Il Tar Lazio ed il Consiglio di Stato tornano sul tema sempre rovente delle tettoie aggiungendo ulteriori chiarimenti sulla natura edilizia di tali manufatti con due recenti sentenze, rispettivamente la n. 10945/2024 e la n. 4366/2024. Ed allora quando una tettoia può risultare come pertinenza o come accessorio, piuttosto che come nuova costruzione?
La scelta del titolo abilitativo più appropriato per la realizzazione di un manufatto edilizio potrebbe rivelarsi sbagliata con una serie conseguenze amministrative e penali, ma la stessa gestione del titolo edilizio scelto correttamente potrebbe risultare confusa tra molteplici moduli da compilare, presentare e successivamente archiviare. È per questo che vorrei suggerirti un software per i titoli abilitativi in edilizia perché il tuo lavoro possa essere più veloce e al riparo da errori, supportato da una procedura guidata che ti mette a disposizione tutti i modelli unici (compreso il modello CILA Superbonus) per l’edilizia sempre aggiornati e a portata di mano.
Pertinenza, locale accessorio: le differenze
È bene fare, prima di inoltrarci nei chiarimenti proposti da Tar e dal CdS sulle tettoie, una piccola precisazione sui due concetti di pertinenza e di locale accessorio, e lo faremo con l’aiuto della Corte di Cassazione, la quale nell’ordinanza n. 28613/2022 ha spiegato che la pertinenza ed il locale accessorio si differenziano in base alle loro funzioni e relazioni con il bene principale.
Pertinenze
Le pertinenze sono beni che il proprietario ha destinato durevolmente al servizio o all’ornamento di un’altra cosa. Queste hanno autonomia e non necessitano di una contiguità fisica con il bene principale, ma devono essere funzionalmente connesse (art. 817 c.c.). Nel dettaglio, la pertinenza è caratterizzata dalla:
- volontà di destinazione: la pertinenza si caratterizza per l’esistenza di una specifica volontà dell’avente diritto di destinare durevolmente una cosa al servizio di un’altra. Questo requisito soggettivo è essenziale per la sussistenza del vincolo pertinenziale;
- durevolezza del vincolo funzionale: la pertinenza richiede anche la presenza di un requisito oggettivo, ovvero la durevolezza del vincolo funzionale tra le due cose. Questo significa che la pertinenza deve essere funzionalmente connessa al bene principale e non solo fisicamente vicina.
Costituiscono esempi di pertinenze: i box e i posti auto, le cantine, le soffitte, i magazzini, etc.
Accessori
Gli accessori, come ad esempio i balconi, ballatoi, logge, terrazze, ingressi, anticamere, ripostigli ecc., sono beni caratterizzati da:
- parti integrate o incorporate: gli accessori sono beni che costituiscono parti integranti o incorporate nella cosa principale, oppure sono destinati a completare la funzionalità di un altro bene con cui sono materialmente uniti;
- fisica connessione: gli accessori non necessitano di una specifica volontà di destinazione, ma devono essere fisicamente connessi al bene principale.
Pertinenza come nuova costruzione
Ricordiamo inoltre che l’art. 3 “Definizioni degli interventi edilizi” del D.P.R. 380/2001, al comma 1, lett. e), tra gli “interventi di nuova costruzione” include:
e.6) gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale.
Una tettoia quando necessita del permesso di costruire?
Il caso analizzato dal Tar Lazio riguarda in particolare una tettoia in legno realizzata in adiacenza all’edificio principale costituito da un’abitazione. La tettoia, realizzata senza alcun permesso, presentava le seguenti caratteristiche dimensionali: m 8.60 x 3,00 per un’altezza 2,70 m circa per un ingombro di circa 25,80 m2.
Per i ricorrenti proprietari, detta tettoia non avrebbe configurato un abuso edilizio, poiché aperta su tre lati.
Il Tar Lazio spiega quando le tettoie sono pertinenze e accessori
I giudici chiariscono che:
- il rilascio del permesso di costruire per la realizzazione di una tettoia è necessario quando, per le sue caratteristiche costruttive, essa sia idonea ad alterare la sagoma dell’edificio;
- l’installazione della tettoia è invece sottratta al regime del permesso di costruire ove la sua conformazione e le ridotte dimensioni ne rendano evidente e riconoscibile la finalità di mero arredo e di riparo e protezione dell’immobile cui accedono.
Quindi, quando assolvono la funzione di elemento di completamento della struttura edificata le tettoie possono ritenersi riconducibili al regime delle pertinenze urbanistiche e possono ritenersi liberamente edificabili ove la loro conformazione e le loro ridotte dimensioni rendano palese la loro finalità di arredo, riparo o protezione, anche da agenti atmosferici, e quando, per la loro consistenza, possano ritenersi assorbite, in ragione della loro accessorietà, nell’edificio principale” (cfr. tra le più recenti Cons. Stato, sez. II, 9 maggio 2024, n. 4191).
Nel caso di specie, considerate le non irrilevanti dimensioni della tettoia (25,80 m2), la stessa non può considerarsi quale elemento pertinenziale con finalità di mero arredo, riparo o protezione, col risultato che sarebbe stato necessario conseguire il permesso di costruire.
Una tettoia di 400 m2 può risultare come pertinenza?
Altro caso, altri chiarimenti: i protagonisti della vicenda, proprietari di un’azienda agricola, costruivano una tettoia ed anche in questo caso senza richiedere i permessi necessari.
La tettoia in questione, di circa 400 m2, veniva assoggetta ad ingiunzione demolitiva da parte del Comune, ma i proprietari sostenevano:
- che si sarebbe trattato di una pertinenza per essere di modeste dimensioni in relazione alla grandezza della stalla a cui era riferita e quindi non avrebbe necessitato del permesso di costruire ma sarebbe bastata una DIA (oggi SCIA);
- la cattiva applicazione dell’art. 3 comma 1, lett. e.6) del D.P.R. 380/2001. La tettoia non avrebbe costituito un volume autonomo e aggiuntivo; l’opera in questione sarebbe stata una mera pertinenza rispetto alla stalla.
Per Consiglio di Stato la tettoia di 400 m2 non è una pertinenza
Per i giudici di Palazzo Spada la realizzazione di una tettoia – come quella del caso in discussione – intesa come elemento edilizio di copertura di uno spazio aperto sostenuto da una struttura discontinua, adibita ad usi accessori oppure alla fruizione di spazi pertinenziali, costituisce certamente una nuova costruzione necessitante di permesso di costruire. Infatti non si tratta di una mera pertinenza di un’unità immobiliare, avendo una volumetria superiore al 20% dell’unità principale.
Si deve, pertanto, escludere il carattere pertinenziale dell’opera in esame realizzata senza titolo.
Tettoie e decreto “Salva-Casa”
Il D.L. 69/2024 “Salva-Casa”, come sappiamo, dà la possibilità di sanare i piccoli abusi in difformità dal titolo edilizio, realizzati entro il 24 maggio 2024. La nuova normativa sulla sanatoria edilizia non modifica le regole per i gravi abusi edilizi per i quali non è mai stato richiesto il necessario permesso di costruire o sono stati realizzati in grave o totale difformità dal permesso stesso.
Opere non sanabili dal decreto “Salva-Casa”
Possono rientrare, quindi, in questa categoria diverse tipologie di costruzioni abusive, come:
- fabbricati,
- tettoie,
- verande esterne,
- ecc.
Tutte queste opere realizzate in difformità grave non potranno essere sanate attraverso il nuovo decreto “Salva Casa”. Ricordiamo, invece, che per i piccoli abusi lo stesso decreto ha introdotto le c.d. tolleranze esecutive e l’accertamento di una doppia conformità meno rigida.
Per assicurarsi l’ottenimento della sanatoria edilizia, è inoltre opportuno gestire adeguatamente la documentazione. A tal proposito, ti consiglio di accedere gratuitamente ad una piattaforma per la gestione delle pratiche e dell’ufficio tecnico on line dove organizzare, redigere e condividere facilmente tutta la documentazione.
Cosa dice la giurisprudenza sulle tettoie
Tettoia autorizzata dal Comune: può essere demolita se limita il diritto di veduta del vicino?
Il Tribunale di Paola con la sentenza n. 449/2026, ha valutato un caso che chiarisce il rapporto tra permessi edilizi, regole condominiali e tutela delle distanze tra proprietà confinanti. La controversia nasce dalla realizzazione di diverse tettoie e coperture in legno su una villetta a schiera: l’autore dell’azione giudiziaria ha contestato che tali opere, pur regolarizzate con pratica edilizia (S.C.I.A.), abbiano alterato l’aspetto delle villette e limitato la sua veduta, violando le distanze di legge. Il vicino resistente ha invece sostenuto la legittimità degli interventi, basandosi sul titolo edilizio, sulla natura pertinenziale delle strutture e sull’assenza di un aumento rilevante di volumetria.
Il Tribunale ha distinto nettamente il piano pubblicistico-amministrativo da quello privatistico: l’esistenza di autorizzazioni urbanistiche non esclude automaticamente la lesione dei diritti dei privati. Sulla questione del decoro architettonico il giudice non ha riscontrato un danno apprezzabile, anche considerando la natura amovibile delle tettoie e la consulenza tecnica d’ufficio che ha verificato pareri e nulla osta acquisiti. Diversamente, per il diritto di veduta l’accertamento tecnico ha rilevato che alcune tettoie erano troppo vicine al confine e limitavano la visuale dell’attore: il Tribunale ha quindi disposto l’arretramento o la rimozione parziale delle strutture per rispettare la distanza di tre metri prevista dall’art. 907 c.c.
La decisione è significativa perché ribadisce che la regolarità amministrativa non neutralizza automaticamente le tutele private; per tecnici, amministratori e proprietari è dunque essenziale verificare, oltre alla pratica edilizia, la compatibilità delle opere con i diritti dei condomini e dei confinanti, in particolare rispetto a vedute, distanze e decoro.
Leggi qui per una trattazione più approfondita della sentenza del Tribunale di Paola
Tettoia con cambio di geometria della copertura: quando c’è aumento di volume?
Il Tar Campania (sentenza n. 2916/2026) ha chiarito quando il cambio di geometria di una copertura costituisce abuso edilizio. Il punto centrale è che non ogni modifica della forma del tetto crea automaticamente nuova volumetria o una variazione urbanisticamente rilevante: bisogna valutare concretamente se l’intervento abbia prodotto nuovi spazi utilizzabili, chiuso l’area coperta, incrementato la superficie utile o alterato in modo significativo la sagoma dell’edificio. Da questa qualificazione dipende il titolo edilizio necessario e quindi la legittimità dell’opera.
Nel caso in esame, un’ordinanza comunale del 2021 aveva disposto la demolizione di alcune opere, tra cui una copertura a doppia falda in legno, ritenuta difforme dalla concessione del 1993 che autorizzava il rifacimento di una tettoia in lamiera a falda singola. La proprietaria ha sostenuto che si trattava della rielaborazione di una struttura preesistente e che il passaggio da falda unica a doppia falda non aveva chiuso il terrazzo, non aveva creato nuovo volume né superficie utile aggiuntiva.
Il Tar ha distinto due profili. Sul varco aperto in un muro portante tra due unità immobiliari, ha respinto il ricorso, perché l’intervento incideva su elemento strutturale e richiedeva gli adempimenti previsti dalla normativa sismica. Sulla copertura a doppia falda, invece, ha accolto parzialmente il ricorso: pur riconoscendo la difformità geometrica rispetto al progetto del 1993, ha escluso che configurasse abuso maggiore, poiché non c’era aumento di volume né incremento di superficie utile né alterazione significativa della sagoma. La copertura non aveva trasformato il terrazzo in ambiente chiuso né creato nuovi spazi abitabili.
Il principio affermato è che la sostituzione o modifica di una copertura integra abuso rilevante (che richiede permesso di costruire) solo quando genera nuova volumetria, ad esempio trasformando una copertura piana in un tetto rialzato che crea spazi chiusi. Se la geometria cambia senza questi effetti, la modifica non è sufficiente a configurare un abuso maggiore. Per questo il Tar ha annullato l’ordinanza di demolizione per la parte relativa alla tettoia.
Leggi qui per una trattazione più approfondita della sentenza del Tar Campania
Per maggiore approfondimento, leggi anche questi articoli di BibLus:
Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/tettoia-tra-pertinenza-accessorio-e-nuova-costruzione/
#Adessonews seleziona nella rete articoli di particolare interesse.
Se vuoi leggere l’articolo completo clicca sul seguente link
Giuseppe De Luca
Source link
