tre risposte sbagliate alla crisi abitativa del Fermano

La politica deve rinunciare alle risposte facili ma dannose.

Dopo i due articoli dedicati alla diagnosi — le quasi ventisettemila case vuote, le due economie della costa e del crinale, gli sfratti in crescita, i borghi che si svuotano — resta la domanda che conta: cosa fare. Il dibattito locale offre tre risposte rapide, e tutte rassicuranti perché sembrano ovvie: 1) costruire più case 2) concentrare le risorse dove c’è mercato, lasciando che l’entroterra segua il suo corso 3) non mettere mano agli affitti brevi, per non danneggiare il turismo. Sono tre scorciatoie, e sono tutte e tre sbagliate. Capire perché indica con precisione la strada giusta, che quasi sempre va nella direzione opposta all’istinto.

1. «Bisogna costruire più case»

La prima scorciatoia è la più antica: se mancano le case, costruiamone altre. Più offerta, prezzi più bassi, emergenza riassorbita. È il riflesso del mattone, che in Italia ha il conforto di una lunga abitudine e di una filiera di incentivi. Il problema è che nel Fermano le case non mancano affatto, come abbiamo visto. Il nodo non è la quantità, ma la logica con cui quelle case vengono usate — o non usate. Costruire ancora dentro una logica speculativa non aumenta la disponibilità reale di abitazioni per chi ci vive: aggiunge stock che diventa seconda casa, investimento da tenere chiuso, appartamento da mettere a reddito tre settimane d’agosto. Nel frattempo consuma suolo, allunga le reti e troppo spesso produce quello che gli urbanisti chiamano città disfunzionali: lungomari edificati e deserti d’inverno, frange residenziali senza un negozio né un servizio. Costruire dove il vuoto abbonda non riempie il vuoto: lo sposta.

La risposta giusta è diversa: non agire sulla quantità, ma sull’uso. Rimettere in circolo l’esistente — con il recupero del patrimonio, i fondi rotativi per l’affitto già sperimentati altrove, i patti con i proprietari che garantiscono canone e rientro. E, dove davvero si costruisce, legare ogni nuova edificazione a un vincolo di funzione residenziale, con il consumo di suolo vicino allo zero come bussola.

Naturalmente è importante rilanciare l’offerta di ERP (edilizia pubblica residenziale) restando tuttavia consapevoli della lentezza e dei limiti finanziari e gestionali di questa leva.

2. «L’entroterra è perso, concentriamoci sulla costa»

La seconda scorciatoia ha l’aria del realismo. I borghi si spopolano comunque; tanto vale concentrare le risorse dove un mercato esiste — la costa, il distretto — e accompagnare il resto al suo destino. È un ragionamento che sembra contabile, e invece è miope, perché ignora che il destino dell’interno si ritorce, prima o poi, sulla costa stessa. Per tre vie. La prima è il presidio fisico del territorio: un crinale che si svuota è un crinale che nessuno più manutiene, e il dissesto idrogeologico, la gestione delle acque, la cura del paesaggio non si fermano al confine comunale — arrivano a valle, sulla costa e nel fondovalle produttivo. La seconda è la pressione abitativa: se l’entroterra non offre un’alternativa credibile a chi cerca casa, la domanda si schiaccia ancora di più sulla costa, dove prezzi e affitti sono già fuori portata. Meno interno vivibile significa più tensione costiera. La terza è il capitale identitario: i borghi, l’area del cratere, il turismo lento e l’enogastronomia non sono un peso da assistere, ma un patrimonio che alimenta l’attrattività dell’intera provincia, costa compresa.

La risposta giusta è trattare costa ed entroterra come un sistema unico, e puntare al riequilibrio invece che all’abbandono. Non significa salvare ogni casa di ogni borgo: significa garantire soglie minime di servizio sotto cui un paese non può scendere senza morire, investire in connessioni materiali (il trasporto pubblico in primis) e digitali, e indirizzare il recupero del patrimonio verso chi vuole abitarci e lavorarci, non verso la sola vetrina turistica. L’entroterra ben governato è la valvola che sgonfia la pressione della costa; abbandonato, è una zavorra che la costa finirà per pagare.

3. «Regolare gli affitti brevi danneggia il turismo»

La terza scorciatoia è la più difesa, perché tocca interessi immediati. Gli affitti brevi sono economia turistica, si dice; regolarli o disincentivarli significa colpire reddito, indotto, posti di lavoro. È vero il contrario: regolare gli affitti brevi non danneggia il turismo, lo qualifica. Un turismo che funziona sottraendo case ai residenti è un turismo fragile, perché segue una logica di estrazione che alla fine erode le sue stesse fondamenta. Espelle i lavoratori che lo fanno girare — i camerieri, i bagnini, gli stagionali che a luglio non trovano una stanza dove dormire. Svuota i centri della vita reale che lo stesso visitatore cerca, trasformandoli in scenografie senza abitanti. E mette la rendita in concorrenza diretta con l’abitare, invece di integrarla.

La risposta giusta tratta la regolazione per quello che è: una politica di qualità, non un freno. Far rispettare l’obbligo del CIN, introdurre tetti dove la pressione è più alta, usare la leva fiscale per premiare l’affitto residenziale e lungo, aprire canali dedicati agli alloggi dei lavoratori. Meno estrazione e più struttura non impoverisce il territorio: lo rende un posto dove si può insieme visitare e vivere, che è la sola forma di turismo destinata a durare.

Occorrerebbe, infine, fermare l’assurda deriva in atto che consente la trasformazione degli alberghi in seconde case, squalificando sempre più il turismo locale.

Una sola logica

Le tre risposte giuste, messe in fila, rivelano un’unica logica: spostare la casa dal registro della merce a quello della funzione — un bene da abitare prima che un asset da scambiare. Esse sono interdipendenti, non separabili: regolare la costa senza rivitalizzare l’interno si limita a spostare la pressione di qualche chilometro; recuperare l’interno senza regolare la costa lascia intatto il motore dell’espulsione. Non servono tre soluzioni indipendenti, ma una regia che le tenga insieme e il coraggio di decisioni che contraddicono l’istinto. Le scorciatoie sono attraenti proprio perché non costringono a scegliere. Ma è dalla capacità di scegliere — tra la casa-merce e la casa-funzione, tra il presidio e l’abbandono, tra l’estrazione e la qualità — che si misura se un territorio vuole davvero tornare ad abitarsi.

Fonti

ISTAT, Censimento permanente 2023 — abitazioni occupate e non occupate per comune; Ministero del Turismo (BDSR) e Il Resto del Carlino — strutture con CIN nelle Marche e a Fermo, 2025; Provincia di Fermo — rischio idrogeologico (archivio Osservatorio); Diocesi di Fermo — progetto «Abitare Insieme»; fondo nazionale per gli alloggi dei lavoratori del turismo (2025); ERAP Marche / Nomisma, «ERAP Marche: infrastruttura sociale del territorio» (dicembre 2025); ISPRA — consumo di suolo (riferimento). Dati di mercato e quote richiamati nei precedenti articoli della serie.