su cosa si calcola il 2%

La percentuale di tolleranza costruttiva non si calcola scegliendo la dimensione più ampia dell’intero fabbricato quando i lavori autorizzati riguardano una porzione specifica. Il confronto deve partire dalle misure previste nel titolo edilizio per l’unità o la parte dotata di autonomia alla quale accede l’intervento.

Lo afferma il Consiglio di Stato, Sezione Sesta, con la sentenza n. 4123/2026, pubblicata il 21 maggio 2026. Il caso riguardava un cordolo in cemento armato realizzato durante il rifacimento della copertura e la sopraelevazione destinata a formare un sottotetto non abitabile. Per sostenere che lo scostamento rientrasse nel 2%, i proprietari avevano assunto come base l’altezza lorda totale della casa. Il Collegio ha invece considerato il progetto autorizzato per l’intervento sul sottotetto.

La pronuncia applica al caso la soglia del 2% discussa dalle parti e chiarisce soprattutto quale parametro mettere al denominatore. Non va però letta come un’affermazione secondo cui oggi il 2% sia l’unica soglia possibile: dopo il decreto Salva Casa, l’articolo 34-bis prevede percentuali differenziate per determinati interventi realizzati entro il 24 maggio 2024.

Il caso: cordolo, copertura e sottotetto non abitabile

Nel 2004 era stata presentata una DIA per opere di risanamento conservativo su un edificio unifamiliare. La pratica comprendeva il rifacimento della copertura con una leggera sopraelevazione, finalizzata alla realizzazione di un sottotetto non abitabile, e la demolizione di parte delle falde per ottenere un terrazzo praticabile.

Dopo l’esposto dei confinanti, il Comune aveva accertato un cordolo in cemento armato che aumentava l’altezza dell’edificio e nel 2007 ne aveva ordinato la demolizione. Un permesso in sanatoria rilasciato nel 2009 era stato poi annullato dal giudice amministrativo, con decisione confermata in appello.

Nel 2012 il Comune aveva sostituito la demolizione con una sanzione pecuniaria, ritenendo che rimuovere il cordolo avrebbe danneggiato la parte legittima. Anche questa soluzione era stata annullata: una verificazione tecnica aveva concluso che la demolizione era possibile. Nel 2022 l’amministrazione aveva quindi rinnovato l’ingiunzione di ripristino in esecuzione della sentenza ormai definitiva.

Il 2% va riferito alla porzione interessata

L’articolo 34-bis del DPR 380/2001 prende in considerazione il mancato rispetto di altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e altri parametri delle singole unità immobiliari, entro le percentuali stabilite dalla norma. La decisione precisa che la “singola unità” è una porzione dell’edificio dotata di autonomia, indipendentemente dal numero di piani di cui è composta.

Di conseguenza, la tolleranza di cantiere deve essere posta in relazione con la parte alla quale accede l’opera e con le misure progettuali indicate nella pratica edilizia. Nel caso concreto la DIA riguardava la copertura e la sopraelevazione per il sottotetto: era a quel progetto che occorreva rapportare l’altezza realmente costruita.

Prendere l’altezza complessiva del fabbricato può ridurre artificialmente la percentuale. Il parametro di un regolamento edilizio può essere utile per calcolare il volume urbanistico, ma non sostituisce automaticamente la misura autorizzata che serve a verificare la difformità esecutiva.

I numeri che hanno escluso la tolleranza

Le tavole allegate alla stessa relazione tecnica dei proprietari riportavano una quota autorizzata di 10,38 metri e uno stato finale di 10,64 metri. La differenza era quindi di 26 centimetri. Rapportata alla misura assentita, corrisponde a circa il 2,50%, oltre la soglia del 2% sostenuta nel ricorso.

La verificazione svolta nel precedente processo aveva rilevato alla gronda una quota ancora maggiore, pari a 10,94 metri: 56 centimetri in più del progetto e un incremento del 5,39%. Il Consiglio di Stato ha ritenuto questo accertamento pertinente, perché il verificatore era stato incaricato di eseguire ogni controllo utile per stabilire se la parte in elevazione potesse essere demolita.

Non era stata fornita neppure una dimostrazione sufficiente per cubatura e superficie agibile. La superficie utile realizzata, pari a 36,70 metri quadrati, non era stata considerata un semplice locale tecnico e doveva essere confrontata con quella autorizzata.

La differenza tra misurare e scegliere il parametro corretto

Una contestazione tecnica può fallire anche quando le misure sono materialmente corrette, se il confronto utilizza la base sbagliata. Occorre ricostruire cosa autorizzava il titolo, quale porzione era oggetto dei lavori e quale parametro era stato approvato. Soltanto dopo si misura lo stato reale e si calcola lo scostamento.

La guida sulla conformità urbanistica e catastale dell’immobile spiega quali documenti confrontare e perché una planimetria catastale non sostituisce il titolo edilizio. Per capire invece come distinguere le conseguenze delle difformità è disponibile l’approfondimento su variazione essenziale, totale e parziale difformità.

Attenzione: oggi non esiste soltanto la soglia del 2%

Il comma 1 dell’articolo 34-bis conserva la regola generale del 2% delle misure previste dal titolo. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il comma 1-bis introdotto dal Salva Casa stabilisce però soglie graduate in base alla superficie utile dell’unità immobiliare: 2% oltre 500 metri quadrati, 3% fra 300 e 500, 4% fra 100 e 300, 5% da 60 a meno di 100 e 6% sotto 60 metri quadrati.

La percentuale applicabile deve essere verificata sulla versione vigente della norma, sulla data di esecuzione e sulla superficie utile definita dall’articolo 34-bis. Queste soglie non autorizzano comunque a cambiare il parametro di confronto: lo scostamento resta da misurare rispetto a quanto previsto dal titolo per l’unità o la porzione pertinente.

Nella sentenza n. 4123/2026 il giudizio era costruito sulla tolleranza del 2% e il Collegio ha accertato che persino tale soglia era superata. Non ha quindi deciso se e in quali termini la disciplina più favorevole potesse operare retroattivamente: la questione è stata dichiarata priva di interesse per l’esito di quel processo.

La domanda di sanatoria non prova che l’opera sia sanabile

I proprietari avevano in precedenza ottenuto un permesso in sanatoria, successivamente annullato. Il Consiglio di Stato ha richiamato la presentazione dell’istanza come elemento che confermava il fatto storico della costruzione in difformità. Ciò non significa che ogni domanda equivalga all’ammissione di tutte le conseguenze giuridiche o che garantisca la regolarizzazione.

Sanabilità, tolleranza e fiscalizzazione sono istituti diversi. La tolleranza esclude la violazione entro condizioni precise; la sanatoria richiede i requisiti stabiliti dalla disciplina applicabile; la sanzione pecuniaria alternativa alla demolizione presuppone invece una valutazione tecnica sull’impossibilità di rimuovere la parte abusiva senza pregiudicare quella legittima.

Per orientarsi fra requisiti e documenti si può consultare la guida all’accertamento di conformità edilizia. La distinta disciplina è illustrata anche nell’articolo sulla fiscalizzazione dell’abuso edilizio.

Essere sotto una percentuale non basta sempre

Il risultato aritmetico è soltanto una parte della verifica. Il tecnico deve controllare che si tratti davvero di uno scostamento esecutivo rispetto a un’opera autorizzata e non di un intervento ulteriore, di un aumento autonomo o di un cambio d’uso. Deve inoltre escludere violazioni delle condizioni previste dall’articolo 34-bis, comprese quelle che riguardano sicurezza, agibilità e disciplina di settore.

Non è corretto neppure compensare liberamente parametri diversi. Un’altezza entro soglia non rende irrilevante un’eccedenza di superficie, così come un volume percentualmente contenuto non assorbe automaticamente opere estranee al titolo. Altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e altri dati devono essere ricostruiti in modo coerente con gli elaborati assentiti.

Nel caso del sottotetto, oltre alle quote della copertura era emersa una superficie utile di 36,70 metri quadrati non dimostrata come locale meramente tecnico. Questo dato confermava che la controversia non poteva essere risolta dividendo i centimetri rilevati per l’altezza complessiva della casa. Era necessario considerare funzione e dimensioni dell’intervento effettivamente autorizzato.

Perché la demolizione è rimasta efficace

L’ordine del 2022 dava esecuzione a una precedente sentenza definitiva che aveva annullato la fiscalizzazione, dopo aver accertato la possibilità tecnica del ripristino. Venuto meno il provvedimento che sostituiva la demolizione con il pagamento, l’obbligo di rimuovere il cordolo era tornato attuale.

È stata respinta anche la censura sulla mancata comunicazione di avvio del procedimento. L’ordine aveva natura vincolata ed era adottato per dare esecuzione al giudicato; inoltre i calcoli prodotti nel processo non avrebbero consentito un risultato diverso, perché lo scostamento eccedeva la soglia invocata.

Come impostare una verifica sulle tolleranze

Il tecnico deve prima identificare il titolo che ha autorizzato l’opera e gli elaborati grafici realmente assentiti. Deve poi delimitare l’unità o la porzione alla quale l’intervento accede, verificare la data dei lavori e individuare la percentuale applicabile. Soltanto a quel punto può confrontare altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e gli altri parametri.

Le misure vanno accompagnate da punti di riferimento, metodo di rilievo, elaborati quotati e calcoli riproducibili. Se esistono più rilievi discordanti, occorre spiegare perché uno sia tecnicamente più attendibile. Non basta citare una definizione generale del regolamento edilizio se il progetto autorizzato consente un confronto più specifico.

La risposta alla domanda iniziale è quindi questa: il calcolo non si estende automaticamente all’intero edificio. Va riferito alla misura progettuale pertinente dell’unità o porzione interessata dall’intervento. La soglia percentuale deve poi essere individuata in base alla disciplina vigente e alle caratteristiche concrete dell’immobile.

Fonti ufficiali

• Consiglio di Stato, Sezione Sesta, sentenza n. 4123/2026
• DPR 380/2001, articolo 34-bis, tolleranze costruttive ed esecutive
• DPR 380/2001, articolo 34, interventi in parziale difformità
• DPR 380/2001, articolo 31, demolizione delle opere abusive
• Legge 241/1990, articolo 21-octies, vizi procedimentali

Articolo informativo basato sulla pronuncia indicata. L’applicazione delle tolleranze a un immobile reale richiede la ricostruzione dello stato legittimo, dei titoli, della data delle opere e dei parametri misurati da parte di un tecnico qualificato.