Ormai è indispensabile dimostrare inconfutabilmente la preesistenza di manufatti e relativa conformazione di immobili risalenti ad epoche di edificazione libera, che comunemente molti individuano al 1° settembre 1967 (per L. 765/67), come se fosse l’anno zero dell’urbanistica. Premesso che non è così neppure con l’entrata in vigore della L. 1150/1942, il problema si pone quando si devono dimostrare con documenti la risalenza e consistenza di immobili datati: proprio perchè erano in regime libero, i proprietari dell’epoca non si sono affatto posti il problema di produrre documenti con data certa da trasferire ai posteri. Ed ecco che oggi, ai sensi della definizione di Stato Legittimo (art. 9-bis TUE), è obbligatorio dimostrare la provenienza e la legittimazione urbanistico-edilizia di ciascun mattone.
Sul punto si è focalizzata la sentenza di Consiglio di Stato n. 7381/2026, da cui emerge che invocare la costruzione anteriore al 1967 non basta per bloccare o annullare un ordine di demolizione emesso, in quanto la norma sullo Stato Legittimo richiede al privato di dimostrare sia quando il manufatto sia stato realizzato sia quali fossero, in concreto, le sue dimensioni e caratteristiche.
Punti chiave
- La data dell’opera e la sua consistenza originaria devono essere dimostrate dal privato.
- Una licenza di utilizzazione di altri ambienti e fotografie aeree incerte non colmano automaticamente la prova.
- Un locale autonomo destinato a deposito non diventa volume tecnico per la sola etichetta attribuita dal proprietario.
La difesa fondata sull’epoca delle opere
Il problema riguardava un ordine di demolizione emesso dal Comune per alcuni corpi di fabbrica realizzati sul lastrico solare (di cui un torrino del corpo scala), e in base alle loro esigue dimensioni, altezza interna inferiore ai minimi di abitabilità e la loro funzione meramente accessoria, il proprietario ha ritenuto che dovevano essere qualificati come “volumi tecnici”, come tali non computabili nella volumetria urbanistica.
I destinatari dell’ordine di demolizione si sono opposti sostenendo che alcuni manufatti esistessero da prima dell’introduzione dell’obbligo generalizzato di licenza edilizia, in particolare esibendo una:
- licenza edilizia d’uso rilasciata dalla Prefettura nel 1963, emessa allora ai sensi dell’articolo 37 L. 1684/1962 (era una sorta di Agibilità specifica e aggiuntiva per costruzioni in zona sismica);
- aerofotogrammetrie;
- una relazione di parte.
Il problema non era provare la semplice presenza storica di un edificio nel lotto, bensì occorreva esibire documenti utili a dimostrarne conformazione, epoca e consistenza, ma soprattutto convergenti e idonei a costituire un solido principio di prova in ordine alla loro realizzazione in epoca anteriore al 1° settembre 1967.
Perché la documentazione non è stata ritenuta sufficiente
Il Consiglio di Stato ha ritenuto non sufficiente dimostrata la legittimità delle porzioni edilizie perchè la licenza d’uso della prefettura 1963 provvedeva solo ad autorizzare l’uso, senza attestare con certezza le caratteristiche delle opere oggetto del provvedimento repressivo; anche la documentazione fotografica non è stata determinante, in quanto non emergeva l’esatta sovrapposizione tra tali manufatti e quelli contestati.
La perizia tecnica di parte da sola non costituisce documentazione probante, e sul punto il Consiglio di Stato ha confermato alcuni principi già espressi:
«Occorre premettere sul punto che, come precisato da questo Consiglio di Stato (sentenza n. 7569/2025), non basta una perizia di parte per ribaltare l’onere della prova sull’Amministrazione comunale se mancano elementi precisi, gravi e concordanti. Di recente ha confermato (Cons. di Stato n. 1270/2026) che la prova della datazione ante-1967 deve essere rigorosa e non può basarsi su semplici indizi o presunzioni prive di riscontro».
Un altro nodo sollevato dal titolare dell’immobile riguarda l’originaria collocazione dell’edificio in territorio esterno al perimetro del centro abitato “ante ’67“, o meglio dire che non presentava alcuna delle caratteristiche proprie di un centro abitato, evidenziando che all’epoca l’edificio si trovava in territorio di natura rurale e di edificazione sparsa, senza una viabilità urbanizzata. Tale rilievo è stato dichiarato infondato perchè postula dalla realizzazione del manufatto in epoca ante ’67, cosa che invece non è risultata suffragata da adeguati elementi probatori.
L’onere della prova in materia di Stato Legittimo è concreto
Se il privato allega un’esenzione dal titolo per l’epoca di costruzione, deve documentare la collocazione temporale e la configurazione delle opere: senza questa base, non si può nemmeno decidere la causa assumendo che, a quella data, l’area fosse dentro o fuori dal centro abitato ai sensi della disciplina allora vigente. Il Consiglio di Stato ha confermato anche il seguente criterio per l’onere della prova in materia di Stato Legittimo:
«Circa l’incombenza di tale onere della prova va preso atto del consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui “In presenza di un ordine di demolizione, l’onere di dimostrare che le opere sono legittime essendo state realizzate legittimamente senza titolo ante 1967, sicché rientrano fra quelle per cui non era richiesto un titolo ratione temporis, incombe sul privato a ciò interessato, unico soggetto a essere nella disponibilità di documenti e di elementi di prova, in grado di dimostrare con ragionevole certezza l’epoca di realizzazione del manufatto” (cfr. Cons. di Stato, sez. VI, 27 gennaio 2022, n. 570; Id., sez. II, 5 febbraio 2021 n. 1109; Id., sez. VI, 13 dicembre 2019 n. 8475; Id., sez. VI, 5 marzo 2018 n. 139). Nel caso in esame tale prova, per le ragioni evidenziate, non può reputarsi raggiunta».
Si rammenta inoltre che, se il cittadino è onerato dall’obbligo dimostrativo di provare la legittimità dell’immobile con vari documenti, anche la pubblica amministrazione a sua volta è onere dall’obbligo di controprova, ossia di valutare e controdedurre con adeguata motivazione.
La nozione ristretta di volume tecnico
Tra i vari punti la sentenza ha esaminato anche la qualificazione di alcuni spazi prospettati come volumi tecnici, allo scopo di accedere ad una valutazione dell’illecito di livello inferiore, tuttavia è fuori dubbio che il volume tecnico appartenga ad una categoria di spazi destinati esclusivamente ad alloggiare impianti indispensabili al servizio dell’edificio, senza autonoma utilità abitativa o funzionale. Una centrale termica, un vano per autoclavi o vano per fotovoltaico potrebbe rientrarvi, resta escluso invece un deposito accessorio all’abitazione, come rimane escluso il classico sottotetto ribassato con funzione di camera d’aria isolante dalla copertura.
Conclusioni e consigli utili
Prima di invocare l’epoca remota, bisogna mettersi lì a ricostruire una complicata catena documentale riferita proprio al volume da diagnosticare, tecnicamente parlando: titoli abilitativi, planimetrie catastali, aerofoto e fotografie datate, rogiti notarili, riscontri storici coerenti, eccetera. La verifica di Stato Legittimo è un lavoraccio che ormai somiglia sempre più all’archeologia archivistica, piuttosto che a una scienza tecnica.
Hai un dubbio sulla regolarità urbanistica del tuo immobile?
Posso aiutarti a esaminare il caso e a individuare le criticità edilizie, urbanistiche e immobiliari.
Riferimenti normativi
- d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 31; legge 17 agosto 1942, n. 1150, art. 31, nel testo applicabile all’epoca delle opere.
Giurisprudenza citata
- Consiglio di Stato, Sez. II, 7 ottobre 2026, n. 7381
Tutti i diritti sono riservati – all rights reserved
DISCLAIMER. Il presente contenuto ha esclusiva finalità informativa e divulgativa. Non costituisce e non può costituire consulenza tecnica, legale o professionale, né può essere utilizzato come parere in alcuna sede. Ogni immobile e ogni intervento richiedono valutazioni specifiche caso per caso, pertanto resta tutto riservato su inquadramento, fattibilità e soluzioni applicabili. In conformità della L. 132/2026 alcuni testi potrebbero essere stati revisionati da intelligenza artificiale.
#Adessonews seleziona nella rete articoli di particolare interesse.
Se vuoi leggere l’articolo completo clicca sul seguente link
