Fotovoltaico sul lastrico solare: la CILA basta se incide su beni di proprietà esclusiva?

Installare pannelli fotovoltaici su un lastrico solare in ambito condominiale, soprattutto quando la proprietà dell’area o dei manufatti interessati è controversa, non è sempre una questione solo edilizia o impiantistica. Il titolo edilizio non esaurisce la valutazione dell’intervento: restano da verificare il regime proprietario del bene e la compatibilità del progetto con i diritti dei terzi.

È questo il profilo affrontato dalla Corte di Cassazione, n. 4953/2026. La vicenda riguarda alcuni proprietari di unità immobiliari che chiedevano di installare impianti fotovoltaici su un lastrico solare, secondo un progetto presentato con CILA che prevedeva il taglio di pilastri esistenti sull’edificio.

Per la Cassazione, non basta richiamare in astratto il diritto all’installazione di impianti alimentati da fonti rinnovabili. Conta il modo in cui l’intervento è stato concretamente progettato e il bene sul quale esso incide. Se in primo grado la domanda riguarda l’esecuzione di uno specifico progetto, non è possibile riproporla in appello come generico accertamento del diritto a installare pannelli fotovoltaici.

Per poter godere dei benefici dell’installazione di un impianto fotovoltaico in condominio, diventa di fondamentale importanza dimensionare correttamente l’impianto a seconda del fabbisogno energetico da soddisfare e fare un’adeguata analisi per valutare i vantaggi economici per tutti i condomini. Per farlo, ti suggerisco di utilizzare il software fotovoltaico che ti guida nella progettazione e nel dimensionamento di tutti gli elementi e ti consente di calcolare l’effettivo rendimento dell’impianto.

Il caso

Alcuni proprietari di unità immobiliari al primo piano di un edificio condominiale agivano contro gli eredi del costruttore e contro il Condominio.

La vicenda aveva origine da atti risalenti agli anni Sessanta. Il costruttore aveva acquistato l’area edificatoria sovrastante il piano rialzato dell’edificio e aveva ottenuto una licenza edilizia per realizzare quattro piani. Tale licenza era stata però annullata dal giudice amministrativo, con sentenze del TAR Basilicata e del Consiglio di Stato, che avevano limitato la costruzione a tre piani sopra il piano rialzato.

Nel frattempo erano stati completati il terzo piano e i pilastri del quarto. Nei rogiti di vendita del 1969 il costruttore si era riservato la proprietà del lastrico solare e il diritto di sopraelevare i piani consentiti. Era inoltre previsto che, una volta realizzata la sopraelevazione, il lastrico definitivo sarebbe divenuto condominiale.

I condomini sostenevano che, per effetto del giudicato amministrativo che aveva limitato la possibilità edificatoria, il lastrico attuale dovesse considerarsi definitivo e quindi condominiale. Chiedevano inoltre l’accertamento del diritto a installare gli impianti fotovoltaici secondo il progetto presentato, che prevedeva il taglio dei pilastri.

Il Tribunale rigettava le domande, ritenendo il lastrico di proprietà esclusiva degli eredi del costruttore e negando il diritto a realizzare l’impianto secondo il progetto presentato, perché l’intervento comportava il taglio di pilastri ritenuti di proprietà altrui.

La Corte d’Appello di Potenza confermava il rigetto. In via preliminare dichiarava nuove, e quindi inammissibili, le domande relative all’illegittimità dei pilastri e al loro abbattimento, nonché quella volta all’accertamento generico del diritto di realizzare l’impianto fotovoltaico. Nel merito confermava la proprietà esclusiva del lastrico in capo agli eredi del costruttore, sulla base dei rogiti, e riteneva applicabile l’art. 1354, comma 2, c.c. in tema di condizione risolutiva impossibile.

I ricorrenti proponevano due motivi principali:

• con il primo motivo sostenevano che la Corte d’Appello non avesse attribuito il giusto rilievo al giudicato amministrativo: secondo la loro tesi, l’impossibilità definitiva di sopraelevare avrebbe trasformato il lastrico esistente in lastrico definitivo, con conseguente appartenenza condominiale ai sensi dell’art. 1117 c.c.;
• con il secondo motivo contestavano la decisione della Corte d’Appello nella parte in cui aveva dichiarato nuove, e quindi inammissibili, alcune domande proposte in appello. In particolare, si trattava della domanda relativa all’illegittimità e all’abbattimento dei pilastri e della domanda di accertamento del diritto a installare l’impianto fotovoltaico.

Secondo i ricorrenti, i pilastri erano già stati oggetto del giudizio di primo grado e la richiesta sull’impianto fotovoltaico avrebbe avuto sempre lo stesso contenuto sostanziale.

La Cassazione rigetta il ricorso.

Sul primo motivo, la Cassazione dichiara il ricorso inammissibile. La sentenza d’appello si fondava infatti su due autonome ragioni decisorie: da un lato, l’interpretazione dei rogiti, dai quali risultava la proprietà esclusiva del lastrico; dall’altro, l’applicazione dell’art. 1354, comma 2, c.c., secondo cui, anche ove la sopraelevazione fosse divenuta definitivamente impossibile, la condizione risolutiva impossibile doveva considerarsi come non apposta.

I ricorrenti avevano censurato il primo profilo, valorizzando il giudicato amministrativo, ma non avevano impugnato in modo specifico la seconda autonoma ragione della decisione. Per questo, secondo la Cassazione, il motivo non poteva essere esaminato nel merito.

Sul secondo motivo, la Corte conferma la correttezza della decisione d’appello.

Per quanto riguarda i pilastri, in primo grado i ricorrenti avevano chiesto di dichiararne la proprietà condominiale o, in subordine, di porre le spese di manutenzione a carico dei proprietari esclusivi. In appello, invece, avevano chiesto di dichiararli illeciti, abusivi e destinati all’abbattimento.

Si trattava quindi di una domanda nuova: cambiava il petitum, perché si passava dall’accertamento della proprietà alla demolizione, e cambiava anche la causa petendi, perché veniva introdotto il tema dell’illegittimità urbanistica.

Quanto all’impianto fotovoltaico, la Cassazione conferma la correttezza della decisione d’appello. In primo grado la domanda era circoscritta al diritto di realizzare l’impianto nei modi progettati e secondo la CILA presentata. Quel progetto, però, prevedeva il taglio dei pilastri.

In appello, invece, i ricorrenti avevano chiesto un accertamento generico del diritto a installare impianti fotovoltaici sul lastrico. Per la Corte, non si trattava di una semplice diversa formulazione della stessa domanda, ma di una pretesa diversa: non più il diritto a eseguire un progetto determinato, bensì l’accertamento di una facoltà astratta.

Il principio secondo cui il giudice deve interpretare la domanda in base al suo contenuto sostanziale non consente di introdurre in appello una domanda nuova, con diverso petitum o diversa causa petendi.

Fotovoltaico in condominio: attenzione al progetto concreto

La pronuncia non nega, in generale, la possibilità di installare impianti fotovoltaici in condominio. Il punto decisivo è diverso: l’intervento deve essere valutato in concreto, tenendo conto delle modalità esecutive del progetto e dei diritti reali coinvolti.

Nel caso esaminato, la domanda originaria non riguardava una generica installazione di pannelli, ma un progetto specifico che prevedeva il taglio di pilastri ritenuti di proprietà esclusiva altrui. Per questo, in appello, non era possibile prescindere dalle modalità esecutive già contestate e chiedere il riconoscimento astratto del diritto all’installazione.

Leggi l’approfondimento su Installazione del fotovoltaico sul lastrico solare

Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/notizie/fotovoltaico-sul-lastrico-solare-la-cila-basta-se-incide-su-beni-di-proprieta-esclusiva/