Tettoia autorizzata dal Comune: può essere demolita se limita il diritto di veduta del vicino?

La realizzazione di una tettoia in condominio è un intervento molto frequente, soprattutto quando serve a proteggere balconi, terrazzi, cortili o ingressi dagli agenti atmosferici. Tuttavia, anche un’opera apparentemente semplice può sollevare questioni delicate, perché coinvolge più piani di valutazione: quello edilizio-urbanistico, quello condominiale e quello civilistico relativo ai rapporti tra proprietà vicine.

Il rilascio di un titolo abilitativo o la presentazione di una pratica edilizia non esauriscono, infatti, ogni possibile verifica sulla legittimità dell’intervento. Una struttura regolare sotto il profilo amministrativo può comunque incidere su diritti di terzi, come il rispetto delle distanze, il decoro architettonico, l’uso delle parti comuni o l’esercizio delle vedute.

Per tecnici, amministratori e proprietari diventa quindi essenziale distinguere tra autorizzazione dell’opera da parte della pubblica amministrazione e compatibilità dell’intervento con i diritti dei condomini o dei confinanti. È proprio in questo spazio, spesso sottovalutato nella pratica, che possono nascere contestazioni e richieste di rimozione o modifica dei manufatti come nel caso affrontato dal Tribunale di Paola nella sentenza n. 449/2026.

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Tettoie su villetta a schiera: il titolo edilizio basta se l’opera limita la veduta del vicino?

L’attore, proprietario di una villetta a schiera, confinante con l’immobile del convenuto, ha agito in giudizio lamentando che il vicino avesse eseguito una serie di interventi edilizi sulla propria abitazione, consistenti principalmente nella realizzazione di tettoie e coperture in legno.

Le opere contestate riguardavano più lati dell’immobile del convenuto. In particolare, venivano indicate:

• una tettoia al piano terra sul lato est, destinata a coprire quasi integralmente la corte antistante l’ingresso;
• una seconda tettoia al primo piano, sempre sul lato est, posta a copertura di un balcone;
• una struttura di rilevanti dimensioni sul lato ovest, anch’essa destinata a coprire la corte;
• una tettoia sul lato sud, collegata alla copertura realizzata sul lato ovest;
• infine, una copertura del balcone al primo piano lato ovest, composta in parte da struttura con tegole e in parte da elementi naturali stabili, dotata anche di impianto di illuminazione e ventilazione.

Secondo la ricostruzione emersa in causa, tali manufatti erano stati realizzati nell’ambito di lavori qualificati come trasformazione di pergolati in tettoie su terrazze già esistenti. La pratica edilizia richiamata riguardava una S.C.I.A., avente ad oggetto la realizzazione di coperture a servizio dell’abitazione del convenuto, con la funzione dichiarata di proteggere il fabbricato dagli agenti atmosferici.

Il contesto in cui si inserivano le opere era quello di un complesso composto da tre unità abitative disposte su due livelli, con corti esclusive e spazi comuni o comunque confinanti. Proprio la vicinanza tra le unità immobiliari ha reso centrale la verifica delle distanze tra le nuove tettoie e le aperture dell’immobile dell’attore.

L’attore ha chiesto al Tribunale di accertare l’illegittimità degli interventi realizzati dal convenuto e di condannarlo alla rimozione delle tettoie e delle coperture

La domanda si fondava su più profili:

• in primo luogo, l’attore sosteneva che le nuove opere avessero alterato in modo rilevante l’aspetto originario delle villette a schiera, modificando sagome, prospetti e caratteristiche estetiche del complesso. Secondo questa impostazione, le tettoie non costituivano semplici elementi accessori, ma interventi idonei a compromettere il decoro architettonico dell’edificio condominiale o comunque del corpo di fabbrica unitario;
• in secondo luogo, l’attore denunciava la lesione del proprio diritto di luce e di veduta. A suo dire, le coperture, per posizione e dimensioni, avrebbero ostacolato o ridotto la possibilità di affaccio e di visuale dalle aperture della propria abitazione. La contestazione non riguardava solo un pregiudizio estetico o di comodità, ma anche la violazione delle distanze legali previste dal codice civile a tutela delle vedute;
• l’attore, inoltre, riteneva che le opere avessero creato una situazione illegittima anche sotto il profilo dei rapporti di vicinato, generando nuove possibilità di affaccio e incidendo sull’equilibrio tra le proprietà confinanti.

Da qui la richiesta di accertamento della violazione e di ripristino dello stato dei luoghi, mediante demolizione o rimozione delle strutture contestate.

Il convenuto ha contestato integralmente le domande dell’attore, sostenendo la piena legittimità degli interventi eseguiti

La difesa si è sviluppata anzitutto sul piano urbanistico. Il convenuto ha evidenziato che le tettoie erano state realizzate sulla base di un titolo edilizio rilasciato o comunque formato secondo la disciplina urbanistica vigente nel Comune. Le opere, secondo la sua prospettazione, dovevano essere considerate piccoli interventi pertinenziali a servizio dell’abitazione principale, finalizzati a proteggere l’immobile da intemperie, infiltrazioni di acqua meteorica e correnti provenienti dalla zona montana.

Sotto questo profilo, il convenuto ha sostenuto che le strutture non determinassero un significativo aumento di volumetria, trattandosi di manufatti aperti e funzionali all’edificio principale. Per tale ragione, a suo avviso, non vi sarebbe stata una nuova costruzione rilevante ai fini delle distanze legali invocate dall’attore.

Quanto al diritto di veduta, il convenuto ha negato che le opere determinassero una violazione delle norme civilistiche. Ha sostenuto, in particolare, che la veduta esercitata dal vicino fosse soltanto obliqua e che, quindi, dovesse trovare applicazione la distanza ridotta prevista per tale ipotesi, non quella più ampia richiesta dall’attore.

Infine, con riferimento al decoro architettonico, il convenuto ha affermato che le tettoie erano compatibili con l’aspetto del fabbricato e rappresentavano, almeno in parte, il rinnovo o la trasformazione di pergolati già esistenti. Ha inoltre richiamato la presenza di un progetto tecnico e dei necessari pareri amministrativi, sostenendo che proprio tali valutazioni confermassero l’assenza di pregiudizi per il fabbricato, per il paesaggio e per la stabilità delle opere.

Tribunale di Paola: la legittimità urbanistico-amministrativa di una tettoia realizzata in condominio non esclude la sua illiceità nei rapporti tra privati, ove l’opera, per collocazione e distanza, comprometta il diritto di veduta del proprietario confinante

Il Tribunale ha accolto solo in parte la domanda dell’attore.

In primo luogo, il giudice ha esaminato la questione del decoro architettonico

Richiamando il principio secondo cui il decoro riguarda l’armonia estetica complessiva del fabbricato, il Tribunale ha ritenuto che, nel caso concreto, non fosse stata dimostrata una compromissione apprezzabile dell’aspetto dell’edificio.

Determinante, su questo punto, è stata la consulenza tecnica d’ufficio. Il CTU ha ricostruito lo stato dei luoghi e ha verificato la documentazione edilizia e amministrativa relativa alle opere. È emerso che le tettoie erano state oggetto di S.C.I.A. condizionata e che, trattandosi di area vincolata, erano stati acquisiti i pareri necessari degli enti competenti. Tali autorizzazioni e nulla osta, secondo il Tribunale, indicavano che gli organi preposti non avevano rilevato profili ostativi sotto il profilo urbanistico, paesaggistico e di tutela del contesto edilizio.

Il giudice ha quindi escluso che le strutture realizzate integrassero, di per sé, una lesione del decoro architettonico. Ha valorizzato anche la natura amovibile delle tettoie e dei pergolati, qualificati dal CTU come strutture precarie e rimovibili.

Diversa è stata, invece, la valutazione in materia di diritto di veduta

Su questo punto, il Tribunale ha ritenuto fondata la domanda dell’attore.

Il giudice ha richiamato la disciplina dell’articolo 907 del codice civile, secondo cui il proprietario del fondo vicino non può costruire a distanza inferiore a tre metri rispetto a una veduta già esistente. La regola tutela non soltanto la visuale diretta, ma anche la possibilità di guardare lateralmente e obliquamente, garantendo al titolare della veduta una fruizione piena dell’affaccio:

In punto di diritto, l’articolo 907 c.c. prescrive che “quando si è acquistato il diritto di avere vedute dirette verso il fondo vicino, il proprietario di questo non può fabbricare a distanza minore di tre metri, misurata a norma dell’articolo 905. Se la veduta diretta forma anche veduta obliqua, la distanza di tre metri deve pure osservarsi dai lati della finestra da cui la veduta obliqua si esercita”. Pertanto, “il diritto di veduta sancito dall’art. 907 c.c. intende assicurare, attraverso l’esercizio della “inspectio” e della “prospectio”, la piena e completa visione del fondo servente in ogni direzione, sia in orizzontale, che in verticale, che, eventualmente, in maniera obliqua, ed impone, pertanto, che la distanza della nuova costruzione dalla preesistente veduta sia misurata in maniera radiale” (v. Cass. civ. n. 15244/2017).

La consulenza tecnica ha accertato che alcune tettoie erano state realizzate troppo vicino al confine e alle zone dalle quali l’attore esercitava la propria veduta. In particolare, la tettoia posta sul lato est e quella situata sul lato ovest risultavano collocate in aderenza o comunque a distanza inferiore rispetto a quella prescritta. Secondo il Tribunale, tali manufatti avrebbero dovuto essere arretrati fino a rispettare la distanza di tre metri dal confine e, per la tettoia sul lato est, anche dalla strada condominiale.

È in questo passaggio che la sentenza assume particolare rilievo: la regolarità urbanistica delle tettoie non è stata ritenuta sufficiente a escludere la violazione del diritto di veduta. Il Tribunale, infatti, ha distinto il piano pubblicistico-amministrativo da quello privatistico-civilistico. Le autorizzazioni edilizie e i pareri degli enti competenti possono attestare la compatibilità dell’opera con la disciplina urbanistica, paesaggistica o strutturale, ma non incidono automaticamente sui diritti soggettivi dei vicini. Se l’opera autorizzata non rispetta le distanze previste dal codice civile, il proprietario leso può comunque ottenere tutela davanti al giudice ordinario.

Alla luce di tale accertamento, il Tribunale ha condannato il convenuto a demolire o smontare parzialmente le tettoie individuate dal CTU come lesive del diritto di veduta e ad arretrarle alla distanza di tre metri dai confini con la proprietà dell’attore. Per la tettoia collocata sul lato est, il giudice ha imposto il rispetto della medesima distanza anche rispetto alla strada condominiale.

Per maggiore approfondimento, leggi:

Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/notizie/tettoia-autorizzata-dal-comune-puo-essere-demolita-se-limita-il-diritto-di-veduta-del-vicino/