Le tolleranze costruttive introdotte dall’art. 34-bis del Testo unico edilizia con il Decreto Salva Casa consentono di regolarizzare solo piccole difformità rispetto a un progetto autorizzato. Se il titolo abilitativo manca, non sono applicabili.
Il fermento normativo portato dal Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024) ha generato un’ondata di ottimismo tra i proprietari di immobili: molti, leggendo il nuovo articolo 34 bis del Testo Unico dell’Edilizia, si sono convinti che ogni piccola (o grande) “sbavatura” edilizia potesse finalmente essere archiviata sotto la magica voce tolleranze costruttive, anche quando manca il titolo abilitativo necessario, come il permesso di costruire o la SCIA.
Tuttavia, la realtà giuridica è ben più severa: le tolleranze non sono un condono mascherato, né una bacchetta magica per sanare ciò che è nato nell’illegalità. Il principio cardine, ribadito con fermezza dalla recente sentenza della Corte di Cassazione n. 18459/2025, è cristallino: senza un titolo abilitativo valido e vigente, le tolleranze edilizie non esistono: non possono, quindi, essere applicate.
La risposta al nostro quesito di partenza – se si possono ottenere le tolleranze edilizie senza titolo abilitativo – è, quindi, un netto no. Le tolleranze edilizie non possono essere invocate quando un immobile è stato realizzato in assenza totale di titolo abilitativo. Si tratta di uno strumento pensato per sanare
piccole difformità esecutive rispetto a un progetto autorizzato, non per regolarizzare abusi edilizi.
Il chiarimento che ti abbiamo anticipato subito deriva sia dalla normativa — in particolare l’art. 34-bis del Testo unico edilizia — sia dalla recente giurisprudenza, che ha ribadito i limiti applicativi dell’istituto. Ora esaminiamo in modo più approfondito la questione, che impatta notevolmente sulla possibilità di regolarizzare gli abusi edilizi.
Cosa sono le tolleranze edilizie
Le tolleranze costruttive sono
scostamenti minimi tra ciò che è stato autorizzato e ciò che è stato realizzato. La legge considera – entro precisi limiti – tali differenze fisiologiche e non tali da costituire abuso edilizio.
In concreto, riguardano piccole variazioni percentuali di parametri dimensionali come l’altezza dei locali, i distacchi dai confini, la cubatura complessiva, la superficie coperta del fabbricato e altri parametri indicati nel titolo edilizio.
Lo scopo delle tolleranze è evitare che imperfezioni marginali comportino sanzioni sproporzionate o procedure di sanatoria.
Ma l’elemento decisivo e che le tolleranze presuppongono sempre l’esistenza di un titolo edilizio valido.
Perché le tolleranze senza titolo abilitativo non valgono
Il motivo di questo criterio, apparentemente rigido, è semplice da capire: se un’opera è stata realizzata in
totale assenza di permesso, o su un fabbricato già abusivo, non si può parlare di “difformità tollerabile” perché manca il termine di paragone legale: il titolo edilizio.
Il presupposto dell’istituto è la difformità parziale rispetto a un intervento autorizzato. Se manca del tutto il titolo edilizio, non esiste una base di confronto e l’opera è abusiva. In queste ipotesi le tolleranze non possono essere utilizzate come forma di sanatoria.
In parole povere, non si può “tollerare” lo scostamento da un nulla cosmico. La conseguenza della non applicabilità delle tolleranze agli immobili costruiti senza titolo edilizio è che l’opera abusiva dovrà essere sanata con accertamento di conformità, se possibile, oppure demolita.
Ecco quindi l’errore di chi interpreta il nuovo articolo 34-bis del TUE (D.P.R. 380/2001), introdotto dalla Legge Salva Casa, come una franchigia generica. In realtà, la norma nasce per gestire le imperfezioni fisiologiche del cantiere. Come chiarito dalla Suprema Corte, le tolleranze riguardano esclusivamente gli scostamenti rispetto a un progetto approvato.
Le percentuali di tolleranza dopo il Decreto Salva Casa
Il Decreto Salva Casa ha introdotto un sistema più articolato per le tolleranze.
Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 (data di entrata in vigore delle nuove norme) si applica una tolleranza progressiva in base alla superficie utile, con le seguenti percentuali decrescenti:
- 6% per unità minori di 60 mq;
- 5% per unità fino a 100 mq;
- 4% per unità tra 100 e 300 mq;
- 3% per unità tra 300 e 500 mq;
- 2% per unità maggiori di 500 mq.
Insomma, più l’appartamento è piccolo, più il legislatore è stato (paradossalmente) generoso con i margini di errore.
Per gli interventi costruttivi successivi (quelli intrapresi e realizzati dal 25 maggio 2024 in poi) è prevista una tolleranza fissa del 2%.
Queste percentuali – come abbiamo detto prima – si applicano esclusivamente a difformità rispetto a un progetto autorizzato.
Tolleranze costruttive e tolleranze esecutive
È importante distinguere tra due categorie di tolleranze edilizie che spesso vengono confuse: le tolleranze costruttive (quantitative) e le tolleranze costruttive (qualitative).
Le tolleranze costruttive sono sono scostamenti dimensionali entro le percentuali previste, che ti abbiamo esposto nel paragrafo precedente. Dunque riguardano i numeri. Ad esempio, se il progetto prevedeva un’altezza di 3 metri e ne abbiamo realizzati 3,06 (entro il 2%), siamo in tolleranza.
Le tolleranze esecutive riguardano le modalità pratiche di esecuzione. Consistono nelle difformità di minima entità tipiche della fase di cantiere. Rientrano qui, ad esempio, il minore dimensionamento dell’edificio, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, la diversa collocazione di impianti, lo spostamento di tramezzi interni, le modifiche alle finiture ed anche gli eventuali errori materiali di progetto che sono stati corretti in cantiere.
Anche le tolleranze esecutive si applicano solo se avvenute durante lavori regolarmente autorizzati con il titolo abilitativo richiesto in base alla natura dell’intervento.
Inoltre, le tolleranze esecutive per gli immobili in zone vincolate richiedono comunque l’autorizzazione paesaggistica, a differenza delle tolleranze quantitative che ne sono esenti.
La Cassazione conferma il principio
La giurisprudenza ha chiarito definitivamente la questione. La Corte di Cassazione (sentenza n. 18459/2025) ha stabilito che le tolleranze riguardano interventi realizzati in difformità dal titolo durante la sua vigenza; non sono applicabili quando il titolo è cessato o inesistente e non possono neppure essere invocate per opere su manufatti abusivi
Nel caso esaminato, la Corte ha evidenziato che gli interventi realizzati su un manufatto privo di permesso di costruire assumono autonoma rilevanza penale e non consentono di parlare di parziale difformità. La sentenza ha inoltre precisato che, anche quando esiste un titolo molto risalente nel tempo, e ormai inefficace per “coprire” le nuove opere realizzate, le tolleranze non possono essere invocate.
Cosa non rientra nelle tolleranze edilizie
A livello pratico, in base al suddetto orientamento giurisprudenziale, non costituiscono tolleranze rientranti nell’ambito applicativo dell’art. 34-bis del TUE:
- gli ampliamenti di superficie senza permesso;
- un aumento consistente di volumetria;
- le sopraelevazioni (es. un intero piano in più non sarà mai una tolleranza);
- le modifiche sostanziali della sagoma (se l’edificio cambia forma rispetto al progetto, siamo nell’ambito dell’abuso edilizio).
- un cambio di destinazione d’uso (trasformare un garage in abitazione senza permessi non è un errore di cantiere, è un illecito);
- le opere realizzate su immobili totalmente abusivi (il “peccato originale” dell’assenza di titolo abilitativo rende vana ogni pretesa di tolleranza).
Dichiarazione delle tolleranze: il ruolo del tecnico abilitato
Le tolleranze non richiedono una sanatoria formale (accertamento di conformità), ma non sono “invisibili”. Devono essere
dichiarate e asseverate da un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) in occasione di atti di compravendita o per l’attestazione dello stato legittimo dell’immobile.
Il tecnico incaricato deve, inoltre, garantire che tali difformità non pregiudichino l’agibilità, la sicurezza statica o la conformità antisismica.
Conclusione
Il titolo edilizio è l’elemento che consente di individuare lo stato legittimo dell’immobile.
Senza titolo abilitativo, non è possibile applicare le tolleranze, e possono scattare sanzioni amministrative e penali in base alla gravità dell’abuso.
Le tolleranze edilizie si applicano solo in presenza di un titolo edilizio valido e non sono sono utilizzabili per opere abusive o senza permesso.
Le tolleranze sono, quindi, uno strumento di semplificazione, non possono mai diventare un mezzo per regolarizzare abusi. Se manca il titolo abilitativo, l’opera non può beneficiare delle tolleranze e dovrà essere sanata con le procedure ordinarie o, se non sanabile, demolita.
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