominio

Il condominio può installare un’inferriata su una finestra comune senza il consenso di tutti?

La Cassazione con la sentenza n. 12101/2026 è intervenuta su un caso che mette a confronto i poteri dell’assemblea condominiale, l’uso delle parti comuni e i diritti individuali. Una delibera di condominio prevedeva il ripristino di un’inferriata su una finestra comune che dà luce e aria al vano scale; una condomina l’ha impugnata sostenendo che l’atto fosse nullo per vizi di quorum e perché l’inferriata le avrebbe limitato l’uso di un passaggio verso un suo locale.

In primo grado il Tribunale aveva annullato la delibera, ma la Corte d’Appello ha rovesciato la decisione: ha ritenuto che il Tribunale avesse ecceduto rispetto alla domanda e che le singole deliberazioni abbiano autonomia giuridica. La Corte territoriale ha inoltre considerato il ripristino dell’inferriata non come un’innovazione, ma come una misura di regolamentazione e conservazione dell’uso della cosa comune, visto che non mutava la funzione della finestra e poteva essere realizzata in modo apribile.

La ricorrente ha portato la questione in Cassazione, contestando in particolare la valutazione sull’effetto dell’inferriata sul suo presunto diritto di passaggio. La Corte di Cassazione ha confermato l’orientamento della Corte d’Appello: l’apposizione (o il ripristino) di un’inferriata non costituisce innovazione salvo che alteri materialmente la consistenza o la destinazione della cosa comune o limiti in modo apprezzabile il godimento da parte dei condomini. Poiché qui la finestra conservava la sua funzione di aerazione e illuminazione delle scale, la decisione assembleare non richiedeva maggioranze aggravate e risultava lecita. Quanto al diritto individuale di passaggio, la Cassazione ha ricordato che una pretesa particolare deve essere fatta valere con un giudizio separato nei confronti dei condomini interessati, non con l’impugnazione generale della delibera.

Per questi motivi il ricorso è stato rigettato: il ripristino dell’inferriata è stato ritenuto una regolamentazione legittima dell’uso della cosa comune e non un’innovazione lesiva dei diritti dei condomini.

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Si può chiudere con un cancello il pianerottolo condominiale?

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 8012/2026, ha chiarito i criteri per valutare l’uso delle parti comuni in condominio, stabilendo quando un condomino può installare un cancello su un pianerottolo senza bisogno del consenso unanime.

Una condomina ha impugnato la delibera assembleare che, a maggioranza, autorizzava l’installazione di un cancello sul pianerottolo condominiale davanti ad altre abitazioni, chiedendone la nullità e la rimozione per sottrazione di spazio comune. Il Tribunale e la Corte d’Appello le hanno dato ragione, ritenendo necessaria l’unanimità per qualsiasi limitazione, anche minima (circa 1 m²), dello spazio collettivo.

Il Condominio ha ricorso in Cassazione lamentando, tra l’altro, un uso legittimo ai sensi dell’art. 1102 c.c., che consente un uso più intenso della cosa comune purché non ne alteri la destinazione né impedisca il pari uso agli altri. La Suprema Corte ha respinto il vizio di contraddittorio (basta l’amministratore per tutelare le parti comuni), ma ha accolto il secondo motivo: il “pari uso” non richiede identità o simultaneità perfette, ma solo che l’intervento non pregiudichi concretamente gli altri condomini né modifichi la funzione del bene, come confermato da precedenti (es. Cass. 15379/2005, 12344/1997).

Applicato al caso, il cancello – limitato, motivato da sicurezza e senza ostacolo al transito – era lecito; l’assemblea non concede proprietà esclusiva, ma prende atto di un uso compatibile. La sentenza è stata cassata con rinvio.

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L’automazione del cancello carraio in condominio richiede l’unanimità?

La Cassazione, con la sentenza n. 4828/2026, chiarisce che l’automazione di un cancello carraio in condominio non è sempre un’innovazione che richiede maggioranze rafforzate: basta spesso la maggioranza ordinaria.

Il caso parte da un proprietario di piano terra che impugna la delibera assembleare, approvata con maggioranza semplice (interventi che rappresentano almeno un terzo del valore dell’edificio), per installare un sistema automatico sul cancello comune. Lui sostiene che l’intervento lo pregiudica e meriterebbe unanimità o quorum per opere straordinarie di notevole entità (art. 1136, co. 4 c.c.). Il Tribunale rigetta, l’appello conferma e le eredi vanno in Cassazione, insistendo su natura straordinaria dell’opera e riparto spese scorretto.

La Corte rigetta tutto. Spiega che non ogni intervento straordinario richiede quorum rafforzato: solo quelle opere “di notevole entità”, e qui la spesa (3.300 euro più IVA) non è stata dimostrata tale. Non è nemmeno innovazione ex art. 1120 c.c. (che vorrebbe maggioranza intervenuti e 2/3 millesimi), ma una miglioria approvabile con maggioranza ordinaria dall’intera assemblea, non da un gruppo ristretto. Sul riparto spese, la censura non era autonoma in primo grado, quindi non esaminabile.

In sintesi, per approvare l’automazione serve dimostrare che sia innovazione essenziale o straordinaria di grande entità; altrimenti, vale la maggioranza semplice sul cancello comune, evitando impugnazioni.

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Impianti condominiali difettosi: come si calcola il risarcimento dei danni?

La Cassazione, con l’ordinanza n. 5484/2026, chiarisce come calcolare il risarcimento per danni da impianti condominiali difettosi, come fognature o drenaggi guasti, che riducono la fruibilità e il valore degli immobili, colpendo non solo il danno emergente ma anche il lucro cessante (perdita di affitti o redditività).

Nel caso, un’immobiliare ha citato il condominio per allagamenti nei negozi e fondi dal 2012, chiedendo riparazioni e risarcimento. Il Tribunale ha concesso 64.100 euro; l’Appello ha alzato a 123.111 euro, ma ha tagliato del 40% il lucro cessante per “costi fiscali e non solo” e incertezze sulla locazione continua, senza spiegare i pesi specifici.

La ricorrente ha impugnato: la riduzione è illegittima perché i “costi fiscali” non contano (il risarcimento sostituisce redditi tassati ugualmente, art. 6 co. 2 TUIR), e la motivazione è generica, violando l’integralità del risarcimento. Il condominio difendeva la discrezionalità equitativa del giudice.

La Cassazione accoglie: il giudice può usare criteri equitativi, ma deve motivare analiticamente i fattori e il loro impatto, senza automatismi vaghi o errori fiscali. Cassazione limitata al lucro cessante e rinvio in Appello; il secondo motivo (su interessi) è inammissibile.

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Il vano sottoscala condominiale può diventare privato?

La Cassazione (ordinanza n. 7222/2026) interviene su un classico scontro condominiale: chi possiede il vano sottoscala, quel locale sotto la scala che sembra marginale ma nasconde nodi cruciali tra proprietà esclusiva e beni comuni. Tutto nasce da una lite tra proprietari di un edificio diviso: la ricorrente, proprietaria del primo piano, accusa i vicini del piano terra di aver alterato la scala comune e di aver sottratto il sottoscala all’uso condiviso, trasformandolo in spazio privato con scalini nuovi e meno funzionali.

In primo grado, il Tribunale ordina il ripristino della scala e del sottoscala; in appello, però, la Corte esclude la natura comune del vano, ritenendolo esclusiva dei proprietari del piano terra, poiché non asservito funzionalmente alla scala e privo di titoli contrari espliciti. La ricorrente ricorre in Cassazione, invocando l’art. 1117 c.c.: i sottoscala, per posizione strutturale e connessione alla scala comune, si presumono beni condominiali, salvo prova opposta inequivoca. Aggiunge che due atti notarili del 1967 e 1989 provano la comproprietà.

La Suprema Corte accoglie il primo motivo: il vano è “volume tecnico” legato all’edificio, presuntivamente comune ex art. 1117 c.c., non vincibile dall’acquisto del piano terra o dall’uso esclusivo di fatto (Cass. n. 9523/2014 e n. 3852/2020). Serve un titolo originario chiaro che lo escluda dalla comunione. Respinto invece il secondo motivo: gli atti notarili provano solo forma e dichiarazioni esterne, non la verità del contenuto sulla proprietà. Cassata la sentenza d’appello con rinvio: il sottoscala resta comune, senza titoli contrari specifici.

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L’assemblea può intervenire dopo l’amministratore sulle spese straordinarie?

La Cassazione, con la sentenza n. 20541/2025, chiarisce i poteri dell’assemblea condominiale sulle spese straordinarie, distinguendo i ruoli tra assemblea e amministratore e affrontando la possibilità di una ratifica successiva anche senza urgenza.

Il caso nasce da un’impugnazione di un condomino contro una delibera del 2016 che ratificava la sostituzione dell’ascensore, decisa nel 2015 senza quorum per interventi straordinari. L’assemblea del 2015 aveva preso atto delle criticità dell’impianto (da verbale ispettivo) e incaricato i consiglieri di valutare preventivi. Nel 2016, con maggioranza qualificata, ha ratificato l’intervento, confermato poi nel 2017. Il ricorrente contestava l’assenza di delibera preventiva, di urgenza (art. 1135 co. 2 c.c.) e di approvazione formale della spesa con fondo speciale.

Tribunale e Appello respinsero l’impugnazione, ritenendo valida la ratifica e presente l’urgenza. In Cassazione, il ricorrente insiste su: mancanza di indifferibilità, violazione delle competenze assembleari (maggioranze qualificate e non delegabili al consiglio), nullità per omesso riparto e fondo speciale, vizi motivazionali.

Il Condominio ribatte che la delibera 2016 era valida, l’urgenza emergeva da esigenze di sicurezza, e il consiglio aveva solo funzioni preparatorie.

La Corte rigetta il ricorso: l’assemblea può ratificare retroattivamente spese straordinarie disposte dall’amministratore anche senza urgenza. Quest’ultima rileva solo per il rimborso all’amministratore delle somme anticipate (Cass. 20136/2017), non per la validità della delibera di ratifica.

L’assemblea, ex art. 1135 c.c., può approvare ex post spese sostenute, surrogare la mancata autorizzazione preventiva, pure se i lavori non sono urgenti. Il consiglio di condominio (art. 1130-bis co. 2) ha ruolo consultivo e preparatorio: non decide su spese straordinarie, ma le sue valutazioni vincolano solo dopo approvazione assembleare con maggioranze prescritte (Cass. 7484/2019 e ss.).

Sulla spesa: l’approvazione crea l’obbligo contributivo (valore costitutivo); il riparto è dichiarativo. La mancanza del dettagliato riparto non invalida la delibera, specie in procedimenti progressivi; il fondo speciale scatta solo con definizione completa di oggetto e prezzo.

In sintesi, si bilancia efficienza gestionale e garanzie collegiali, tutelando maggioranze e minoranze.

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Quanto deve essere dettagliato l’ordine del giorno per rendere valida una delibera condominiale?

La Cassazione con l’ordinanza n. 1107/2026 chiarisce i requisiti dell’ordine del giorno nella convocazione assembleare condominiale, bilanciando informazione preventiva e flessibilità decisionale.

Una condomina impugnava la delibera su lavori di manutenzione della facciata (eliminazione di un rivestimento a mosaico) e balconi, lamentando ordine del giorno vago, mancanza di dettagli, invasione di proprietà esclusive, lesione del decoro architettonico e omissioni su garanzie appalto. Il Tribunale accolse in parte, ma l’Appello riformava limitandosi a escludere spese su balconi individuali; la Cassazione ha respinto il ricorso.​

Requisiti dell’ordine del giorno secondo gli ermellini

Basta indicare gli argomenti in termini essenziali e comprensibili, senza dettagli tecnici minuziosi o preventivi allegati: spetta ai condomini visionare documenti dall’amministratore. Nel caso, il richiamo a opere straordinarie, relazione del direttore lavori e accertamenti precedenti rese l’informazione adeguata, giudizio di merito non censurabile.

Sulla rinuncia alle garanzie appalto, la clausola è valida se limitata a colpa lieve, le scelte economiche assembleari sono insindacabili. Per il decoro, la rimozione di mosaici poco visibili non lo ledeva, accertamento fattuale confermato da foto. L’ordine del giorno garantisce partecipazione informata senza prefigurare esiti o dibattiti.

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Possono i soli garage formare un condominio autonomo?

La Corte d’Appello di Genova, con sentenza n. 607/2025, ha chiarito i limiti dell’autonomia dei condomini parziali in edifici misti, bocciando il tentativo di un gruppo di proprietari di box auto al piano interrato di creare un “condominio autorimessa” indipendente.

Nel caso, i proprietari di sette garage in un condominio misto (con appartamenti ai piani superiori) hanno deliberato a maggioranza la nascita di una “Comunione Autorimessa” autonoma, nominando un amministratore proprio, codice fiscale e conto corrente separati. L’assemblea generale aveva però respinto l’idea, e i condomini residenziali hanno impugnato la delibera come nulla, vincendo in primo grado.

Gli appellanti (proprietari dei box) contestavano la sentenza, sostenendo che la delibera solo ratificava una decisione precedente non impugnata e non ledeva il condominio principale. Gli appellati ribattevano con l’inesistenza di basi legali per la separazione, invocando gestione unica e norme inderogabili.

La Corte ha respinto l’appello: illegittima la creazione di un ente autonomo con amministratore e conti propri, senza scioglimento del condominio ex art. 61 disp. att. c.c. Solo l’amministratore generale rappresenta il condominio parziale (art. 1131 c.c., inderogabile), e il conto corrente deve essere unico (art. 1129 co. 7 c.c.). L’assemblea dei box eccede i propri poteri se va oltre la mera gestione dei beni esclusivi, rendendo nulle tutte le delibere. Condanna alle spese per gli appellanti.

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Solai interpiano in condominio: bene esclusivo o comune?

Il Tribunale di Latina (sentenza n. 2032/2025) ha affrontato il tema della natura giuridica dei solai interpiano nei condomini, approfondendo se tali strutture, che separano le unità immobiliari e svolgono funzione portante, siano beni comuni o di proprietà esclusiva.

Secondo l’articolo 1125 del codice civile, i solai interpiano si presumono beni comuni appartenenti ai proprietari dei piani sovrastante e sottostante, con una ripartizione paritaria delle spese di manutenzione, salvo prova contraria.

Nel caso esaminato, alcuni condomini al secondo piano avevano contestato una delibera assembleare che approvava lavori straordinari di consolidamento dei solai per un importo superiore a 313.000 euro, ritenendo quei solai proprietà esclusiva e non soggetti a decisioni assembleari.

L’amministratore, invece, ha sottolineato che l’intervento era necessario a salvaguardare la stabilità dell’intero edificio, come confermato anche da un’ordinanza sindacale che imponeva lo sgombero per gravi rischi strutturali causati dal deterioramento dei solai, considerati quindi elementi portanti comuni.

Il Tribunale ha respinto il ricorso dei condomini, riconoscendo la legittimità delle delibere e riaffermando che i solai interpiano, pur separando unità immobiliari diverse, sono beni comuni per la loro funzione essenziale di sostegno e copertura, come previsto dalla legge e dalla giurisprudenza consolidata. Pertanto, gli interventi su tali strutture rientrano nelle competenze assembleari e non ledono diritti di proprietà esclusiva.

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È possibile costituire un condominio con meno di 8 condomini e nominare un amministratore?

Il Tribunale di Foggia ha chiarito che nei condomini con meno di otto partecipanti la nomina dell’amministratore non è obbligatoria, come previsto dall’art. 1129 c.c., che impone tale obbligo solo sopra gli otto condomini. In questi casi la gestione spetta direttamente ai comproprietari, che possono decidere in assemblea, richiedendo l’unanimità per nominare un amministratore esterno o la maggioranza qualificata per uno interno.

Tuttavia, se si verificano gravi disaccordi o immobilismo nella gestione delle parti comuni, con conseguenti problemi di manutenzione o spese, l’art. 1105 c.c. consente al Tribunale di nominare un amministratore “ad acta”. Ciò può avvenire solo se si dimostra concretamente una paralisi gestionale e non una semplice inerzia nella nomina, bilanciando così autonomia condominiale e tutela degli interessi comuni.

Nel caso esaminato, il Tribunale ha respinto la richiesta di nomina di un amministratore per un condominio di meno di otto partecipanti perché mancavano prove precise di paralisi gestionale, oltre alle lamentele unilaterali del ricorrente. Inoltre, non è stata indicata chiaramente la funzione e i compiti specifici dell’amministratore richiesto, elemento essenziale per procedere alla nomina giudiziale.

In sintesi, per i condomini con meno di otto partecipanti l’amministratore può essere nominato dal giudice solo se si dimostra una concreta inerzia nella gestione della cosa comune, con evidenze oggettive di blocchi o degrado, mentre non è sufficiente lamentare la mancata nomina. Inoltre, va specificato chiaramente quali sono le attività gestorie da affidare all’amministratore per giustificare l’intervento giudiziario. Questa interpretazione tutela l’autonomia dei piccoli condomini evitando nomine arbitrarie, come precisato dal Tribunale di Foggia nel decreto del 17/11/2025.

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Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/riforma-del-condominio-la-guida-biblus-net-tutte-le-novita/