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L’articolo tratta un caso della Corte di Cassazione dal quale emerge la richiesta di sospendere o revocare un ordine di demolizione per un manufatto abusivo, già disposto con una condanna definitiva.
Il ricorrente sosteneva che l’immobile appartenesse ormai a terzi e contestava anche il diniego del permesso di costruire in sanatoria dai presunti proprietari, ritenendo invece l’istanza valida a sospendere l’efficacia dell’ordine di demolizione. La Cassazione chiarisce che l’ordine di demolizione ha natura ripristinatoria e può incidere sul bene indipendentemente da chi ne sia attualmente proprietario. La demolizione può essere sospesa o revocata solo in presenza di atti amministrativi incompatibili con l’abbattimento o concretamente prevedibili in tempi brevi.
L’ordine di demolizione non è una punizione
L’ordine di demolizione è la nota dolente degli abusi edilizi.
Secondo il comma 9 dell’art. 31 del d.P.R. 380/2001:
“Per le opere abusive di cui al presente articolo, il giudice, con la sentenza di condanna per il reato di cui all’articolo 44, ordina la demolizione delle opere stesse se ancora non sia stata altrimenti eseguita.”
Quando si viene condannati per un reato edilizio, previsto dall’art. 44 del d.P.R. 380/2001, il giudice DEVE ordinare anche la demolizione dell’opera abusiva, se questa non è già stata rimossa.
La demolizione non è una pena aggiuntiva ma serve a ripristinare la situazione urbanistica ed edilizia precedente all’abuso e quindi non a infliggere una seconda pena.
Ma un ordine di demolizione può essere fermato sostenendo che l’immobile abusivo non appartenga più al condannato ma ad altri soggetti o che sullo stesso sia stata richiesta una sanatoria?
Sono queste le questioni affrontate dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 25512/2026, dove il protagonista era proprio un manufatto abusivo sul quale gravava già un ordine di demolizione disposto con una precedente condanna penale.
Abuso edilizio e demolizione
Secondo la Suprema Corte:
“Premesso che l’art. 31, comma 9, d.P.R. n. 380 del 2001, prevede che il giudice, con la sentenza di condanna per il reato di cui all’art. 44, ordina la demolizione delle opere abusive se ancora non sia stata altrimenti eseguita, senza distinguere tra responsabile dell’abuso e proprietario del bene, e che, secondo la consolidata giurisprudenza di questa Sezione, tale ordine ha natura di sanzione amministrativa a carattere ripristinatorio, priva di finalità punitive e con effetti che ricadono sul soggetto che è in rapporto col bene, indipendentemente dal fatto che questi sia l’autore dell’abuso (…). L’eventuale erroneità della disposizione di tale ordine (per l’impossibilità per l’imputato di darvi esecuzione, a causa della altruità dei beni), avrebbe, dunque, dovuto essere fatta valere con l’impugnazione, cosicché, non essendo stata prospettata la verificazione di fatti sopravvenuti alla formazione del titolo esecutivo, tale questione non può ora essere fatta valere in sede esecutiva, stante la preclusione derivate dalla formazione del giudicato in ordine alla corretta disposizione di tale ordine.”
L’ordine di demolizione previsto dall’art. 31, comma 9, del d.P.R. 380/2001 ha uno scopo ben preciso, ossia quello di ripristinare la legalità urbanistica e non quello di punire personalmente chi abbia commesso l’abuso.
Il giudice, quando pronuncia la condanna per un reato edilizio dell’art. 44, ordina anche la demolizione dell’opera abusiva se non è già stata eseguita.
Nel caso esaminato, l’imputato sosteneva però di non poter eseguire la demolizione perché i beni appartenevano ad altri soggetti, ma tale contestazione avrebbe dovuto essere promossa prima che la sentenza diventasse definitiva. Una volta che la sentenza è diventata definitiva non è più possibile rimettere in discussione nella fase esecutiva una questione che poteva essere contestata prima, salvo fatti sopravvenuti.
Demolizione immobile abusivo: non basta dire di non essere proprietari per fermare l’ordine
Inoltre “In termini generali, l’interesse ad impugnare deve essere concreto ed attuale, correlato agli effetti primari e diretti del provvedimento da impugnare e sussiste solo se l’impugnazione sia idonea a costituire, attraverso l’eliminazione di un provvedimento pregiudizievole, una situazione pratica più vantaggiosa per l’impugnante rispetto a quella esistente (…). La legge processuale non ammette l’esercizio del diritto di impugnazione avente di mira la sola esattezza teorica della decisione, senza che alla posizione giuridica del soggetto derivi alcun risultato pratico favorevole, nel senso che miri a soddisfare una posizione oggettiva giuridicamente rilevante e non un mero interesse di fatto (…). In conclusione, nel caso in cui il condannato, destinatario dell’ingiunzione a demolire, non sia più proprietario dell’immobile o titolare di altro diritto reale sullo stesso, l‘interesse concreto e attuale all’annullamento del provvedimento deve essere dedotto in modo specifico e deve corrispondere ad un beneficio effettivo e reale derivante dall’annullamento dell’atto (…). Nel caso di specie ciò non è avvenuto, essendosi limitato il ricorrente a lamentare il difetto di notifica dell’ordine di demolizione ai presunti proprietari, oltretutto dando atto del diniego del permesso di costruire in sanatoria richiesto dai predetti ai sensi dell’art. 13 legge n. 47 del 1985 (ora recepito dall’art. 36 del T.U. Edilizia, D.P.R. n. 380 del 2001), con istanza avanzata il 5 settembre 2014, cui, come risulta dall’ordinanza impugnata, non aveva fatto seguito la presentazione della documentazione richiesta né il pagamento dell’oblazione, senza null’altro dedurre a sostegno del suo interesse attuale e concreto a conservare un bene sul quale assume di non avere alcun titolo.”
Per impugnare un provvedimento bisogna avere un interesse concreto e attuale alla sua modifica. L’annullamento deve cioè produrre per il ricorrente un vantaggio reale e personale, migliorando effettivamente la sua situazione. Se chi deve demolire sostiene di non essere più proprietario dell’immobile, deve spiegare perché abbia comunque interesse a impedire la demolizione. Nel caso esaminato, il ricorrente si era limitato a contestare la mancata notifica ai presunti proprietari, senza indicare quale beneficio avrebbe ottenuto personalmente.
Sanatoria edilizia: quando può fermare la demolizione
La revoca è possibile solo in presenza di determinazioni condizioni, in particolare “(…) la sanzione dell’ordine di demolizione, prevista dall’art. 31 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, sfugge alla regola del giudicato penale ed è sempre riesaminabile in sede esecutiva al fine di una eventuale revoca, che è consentita però solo in presenza di determinazioni della P.A. o del giudice amministrativo incompatibili con l’abbattimento del manufatto, ovvero quando sia ragionevolmente prevedibile, in base ad elementi concreti e specifici, che tali provvedimenti saranno adottati in breve tempo, non potendo la tutela del territorio essere rinviata indefinitamente (…). Nel caso in esame il giudice dell’esecuzione ha rilevato che il ricorrente, al contrario, ha documentato l’avvenuto diniego della richiesta di accertamento di conformità ed è acclarata l’assenza di ulteriori atti amministrativi idonei ad attribuire legittimità alla costruzione, di qualsivoglia provvedimenti della pubblica amministrazione che abbiano conferito all’immobile in una diversa destinazione o ne abbiano in alcun modo sanato l’abusività; né risulta altrimenti, non essendo stato allegato – … – che sia in corso alcun procedimento amministrativo volto alla regolarizzazione della costruzione abusiva.”
L’ordine di demolizione può essere riesaminato anche dopo una sentenza definitiva e, in alcuni casi, revocato.
La revoca è possibile solo se esistono provvedimenti amministrativi incompatibili con la demolizione oppure se è concretamente prevedibile che possa essere rilasciata una sanatoria in tempi brevi.
Nel caso esaminato, però, la sanatoria era stata negata e non risultavano agli atti altri procedimenti di regolarizzazione: quindi la demolizione non poteva che restare efficace.
Per queste ragioni, la Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso, ritenendo insussistente un interesse concreto e attuale del ricorrente e manifestamente infondate le ulteriori censure.
Sostenere che un immobile abusivo appartenga a un soggetto diverso dal condannato non determina automaticamente la revoca dell’ordine di demolizione.
Inoltre chi non è più proprietario e vuole contestare l’esecuzione deve indicare quale interesse concreto e attuale avrebbe a ottenere l’annullamento del provvedimento.
Infine, un ordine di demolizione può essere sospeso o revocato SOLO in presenza di provvedimenti incompatibili con la demolizione oppure quando sia concretamente prevedibile la loro emanazione in tempi brevi.
Scarica la sentenza in allegato
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FAQ TECNICHE: Ordine di demolizione: sospensione e revoca| Ingenio
1. Che cos’è l’ordine giudiziale di demolizione per abuso edilizio?
L’ordine giudiziale di demolizione è una misura di natura amministrativa e ripristinatoria prevista dall’art. 31, comma 9, del d.P.R. 380/2001. Viene disposto dal giudice con la sentenza di condanna per i reati edilizi previsti dall’art. 44, qualora le opere abusive non siano già state demolite. Non costituisce una pena aggiuntiva, ma è finalizzato al ripristino della legalità urbanistica.
2. Quando può essere sospeso o revocato un ordine di demolizione definitivo?
L’ordine può essere riesaminato dal giudice dell’esecuzione anche dopo il passaggio in giudicato della condanna. Assume rilievo l’esistenza di provvedimenti della pubblica amministrazione o del giudice amministrativo incompatibili con la demolizione, oppure la concreta e ragionevole prevedibilità della loro adozione in tempi brevi. La sospensione e la revoca devono comunque essere valutate in relazione alla specifica situazione giuridica.
3. Quali norme disciplinano la demolizione di un immobile abusivo?
I principali riferimenti sono l’art. 31, comma 9, del d.P.R. 380/2001, relativo all’ordine giudiziale di demolizione, e l’art. 44, riguardante le sanzioni penali per gli abusi edilizi. Per l’accertamento di conformità rilevano l’art. 36 e, nelle rispettive fattispecie, l’art. 36-bis del Testo Unico Edilizia. La disciplina applicabile deve essere individuata considerando la tipologia dell’abuso e il procedimento amministrativo effettivamente attivato.
4. Quale tutela ha il condannato che non è più proprietario dell’immobile abusivo?
Il trasferimento della proprietà non determina automaticamente l’inefficacia dell’ordine di demolizione. La Cassazione n. 25512/2026 chiarisce che il condannato deve dimostrare un interesse concreto e attuale a contestarne l’esecuzione. Un esempio di interesse qualificato, richiamato nella pronuncia, riguarda la sospensione condizionale della pena subordinata all’esecuzione della demolizione. La mera appartenenza del bene a terzi non costituisce quindi un motivo sufficiente per ottenere la revoca.
5. Quali verifiche deve effettuare il tecnico prima di sostenere una richiesta di sospensione?
Il tecnico incaricato dovrebbe ricostruire lo stato legittimo dell’immobile, identificare le opere abusive e verificare la documentazione urbanistico-edilizia disponibile. Occorre accertare l’esistenza di istanze di sanatoria, provvedimenti di accoglimento o diniego ed eventuali procedimenti amministrativi ancora pendenti. La relazione tecnica deve distinguere la possibilità astratta di regolarizzazione dagli elementi documentali che ne rendono concretamente prevedibile l’esito favorevole.
6. Quali controlli documentali sono necessari quando l’ordine di demolizione è già definitivo?
Devono essere verificati il contenuto della sentenza definitiva, l’ordine di demolizione, gli eventuali atti sopravvenuti e lo stato dei procedimenti amministrativi. È necessario distinguere le contestazioni che riguardano la legittimità originaria dell’ordine dalle circostanze sopravvenute rilevanti in fase esecutiva. Non esiste un termine generale di validità oltre il quale l’ordine di demolizione perda automaticamente efficacia.
7. Quali errori possono compromettere la richiesta di sospensione o revoca?
Tra gli errori principali rientrano il ritenere sufficiente una domanda di sanatoria non definita, richiamare genericamente la proprietà di terzi o contestare in fase esecutiva questioni già coperte dal giudicato. È inoltre errato presumere che il giudice dell’esecuzione possa sostituirsi al giudice amministrativo nel valutare la legittimità del diniego di sanatoria. Il caso esaminato dalla Cassazione evidenzia l’importanza di documentare circostanze sopravvenute, interesse concreto e attuale e provvedimenti effettivamente rilevanti.
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