BIM e SROI: misurare il valore sociale di costruzioni e infrastrutture

Per decenni il settore delle costruzioni ha misurato il successo di un’opera con due metriche: rispetto dei costi e rispetto dei tempi. Negli ultimi anni se n’è aggiunta una terza, ambientale, sostenuta da LCA, EPD e criteri di sostenibilità. Manca ancora, nella prassi quotidiana, la quarta domanda — forse la più importante per opere pagate dalla collettività: quanto valore sociale genera davvero questo intervento per le persone che lo useranno e per il territorio che lo ospita?

Lo SROI (Social Return on Investment) è una delle metodologie più consolidate per rispondere e il BIM, con la struttura informativa che produce lungo l’intero ciclo di vita, è l’infrastruttura di dati che può rendere quella misura credibile, ripetibile e verificabile.

Vediamo come i due mondi si incontrano e perché questa convergenza riguarda da vicino chi progetta, costruisce e amministra il costruito.

Che cos’è lo SROI (Social Return on Investment)?

Lo SROI è un metodo, basato su principi, che misura e attribuisce un valore monetario al valore extra-finanziario — sociale, ambientale ed economico — generato da un progetto, un’organizzazione o una politica e normalmente non registrato dalla contabilità tradizionale. Nasce negli Stati Uniti a metà degli anni Novanta per opera del Roberts Enterprise Development Fund, viene poi sviluppato dalla New Economics Foundation e infine standardizzato a livello internazionale da Social Value International.

Il risultato dell’analisi è un rapporto SROI: per ogni euro investito, quanti euro di valore sociale vengono creati. Un rapporto di 3:1, ad esempio, indica che a ogni euro investito corrispondono tre euro di valore sociale generato. È un numero di forte efficacia comunicativa — sintetizza in un’unica cifra qualità, efficacia e impatto — ed è proprio questa leggibilità a renderlo apprezzato da pubbliche amministrazioni, enti finanziatori e investitori a impatto.

SROI e ROI: qual è la differenza

Il ROI tradizionale misura solo il ritorno finanziario di un investimento. Lo SROI allarga lo sguardo: monetizza anche ciò che il mercato non prezza — il benessere, la salute, l’inclusione, la coesione di una comunità, la qualità dello spazio pubblico — usando tecniche di valutazione che assegnano un valore a outcome altrimenti “invisibili” nei bilanci. Non sostituisce l’analisi finanziaria: la integra, offrendo una prospettiva complementare sul valore complessivo di un’opera.

ROI vs SROI

Principi e sei fasi dell’analisi SROI

La credibilità del metodo poggia sui principi codificati da Social Value International: coinvolgere gli stakeholder; comprendere ciò che cambia; valorizzare ciò che conta; includere solo ciò che è materiale; non sovrastimare il proprio contributo; essere trasparenti; verificare il risultato. Senza il rispetto di questi principi, il rapporto SROI rischia di diventare un numero di marketing anziché una misura difendibile.

L’analisi si articola, in concreto, in sei fasi:

1. Definire il campo e identificare gli stakeholder. Qual è lo scopo dell’analisi, per chi, su quale arco temporale e con quali risorse. Chi beneficia, chi è coinvolto, chi è influenzato dall’opera.
2. Mappare gli outcome (teoria del cambiamento). Si costruisce la catena input →attività → output → outcome, distinguendo nettamente ciò che si realizza (un centro civico costruito) da ciò che cambia nelle vite delle persone (più socialità, meno isolamento).
3. Dare evidenza agli outcome e attribuirvi un valore. Si raccolgono dati e si associa a ciascun outcome un proxy finanziario.
4. Stabilire l’impatto reale. Si applicano quattro rettifiche per non sovrastimare: deadweight (cosa sarebbe accaduto comunque), attribuzione (quanto è merito di altri), spostamento (effetti trasferiti ad altri gruppi), decadimento (come l’effetto sfuma nel tempo).
5. Calcolare lo SROI. Si rapporta il valore degli impatti, attualizzato, all’investimento.
6. Rendicontare, usare e integrare. Si comunica il risultato e — soprattutto — lo si usa per migliorare le decisioni.

Dal valore finanziario al valore sociale: i proxy

Il cuore tecnico — e più delicato — dello SROI è il proxy finanziario: un valore monetario approssimato attribuito a un beneficio che non ha un prezzo di mercato. Ridurre i tempi di percorrenza di un nuovo collegamento, abbassare l’incidentalità di un nodo stradale, restituire a un quartiere uno spazio sicuro e frequentabile: tutti effetti reali, che lo SROI prova a esprimere in euro per renderli confrontabili con l’investimento. La qualità dei proxy e la solidità delle evidenze contano più del numero finale: un’analisi condotta male produce rapporti fuorvianti.

IN SINTESI
Lo SROI risponde a una domanda che il ROI non pone: quanto vale, in termini monetizzati, il cambiamento che un’opera produce nella vita delle persone e nel territorio? È un metodo rigoroso ma ad alta intensità di dati — ed è esattamente qui che il BIM cambia le regole del gioco.

Perché lo SROI è una nuova frontiera per il settore delle costruzioni

Il settore delle costruzioni sta vivendo una progressiva evoluzione nei criteri con cui viene valutato il successo di un intervento. Accanto agli indicatori economici e ambientali, cresce l’attenzione verso gli effetti che edifici, infrastrutture e spazi pubblici producono sulle persone e sulle comunità. In questo contesto, lo SROI offre uno strumento concreto per misurare e rendere visibile quel valore che spesso rimane fuori dai tradizionali sistemi di rendicontazione.

La possibilità di tradurre gli impatti sociali in termini monetari rende il metodo particolarmente interessante per amministrazioni pubbliche, investitori, enti finanziatori e operatori della filiera delle costruzioni, chiamati sempre più spesso a dimostrare non solo cosa realizzano, ma quali benefici generano nel tempo.

Dalla performance dell’edificio agli outcome per le persone

La letteratura sul built environment ha mostrato come la valutazione di un’opera debba spostarsi dal misurare le prestazioni dell’edificio al misurare gli esiti vissuti dalle persone. Lo SROI viene indicato come il metodo più sviluppato per colmare questa lacuna, perché produce risultati monetizzati e quindi trasferibili e comunicabili tra i diversi attori della filiera della progettazione e della costruzione. È un cambio di paradigma: l’opera non è valutata per ciò che è, ma per ciò che cambia in chi la abita.

ESG, appalti e finanza d’impatto: il contesto normativo

La spinta non è solo culturale. La dimensione “S” dei criteri ESG, la finanza d’impatto e una committenza pubblica sempre più attenta agli esiti sociali stanno rendendo la misurazione del valore sociale un requisito competitivo.

Nel settore delle costruzioni, questa attenzione si traduce nella necessità di dimostrare non solo la qualità tecnica dell’opera, ma anche il beneficio prodotto per utenti, comunità e territorio. È lo stesso ambito logico dello SROI: valutare non solo l’output realizzato, ma il cambiamento generato dall’intervento.

In questo scenario, un riferimento importante è il nuovo Codice dei contratti pubblici (D.Lgs. 36/2023), che apre con il principio del risultato (art. 1): le stazioni appaltanti sono orientate al miglior risultato possibile nell’affidamento e nell’esecuzione del contratto, in termini di qualità, tempestività e rapporto con l’interesse pubblico.

Il collegamento con lo SROI nasce proprio qui: se l’appalto pubblico deve produrre un risultato utile per la collettività, diventa necessario disporre di strumenti capaci di descrivere, misurare e rendicontare quel risultato. Lo SROI non è richiesto in modo generalizzato dal Codice, ma risponde a una domanda che il nuovo approccio agli appalti rende sempre più rilevante: come dimostrare, con dati e metodo, il valore sociale generato da un intervento?

Su questa cornice il Codice innesta strumenti concreti. L’art. 57 impone, per lavori e servizi non intellettuali e per le concessioni, l’inserimento nei bandi di clausole sociali orientate a pari opportunità generazionali e di genere, inclusione lavorativa di persone con disabilità o svantaggiate, stabilità occupazionale e applicazione dei contratti collettivi. Il comma 2-bis, introdotto dal correttivo (D.Lgs. 209/2024), estende a queste finalità sociali la logica dei criteri premiali, con rinvio all’Allegato II.3.

Questi elementi non coincidono con un’analisi SROI, ma mostrano una direzione chiara: negli appalti pubblici cresce l’attenzione verso gli effetti sociali dell’opera e verso la capacità degli operatori di documentarli. In parallelo, la valutazione dell’offerta economicamente più vantaggiosa (art. 108) consente di valorizzare, quando previsti dalla documentazione di gara, aspetti qualitativi, tecnici, ambientali e sociali dell’offerta. Lo stesso vale per il rapporto con i CAM, che rafforzano la dimensione ambientale e prestazionale degli interventi.

Il quadro non rende obbligatoria un’analisi SROI, ma crea una domanda esplicita di metodi capaci di rendicontare il risultato sociale di un appalto — ed è esattamente ciò che lo SROI offre.

Sul versante della rendicontazione, lo SROI si inserisce nel solco della Valutazione di Impatto Sociale (VIS) — di cui rappresenta la versione che monetizza gli impatti — già richiamata dalla riforma del Terzo Settore (D.Lgs. 117/2017) e sempre più presente in bandi e linee di finanziamento. Per le imprese capaci di dimostrare con metodo l’impatto generato, tutto questo si traduce in punteggi premiali in gara, migliore accesso ai finanziamenti e gestione del rischio reputazionale.

IN GARA, IN BREVE
Principio del risultato (art. 1) → si valutano gli esiti, non solo la procedura. Clausole sociali (art. 57) → requisiti necessari dell’offerta. Criteri premiali sociali (art. 57, c. 2-bis e Allegato II.3) e OEPV (art. 108) → punteggio a chi genera più valore sociale e ambientale. Lo SROI è il metodo che traduce quel valore in un numero difendibile.

Rigenerazione urbana e infrastrutture sociali (PNRR Missione 5)

Il terreno d’elezione è quello dello sviluppo urbano e territoriale. La Missione 5 del PNRR — Inclusione e Coesione, Componente 2 “Infrastrutture sociali, famiglie, comunità e Terzo settore” — ha destinato risorse rilevanti a progetti di rigenerazione urbana finalizzati a ridurre marginalità e degrado sociale e a migliorare la qualità dello spazio pubblico. Sono interventi il cui obiettivo dichiarato è sociale: misurarne l’impatto con un metodo come lo SROI non è un esercizio accademico, ma il modo naturale di dimostrare che le risorse pubbliche hanno prodotto il cambiamento atteso. Lo stesso vale per le infrastrutture, dove al valore di mobilità si somma quello di accessibilità, sicurezza e coesione dei territori connessi.

Il ruolo del BIM nella misurazione del valore sociale

Il limite storico dello SROI è operativo: è una metodologia ad alta intensità di dati e di stakeholder, costosa da condurre e difficile da aggiornare nel tempo. È esattamente il vuoto che il BIM può colmare, perché trasforma l’opera in un patrimonio informativo strutturato, interrogabile e persistente lungo tutto il ciclo di vita.

Il modello informativo come base dati per lo SROI

Nel BIM gli elementi e gli spazi non sono semplici geometrie, ma oggetti dotati di proprietà e relazioni che integrano in modo esplicito tutte le informazioni dell’opera. Questo significa che molti dei dati necessari a un’analisi SROI — superfici di spazi pubblici e aggregativi, accessibilità, dotazioni, relazioni funzionali tra ambienti, prestazioni — sono già presenti, e qualificati, nel modello. Anziché ricostruirli a posteriori con indagini onerose, lo SROI può attingervi alla fonte, riducendo costi e arbitrarietà nella stima dei proxy.

Dal modello BIM al gemello digitale: monitorare gli outcome nel tempo

Lo SROI non si esaurisce in fase di progetto. Distingue tra analisi previsionale (cosa ci attendiamo) e valutativa (cosa è effettivamente accaduto), e quest’ultima richiede di seguire l’opera negli anni. È qui che il modello evolve verso il gemello digitale: arricchito con i dati provenienti dall’esercizio — sensori, flussi d’uso, manutenzione — diventa la base per una misurazione valutativa e longitudinale dell’impatto sociale, capace di confermare o correggere le stime iniziali. Il valore sociale smette di essere una previsione una tantum e diventa un indicatore monitorabile.

openBIM, IFC e interoperabilità dei dati di impatto

Perché tutto questo funzioni, i dati devono poter circolare tra strumenti e attori diversi senza vincoli proprietari. L’approccio openBIM — con formati aperti come l’IFC e standard di processo come la serie ISO 19650 — garantisce che le informazioni di progetto, costruzione ed esercizio restino leggibili e riutilizzabili nel tempo, anche dagli stakeholder esterni che lo SROI impone di coinvolgere (cittadini, enti, finanziatori). L’interoperabilità non è un dettaglio tecnico: è la precondizione perché un’analisi di impatto sociale sia trasparente e verificabile, come i suoi principi richiedono.

Come un CDE abilita lo SROI: l’integrazione con app specialistiche

Un’analisi SROI mette in relazione mondi che di solito vivono separati: il modello tecnico dell’opera, i dati di monitoraggio dell’esercizio, la documentazione di progetto, il confronto con gli stakeholder e la rendicontazione finale. Tenere insieme queste fonti in modo coerente, accessibile e tracciabile è precisamente la funzione di un Ambiente di Condivisione Dati (CDE/ACDat) conforme alla ISO 19650.

In questo quadro una piattaforma come usBIM.platform agisce da CDE openBIM che fa convergere in un unico ambiente il modello federato (IFC), i documenti, i dati e i flussi di collaborazione dell’intero ciclo di vita. Il suo carattere distintivo, ai fini dello SROI, è la natura modulare: attorno al CDE si integrano app specialistiche che presidiano i singoli tasselli dell’analisi di impatto. Alcuni esempi di integrazione utili allo scopo:

• visualizzazione e federazione dei modelli per estrarre dal modello le grandezze fisiche e funzionali che alimentano i proxy (spazi, accessibilità, dotazioni collettive);
• gestione documentale e tracciabilità (audit trail), requisito diretto del principio di trasparenza e verificabilità dello SROI: ogni dato e ogni decisione restano associati alla loro fonte;
• collaborazione strutturata e BCF per dare forma tracciabile al coinvolgimento degli stakeholder, primo principio del metodo;
• connessione con dati di monitoraggio ed esercizio (verso il gemello digitale e l’O&M) per la misurazione valutativa nel tempo;
• integrazione con i moduli di sostenibilità (LCA, computo, valutazioni economiche) per collocare il valore sociale accanto a quello ambientale ed economico, in un’unica vista del valore complessivo dell’opera.

Il punto non è “fare lo SROI dentro al CDE”, ma usare il CDE come spina dorsale informativa: la fonte unica, aperta e verificabile da cui le analisi di impatto attingono dati affidabili e a cui restituiscono i risultati. Un ambiente che orchestra modello, documenti e app specialistiche è ciò che rende lo SROI sostenibile come pratica ricorrente, e non come studio isolato.

BIM e SROI nella pratica: un flusso di lavoro in sei passi

Per integrare efficacemente la misurazione del valore sociale nei processi digitali delle costruzioni, è possibile seguire un percorso operativo articolato in sei passaggi principali:

1. Definire scopo e stakeholder nel CDE. Si imposta l’ambiente di condivisione dati e si mappano gli interessati, registrando il perimetro dell’analisi.
2. Costruire la teoria del cambiamento sul modello. Si collegano gli outcome attesi agli elementi e agli spazi del modello BIM che li abilitano.
3. Estrarre i dati dal modello federato (IFC). Grandezze, dotazioni e prestazioni diventano input dei proxy finanziari.
4. Applicare le rettifiche e calcolare il rapporto. Deadweight, attribuzione, spostamento e decadimento, con evidenza documentale tracciata nel CDE.
5. Collegare il gemello digitale per la fase valutativa. I dati di esercizio confermano o correggono le stime negli anni.
6. Rendicontare in modo trasparente. Il rapporto SROI è ancorato a fonti verificabili e riutilizzabili dagli stakeholder.

IL QUADRO D’INSIEME
Costi e tempi misurano l’efficienza di un’opera. La LCA ne misura l’impatto ambientale. Lo SROI, abilitato dal BIM, aggiunge la dimensione mancante: l’impatto sociale, espresso in un linguaggio — il valore monetizzato — comprensibile da progettisti, imprese, amministratori e cittadini. È la chiusura del cerchio del valore.

Dal BIM allo SROI processo operativo

Un esempio di calcolo SROI per la rigenerazione urbana

L’esempio seguente non fornisce benchmark ufficiali, ma mostra come impostare un calcolo SROI semplificato per un intervento di rigenerazione urbana.

Per rendere concreto il metodo, ipotizziamo un intervento tipico della Missione 5 del PNRR: il recupero di un edificio pubblico dismesso trasformato in polo civico e sociale di quartiere, con riqualificazione dello spazio pubblico adiacente, al servizio di un quartiere di circa 8.000 abitanti. I numeri che seguono sono semplificati e puramente esemplificativi: servono a illustrare la logica, non a fornire valori di riferimento.

Investimento (input): € 2.000.000. Coinvolgendo gli stakeholder e costruendo la teoria del cambiamento, si individuano quattro outcome principali e si associa a ciascuno un proxy finanziario:

Il valore lordo va però depurato per non sovrastimare il contributo dell’opera, applicando le quattro rettifiche del metodo. In questo esempio: deadweight 20% (parte del cambiamento sarebbe avvenuta comunque), attribuzione 25% (merito di altri programmi o attori del territorio), spostamento 5% (effetti trasferiti ad altre zone). Il fattore netto combinato è:

0,80 × 0,75 × 0,95 = 0,57
€ 1.570.000 × 0,57 ≈ € 895.000 di valore sociale netto all’anno

Proiettando il beneficio su un orizzonte di 10 anni, con un decadimento (drop-off) del 10% annuo e un tasso di sconto del 3,5%, il valore sociale netto attualizzato si attesta intorno a € 5,0 milioni. Rapportato all’investimento:

SROI ≈ € 5.000.000 / € 2.000.000 = 2,5 : 1
per ogni euro investito, circa 2,5 euro di valore sociale generato

SROI nella rigenerazione urbana

È qui che il legame con il BIM diventa operativo. Le grandezze fisiche e funzionali a monte dei proxy — superfici degli spazi aggregativi, dotazioni, accessibilità, capienza — si leggono direttamente dal modello IFC; i dati d’uso che alimentano la verifica negli anni (presenze, ore di attività, fruizione effettiva) arrivano dal monitoraggio collegato al gemello digitale; e ogni evidenza resta tracciata nel CDE, a garanzia di trasparenza e verificabilità. Senza questa base dati, le stesse cifre resterebbero stime difficili da difendere.

Il settore delle costruzioni e delle infrastrutture si sta dotando, finalmente, di strumenti per dimostrare non solo cosa costruisce, ma quale bene produce. Lo SROI offre il metodo; il BIM, con i suoi modelli, i gemelli digitali e gli ambienti di condivisione dei dati, offre l’infrastruttura informativa che lo rende praticabile su larga scala. Per ingegneri, architetti, geometri, imprese e pubbliche amministrazioni, padroneggiare questa convergenza significa parlare il linguaggio del valore complessivo dell’opera — quello che committenti, finanziatori e comunità chiederanno sempre più spesso di rendicontare.

FAQ su BIM e SROI

Che cos’è lo SROI?

Lo SROI (Social Return on Investment) è una metodologia che misura e attribuisce un valore monetario all’impatto sociale, ambientale ed economico generato da un progetto o un’opera, esprimendolo come rapporto rispetto all’investimento (ad esempio 3 euro di valore sociale per ogni euro investito).

Come si calcola lo SROI e cos’è il rapporto SROI?

Si calcola attualizzando il valore monetizzato degli impatti — al netto delle rettifiche per deadweight, attribuzione, spostamento e decadimento — e rapportandolo all’investimento sostenuto. Il risultato è il rapporto SROI: un valore superiore a 1:1 indica un ritorno sociale positivo. Non esiste un benchmark universale di “buon” rapporto: il contesto e la qualità delle evidenze contano più del numero.

Qual è la differenza tra ROI e SROI?

Il ROI misura solo il ritorno finanziario; lo SROI aggiunge il valore sociale e ambientale, monetizzando outcome che il mercato non prezza. Lo SROI non sostituisce il ROI, ma lo completa.

Cosa sono i proxy finanziari nello SROI?

Sono valori monetari approssimati attribuiti a benefici privi di un prezzo di mercato (salute, sicurezza, inclusione, qualità dello spazio pubblico), che consentono di confrontare l’impatto sociale con l’investimento.

Lo SROI è obbligatorio negli appalti pubblici?

Non esiste un obbligo generalizzato di analisi SROI. Tuttavia la valutazione dell’impatto sociale è sempre più presente come criterio premiale, requisito di rendicontazione e leva ESG, in particolare per gli interventi di rigenerazione urbana e infrastrutture sociali finanziati con risorse pubbliche.

Qual è un buon valore di SROI?

Non esiste una soglia universale. Un rapporto superiore a 1:1 indica un ritorno sociale positivo e molti progetti si collocano in un intervallo tra circa 2:1 e 10:1, ma il valore dipende fortemente dal contesto, dall’orizzonte temporale e dalla prudenza delle ipotesi. Un’analisi rigorosa, con proxy credibili e rettifiche ben applicate, vale più di un numero elevato ottenuto con stime ottimistiche.

Come si collega il BIM allo SROI?

Il BIM fornisce la base dati strutturata e interoperabile (modello informativo, IFC, ISO 19650) da cui lo SROI attinge le grandezze necessarie a stimare i proxy, mentre il gemello digitale consente di monitorare gli outcome nel tempo. Un CDE come usBIM.platform tiene insieme modello, documenti e app specialistiche, rendendo l’analisi tracciabile e ripetibile.

Cos’è la Valutazione di Impatto Sociale (VIS)?

La VIS misura e descrive i cambiamenti generati da un progetto sulle persone, la comunità e l’ambiente. Lo SROI ne è la declinazione che traduce quegli impatti in valore economico, rendendoli confrontabili con l’investimento.

Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/bim-e-sroi-misurare-il-valore-sociale-di-costruzioni-e-infrastrutture/