Sanatoria edilizia: dopo il ripristino parziale si può ripresentare la domanda?

La questione è stata esaminata dal Consiglio di Stato con la sentenza n. 4845/2026, relativa a una serie di opere realizzate in variante su un edificio e successivamente contestate dall’amministrazione comunale.

I proprietari avevano eliminato alcuni impianti e alcune opere che rendevano abitabili il sottotetto e il piano seminterrato. In seguito, avevano chiesto una nuova sanatoria per le difformità rimaste.

Secondo il Consiglio di Stato, non è possibile raggiungere la conformità urbanistico-edilizia attraverso opere eseguite successivamente alla prima domanda di sanatoria e ripresentare poi una nuova istanza riferita soltanto alla parte residua dell’intervento.

Il caso

La vicenda riguarda un immobile interessato da diversi interventi edilizi autorizzati mediante DIA presentate nel 2011, nel 2012 e nel 2014, relativi all’ampliamento e al sopralzo di una villa con sottotetto non abitabile, alla realizzazione di autorimesse interrate e a una variante finale comprendente modifiche ai balconi, all’ascensore, alla copertura e interventi per l’eliminazione delle barriere architettoniche.

A seguito di un sopralluogo, il Comune ha accertato numerose difformità rispetto ai titoli edilizi: il piano seminterrato aveva un’altezza superiore a quella autorizzata, i locali accessori erano dotati di impianto di riscaldamento in violazione della normativa regionale e il sottotetto risultava di fatto predisposto per l’uso abitativo, essendo dotato di impianti, finiture e altezze incompatibili con la destinazione dichiarata. Inoltre, alcune opere realizzate con la DIA in variante del 2014 avrebbero richiesto un autonomo titolo edilizio.

Il Comune ha quindi avviato il procedimento di annullamento in autotutela della DIA del 2014 e ordinato il ripristino dello stato dei luoghi. Nel 2017 i proprietari hanno presentato un’istanza di accertamento di conformità ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. 380/2001 per sanare le opere realizzate in variante. Dopo un nuovo sopralluogo, però, il Comune ha respinto la richiesta, ritenendo che il sottotetto e il piano seminterrato fossero stati trasformati in locali abitabili e che le maggiori altezze e gli impianti installati confermassero tale destinazione. Le osservazioni dei proprietari, che contestavano l’abitabilità dei locali, non sono state accolte.

Con il provvedimento di diniego il Comune ha annullato la DIA in variante e la successiva agibilità, ordinando il ripristino dello stato dei luoghi. I proprietari hanno eseguito solo parzialmente l’ordinanza, rimuovendo alcuni impianti e finiture che rendevano abitabili il sottotetto e il seminterrato e realizzando un massetto nel sottotetto per ridurne l’altezza media, senza tuttavia eliminare completamente tutte le opere abusive.

I proprietari hanno impugnato l’ordinanza di demolizione davanti al TAR Lombardia, contestando la tardività dell’annullamento in autotutela della DIA del 2014, la qualificazione delle opere come difformità essenziali e la valutazione del Comune circa l’abitabilità del sottotetto e del piano seminterrato. Il TAR ha dichiarato il ricorso improcedibile limitatamente alle opere già rimosse e ha respinto tutte le altre censure, confermando la legittimità dell’annullamento della DIA e dell’ordine di ripristino.

Nel 2019 i proprietari hanno presentato una nuova istanza di sanatoria, limitata alle opere residue rimaste dopo il parziale ripristino, sostenendo che fossero conformi alla disciplina urbanistica. Il Comune ha però dichiarato la domanda improcedibile, rilevando che la verifica dell’abuso era già stata conclusa con il precedente procedimento e che l’ordinanza di demolizione doveva essere integralmente eseguita. Secondo l’amministrazione, la nuova richiesta avrebbe dato luogo a un’inammissibile “sanatoria con opere”, in assenza del requisito della doppia conformità previsto dall’art. 36 del d.P.R. 380/2001.

Anche il ricorso proposto contro tale provvedimento è stato respinto dal TAR, che ha ribadito l’obbligo di eseguire integralmente l’ordinanza di demolizione. I proprietari hanno quindi proposto appello al Consiglio di Stato, sostenendo che le opere residue fossero autonome rispetto agli abusi già rimossi e potessero essere valutate separatamente ai fini della sanatoria, anche alla luce delle modifiche introdotte dal decreto Salva Casa (D.L. 69/2024). Il Comune ha invece ribadito che l’abuso aveva carattere unitario e che il precedente giudicato impediva qualsiasi nuova valutazione delle sole opere residue.

Quali opere non possono essere realizzate con una variante finale?

Il Consiglio di Stato ha ritenuto infondato l’appello e ha confermato la legittimità del provvedimento comunale che aveva escluso la possibilità di riesaminare la domanda di sanatoria dopo il parziale adeguamento all’ordine di ripristino.

La vicenda riguarda una DIA in variante presentata nel 2014 ai sensi dell’art. 41 della legge regionale Lombardia n. 12/2005. Tale disposizione consente di comunicare varianti in corso d’opera solo quando non comportino modifiche agli indici urbanistici, alla volumetria, alla destinazione d’uso, alla categoria edilizia, alla sagoma dell’edificio o alle prescrizioni contenute nel titolo originario.

Nel caso esaminato, invece, le opere realizzate tramite la DIA in variante non rientravano nei limiti previsti dalla normativa, poiché avevano determinato modifiche alla sagoma dell’edificio, tra cui l’ampliamento della profondità dei balconi e lo spostamento all’esterno del vano ascensore. Pertanto, secondo il Collegio, tali interventi avrebbero richiesto un titolo edilizio diverso e più adeguato.

È possibile ripresentare una domanda di sanatoria dopo aver eseguito opere di adeguamento?

Il Consiglio di Stato ha chiarito che il giudicato formatosi sulla sentenza del TAR del 2019 rileva soprattutto per quanto riguarda la legittimità dell’annullamento in autotutela della DIA del 2014, con la conseguente necessità di ottenere un permesso di costruire in sanatoria per le opere realizzate mediante un titolo non adeguato. Per le opere già rimosse, infatti, il TAR aveva dichiarato la sopravvenuta carenza di interesse, mentre per le opere residue non vi era stata una specifica contestazione nel precedente giudizio, rendendo ormai definitiva l’ordinanza di demolizione nella parte non impugnata.

Secondo il Collegio, la questione centrale era stabilire se fosse possibile ripresentare una domanda di sanatoria dopo aver eseguito opere di adeguamento finalizzate a rendere l’immobile conforme alla normativa edilizia. La risposta è stata negativa.

Il Consiglio di Stato ha ribadito che, nell’ambito dell’accertamento di conformità disciplinato dall’art. 36 del D.P.R. 380/2001, non è consentito eseguire opere successivamente alla domanda di sanatoria per adattare l’immobile e renderlo conforme alla disciplina urbanistico-edilizia vigente al momento della realizzazione e al momento della domanda. Tali interventi successivi, infatti, violano il principio della doppia conformità previsto dall’art. 36 del d.P.R. 380/2001, che richiede che l’opera sia conforme sia alla disciplina urbanistica vigente al momento della realizzazione sia a quella vigente al momento della domanda.

È stato inoltre confermato che l’intervento eseguito senza un titolo adeguato deve essere valutato unitariamente e non può essere artificiosamente suddiviso in singole parti per ottenere una sanatoria parziale, quando le opere costituiscono espressione di un’unica trasformazione edilizia. Nel caso specifico, le opere erano state realizzate sul medesimo immobile dagli stessi proprietari e usufruttuari, l’edificio non risultava suddiviso in più unità immobiliari e tutti gli interventi erano stati eseguiti come varianti in corso d’opera rispetto alle DIA del 2011 e del 2012.

Il Consiglio di Stato ha escluso la violazione del principio di proporzionalità, osservando che il diniego di sanatoria e la conseguente sanzione demolitoria erano rapportati all’abuso complessivamente realizzato, valutato nella sua natura unitaria.

Infine, il Collegio ha precisato che le modifiche introdotte dal decreto-legge n. 69/2024, convertito dalla legge n. 105/2024 (cosiddetto “Salva Casa”), non modificano tale conclusione, poiché la riforma del 2024 non ha eliminato in via generale il requisito della doppia conformità. Il nuovo regime dell’art. 36-bis riguarda le fattispecie richiamate dalla disposizione, comprese le difformità di cui all’art. 34 e le variazioni essenziali di cui all’art. 32, mentre la doppia conformità continua a essere richiesta per le domande presentate ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. 380/2001.

Per tali motivi, il Consiglio di Stato ha ritenuto legittimo il provvedimento comunale che aveva escluso il riesame della domanda di sanatoria dopo il parziale adeguamento all’ordine di ripristino e ha respinto l’appello.

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