Collaudo statico inesistente: rischi per chi compra casa

Cosa succede se, anni dopo i lavori, si scopre che il collaudo
statico dell’immobile non è mai stato depositato? Basta presentare
una sanatoria impegnandosi a rimettere le cose a posto con nuovi
lavori? E se il Comune non risponde, la domanda di sanatoria si
considera respinta?

Sono domande che non riguardano soltanto chi ha già un abuso da
sanare, perché si pongono ogni volta che si presenta una pratica
edilizia per manutenzione, ristrutturazione o ampliamento e, prima
ancora, quando si decide di comprare casa. In tutti questi momenti
la regolarità edilizia, urbanistica e catastale dell’immobile non
può essere data per scontata. Andrebbe verificata da un tecnico
estraneo alla storia dei lavori e privo di interessi legati
all’esito della vendita o dell’intervento, chiamato a ricostruire
lo stato legittimo sui documenti originali e non sulle copie
custodite dal proprietario.

Su questi temi la giurisprudenza è ormai ampia, dalla validità
degli atti di compravendita all’onere della prova nelle sanatorie,
e al filone si è aggiunta la sentenza
del Consiglio di Stato n. 3927/2026. La vicenda da cui
nasce la pronuncia mostra uno degli aspetti più sottovalutati, un
collaudo statico inesistente emerso a distanza di
anni, e i giudici ricordano che la sanatoria ordinaria può salvare
soltanto opere già conformi e documentate, non opere che lo
diventeranno con lavori futuri. Per chi possiede un immobile
significa potersi ritrovare con un’ordinanza di demolizione e una
domanda respinta, senza che siano bastati il permesso di costruire
ottenuto anni prima, la buona fede, una SCIA successiva che
richiamava quel collaudo e la relazione tecnica allegata
all’istanza.

La decisione toglie spazio all’idea che, scoperto il problema,
basti presentare un progetto di adeguamento per regolarizzare
l’immobile. Non sempre è possibile, perché l’accertamento di
conformità dell’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico
Edilizia) guarda a ciò che esiste al momento della domanda, e i
giudici amministrativi ne ricavano che l’onere di dimostrarlo grava
per intero su chi lo invoca.

Collaudo statico inesistente scoperto con il Superbonus: la vicenda
del sottotetto

Al centro della vicenda c’era un fabbricato residenziale, già
legittimato da concessioni in sanatoria, che aveva ottenuto nel
2003 un permesso di costruire per il recupero abitativo del
sottotetto, con adeguamento strutturale e nuovi abbaini. Il
proprietario riteneva che il collaudo statico fosse stato
depositato presso il Genio Civile, tanto da allegarlo anche alla
SCIA di completamento del 2013.

Nel 2021, durante le verifiche sullo stato legittimo in vista
del Superbonus, un accesso agli atti ha rivelato che quel collaudo
non esisteva ed era quindi falso, circostanza che, nella
ricostruzione riportata in sentenza, il proprietario ignorava. Ne
sono seguiti procedimenti penali e amministrativi e, nel 2022,
l’ordinanza di demolizione delle opere realizzate.

Il proprietario ha allora chiesto la sanatoria del sottotetto
come locale non abitabile, da rendere tale riducendo o eliminando
gli abbaini e abbassando le altezze. Sulla domanda si è formato il
silenzio-rigetto e il TAR Campania ha respinto il ricorso per
mancanza di prova della doppia conformità. In appello si è
sostenuto che la conformità fosse implicita, perché l’istanza
mirava a ripristinare la destinazione non abitabile già assentita,
e si è riproposta la questione di costituzionalità di quel
meccanismo.

Sanatoria edilizia e silenzio-rigetto: cosa prevede l’art. 36 del
Testo Unico Edilizia

Nel caso di specie, l’istanza di accertamento di conformità è
stata presentata nel 2022 ai sensi dell’art. 36 del
d.P.R. n.
380/2001, che consente la sanatoria dell’abuso
soltanto se l’intervento risulta conforme alla disciplina
urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione,
sia al momento della domanda (c.d. doppia conformità). Decorsi 60
giorni senza risposta, il silenzio ha valore di rigetto come
espressamente disposto al comma 3 del citato art. 36.

Anche se la pronuncia non vi fa riferimento, dopo il
Decreto-Legge n. 69/2024 (Decreto Salva Casa), convertito dalla
Legge n. 105/2024, all’accertamento di conformità ordinario (detto
anche statico o sincrono) si è aggiunto quello di cui all’art.
36-bis (dinamico o asincrono), riservato a parziali difformità,
variazioni essenziali e abusi legati alla SCIA, mentre l’art. 36 è
rimasto per gli abusi totali. Il nuovo istituto consente la
sanatoria, anche a seguito di
progetto di ripristino, se l’opera risulta conforme
alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione
della domanda, nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina
edilizia vigente al momento della realizzazione.

Sanatoria del sottotetto negata: perché il Consiglio di Stato ha
respinto l’appello

Alla luce di questo quadro, i giudici di Palazzo Spada
ribadiscono che la doppia conformità è un presupposto indefettibile
e che la sua prova grava integralmente sul privato che chiede di
conservare un’opera altrimenti destinata alla demolizione. L’onere
può dirsi assolto con titoli e progetti precedenti, planimetrie
catastali storiche, elaborati e rilievi anteriori alle opere,
fotografie con data certa o altra documentazione oggettiva dello
stato ante operam. Non hanno invece rilevanza probatoria le
dichiarazioni sostitutive di notorietà e le affermazioni di terzi
non verificabili. Tra i precedenti richiamati c’è la
sentenza n.
2660/2023, nella quale dichiarazioni di persone
informate sui fatti e perizie tecniche sono state giudicate
semplici indizi, peraltro smentiti da altri elementi e quindi
insufficienti a datare un’opera priva di titolo.

Nel caso esaminato la relazione tecnica era priva della
documentazione necessaria e non indicava le disposizioni in base
alle quali le opere sarebbero state legittime nei due momenti
richiesti.

C’è poi un rilievo che va oltre la prova. Dalle stesse
affermazioni dell’appellante emergeva che il ridimensionamento e
l’eliminazione degli abbaini non erano ancora stati realizzati al
momento della domanda, e i giudici ne concludono che l’art. 36 non
poteva nemmeno essere utilizzato. In altre parole, l’accertamento
di conformità verifica un’opera che esiste, non un progetto
destinato a renderla conforme.

Quanto al silenzio-rigetto, per i giudici l’istituto, pur
residuale, non contrasta con la Costituzione perché lascia al
privato una piena tutela giurisdizionale. Ricordano inoltre che la
Corte costituzionale (sentenza n.
42/2023) aveva già ritenuto inammissibile una
questione analoga.

Verifica dello stato legittimo: perché i documenti vanno cercati
alla fonte

Dal punto di vista tecnico, la vicenda mostra come un documento
possa accompagnare per oltre quindici anni la storia di un immobile
senza che nessuno ne controlli l’esistenza presso l’ufficio che
avrebbe dovuto custodirlo. È il limite di ogni verifica costruita
sulle carte del proprietario, che si supera soltanto interrogando
gli archivi competenti per ciascuno dei tre piani della regolarità,
edilizio, urbanistico e catastale, sapendo che il catasto descrive
il bene ma non ne prova la legittimità.

Sul piano sistematico, anche se la pronuncia non se ne occupa,
l’art. 67 del d.P.R. n. 380/2001 impone il collaudo statico per le
costruzioni dell’art. 53 la cui sicurezza possa interessare la
pubblica incolumità, con invio del certificato all’ufficio tecnico
regionale. L’art. 24 lo richiede inoltre per l’agibilità.

Sulla lettura della regolarità su tre piani è costruito il
volume Regolarità
edilizia e catastale nelle compravendite immobiliari,
che ordina i documenti in una gerarchia delle prove. Al vertice c’è
il titolo abilitativo, che fonda la legittimità dell’opera. Al
livello successivo stanno il collaudo statico, la dichiarazione di
regolare esecuzione e l’agibilità, che attestano la corrispondenza
tra quanto autorizzato e quanto eseguito. Il libro indica di
verificare il collaudo nel fascicolo edilizio, segnalandone
l’assenza come difformità documentale, e di cercare la
documentazione sismica con un accesso agli atti presso gli uffici
regionali come il Genio Civile, cioè il controllo che nella vicenda
è arrivato con anni di ritardo.

Resta un’avvertenza. La sentenza non spiega perché l’ordinanza
abbia colpito le opere del sottotetto né qualifica le difformità.
Non consente quindi di dire se oggi una domanda analoga potrebbe
percorrere l’art. 36-bis, che permette di condizionare il permesso
a interventi di adeguamento o di rimozione.

Comprare casa senza verifica dello stato legittimo: quanto costa
scoprire il problema dopo

In conclusione, nel caso di specie il Consiglio di Stato ha
respinto l’appello e confermato la decisione del TAR Campania.

La vicenda non nasce da una compravendita. Se però l’immobile
fosse stato venduto prima del 2021, il rogito che ne riportava i
titoli sarebbe rimasto valido, perché la Cassazione a Sezioni Unite
(sentenza n.
8230/2019) lega la nullità alla mancata indicazione di
un titolo reale e riferibile all’immobile, non alla conformità
dell’opera. L’acquirente avrebbe comunque ereditato il rischio
della demolizione, dato che l’Adunanza Plenaria (sentenza n.
9/2017) esclude che l’estraneità del proprietario
attuale all’abuso imponga al Comune una motivazione rafforzata.

Il volume distingue tra rischi eliminabili, riducibili e
residui. In quella chiave, prima del rogito un’anomalia come quella
della vicenda rientra tra i rischi che una verifica seria fa
emergere e che le parti possono risolvere, riflettere nel prezzo o
regolare nel contratto. Dopo, invece, diventa un procedimento nel
quale la prova ricade interamente sul proprietario. Un fascicolo
edilizio vale quanto il suo documento meno verificato.

Regolarità edilizia, urbanistica e catastale: le domande più
frequenti

Che differenza c’è tra regolarità edilizia, urbanistica e
catastale?

La regolarità edilizia riguarda la corrispondenza ai titoli
abilitativi, quella urbanistica la compatibilità con la
pianificazione e quella catastale la coerenza tra planimetria e
stato di fatto. La conformità catastale non prova la legittimità
edilizia.

Si può ottenere la sanatoria ex art. 36 promettendo lavori di
adeguamento?

No, perché l’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 riguarda soltanto
interventi già realizzati, di cui verifica la conformità al momento
della realizzazione e della domanda. Per parziali difformità,
variazioni essenziali e abusi legati alla SCIA, l’art. 36-bis
consente invece di subordinare la sanatoria agli interventi
necessari per la sicurezza o alla rimozione delle opere non
sanabili, anche attraverso un progetto di ripristino.

Dove si verifica il collaudo statico prima di comprare
casa?

Il collaudo statico va verificato con accesso agli atti sia nel
fascicolo edilizio comunale sia presso l’ufficio tecnico regionale,
di norma il Genio Civile, senza fermarsi alla copia consegnata dal
venditore.