Segnalazione di abuso edilizio: il vicino può causare l’annullamento del titolo edilizio?

Con la sentenza n. 3894/2026, il Consiglio di Stato ha affrontato il caso di alcuni proprietari confinanti che avevano chiesto al Comune di attivare i poteri di vigilanza edilizia su un immobile vicino, oggetto di lavori di ristrutturazione e ampliamento assentiti con permesso di costruire.

Il punto centrale è la distinzione tra una segnalazione di effettive difformità edilizie e una richiesta che, pur presentata come istanza di vigilanza ex art. 27 TUE, mira in realtà a ottenere il riesame di una situazione già assistita da un titolo edilizio efficace.

Chi si trova a dover affrontare un abuso edilizio ha bisogno di strumenti precisi e affidabili per ricostruire lo stato reale dell’edificio, valutare le difformità, stimare i costi delle opere necessarie per la regolarizzazione e gestire tutta la documentazione legale e tecnica. Per poter rappresentare con esattezza lo stato di fatto dell’immobile, può essere di supporto il software di progettazione edilizia che permette di modellare l’edificio in 3D, creare piante, sezioni e prospetti aggiornati e predisporre la documentazione tecnica necessaria per avviare una pratica di sanatoria.

Il caso

Nel caso di specie, un immobile confinante con quello dei ricorrenti era stato interessato da interventi di ristrutturazione e ampliamento, assentiti dal Comune con permesso di costruire rilasciato nel 2022. L’intervento era stato assentito dal Comune con un permesso di costruire rilasciato nel 2022. I proprietari dell’immobile confinante avevano già impugnato tale permesso di costruire davanti al TAR, con un autonomo giudizio, contestando la legittimità dell’intervento assentito.

Successivamente, gli stessi proprietari avevano presentato al Comune un’istanza-diffida, chiedendo l’attivazione dei poteri di vigilanza previsti dall’art. 27 del d.P.R. 380/2001.

Secondo i ricorrenti, l’immobile dei vicini sarebbe stato abusivo sin dall’origine perché:

• non vi era prova adeguata della sua realizzazione prima del 1° settembre 1967;
• anche se realizzato prima di tale data, sarebbe stato comunque necessario un titolo edilizio, poiché l’area ricadeva all’interno del centro abitato;
• di conseguenza, il Comune avrebbe dovuto verificare la regolarità del fabbricato e adottare gli eventuali provvedimenti repressivi.

Il Comune non si era pronunciato sulla diffida. I proprietari confinanti avevano quindi proposto ricorso contro il silenzio-inadempimento.

Il TAR Puglia aveva rigettato il ricorso, ritenendo che l’istanza fosse, nella sostanza, una sollecitazione all’autotutela. La questione è arrivata quindi al Consiglio di Stato.

Gli appellanti hanno contestato la decisione del TAR sostenendo che il giudice di primo grado avrebbe frainteso il contenuto della loro istanza.

A loro avviso, la diffida non era diretta a ottenere il riesame del permesso di costruire del 2022, già impugnato in un autonomo giudizio. L’obiettivo sarebbe stato diverso: sollecitare una verifica sulla legittimità originaria dell’immobile dei vicini.

Secondo gli appellanti, quindi, il Comune avrebbe avuto l’obbligo di pronunciarsi sulla segnalazione, essendo stata richiamata una possibile abusività edilizia rilevante ai sensi dell’art. 27 del Testo Unico Edilizia.

È stato inoltre contestato il riferimento, operato dal TAR, a una nota comunale del 2023, ritenuta dagli appellanti non idonea a dimostrare l’adempimento dell’amministrazione rispetto a una diffida presentata nel 2024.

Quando un’istanza presentata da proprietari confinanti per segnalare presunte irregolarità edilizie fa sorgere un obbligo del Comune di provvedere?

Il Consiglio di Stato ha respinto l’appello.

Secondo i giudici, i motivi di appello sono infondati perché l’istanza presentata dai proprietari confinanti, per il suo contenuto sostanziale, non era una semplice segnalazione di difformità edilizie idonea a far sorgere un obbligo di provvedere, ma tendeva a sollecitare il riesame di una situazione già assistita da un permesso di costruire efficace.

Il primo giudice ha ritenuto che, in presenza di un permesso di costruire valido ed efficace e non specificamente contestato quanto alla conformità delle opere realizzate, l’azione proposta ai sensi degli artt. 31 e 117 c.p.a. fosse in realtà finalizzata non a denunciare un vero e proprio inadempimento dell’Amministrazione, ma a sollecitarne l’intervento in autotutela.

Secondo il giudice, tale impostazione non è giuridicamente ammissibile. La richiesta di autotutela, infatti, riguarda un potere della Pubblica Amministrazione che è ampiamente discrezionale sia nell’an (cioè nel decidere se intervenire o meno) sia nel quando e nel come dell’eventuale intervento. Non esiste quindi un obbligo di avviare un procedimento di riesame su iniziativa del privato, né tantomeno un obbligo di concluderlo con un provvedimento.

Pertanto, il silenzio dell’Amministrazione su un’istanza di autotutela non può essere qualificato come silenzio-inadempimento ai sensi dell’art. 117 c.p.a., perché tale rimedio presuppone l’esistenza di un obbligo giuridico specifico di provvedere. Il ricorso avverso il silenzio è ammissibile solo quando esista uno specifico obbligo giuridico di provvedere, previsto da una norma puntuale o comunque ricavabile in modo univoco dal sistema. Tale obbligo, secondo il Consiglio di Stato, non sussiste rispetto a un’istanza che solleciti l’esercizio dell’autotutela, trattandosi di un potere discrezionale e non coercibile dall’esterno.

La giurisprudenza amministrativa, richiamata nel provvedimento, è costante nell’affermare che non è possibile utilizzare il rito del silenzio per ottenere indirettamente il riesame della legittimità di un titolo edilizio efficace. Anche quando il vicino abbia già contestato il titolo con gli strumenti ordinari, non può servirsi di una successiva istanza ex art. 27 del d.P.R. 380/2001 per forzare l’esercizio dell’autotutela comunale o per ottenere, tramite il giudizio sul silenzio, un nuovo controllo generalizzato sulla legittimità del titolo.

L’eventuale annullamento d’ufficio del titolo edilizio resta soggetto ai presupposti dell’art. 21-novies della legge n. 241/1990, tra cui la valutazione dell’interesse pubblico concreto e attuale. Proprio perché si tratta di una valutazione discrezionale rimessa all’Amministrazione, il privato non può imporne l’attivazione mediante una diffida né ottenere, attraverso il rito del silenzio, una pronuncia che costringa il Comune a riesaminare il titolo. Proprio per questo, non è configurabile alcun “inadempimento” dell’ente in caso di mancato avvio del procedimento.

Il giudice sottolinea anche che questa impostazione risponde a esigenze sistemiche: garantire la stabilità dei rapporti giuridici, la certezza dei titoli amministrativi e il buon andamento dell’azione amministrativa (art. 97 Cost.), evitando che provvedimenti ormai consolidati possano essere continuamente rimessi in discussione su sollecitazione dei privati.

Un ulteriore profilo riguarda l’inammissibilità dell’azione quando essa sia diretta a tutelare un interesse non giuridicamente protetto o comunque utilizzata in modo strumentale. In particolare, viene richiamato il principio di buona fede e il divieto di abuso del diritto e del processo: non è consentito promuovere iniziative giudiziarie che, se accolte, finirebbero per mettere in discussione anche la posizione giuridica dello stesso ricorrente o risultare incoerenti con la sua condotta precedente.

Infine, viene ribadito che, anche in materia edilizia, il potere-dovere di vigilanza del Comune sul territorio, previsto dall’art. 27 del d.P.R. 380/2001, consente di verificare in ogni momento la correttezza dei titoli e degli interventi, ma non consente di caducare titoli edilizi efficaci al di fuori dei presupposti dell’autotutela previsti dall’art. 21-novies della legge n. 241/1990.

In conclusione, il Consiglio di Stato afferma che non esiste un obbligo dell’Amministrazione di pronunciarsi su istanze che, nella sostanza, sollecitano l’autotutela, né è possibile utilizzare il ricorso avverso il silenzio per ottenere indirettamente il riesame di titoli edilizi efficaci o di situazioni già definite dall’Amministrazione. Per tali ragioni, l’appello viene respinto integralmente.

Leggi l’approfondimento su Abuso edilizio e Segnalazione degli abusi edilizi: come farla

Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/notizie/segnalazione-di-abuso-edilizio-il-vicino-puo-causare-lannullamento-del-titolo-edilizio/