SCIA in sanatoria: come regolarizzare gli abusi edilizi?

La SCIA in sanatoria è una dichiarazione da sottoporre al comune dove è ubicato l’immobile nel caso in cui siano stati eseguiti interventi edilizi e di ristrutturazione che coinvolgono elementi strutturali dell’edificio, senza aver presentato la SCIA edilizia prescritta dalla normativa vigente.

La SCIA in sanatoria ha subito significativi cambiamenti con l’introduzione del decreto salva casa (D.L. 69/2024, convertito in legge 105/2024), il quale ha ampliato le possibilità di regolarizzazione delle difformità edilizie, semplificando le procedure e modificando i requisiti di conformità.

Per gestire le pratiche di sanatoria edilizia e in particolare la SCIA in sanatoria puoi accedere gratuitamente ad una piattaforma per la gestione delle pratiche e dell’ufficio tecnico on line dove organizzare, redigere e condividere in modo semplice tutta la documentazione o puoi utilizzare il modello PDF che ti riporto di seguito.

SCIA in sanatoria: cos’è

La SCIA in sanatoria, o meglio SCIA e accertamento di conformità come definita dall’art. 37 del D.P.R. 380/2001, rappresenta un tipo di autorizzazione che permette la regolarizzazione di abusi edilizi, cioè di lavori effettuati senza la presentazione della SCIA edilizia o in violazione delle relative disposizioni. Questa procedura offre, quindi, la possibilità di regolarizzare la propria situazione edilizia, evitando le sanzioni previste per l’abusivismo edilizio.

Esistono 2 tipologie di SCIA in sanatoria:

• SCIA tardiva: applicata quando i lavori sono ancora in fase di esecuzione;
• SCIA in sanatoria per regolarizzare interventi già completati.

Quando serve la SCIA in sanatoria?

La SCIA in sanatoria è richiesta in situazioni in cui non sia stata precedentemente presentata la SCIA edilizia (art. 22 D.P.R. 380/01) e, in particolare, quando sono stati effettuati lavori che rientrano nelle seguenti categorie:

• interventi di manutenzione straordinaria: questi interventi riguardano solitamente parti strutturali dell’edificio o comportano modifiche significative alle strutture preesistenti;
• interventi di restauro o risanamento: questi lavori, che spesso ricomprendono edifici protetti da un particolare vincolo storico-artistico, possono riguardare parti strutturali e richiedono la conformità alle normative vigenti;
• interventi di restauro leggero senza modificare volume, destinazione d’uso o sagoma dell’immobile: anche interventi di restauro leggero possono richiedere una SCIA in sanatoria, ma solo se comportano modifiche minori che non coinvolgono il volume totale dell’edificio, la destinazione d’uso (tra categorie non omogenee) o la sua sagoma. Quindi, se l’intervento non altera in maniera significativa l’aspetto e la funzione dell’immobile, ma è stato eseguito senza la SCIA edilizia, sarà necessario regolarizzarlo tramite la SCIA in sanatoria.

SCIA in sanatoria: cosa è cambiato con il Salva Casa?

Il decreto salva casa (D.L. 69/2024, convertito in legge 105/2024), con l’introduzione dell’articolo 36-bis del D.P.R. 380/01, ha reso la SCIA in sanatoria uno strumento più efficace per la regolarizzazione degli abusi edilizi.

Le nuove disposizioni facilitano l’accesso alla sanatoria, riducono i tempi burocratici e ampliano le possibilità di intervento, contribuendo a una maggiore legalità nel settore edilizio.

In passato, la procedura per la SCIA in sanatoria era regolata dall’articolo 37 comma 4 del D.P.R. 380/01 e si basava su un requisito fondamentale: la verifica della conformità urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione dell’abuso, sia al momento della presentazione della richiesta di sanatoria (cosiddetta doppia conformità).

Ora, invece, la normativa è stata semplificata: è sufficiente provare la conformità urbanistica al momento della presentazione della domanda e la conformità edilizia all’epoca della realizzazione per ottenere la sanatoria.

Quali sono le novità?

Secondo le nuove disposizioni normative, il responsabile dell’abuso o l’attuale proprietario possono presentare allo Sportello Unico dell’edilizia (ovvero, laddove non costituito, all’Ufficio tecnico comunale) la SCIA in sanatoria che dovrà essere accompagnata da una dichiarazione di un tecnico abilitato che attesti la necessaria conformità.

L’epoca di realizzazione dell’intervento è provata mediante la documentazione indicata dell’art. 9-bis, comma 1-bis, del D.P.R. 380/2001 ai fini dello stato legittimo dell’immobile ovvero, qualora non sia possibile accertarla, mediante dichiarazione del tecnico interessato. Per gli immobili situati in zona sismica (escluse le zone a bassa sismicità), si applicano le procedure previste per la dichiarazione sulle tolleranze costruttive: l’attestazione di conformità alle norme tecniche vigenti all’epoca della realizzazione dell’intervento è funzionale all’acquisizione dell’autorizzazione da parte dell’ufficio tecnico regionale, o per l’esercizio delle modalità di controllo per gli interventi di minore rilevanza o privi di rilevanza.

Il Comune può subordinare il rilascio della SCIA in sanatoria all’esecuzione di interventi necessari per assicurare il rispetto della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza e alla rimozione delle opere che non possono essere sanate.

Per quanto riguarda la conclusione del procedimento, è previsto che, salvo eventuali sospensioni legate alla valutazione della compatibilità paesaggistica per immobili vincolati, se entro 30 giorni lo Sportello Unico non fornisce una risposta, si applica automaticamente il principio del silenzio-assenso.

Chi e dove presentare la SCIA in sanatoria

Come accennato precedentemente, la SCIA in sanatoria può essere richiesta sia dal responsabile dell’abuso che dall’attuale proprietario dell’immobile.

La richiesta va presentata all’ufficio tecnico del Comune competente, precisamente allo Sportello Unico dell’edilizia.

Differenza tra CILA e SCIA in sanatoria

La differenza tra la CILA e la SCIA in sanatoria risiede nelle situazioni specifiche in cui vengono applicate e nelle caratteristiche degli interventi che intendono regolarizzare.

La CILA “in sanatoria”, o meglio sarebbe dire CILA tardiva, è utilizzata per mettere in regola interventi edilizi di natura ordinaria, ossia interventi che non coinvolgono parti strutturali dell’edificio, non modificano la volumetria complessiva e non cambiano la destinazione d’uso dell’immobile. La CILA può essere presentata da un professionista abilitato, ma la realizzazione dei lavori non richiede necessariamente la supervisione diretta di un tecnico specializzato. Questa procedura tende a essere più semplice, meno dispendiosa in termini di tempo e risorse e adatta per regolarizzare interventi di minore entità.

Dall’altro lato, la SCIA in sanatoria è richiesta per interventi più ampi, inclusi quelli che coinvolgono parti strutturali dell’edificio o che comportano un cambio di destinazione d’uso tra categorie omogenee. La SCIA in sanatoria richiede il coinvolgimento di un professionista qualificato per la direzione dei lavori, specialmente quando si tratta di interventi strutturali o modifiche edilizie significative.

Sanzione SCIA in sanatoria

Per il rilascio della SCIA in sanatoria è sempre previsto il pagamento di una sanzione pecuniaria diversificato a seconda che l’intervento realizzato presenti o meno la doppia conformità. In particolare, le sanzioni previste sono:

• importo pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile, in una misura, determinata dal responsabile del procedimento:
  • non inferiore a 1.032 euro e non superiore a 10.328 euro;
  • non inferiore a 516 euro e non superiore a 5.164 euro quando l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda (doppia conformità).

La presentazione della domanda di SCIA ai sensi del nuovo articolo 36-bis non dà diritto alla restituzione di somme versate a titolo di oblazione o per il pagamento di sanzioni già irrogate dal Comune o da altra amministrazione sulla base della normativa vigente alla data di entrata in vigore del decreto.

Ulteriori sanzioni

Se le opere realizzate in assenza di SCIA consistono in interventi di restauro e risanamento conservativo e riguardano immobili soggetti a vincoli derivanti da leggi statali, regionali o altre normative urbanistiche vigenti, l’autorità competente per il controllo del rispetto di questi vincoli può imporre la restituzione dell’immobile allo stato originario a spese del responsabile dell’abuso e applicare una sanzione pecuniaria che oscilla tra 516 e 10.329 euro.

Nel caso in cui tali interventi riguardino immobili che non sono soggetti a vincoli, anche se si trovano nelle zone territoriali omogenee (definite dall’art. 2 del D.M. 1444/1968), il dirigente o il responsabile dell’ufficio competente può richiedere al Ministero per i Beni e le Attività Culturali un parere vincolante sulla questione della restituzione dell’immobile allo stato originario o sull’applicazione della sanzione pecuniaria. Questa sanzione pecuniaria, non superiore a 5.164 e non inferiore a 516 euro, è anch’essa stabilita dal responsabile del procedimento in base all’aumento di valore dell’immobile valutato dall’agenzia del territorio.

Se il parere richiesto al Ministero non viene fornito entro 60 giorni, il dirigente o il responsabile dell’ufficio può prendere autonomamente una decisione. In quest’ultimo caso, la sanzione pecuniaria prevista dal comma 2 dell’art. 37 D.P.R. 380/01 non viene applicata.

Leggi l’approfondimento “Modello PDC editabile”

SCIA in sanatoria in corso d’opera

La SCIA in sanatoria in corso d’opera non implica una dettagliata verifica di conformità. Al contrario, segue la normale procedura amministrativa prevista per la SCIA ordinaria. Salvo quanto stabilito dall’art. 23, comma 6, la presentazione spontanea della SCIA quando l’intervento è già in corso comporta il pagamento di una sanzione di 516 euro (art. 37 comma 5 D.P.R. 380/01).

Tuttavia, se entro 30 giorni dalla presentazione della SCIA in sanatoria vengono riscontrate delle violazioni alle condizioni stabilite, l’interessato riceverà un ordine motivato dal dirigente o dal responsabile dell’ufficio comunale, nel quale si chiederà di non procedere con l’intervento previsto. In caso di falsa attestazione da parte del professionista abilitato, l’ufficio comunale informerà l’autorità giudiziaria e il consiglio dell’ordine di appartenenza del professionista. Nonostante ciò, è possibile presentare nuovamente la denuncia di inizio attività con le necessarie modifiche o integrazioni al fine di renderla conforme alla normativa urbanistica ed edilizia.

SCIA in sanatoria

Modello SCIA in sanatoria

Di seguito puoi scaricare il modello unico PDF editabile della SCIA edilizia.

Una caratteristica utile del modello è che offre la possibilità di compilare tutti i dati direttamente all’interno del PDF e di salvare il file al fine di poter continuare l’input anche successivamente. Puoi salvare in qualsiasi momento il PDF, senza perdere i campi editabili contenuti al suo interno.

Per avere a disposizione i modelli aggiornati delle varie pratiche edilizie, ti suggerisco di utilizzare il software per i titoli abilitativi che, non solo ti fornisce i modelli aggiornati, ma ti guida anche nella scelta del titolo adeguato a seconda dell’intervento.

SCIA in sanatoria: le sentenze di riferimento

Ti riporto di seguito una serie di sentenze in riferimento alla sanatoria edilizia.

SCIA in sanatoria: niente silenzio-assenso dopo l’ordinanza di demolizione
TAR Basilicata 268/2026

Il TAR Basilicata, con la sentenza n. 268/2026, ha stabilito che la SCIA in sanatoria prevista dall’art. 36-bis del D.P.R. 380/2001, introdotto dal Decreto Salva Casa, non può essere utilizzata per regolarizzare opere già qualificate con un’ordinanza di demolizione non impugnata come interventi eseguiti in assenza di permesso, in totale difformità o con variazioni essenziali. In tali casi, l’eventuale sanatoria deve seguire il procedimento dell’art. 36, mentre la procedura semplificata dell’art. 36-bis resta limitata alle parziali difformità e alle specifiche ipotesi previste dalla norma.

Il TAR ha inoltre chiarito che il decorso di 30 giorni dalla presentazione della SCIA non determina automaticamente il silenzio-assenso: la segnalazione deve riguardare opere effettivamente riconducibili al suo ambito applicativo. Se utilizzata impropriamente, non produce effetti abilitativi e il Comune può impedirne gli effetti senza ricorrere necessariamente all’annullamento in autotutela. La precedente domanda di sanatoria presentata ai sensi dell’art. 36 era stata invece tacitamente respinta dopo 60 giorni e la relativa impugnazione è stata dichiarata tardiva.

SCIA in sanatoria e silenzio-assenso: la data della pratica è decisiva!
Tar Calabria – 1404/2026

La SCIA in sanatoria presentata prima dell’entrata in vigore dell’art. 36-bis del D.P.R. 380/2001 (introdotto dal Salva Casa) non può perfezionarsi mediante silenzio-assenso, poiché, nel regime previgente dell’art. 37, l’inerzia dell’amministrazione integra un silenzio-inadempimento e la conclusione favorevole del procedimento richiede un provvedimento espresso. Qualora la domanda sia ricondotta all’art. 36, il decorso del termine di 60 giorni equivale invece a rigetto. Non trova applicazione la disciplina generale (art. 20 L. 241/1990), né l’autocertificazione del decorso dei termini può determinare la formazione di un titolo edilizio tacito.

Leggi l’approfondimento dedicato alla sentenza

Il Comune può annullare una SCIA in sanatoria oltre i 30 giorni dalla presentazione?
Consiglio di Stato 2807/2025

Il Consiglio di Stato, nella sentenza 2807/2025, si è pronunciato su un caso che mette in luce i delicati equilibri tra le iniziative edilizie dei privati e i poteri di controllo e repressione della pubblica amministrazione.

Dinanzi a una SCIA per interventi edilizi che non rientrano effettivamente tra quelli assentibili con tale titolo – SCIA sanatoria inefficace -, l’Amministrazione conserva il potere di controllo e sanzionatorio senza limiti temporali, non applicandosi il termine decadenziale di trenta giorni previsto per l’esercizio del potere inibitorio.

Leggi l’approfondimento su Il Comune può annullare una SCIA in sanatoria oltre i 30 giorni dalla presentazione?

No alla sanatoria semplificata per le richieste presentate prima del Salva Casa
Consiglio di Stato 1394/2025

La sanatoria semplificata dell’art. 36-bis del T.U. edilizia non può essere rilasciata se la richiesta di SCIA in sanatoria era stata presentata prima dell’entrata in vigore del D.L. 69/2024 in quanto le disposizioni del Salva Casa non si applicano in maniera retroattiva. Inoltre, il silenzio del Comune sulla SCIA in sanatoria non implica assenso, ma è considerato inadempimento. Ecco cosa emerge nella sentenza 1394/2025 del Consiglio di Stato.

L’oggetto del contenzioso riguarda l’inerzia del Comune di riferimento rispetto alla SCIA in sanatoria presentata il 22 gennaio 2024 da una ditta per regolarizzare opere edilizie eseguite in difformità da un permesso di costruire del 2006. Il Comune, tuttavia, aveva già emesso un’ordinanza di demolizione il 2 novembre 2023, contestando la realizzazione di ulteriori opere abusive, tra cui:

• modifiche al locale ristorante e al sottotetto con variazioni di volumetria e altezza;
• costruzione di nuove strutture (scale, porticati, locali in muratura, ecc.).

A seguito del silenzio dell’amministrazione sulla SCIA, la ditta ha presentato ricorso al TAR Campania, contestando la mancata risposta del Comune e sostenendo che il silenzio avrebbe dovuto essere interpretato come accoglimento implicito della richiesta di sanatoria.

La sentenza impugnata del TAR per la Campania (sez. VIII, n. 5422 del 15 ottobre 2024) ha stabilito quanto segue:

• ha ritenuto che non fosse applicabile la nuova normativa introdotta dall’art. 36-bis del D.P.R. 380/2001, relativa al silenzio assenso, inserita dal D.L. 69/2024, convertito nella legge 105/2024;
• ha affermato che il silenzio dell’amministrazione sulla SCIA, in base all’art. 37 del testo unico edilizia costituisce silenzio inadempimento, e non silenzio assenso;
• ha escluso che vi fosse stato un inadempimento da parte del Comune, ritenendo che l’intento del Comune fosse chiaramente espresso tramite l’ordinanza di demolizione n. 3 del 2023;
• ha condannato la parte attrice a pagare le spese legali del giudizio, per un importo di 2.500 euro.

Gli appellanti hanno presentato il loro ricorso basandosi su tre principali motivazioni. Prima di tutto, contestano il comportamento dell’amministrazione pubblica, ritenendo che non abbia rispettato i principi di buon andamento, trasparenza e imparzialità (previsti dall’articolo 97 della Costituzione), in quanto non ha fornito una risposta adeguata alle loro richieste. Inoltre, lamentano la violazione del principio di legittimo affidamento, sostenendo che la pubblica amministrazione avrebbe dovuto agire con correttezza e buona fede nei loro confronti. Infine, evidenziano errori da parte del Comune nell’interpretazione delle norme urbanistiche e nella gestione della Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA).

Il Comune ha giustificato la propria posizione basandosi su tre argomentazioni principali. Anzitutto, ha sottolineato che l’ordinanza di demolizione emessa nel 2023 rappresentava una chiara manifestazione della volontà di non concedere la sanatoria. Inoltre, ha evidenziato che la SCIA in sanatoria era stata presentata in un contesto di utilizzo sistematico della sanatoria edilizia, impiegata negli anni per regolarizzare progressivamente un complesso immobiliare costruito abusivamente. Infine, ha precisato che le opere contestate non potevano essere sanate tramite SCIA, ma avrebbero richiesto un permesso di costruire e una verifica della doppia conformità, come previsto dall’articolo 36 del Testo Unico dell’Edilizia.

Il Consiglio di Stato ha respinto l’appello, confermando la decisione del TAR per diversi motivi.

Innanzitutto, ha escluso l’applicabilità della sanatoria semplificata, poiché la norma è entrata in vigore dopo la SCIA e non ha effetti retroattivi.

Non si può applicare la nuova normativa introdotta dall’art. 36 bis del d.P.R. 380/2001, inserita dal decreto-legge n. 69/2024 (convertito con modifiche dalla legge n. 105/2024), come richiesto dalla parte ricorrente (vedi memoria del 3 settembre 2024).
12.1. Questa norma è entrata in vigore il 30 maggio 2024, quindi molto dopo la presentazione della S.C.I.A. in sanatoria (22 gennaio 2024), che è l’oggetto del silenzio impugnato.
12.2. Nel decreto-legge n. 69/2024 non c’è alcuna norma che permetta di applicarlo retroattivamente alle richieste già presentate prima della sua entrata in vigore. Inoltre, la parte ricorrente non ha indicato alcuna disposizione in tal senso. Di conseguenza, vale la regola generale stabilita dall’art. 11 delle disposizioni preliminari del codice civile, secondo cui le leggi non hanno effetto retroattivo, a meno che non sia espressamente previsto.
12.3. Il principio per cui “il tempo regola gli atti” (tempus regit actum) conferma questa interpretazione. Infatti, l’art. 3, comma 4, del decreto-legge n. 69/2024 stabilisce che la sanatoria basata sull’art. 36 bis del d.P.R. 380/2001 non dà diritto alla restituzione delle somme già pagate per oblazioni o sanzioni applicate secondo le norme in vigore prima del decreto.

Ha inoltre chiarito che il silenzio del Comune non equivale ad accoglimento, dato che l’ordinanza di demolizione rappresentava già un diniego implicito.

Infine, ha ribadito che la sanatoria è un’eccezione e non può sostituire i permessi edilizi preventivi.

Cambio d’uso e sanatoria respinta? Si riprova con il Salva casa!
Consiglio di Stato n. 7486/2024

La sentenza del Consiglio di Stato n. 7486/2024 affronta il delicato tema delle controversie relative alla SCIA in sanatoria, in particolare per i casi in cui le norme sono cambiate durante il processo giudiziario.

Nella vicenda esaminata, un proprietario aveva richiesto al Comune di Napoli l’accertamento di conformità per il cambio di destinazione d’uso di un immobile, da deposito a residenza, ma la richiesta era stata respinta perché l’immobile si trovava nella zona rossa vesuviana, dove tale trasformazione non è consentita. Il ricorso contro il diniego e l’ingiunzione di ripristino è stato respinto sia dal TAR che dal Consiglio di Stato, che ha confermato la legittimità del divieto.

Nonostante l’appellante avesse presentato una seconda istanza di sanatoria sulla base del Decreto Salva casa, i giudici hanno chiarito che questa non influisce sull’attuale giudizio, ma può soltanto sospendere temporaneamente l’efficacia dell’ordinanza di demolizione in attesa della pronuncia del Comune.

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Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/scia-in-sanatoria-cose-quando-serve/