Salva Casa in Emilia Romagna: le norme regionali di recepimento

Come è noto, il Decreto Salva Casa ha apportato numerose e significative modifiche al Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001) che necessitano di essere recepite in modo da poter fornire adeguate risposte alle richieste di certezza giuridica sulla disciplina applicabile rappresentate dall’intero sistema degli operatori del settore.

L’Emilia Romagna è intervenuta con la legge regionale 5/2025 che recepisce e armonizza le modifiche introdotte a livello nazionale dal Decreto “Salva Casa” con l’ordinamento regionale. Successivamente, la legge regionale 11/2025 (“Disposizioni collegate alla legge regionale di stabilità per il 2026”), ha apportato ulteriori modifiche.

I provvedimenti modificano le leggi regionali 15/2013 e 23/2004, intervenendo su diversi punti.

Le nuove disposizioni riguardano diversi ambiti della normativa edilizia e urbanistica regionale, tra cui l’attestazione dei requisiti igienico-sanitari per la destinazione residenziale, il mutamento di destinazione d’uso, l’accertamento di conformità degli interventi edilizi, la regolarizzazione paesaggistica delle opere, le tolleranze costruttive e l’aggiornamento della modulistica collegata ai procedimenti edilizi.

Ecco una rapida sintesi delle leggi e a seguire, il testo ufficiale in PDF della legge 5/2025 e della circolare esplicativa 768361/2025,  della Legge 11/2025, i testi coordinati con le modifiche, delle legge regionali interessati e la nuova modulistica edilizia aggiornata.

Dopo l’approvazione della legge regionale 5/2025 (Semplificazione della disciplina edilizia) in vigore dal 26 luglio 2025, è stata emanata anche la Circolare esplicativa 05/08/2025, n. 768361 che spiega nel dettaglio:

• la revisione della disciplina regionale in materia edilizia al fine di armonizzarla con le innovazioni apportate al Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. n. 380 del 2001) dal Decreto Salva Casa;
• tutte le modifiche apportate alla legge regionale 15/2013 (Tabella A) e alla Legge regionale 23/2004 (Tabella B);
• le ulteriori disposizioni del D.L. 69/2024 direttamente operanti nell’ordinamento regionale, senza la necessità di recepimento, e di quelle prive di effetti innovativi sulla disciplina regionale (Tabella C).

Salva Casa in Emilia Romagna: cosa prevedono le leggi regionali di recepimento

Cambio di destinazione d’uso degli immobili

La legge regionale 5/2025 conferma la competenza comunale nel cambio di destinazione d’uso, anche nei contesti più delicati come i centri storici o i locali al piano terra, garantendo comunque il rispetto dei vincoli urbanistici e delle possibili contribuzioni.

Il comma 5-bis dell’articolo 28, che disciplina il mutamento di destinazione d’uso di singole unità immobiliari, è stato aggiornato dalla Legge 11/2025 per chiarire le modalità di pagamento del contributo di costruzione. Si specifica che il pagamento del contributo di costruzione rimane obbligatorio ma con un’eccezione per la componente degli oneri di urbanizzazione primaria (U1), come disciplinata dalla deliberazione regionale n. 186/2018.

Agibilità

Viene stabilito che i nuovi requisiti igienico-sanitari – come l’altezza minima a 2,40 m e la metratura dei monolocali portata a 20 m² o a 28 m² a seconda se per una sola persona o per due – si applichino esclusivamente agli edifici esistenti quando l’intervento comporta un effettivo miglioramento delle condizioni abitative, e non alle nuove costruzioni, e senza che diventino il volano per interventi di demolizione di edifici di qualità per sostituirli con mini alloggi con piani ribassati.

Accertamento di conformità

L’articolo 17 sull’accertamento di conformità della Legge 15/2013 è stato modificato dalla L.R. 11/2025 precisando che la difformità può essere totale, e la SCIA in sanatoria riguarda tutti gli interventi in assenza, difformità o variazione dalla segnalazione certificata.

La modifica più significativa riguarda il comma 2-bis, nel quale si sancisce che, al fine di garantire l’agibilità dell’immobile, il permesso di costruire e la SCIA in sanatoria possono subordinare il loro rilascio alla preventiva esecuzione, entro il termine congruo stabilito dallo Sportello unico, di specifici interventi edilizi. Tali interventi, pur non incidendo sui parametri urbanistici ed edilizi cui è subordinata la sanatoria, risultano necessari per assicurare il rispetto della normativa tecnica in materia di sicurezza, igiene, salubrità ed efficienza energetica degli edifici e degli impianti installati, nonché per il superamento e la non creazione di barriere architettoniche, ai sensi dell’articolo 23, comma 2, della legge regionale n. 15 del 2013.

Il permesso di costruire e la SCIA in sanatoria di cui al comma 2 possono inoltre prevedere l’esecuzione preventiva, entro il termine assegnato dallo Sportello unico, di interventi edilizi anche di natura strutturale, necessari ad adeguare le opere alla normativa urbanistica ed edilizia vigente, inclusa la rimozione delle opere che non risultino suscettibili di sanatoria.

Inoltre, il calcolo dell’oblazione è stato aggiornato in relazione al doppio dell’aumento di valore venale dell’immobile, garantendo maggiore coerenza e trasparenza nella determinazione dell’importo da versare, mentre le riduzioni previste per gli interventi conformi restano applicabili secondo le nuove modalità.

Regolarizzazione paesaggistica delle opere

L’articolo 17-ter della Legge 15/2013, relativo alla regolarizzazione paesaggistica delle opere, è stato aggiornato per definire con maggiore precisione i casi in cui lo Sportello unico per l’edilizia acquisisce la compatibilità paesaggistica nelle sanatorie.  Con la modifica, si specifica che lo Sportello unico acquisisca la compatibilità paesaggistica solo a determinate ipotesi: gli interventi realizzati in parziale difformità o in variazione essenziale dal permesso di costruire o dalla SCIA alternativa, oppure in assenza, difformità o variazione essenziale dalla SCIA, come previsto dall’articolo 17, comma 2; e gli interventi realizzati come varianti in corso d’opera che costituiscono parziale difformità dal titolo rilasciato prima dell’entrata in vigore della legge 10/1977, come indicato dall’articolo 17-bis.

Semplificazione delle sanatorie edilizie

È stata ribadita la distinzione tra sanatorie ordinarie e “giurisprudenziali”, introducendo procedure più snelle, tariffe più chiare e ridotte per le difformità di lieve entità, con l’aggiunta di un’apertura alla regolarizzazione strutturale in aree sismiche.

Tolleranze costruttive

Sul fronte delle tolleranze costruttive e dell’agibilità la legge nazionale è recepita con un approccio maggiormente semplificativo, tutelando le pratiche già avviate. Il testo della Legge 15/2013, come aggiornato dalla Legge 11/2025, prevede che le difformità siano tolleranze quando non siano state considerate rilevanti dai funzionari incaricati durante il sopralluogo finalizzato al rilascio dell’agibilità, specificando così con maggiore precisione il momento e il criterio di valutazione.

Edilizia libera

Vengono introdotte nuove forme di edilizia libera previste dal decreto statale, come vetrate panoramiche amovibili nei portici di uso privato, tende da sole e tende bioclimatiche, purché non comportino nuovi volumi o superfici.

Modulistica edilizia Edilizia Emilia Romagna 2025 (PDF editabile)

La legge 5/2025 conferma l’utilizzo della modulistica edilizia unificata regionale come strumenti di semplificazione e standardizzazione dell’attività edilizia. Per questo se ne prevede l’approvazione in Giunta subito dopo la pubblicazione della legge.

Con Comunicazione 26/05/2025, n. 516243 del Responsabile del Settore Governo e Qualità del Territorio, la Regione Emilia Romagna aveva già chiarito che l’approvazione della nuova modulistica regionale farà seguito all’approvazione della legge regionale di recepimento del D.L. n. 69/2024.

A seguito dell’intesa approvata il 27 marzo 2025, in sede di Conferenza unificata, sulle modifiche alla modulistica edilizia nazionale che derivano dal D.L. n. 69/2024, sono stati indicati i seguenti termini per l’adeguamento:

• 9 maggio 2025 per le Regioni;
• in ogni caso, 23 maggio 2025 per i Comuni (ove la Regione non avessero provveduto nel primo termine).

La Regione Emilia Romagna evidenzia come:

• tali scadenze siano comunque termini meramente ordinatori;
• che non si tratta di nuovi moduli, completi, aggiornati e dunque immediatamente utilizzabili dagli operatori, bensì di una serie di “stralci”, relativi alle sole norme del d.P.R. 380/2001 (T.U.E.) interessate dalla riforma.

In base a queste considerazioni, la Regione ha stabilito – trasmettendo un nota di aggiornamento al Dipartimento della Funzione Pubblica – di “condizionare” l’approvazione della nuova modulistica Salva casa all’approvazione della legge regionale di recepimento del D.L. 69/2024.

A seguito delle modifiche introdotte dalla L.R. 11/2025, anche la modulistica collegata ai procedimenti edilizi è stata aggiornata per allinearsi alle nuove disposizioni. I modelli aggiornati comprendono:

• Modulo 1 – Titolo edilizio o istanza di conferenza di servizi preventiva;
• Modulo 2 – Relazione tecnica di asseverazione di titolo edilizio o istanza;
• Modulo 3 – Segnalazione certificata di conformità edilizia e di agibilità;
• Modulo 4 – Relazione tecnica di asseverazione della segnalazione di conformità edilizia e di agibilità.

Il seguente file .zip comprende anche i modelli non interessati dalle modifiche:

• Modulo 5 – Fine lavori CILA;
• Modulo 6 – Opere temporanee o stagionali;
• Modulo 7 – Accatastamento urbano.

Salva Casa Emilia Romagna: testi in PDF

Salva Casa in Emilia Romagna: altri provvedimenti

Segnaliamo che, a seguito della pubblicazione della Legge 105/2024 e della definitiva entrata in vigore del “Decreto Salva Casa”, la Regione Emilia Romagna aveva emanato due provvedimenti.

Documento preliminare informativo sul Decreto Salva Casa (6/08/2024)

Il 6 agosto 2024 è stato pubblicato un documento preliminare informativo, con raffronto degli effetti del D.L. 69 del 2024 sulla legislazione edilizia vigente, allo scopo di fornire prime indicazioni di massima circa l’interpretazione e l’applicazione della legge statale, in attesa della Circolare Regionale esplicativa.

Legge regionale 2/2025

Con la Legge regionale 31 marzo 2025, n. 2 l’Emilia-Romagna è intervenuta sulla disciplina del mutamento di destinazione d’uso per anticipare il recepimento del Salva Casa in attesa di ulteriori atti.

Le nuove disposizioni, operative dal 1° aprile 2025, forniscono ai Comuni le istruzioni per l’adeguamento celere dei piani urbanistici al Salva Casa.

Nel dettaglio, la norma stabilisce all’articolo 6 che:

• entro il 1° ottobre 2025 (sei mesi dall’entrata in vigore della legge regionale), i Comuni devono approvare un atto ricognitivo del Consiglio comunale per verificare quali disposizioni urbanistiche relative al cambio di destinazione d’uso restino applicabili alla luce del Decreto Salva Casa, purché rispondenti al criterio di “specificità” previsto dal decreto stesso.
• i Comuni che avessero la necessità di adeguare la normativa urbanistica vigente alle novità introdotte dal D.L. 69/2024 possono farlo con l’approvazione del Piano Urbanistico Generale (PUG) oppure  tramite una variante allo stesso, attraverso una variante specifica allo strumento urbanistico vigente approvata con il procedimento semplificato e accelerato previsto dall’art. 9 della legge regionale n. 3/2019, inizialmente introdotto per la disciplina dei “condhotel”.

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Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/decreto-salva-casa-emilia-romagna/