Se il giudice penale ordina la demolizione, il Comune può
comunque acquisire gratuitamente l’immobile e l’area di sedime? E
l’autodemolizione autorizzata dalla Procura può davvero rimettere
in discussione l’acquisizione già disposta dal Comune? Demolire
dopo l’atto di acquisizione basta a recuperare la proprietà del
bene?
La risposta arriva dal Consiglio di Stato con la sentenza
n. 7077 del 24 settembre 2026, che chiarisce uno degli aspetti
più sottovalutati del doppio binario sugli abusi edilizi, ovvero
che ordinanza comunale e ordine di demolizione penale seguono
strade separate e soltanto l’inottemperanza alla prima porta
all’acquisizione gratuita al patrimonio comunale. Chi lascia
scadere il termine fissato dal Comune può quindi perdere l’immobile
e l’area su cui sorge, anche se poi ottiene dalla Procura
l’autorizzazione ad autodemolire, anche se avvia davvero le
demolizioni, e anche se il Comune non è mai entrato in possesso dei
luoghi.
Eseguire l’ordine penale non cancella l’inadempimento verso il
Comune. L’art. 31 del d.P.R. n. 380/2001
(Testo Unico Edilizia) collega l’acquisizione alla mancata
esecuzione dell’ingiunzione amministrativa nel termine assegnato, e
i giudici ne ricavano che le demolizioni successive contano per la
sentenza penale ma non eliminano retroattivamente un’inottemperanza
già maturata.
Né basta che il Comune abbia lasciato fare, perché non opporsi
alle demolizioni non equivale a rinunciare al bene; e neppure
servono le trattative avviate con l’amministrazione, se non si sono
mai tradotte in un accordo firmato.
Sentenza penale e ordinanza comunale sullo stesso abuso: la
vicenda
Tutto comincia con un complesso immobiliare per il quale i
proprietari hanno presentato undici domande di condono, tutte
respinte. Ai dinieghi è seguita un’ordinanza di demolizione del
2008, divenuta definitiva dopo un lungo contenzioso in cui il
Consiglio di Stato ne ha confermato la legittimità nel 2022, mentre
una sentenza penale del 2010 aveva a sua volta ordinato la
demolizione.
Nell’ottobre 2022 un sopralluogo ha trovato le opere ancora in
piedi e a novembre il Comune ha accertato l’inottemperanza,
acquisendo gratuitamente opere e area di sedime; il ricorso contro
l’acquisizione è stato respinto dal TAR Campania. Solo nel giugno
2023 è stata presentata alla Procura la richiesta di
autodemolizione e uno dei proprietari, ottenuta l’autorizzazione,
ha avviato i lavori.
In appello si è sostenuto che l’acquisizione fosse incompatibile
con l’ordine penale e con le autodemolizioni, che il Comune avrebbe
tacitamente consentito, invocando anche una determina comunale del
2018 su un progetto di demolizioni programmate e un difetto di
istruttoria.
Art. 31 Testo Unico Edilizia: ordinanza comunale e ordine del
giudice penale
Il perimetro normativo della vicenda è segnato dall’art. 31 del
d.P.R. n. 380/2001, dedicato agli interventi eseguiti in assenza di
permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni
essenziali. Il Comune ingiunge al proprietario e al responsabile
dell’abuso la rimozione o la demolizione, indicando già nel
provvedimento l’area che verrà acquisita; se la demolizione e il
ripristino non avvengono entro novanta giorni dall’ingiunzione,
prorogabili fino a duecentoquaranta nei soli casi previsti dalla
norma, il bene e l’area di sedime sono acquisiti di diritto e
gratuitamente al patrimonio comunale. L’accertamento
dell’inottemperanza, notificato all’interessato, costituisce titolo
per l’immissione nel possesso e per la trascrizione nei registri
immobiliari.
Lo stesso articolo disciplina anche l’ordine di demolizione del
giudice penale. Il comma 9 prevede infatti che il giudice, con la
sentenza di condanna per il reato dell’art. 44, ordini la
demolizione delle opere se ancora non sia stata altrimenti
eseguita, per cui sulla medesima opera possono convivere due ordini
di demolizione provenienti da autorità diverse.
Ordine di demolizione penale e acquisizione gratuita: perché
restano su piani distinti
Il punto fermo da cui partono i giudici è la natura
dell’acquisizione gratuita, che Palazzo Spada qualifica come
sanzione autonoma rispetto all’abuso originario.
Il suo presupposto non è la costruzione dell’opera senza titolo ma
la successiva inottemperanza all’ordine di demolizione nel termine
di legge; l’effetto acquisitivo si produce ex lege, e il
provvedimento comunale che lo dichiara ha natura sostanzialmente
ricognitiva e dichiarativa. Nella vicenda era incontestato che
l’ordinanza del 2008 non fosse stata eseguita, per cui i
presupposti dell’art. 31 risultavano perfezionati.
Il cuore della controversia è però il rapporto tra procedimento
amministrativo e ordine di demolizione penale. L’ordinanza del
Comune e l’ordine impartito dal giudice penale operano su
piani distinti e, pur perseguendo lo stesso
obiettivo di ripristino della legalità urbanistica, non conducono
alle stesse conseguenze in caso di inottemperanza, perché soltanto
l’inottemperanza all’ordinanza comunale produce l’acquisizione al
patrimonio del Comune. La tesi secondo cui l’acquisizione sarebbe
incompatibile con l’ordine penale non è quindi condivisibile.
Qui, poi, l’acquisizione non ha impedito l’esecuzione
dell’ordine penale, perché i proprietari hanno continuato a
detenere materialmente il compendio, il Comune non si è immesso nel
possesso dell’area e non ha disposto la demolizione d’ufficio. Ne
consegue che l’autodemolizione autorizzata dalla Procura poteva
essere regolarmente eseguita senza incidere sulla validità e sugli
effetti di un’acquisizione già perfezionata.
L’ultimo anello riguarda il valore delle demolizioni eseguite.
Esse rilevano soltanto ai fini dell’esecuzione della sentenza
penale e dell’eventuale futura attività materiale di ripristino, ma
non eliminano retroattivamente l’inottemperanza che aveva già
legittimato l’acquisizione comunale. Alla data dell’acquisizione,
del resto, non risultava dimostrata alcuna demolizione completa o
comunque idonea a integrare l’ottemperanza.
Le altre censure seguono la stessa sorte. Il Comune, non
opponendosi alle demolizioni, non ha rinunciato al bene, in
mancanza di qualsiasi atto espresso di rinuncia o di un
provvedimento capace di rimuovere gli effetti dell’inottemperanza.
La determina del 2018 non vale come accordo ex art. 11 della Legge
n. 241/1990, perché dagli atti emerge che l’accordo non è mai stato
sottoscritto, e in ogni caso, come Palazzo Spada aveva già rilevato
sulla stessa vicenda, l’indisponibilità degli interessi pubblici in
materia di repressione edilizia esclude che le trattative abbiano
effetti impeditivi o fondino un legittimo affidamento.
Infondata anche la censura di difetto di istruttoria, perché il
provvedimento poggia sul sopralluogo e sull’accertamento della
persistente inottemperanza ed è un atto vincolato e doveroso. Le
demolizioni parziali, infine, non provano l’integrale ripristino e
restano irrilevanti rispetto all’effetto acquisitivo già maturato,
dato che un fabbricato risulta soltanto trasformato in un manufatto
comunque privo di titolo e alla data dell’appello restavano diverse
opere esterne.
Autodemolizione su ordine penale: cosa deve verificare il
tecnico
Sul piano tecnico, chi segue un’autodemolizione autorizzata
dalla Procura deve avere presente a quale dei due binari sta dando
esecuzione, ed è prudente documentare con rilievi e verbali lo
stato dei luoghi prima e dopo ogni fase, perché quelle demolizioni
restano rilevanti per l’eventuale futuro ripristino. Sul
coordinamento tra i due ordini in fase esecutiva resta utile il
caso di
chi paga la demolizione quando intervengono sia il Comune sia il
giudice penale.
Va però segnalato un limite. La compatibilità tra acquisizione
ed esecuzione penale è affermata alla luce di circostanze precise,
ovvero la detenzione del compendio rimasta ai proprietari, la
mancata immissione in possesso e l’assenza di una demolizione
d’ufficio, e la pronuncia non dice che cosa accadrebbe se il Comune
avesse già preso possesso dell’area. Sul piano sistematico, anche
se la sentenza non lo richiama, il comma 5 dell’art. 31 prevede che
l’opera acquisita sia demolita a spese dei responsabili dell’abuso,
salvo che il consiglio comunale dichiari l’esistenza di prevalenti
interessi pubblici o che il Comune ne disponga l’alienazione,
ipotesi ammesse solo se l’opera non contrasta con rilevanti
interessi urbanistici, culturali, paesaggistici, ambientali o
idrogeologici; in questa prospettiva l’autodemolizione anticipa un
ripristino che, fuori da quelle ipotesi, resterebbe a carico dei
responsabili. Per chi verifica un immobile prima del rogito,
l’acquisizione
segue il bene anche dopo la vendita ed è un dato da
intercettare per tempo, come approfondito nel volume «Regolarità
edilizia e catastale nelle compravendite immobiliari».
Ordine penale e ordinanza comunale: cosa resta al proprietario
In conclusione, il Consiglio di Stato ha respinto l’appello,
confermando la sentenza del TAR Campania e con essa la legittimità
dell’acquisizione gratuita.
A proprietari e tecnici conviene leggere i due ordini di
demolizione come due calendari distinti e trattare il termine
fissato dal Comune come il vero spartiacque della vicenda. Chi
assiste il destinatario di entrambi deve impostare la strategia
prima che quel termine scada, perché ciò che si fa dopo, anche con
l’autorizzazione della Procura, serve all’esecuzione della sentenza
penale ma non riapre la partita amministrativa; e le trattative con
il Comune non bastano a frenare il potere sanzionatorio.
La decisione si inserisce nell’orientamento ormai consolidato
che legge l’acquisizione come sanzione autonoma, già ribadito da
Palazzo Spada sulla
demolizione eseguita dopo la scadenza del termine, e lo applica
al rapporto con l’ordine penale, sulla scia di quanto già affermato
sul
doppio binario tra giudizio penale e sanzioni edilizie. I due
binari corrono paralleli verso la stessa meta, ma chi perde il
treno sul primo non lo riprende correndo sul secondo.
Ordine di demolizione penale e acquisizione gratuita: le domande
più frequenti
L’ordine di demolizione del giudice penale impedisce
l’acquisizione gratuita al Comune?
No. Secondo il Consiglio di Stato (sentenza n. 7077/2026)
ordinanza comunale e ordine penale operano su piani distinti e
l’acquisizione consegue soltanto all’inottemperanza all’ordinanza
comunale di demolizione.
L’autodemolizione autorizzata dalla Procura dopo l’acquisizione
la fa venire meno?
No. Per il Consiglio di Stato l’autodemolizione può essere
eseguita senza incidere sulla validità e sugli effetti
dell’acquisizione già perfezionata, perché rileva soltanto ai fini
dell’esecuzione della sentenza penale e dell’eventuale futura
attività materiale di ripristino.
Quando scatta l’acquisizione gratuita al patrimonio
comunale?
Quando la demolizione e il ripristino dello stato dei luoghi non
avvengono entro novanta giorni dall’ingiunzione, termine che il
Comune può prorogare con atto motivato fino a duecentoquaranta
giorni nei soli casi previsti dall’art. 31 del d.P.R. n. 380/2001.
Secondo il Consiglio di Stato (sentenza n. 7077/2026) l’effetto
acquisitivo si produce ex lege e il provvedimento che lo dichiara
ha natura sostanzialmente ricognitiva e dichiarativa.
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