Altezza interna sotto 2,70 m: la tolleranza del 2% è applicabile?

Il TAR Puglia, con la sentenza n. 176/2026, ha affrontato il caso di un frazionamento immobiliare bloccato dal Comune a causa della presunta inagibilità degli ambienti. Le altezze interne, comprese tra 2,64 e 2,69 metri, erano inferiori al valore di 2,70 metri richiamato dall’Amministrazione, ma rientravano, secondo il giudice, nella tolleranza costruttiva del 2%.

Il TAR chiarisce che il Comune non può annullare una SCIA per frazionamento limitandosi a contestare un’altezza interna inferiore a 2,70 metri. Deve misurare i locali, verificare l’entità dello scostamento e valutare l’applicabilità delle tolleranze costruttive: in mancanza, il provvedimento è viziato per difetto di istruttoria e motivazione.

Il caso

Il ricorrente era comproprietario al 50%, insieme alla moglie, delle unità immobiliari, originariamente accorpate durante la costruzione dell’edificio per formare un’unica abitazione familiare.

A seguito del cambiamento delle esigenze familiari, veniva deciso il ripristino della precedente separazione, con la realizzazione di due appartamenti autonomi: uno di 83 m² e l’altro di 63 m².

Nel dicembre 2020 il proprietario presentava una SCIA asseverata da un tecnico per l’intervento che consisteva essenzialmente nella costruzione di un muro divisorio.

Secondo quanto rappresentato dal ricorrente, il frazionamento avrebbe ricondotto gli immobili alla configurazione già impostata durante l’edificazione, analoga a quella presente negli altri piani della palazzina.

Dopo una richiesta di chiarimenti formulata da un terzo, la Polizia municipale eseguiva un sopralluogo. Il Comune avviava quindi il procedimento di autotutela e adottava un’ordinanza di annullamento della SCIA, fondata sulla presunta inagibilità dei locali: l’altezza interna sarebbe risultata inferiore al minimo di 2,70 metri previsto dal D.M. 5 luglio 1975. L’agibilità dell’immobile era stata, infatti, precedentemente revocata.

Con l’unico motivo di ricorso, il ricorrente ha dedotto l’illegittimità dell’ordinanza impugnata per violazione dell’art. 19 della legge 241/1990 ed eccesso di potere sotto i profili dell’illogicità, dell’irragionevolezza manifesta e della perplessità della motivazione. In particolare, ha contestato la motivazione posta a fondamento dell’annullamento in autotutela, basata sull’asserita inagibilità dei locali derivante dall’altezza interna dei soffitti, ritenuta inferiore al minimo di legge di 2,70 metri, circostanza che aveva altresì determinato la revoca dell’agibilità dell’immobile.

Secondo il ricorrente, il Comune aveva fondato l’annullamento della SCIA sulla presunta insufficienza dell’altezza interna senza dimostrare, mediante misurazioni attendibili, l’effettiva violazione del parametro normativo.

La tolleranza del 2% può essere applicata all’altezza minima interna?

Il TAR ha accolto il ricorso.

Secondo il Collegio, dalla documentazione acquisita non emergeva la prova di un’effettiva violazione dell’altezza minima tale da giustificare l’annullamento della SCIA. Al contrario, risultava una carenza dell’istruttoria svolta dall’Amministrazione.

Risulta che il ricorrente ha rappresentato di avere promosso un giudizio nei confronti dell’impresa esecutrice dei lavori e del progettista dell’edificio, chiedendone la condanna al risarcimento dei danni conseguenti alla revoca del certificato di agibilità e l’accertamento dell’esistenza di gravi vizi costruttivi consistenti nel mancato rispetto delle altezze interne prescritte dalla normativa vigente.

Nell’ambito di tale giudizio il Tribunale ha disposto una consulenza tecnica d’ufficio, conferendo al consulente l’incarico di verificare le altezze nette interne delle unità immobiliari di proprietà degli attori, la loro incidenza ai fini del rilascio del certificato di agibilità e, in caso di difformità rispetto ai parametri normativi, di accertarne la rilevanza ai fini dell’agibilità e di individuare se esse fossero imputabili alla fase progettuale ovvero a quella esecutiva.

All’esito delle operazioni peritali, il consulente ha accertato che l’altezza interna dei locali risultava compresa tra 2,64 e 2,69 metri, dunque inferiore all’altezza minima di 2,70 metri prevista dal D.M. 5 luglio 1975, ma comunque rientrante nei limiti delle tolleranze costruttive previste dall’ordinamento.

Il giudice richiama l’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001, secondo cui il mancato rispetto delle misure progettuali delle singole unità immobiliari non integra una violazione edilizia qualora la difformità sia contenuta entro il limite del 2% rispetto alle misure previste dal titolo abilitativo. Analoga previsione era già contenuta nell’art. 34, comma 2-ter, del medesimo decreto, che esclude la configurabilità della parziale difformità dal titolo edilizio in presenza di scostamenti relativi all’altezza, ai distacchi, alla cubatura o alla superficie coperta non eccedenti il 2% delle misure progettuali.

Secondo il TAR, nel caso esaminato, la tolleranza del 2% deve essere applicata anche all’altezza minima interna del soffitto. Il Collegio ha individuato in 2,64 metri la soglia inferiore tollerata rispetto al parametro di 2,70 metri. Poiché le misurazioni effettuate dal consulente tecnico d’ufficio avevano rilevato valori compresi tra 2,64 e 2,69 metri, il giudice ha escluso che fosse stata dimostrata una violazione rilevante dell’altezza minima.

La sentenza n. 760/2025 del Tribunale di Trani ha recepito integralmente le conclusioni della consulenza tecnica, affermando che, pur essendosi riscontrato uno scostamento rispetto all’altezza minima prevista dalla normativa, «l’altezza complessiva rispetta comunque la soglia minima di tollerabilità di legge e tale difformità, entro questi limiti, non rileva ai fini del mancato rilascio del certificato di abitabilità». La medesima sentenza ha inoltre accertato che il mancato raggiungimento dell’altezza di 2,70 metri è imputabile alla fase di progettazione, per effetto dell’errata valutazione dello spessore del pacchetto di calpestio.

Alla luce delle risultanze della consulenza tecnica d’ufficio, recepite dal Tribunale di Trani, risulta evidente che l’Amministrazione ha adottato il provvedimento impugnato senza svolgere un’adeguata attività istruttoria, omettendo di effettuare gli opportuni accertamenti tecnici diretti a verificare l’effettiva sussistenza della lamentata violazione dell’altezza minima dei locali.

Il provvedimento è stato pertanto annullato per difetto di istruttoria e di motivazione. Resta impregiudicato il potere dell’Amministrazione di riesaminare la vicenda, svolgendo una nuova e più approfondita istruttoria e tenendo conto degli esiti della consulenza tecnica e del giudizio civile.

Approfondimenti

Per approfondire il tema, leggi l’articolo dedicato ad Altezza minima per abitabilità: regole e novità del Salva Casa e Tolleranze costruttive

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Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/notizie/altezza-interna-sotto-270-m-la-tolleranza-del-2-e-applicabile/