Barriere di tasso d’interesse
Nonostante la corsa di fine anno, il mercato immobiliare nel Sud del Paese rimane piuttosto stagnante. I costruttori si contendono il mercato per lanciare nuovi progetti, ma la domanda è debole e la liquidità del mercato è bassa. Pertanto, la ristrutturazione del mercato immobiliare dipende non solo dalla riduzione dei tassi di interesse, ma anche dalla capacità dei costruttori di rivedere i prezzi per attrarre una domanda reale.
Parallelamente agli sforzi degli sviluppatori, anche le banche sono intervenute, riducendo i tassi di interesse per stimolare il mercato. In particolare, dal 19 ottobre, Agribank ha ridotto i tassi di interesse sui prestiti fino al 2% annuo, BIDV ha offerto prestiti agevolati a partire dal 6% annuo e Vietcombank si è impegnata a ridurre i tassi di almeno il 2% entro la fine dell’anno. La Banca di Stato del Vietnam ha richiesto alle banche di ridurre i tassi di interesse sui prestiti dell’1,5-2%.
Si prevede che ciò contribuirà a riscaldare il mercato immobiliare, dato che attualmente i tassi di interesse rappresentano un ostacolo. CBRE ritiene che il rallentamento del mercato di Hanoi sia dovuto principalmente al costo del capitale e ai tassi di interesse, che sono le due variabili chiave che influenzano le decisioni di vendita dei costruttori alla fine dell’anno. Savills Vietnam osserva che gli elevati costi di finanziamento mettono sotto pressione sia il flusso di cassa dei costruttori sia la capacità di pagamento degli acquirenti.
Un sondaggio condotto da Batdongsan.com.vn su 530 agenti immobiliari ha inoltre indicato gli alti tassi di interesse sui prestiti come il principale ostacolo, con il 46% degli intervistati che ha scelto questa opzione, una percentuale superiore rispetto alle preoccupazioni relative a politiche e pianificazione (32%), alla limitata liquidità (25%) e al prezzo di vendita (18%).
Anche i tassi di interesse influenzano l’efficacia di altri fattori. I pacchetti di sostegno ai tassi di interesse offerti dai costruttori sono efficaci solo quando gli acquirenti ritengono che i tassi di interesse diminuiranno prima della fine del periodo promozionale, e la nuova offerta viene assorbita solo quando gli acquirenti dispongono di una sufficiente capacità di indebitamento.
Gli alti tassi di interesse hanno rallentato il mercato nel terzo trimestre di quest’anno. Secondo Savills Vietnam, nel terzo trimestre del 2026 l’offerta di nuovi appartamenti ad Hanoi è diminuita del 51% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Anche il numero di unità vendute è calato del 48% rispetto all’anno precedente.
Il Centro di ricerche di mercato e analisi dei clienti di One Mount Group ha inoltre indicato che nel terzo trimestre del 2026 il numero di transazioni di appartamenti primari ad Hanoi ha raggiunto circa 1.700 unità, con una diminuzione dell’83% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. A Ho Chi Minh City si sono registrate circa 1.600 transazioni, con una diminuzione del 72% rispetto all’anno precedente.
One Mount Group afferma che la liquidità nel terzo trimestre del 2026 riflette la cautela degli acquirenti alla luce del forte aumento dei prezzi previsto dopo il 2024-2025 e dei tassi di interesse sui prestiti che rimangono elevati. Nel breve termine, i clienti investitori tendono a posticipare le proprie decisioni di investimento, spostando parte del capitale verso altre tipologie di investimento.
Al contrario, la domanda di alloggi veri e propri rimane elevata ed è maggiormente focalizzata su progetti realizzati da costruttori affidabili che comprendono le esigenze dei clienti e offrono prodotti adeguati.
Secondo la signora Cao Thi Thanh Huong, vicedirettrice del dipartimento Ricerca e S22M di Savills Ho Chi Minh City, gli alti tassi di interesse sui mutui continuano a esercitare pressione sul flusso di cassa dei costruttori e sulla capacità di spesa degli acquirenti. L’offerta rimane stabile, ma la domanda si sta indebolendo.
Aspettative di fine anno per la stagione
Attualmente, le aziende del settore immobiliare prevedono che l’aumento della domanda di abitazioni prima del Tet (Capodanno lunare) stimolerà le vendite per tutto il 2026. Anche l’Istituto vietnamita di ricerca sul mercato immobiliare (VARS IRE) ritiene che questa sia la base per un miglioramento delle transazioni nel quarto trimestre rispetto al terzo trimestre del 2026.
La signora Cao Thi Thanh Huong ritiene che, in questo contesto, la domanda di acquisto a scopo residenziale stia assumendo un ruolo sempre più cruciale nella liquidità del mercato. I progetti che registrano risultati positivi presentano spesso una struttura di prodotti diversificata, accompagnata da politiche di pagamento flessibili e dilazionate, riducendo così la pressione finanziaria iniziale per gli acquirenti.
Si prevede che nel quarto trimestre del 2026 verranno lanciate circa 6.000 unità, quasi il 30% in meno rispetto alle previsioni iniziali a causa dei ritardi in alcuni progetti. “Le grandi aree urbane suburbane stanno rimodellando il mercato immobiliare terrestre di Ho Chi Minh City. Tuttavia, gli elevati costi di finanziamento continuano a limitare l’accessibilità economica e a ostacolare l’assorbimento del mercato”, ha affermato la signora Huong.
Prevedendo l’andamento del mercato immobiliare per i restanti mesi del 2026, il signor Vo Hong Thang, vicedirettore generale del Gruppo DKRA, ha affermato che nel quarto trimestre del 2026 si prevede il lancio di circa 200-300 nuovi prodotti nel segmento dei terreni edificabili, concentrati in progetti con procedure legali e infrastrutture già completate. L’offerta limitata, unita alla cautela degli investitori in un contesto di tassi di interesse che non mostrano variazioni positive significative, avrà un impatto considerevole sulla liquidità del mercato nel breve termine.
I dati di ricerca di Batdongsan.com mostrano il predominio del segmento degli appartamenti, che rappresenta il 52% dell’interesse totale nel mercato di Hanoi nel terzo trimestre del 2026. In particolare, la percentuale di ricerche di immobili primari sull’intero mercato è aumentata dal 16% al 28% negli ultimi due anni, indicando che gli acquirenti si stanno concentrando sempre più su progetti con documentazione legale completa e politiche di vendita flessibili da parte dei costruttori.
Nel mercato secondario, fino all’83% delle transazioni proviene da acquirenti realmente interessati. Per mantenere la liquidità a fronte delle preoccupazioni degli acquirenti riguardo alle fluttuazioni dei tassi di interesse, molti costruttori hanno offerto proattivamente pacchetti di supporto a tasso fisso della durata massima di 5 anni, che si estendono anche dopo la consegna dell’immobile.
Si prevede che i prezzi sul mercato primario rimarranno stabili, mentre continueranno ad essere implementate politiche di pagamento flessibili e misure di sostegno ai tassi di interesse per aumentare la liquidità. Nel mercato secondario, la pressione al ribasso potrebbe aumentare a causa della persistente scarsità di liquidità, soprattutto tra gli investitori con leva finanziaria che cercano di recuperare il capitale investito.
Per quanto riguarda il segmento degli appartamenti, si prevede che nel quarto trimestre del 2026 si registrerà un leggero aumento dell’offerta di nuove unità abitative rispetto al trimestre precedente, con una stima di circa 7.000-10.000 unità, concentrate nelle zone est e sud di Ho Chi Minh City e nell’ex Binh Duong. Gli appartamenti di classe A continueranno a prevalere nell’area centrale, mentre quelli di classe B e C avranno un ruolo di primo piano nelle zone periferiche.
“Si prevede un miglioramento della domanda grazie all’aumento della richiesta di abitazioni verso la fine dell’anno, ma è improbabile un’impennata significativa nel breve termine. I prezzi del mercato primario dovrebbero rimanere stabili, accompagnati da politiche di vendita flessibili per stimolare il mercato. La liquidità e i prezzi del mercato secondario potrebbero riprendersi in una certa misura, ma saranno comunque sotto pressione a causa dei tassi di interesse e delle misure di controllo del credito immobiliare”, ha affermato Thang.
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