In caso di abusi minori (assenza di SCIA, parziale difformità dal permesso/SCIA, variazioni essenziali), lo Sportello unico edilizia del comune, durante l’esame della domanda, può condizionare la formazione del titolo in sanatoria alla realizzazione di interventi edilizi, anche strutturali, necessari per assicurare il rispetto della normativa tecnica di settore.
In una recente sentenza, il TAR Campania affronta l’applicazione dell’art. 36-bis del dpr 380/2001, introdotto dal DL Salva Casa, con particolare riferimento alla possibilità di ottenere una sanatoria condizionata. Nel caso esaminato, il Comune aveva vietato la prosecuzione della SCIA in sanatoria relativa, tra l’altro, al cambio d’uso di locali interrati da cantina/deposito a spazi destinati all’attività di ristorazione. Il TAR non riconosce direttamente la sanabilità delle opere, ma annulla il diniego perché l’Amministrazione avrebbe dovuto instaurare il contraddittorio e verificare se, attraverso interventi conformativi o la rimozione delle sole opere non sanabili, fosse possibile regolarizzare almeno una parte dell’intervento.
All’origine della sanatoria condizionata: le differenze tra sanatoria ‘classica’ e ‘semplificata’
E’ possibile ottenere una sanatoria adeguando le opere abusive alle nuove regole tecniche e di sicurezza? Detta diversamente: è ammessa la sanatoria ‘condizionata’ dell’abuso edilizio?
Sappiamo che oggi esistono due tipi di sanatorie ordinarie normate dal Testo Unico Edilizia: quella classica, che si rifà alla doppia conformità sincrona classica, è figlia dei crismi dell’art. 36 del dpr 380/2001 e prevede regole stringenti che vanno rispettate se si vuole ottenere la regolarizzazione dell’abuso edilizio. In questo caso, serve la conformità urbanistica ed edilizia prima e dopo (al momento della realizzazione e al momento della richiesta) e non è ammesso alcun tipo di sanatoria condizionata, tanto meno tramite accordi col comune.
Il permesso di costruire in sanatoria previsto dall’art. 36, quindi, deve riguardare l’intervento abusivo nella sua consistenza originaria e presuppone la doppia conformità urbanistico-edilizia. Non è quindi possibile demolire o modificare solo alcune parti dell’opera per renderla conforme e chiedere poi la sanatoria delle porzioni residue.
Poi c’è la sanatoria semplificata introdotta dal Decreto Salva Casa (asincrona, possibile per parziali difformità, assenza di SCIA e variazioni essenziali, con conformità edilizia ‘ieri’ e urbanistica ‘oggi’): normata dall’art.36-bis del dpr 380/2001. In questo caso, il comune può anche ‘condizionare’ la sanatoria all’effettuazione di determinati interventi necessari a garantire il rispetto della normativa tecnica, la sicurezza o la rimozione delle opere non sanabili.
Sanatoria edilizia: le nuove procedure per regolarizzare gli abusi dopo il Salva Casa
La sanatoria è una delle procedure più complesse previste dalla disciplina edilizia. Il Salva Casa ha modificato in maniera importante la norma, non senza criticità o contraddizioni. Tra le note positive la semplificazione di alcune fattispecie e più in generale l’allargamento delle maglie per la regolarizzazione. Ecco un quadro generale sulle norme e procedure applicabili per sanare le difformità edilizie.
Il caso: SCIA in sanatoria dopo il Salva Casa
La sentenza 4920/2026 del Tar Campania affronta un caso complesso ma molto interessante. Dopo l’accertamento delle difformità, la società aveva presentato il 14 febbraio 2025 un’istanza di accertamento di conformità ai sensi dell’art. 36-bis del Testo unico edilizia, mediante SCIA in sanatoria.
Il Comune l’aveva respinta, contestando, tra gli altri profili, il mutamento di destinazione dei locali interrati, utilizzati come superficie commerciale destinata alla somministrazione anziché come deposito o cantina.
Il TAR conferma che l’utilizzo effettivo dei locali costituisce una trasformazione urbanisticamente rilevante e che le precedenti SCIA del 2015 e 2018 non potevano legittimarlo, perché riguardavano locali rappresentati come vani accessori. Resta quindi fermo l’accertamento dell’abuso e la legittimità dell’ordine di ripristino.
Il punto decisivo: la sanatoria può essere “condizionata”
La novità centrale deriva però dal comma 2 dell’art. 36-bis, introdotto dal DL 69/2024 (legge 105/2024). La disposizione consente allo Sportello unico, durante l’esame della domanda, di condizionare la formazione del titolo in sanatoria alla realizzazione di interventi edilizi, anche strutturali, necessari per assicurare il rispetto della normativa tecnica di settore.
La stessa norma consente inoltre di prescrivere la rimozione delle opere che non possono essere sanate, così da verificare se la parte residua dell’intervento possa invece essere regolarizzata. La sanatoria, quindi, non deve necessariamente essere valutata secondo una logica rigidamente alternativa tra accoglimento integrale e rigetto integrale.
Perché il Comune deve riesaminare la SCIA
Secondo il TAR, prima di respingere definitivamente la pratica il Comune avrebbe dovuto comunicare il preavviso di rigetto previsto dall’art. 10-bis della legge n. 241/1990. Il contraddittorio avrebbe consentito alla società di presentare osservazioni e documentazione e, soprattutto, avrebbe permesso all’Amministrazione di verificare quali opere potessero essere sanate, quali dovessero essere adeguate e quali eventualmente rimosse.
L’omissione è particolarmente significativa proprio alla luce del nuovo art. 36-bis: il Comune non ha verificato insieme all’interessato la praticabilità di soluzioni alternative al rigetto totale della SCIA. Per questo il diniego è stato annullato e l’Amministrazione dovrà procedere a una nuova valutazione.
Nessuna sanatoria automatica
La sentenza, però, non stabilisce che il cambio d’uso contestato sia senz’altro sanabile. Il TAR annulla il diniego per ragioni procedimentali e lascia impregiudicato il nuovo esame del Comune. L’art. 36-bis offre la possibilità di una regolarizzazione condizionata, ma soltanto se concretamente praticabile nel rispetto dei requisiti urbanistici, edilizi e tecnici.
Resta inoltre valido l’ordine di ripristino: la presentazione della SCIA in sanatoria non elimina l’ordinanza demolitoria, incidendo soltanto sulla sua efficacia. Il Comune potrà quindi subordinare l’esecuzione della demolizione all’esito del nuovo procedimento di sanatoria.
FAQ TECNICHE: La sanatoria condizionata secondo il Decreto Salva Casa | Ingenio
In quali casi è possibile la sanatoria condizionata prevista dall’art. 36-bis del d.P.R. 380/2001?
La possibilità riguarda gli abusi minori ricompresi nell’art. 36-bis, come assenza di SCIA, parziali difformità e variazioni essenziali. Il Comune può subordinare la regolarizzazione a opere necessarie per adeguare l’immobile alle norme tecniche, di sicurezza o strutturali.
Il Comune può imporre la rimozione delle sole opere non sanabili?
Sì. L’art. 36-bis consente di prescrivere la demolizione o rimozione delle parti che non possono essere regolarizzate, verificando poi se la porzione residua dell’intervento possa ottenere la sanatoria. Non è quindi sempre necessario scegliere tra accoglimento o rigetto dell’intera pratica.
La sanatoria condizionata è ammessa anche per la sanatoria ordinaria dell’art. 36?
No. La disciplina dell’art. 36 richiede la doppia conformità urbanistica ed edilizia e riguarda l’opera abusiva nella sua consistenza originaria. La possibilità di subordinare la sanatoria a interventi conformativi è invece prevista specificamente dall’art. 36-bis.
Prima di respingere una SCIA in sanatoria il Comune deve sempre valutare possibili soluzioni alternative?
Quando ricorrono i presupposti dell’art. 36-bis, l’Amministrazione deve considerare la possibilità di adeguare o rimuovere determinate opere per consentire una regolarizzazione parziale. Il TAR richiama inoltre l’esigenza del contraddittorio mediante il preavviso di rigetto ex art. 10-bis della legge 241/1990.
La presentazione della SCIA in sanatoria blocca automaticamente l’ordine di ripristino?
No. La domanda di sanatoria non cancella né rende automaticamente illegittima l’ordinanza di ripristino. Tuttavia, l’esecuzione della demolizione può essere condizionata all’esito del nuovo procedimento di valutazione della pratica presentata ai sensi dell’art. 36-bis.
LA SENTENZA E’ SCARICABILE IN ALLEGATO
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