Il Consiglio di Stato conferma che, in zona A, l’art. 33, comma 4, del Testo Unico Edilizia consente di sostituire la demolizione con la sanzione pecuniaria quando il ripristino comprometterebbe le murature storiche portanti.
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Il Consiglio di Stato chiarisce quando una sopraelevazione abusiva in centro storico può essere mantenuta mediante fiscalizzazione, anziché essere demolita. Il caso riguarda l’innalzamento di 61 cm della linea di gronda, realizzato senza titolo e sostenuto da un cordolo in cemento armato, la cui rimozione avrebbe potuto compromettere le murature storiche portanti. L’art. 33, comma 4, del D.P.R. 380/2001 consente, per gli interventi di ristrutturazione in zona A, di valutare la sostituzione del ripristino con una sanzione pecuniaria, sulla base delle verifiche tecniche e delle valutazioni previste dalla norma.
Demolizione e fiscalizzazione: un rapporto complesso
Ci sono casi in cui la demolizione non si può evitare, a volte neanche se si rischia di compromettere anche le parti conformi, e casi nei quali, soprattutto in centro storico, la fiscalizzazione dell’abuso edilizio prende il sopravvento.
Succede questo nel caso della sentenza 7041/2026 del Consiglio di Stato, che si trova di fronte alle vicende edilizie riguardanti un fabbricato ubicato nel nucleo storico di Rivoltella del Comune di Desenzano del Garda.
Fiscalizzazione abusi: breve riepilogo
Sappiamo che ad oggi, la possibilità di regolarizzare l’abuso pagando un’ammenda dipende da alcune condizioni imprescindibili, definite dal dpr 380/2001, e che appunto sono figlie:
Quindi, la procedura consiste nella possibilità di sostituire la sanzione demolitoria con quella pecuniaria, in caso di parziale difformità dal permesso di costruire (art. 34, comma 2, d.P.R. 380/2001) o per interventi di ristrutturazione edilizia eseguiti in assenza di permesso o in totale difformità (art. 33 d.P.R. 380/2001).
Il caso: sopraelevazione della linea di gronda di 61 cm
Sull’immobile dei controinteressati furono rilasciate nel corso degli anni varie concessioni edilizie, tra cui la concessione del 1992 avente ad oggetto opere di ristrutturazione interna e modifiche distributive, nonché ulteriori titoli nel 1996 e nel 1999.
Nel corso dell’esecuzione dei lavori veniva realizzata una sopraelevazione della linea di gronda di 61 cm e delle coperture dell’edificio, accompagnata dall’ampliamento di alcune aperture. Tale intervento non risultava contemplato nei titoli edilizi rilasciati.
Le regole della fiscalizzazione: artt. 33 e 34 TUE
Come abbiamo visto sopra, l’art. 33 disciplina le opere in totale difformità o con variazioni essenziali (ristrutturazioni) e prevede la rimessione in pristino. Per gli immobili in zona A, anche non vincolati, il comma 4 impone di richiedere all’autorità preposta alla tutela un parere sulla scelta tra ripristino e sanzione pecuniaria; se il parere non arriva nei termini, decide il Comune.
L’art. 34, per le parziali difformità, ammette la sanzione pecuniaria quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità. In entrambi i casi la fiscalizzazione è un’alternativa e non si cumula con la demolizione.
Il cordolo in c.a. e le murature storiche
Il punto tecnico decisivo è che la sopraelevazione poggia su un cordolo sommitale in cemento armato. Secondo la relazione tecnica, recepita dal Comune, rimuoverlo trasmetterebbe vibrazioni alle murature storiche portanti, con concreto rischio per la stabilità dell’intero edificio. Il vicino non ha dimostrato errori tecnici manifesti né illogicità: il giudice non può sostituire la propria valutazione a quella, ragionevole, dell’amministrazione.
Perché la sanzione pecuniaria è legittima
I passaggi sono tre.
Prima di tutto bisogna considerare che l’opera, di soli 61 centimetri, è incorporata nell’edificio e non è una nuova costruzione.
Inoltre, il vincolo paesaggistico non impone sempre la demolizione: il Comune ha valutato l’impatto, percepibile soprattutto da spazi privati, e l’abuso risale al 1993, prima delle norme che hanno ristretto la sanatoria paesaggistica per gli aumenti di volume.
Infine, mantenere l’edificio con sanzione pecuniaria è coerente con il principio di proporzionalità, evitando un danno maggiore del beneficio.
FAQ TECNICHE: Fiscalizzazione della sopraelevazione abusiva in centro storico | Ingenio
1. Quando è possibile sostituire la demolizione di un abuso edilizio con una sanzione pecuniaria?
La fiscalizzazione è ammessa soltanto nei casi previsti dal Testo Unico Edilizia. L’art. 34, comma 2, riguarda le parziali difformità, quando demolire pregiudicherebbe la parte conforme; l’art. 33 disciplina invece gli interventi di ristrutturazione in assenza di permesso o in totale difformità, prevedendo specifiche condizioni per la sanzione pecuniaria.
2. Come si applica la fiscalizzazione agli interventi abusivi in centro storico?
Per gli interventi di ristrutturazione edilizia ricadenti in zona A, l’art. 33, comma 4, del D.P.R. 380/2001 prevede il coinvolgimento dell’autorità competente alla tutela, chiamata a esprimersi sulla scelta tra ripristino e sanzione pecuniaria. Se il parere non viene reso nei termini previsti, decide il Comune secondo la disciplina applicabile.
3. Perché nel caso esaminato la demolizione della sopraelevazione avrebbe potuto danneggiare l’edificio?
L’innalzamento della linea di gronda era sostenuto da un cordolo sommitale in cemento armato. Secondo la relazione tecnica acquisita dal Comune, la sua rimozione avrebbe trasmesso vibrazioni alle murature storiche portanti, con un rischio concreto per la stabilità dell’intero fabbricato.
4. La presenza di un vincolo paesaggistico impedisce sempre la fiscalizzazione dell’abuso?
No, ma la fiscalizzazione edilizia e la regolarizzazione paesaggistica sono questioni distinte. Occorre verificare la disciplina applicabile, la natura dell’intervento e gli eventuali adempimenti richiesti per il vincolo. La possibilità di applicare una sanzione pecuniaria edilizia non equivale, da sola, a un’autorizzazione paesaggistica o a una sanatoria automatica.
5. Quali verifiche deve svolgere il Comune prima di escludere la demolizione?
L’ufficio tecnico deve accertare la tipologia dell’abuso, la disciplina sanzionatoria applicabile e l’effettiva impossibilità di ripristinare lo stato legittimo senza compromettere le parti conformi, quando richiesta dalla norma. La decisione deve basarsi su elementi tecnici attendibili e rispettare la procedura prevista per gli immobili in zona A.
LA SENTENZA E’ SCARICABILE IN ALLEGATO
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