Aggiungi Ingenio alle tue fonti preferite
Direttamente su Google, senza notifiche o iscrizioni
Aggiungi Ingenio su Google
Il Terzo condono edilizio, disciplinato dal DL 269/2003 e dalla legge 326/2003, ammette in zona vincolata una sanatoria molto circoscritta: possono rientrare solo gli abusi minori riconducibili a restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria. Restano esclusi ampliamenti, incrementi di volumetria e cambi di destinazione d’uso, anche parziali. E’ molto importante, inoltre, conoscere le condizioni necessarie per la sanabilità e distinguere il condono straordinario dall’accertamento di conformità ex artt. 36 e 36-bis del DPR 380/2001.
Condono edilizio in zona vincolata: domanda ricorrente
E’ possibile ottenere un condono edilizio, con le regole del Terzo condono (DL 269/2003), per un’aumento di volumetria in zona vincolata? Quando si tratta di condoni ci si deve sempre accendere una ‘lampadina’: sono sanatorie straordinarie, normate da specifiche leggi, in Italia ce ne sono stati tre, l’ultimo dei quali è ancora oggi oggetto di svariate controversie aperte.
Nel caso della sentenza 76/2026 del Tar Abruzzo, gli abusi riguardano variazioni nella distribuzione interna dell’unità immobiliare e nella variazione dei prospetti.
“Gli interventi edilizi per i quali parte ricorrente ha chiesto la sanatoria – si legge nella sentenza – e che sono chiaramente individuati nella relazione paesaggistica allegata alla domanda di condono edilizio ai sensi della legge 326/2003 depositata nell’ottobre 2019 riguardano: acquisizione di volume non residenziale al piano interrato del fabbricato B ed al piano seminterrato del fabbricato A (…) oltre a modifiche di distribuzione interna e variazione dei prospetti conseguenti agli aumenti di superficie ed alle modifiche distributive“.
Il ricorso: si tratta di abusi minori?
Per il ricorrente, la Sovrintendenza avrebbe errato nel non considerare che le domande di condono avevano ad oggetto “interventi riconducibili alla tipologia di abusi 5 e 6 della legge 633/2003”.
Quanto alla domanda di condono essa conteneva un errore nella classificazione di un terrazzino come balcone e nel conseguente erroneo riconoscimento del vano esistente come ampliamento. Nonostante i chiarimenti e la documentazione fornita dal ricorrente la Soprintendenza non ne avrebbe tenuto conto.
Cosa si può condonare in zona vincolata?
Attenzione al passaggio sulla categoria dell’Allegato 1 al DL 269/2003 perché assume rilevanza assoluta: sappiamo infatti che sono condonabili, in area vincolata, solo gli abusi cd. minori (n.4, 5 e 6 dell’Allegato, ossia restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria), mentre non lo sono gli abusi maggiori (n.1, 2 e 3 cioè nuove costruzioni, ristrutturazioni, cambi d’uso, aumenti di volume, ecc).
Occhio: il condono è una cosa, la sanatoria con accertamento di conformità un’altra
Prima di proseguire con l’analisi del caso di specie, ricordiamo che condono e sanatoria sono termini che si sovrappongono e che spesso si possono confondere, ma a livello normativo si riferiscono a procedure – con requisiti – molto diversi tra loro.
Ciò che contraddistingue i condoni è l’eccezionalità dell’evento, tanto che si tratta di regolarizzare abusi sostanziali commessi in una determinata forchetta temporale (entro una certa data).
La sanatoria classica ex art.36 o 36-bis del dpr 380/2001 è invece una norma cristallizzata che si basa sull’accertamento di conformità e sugli abusi ‘formali’: serve, quindi, la doppia conformità sincrona o asincrona per ottenere la regolarizzazione.
Quindi, l’eccezionalità del condono risiede nel fatto che, a differenza della sanatoria, è un salvagente temporale per specifici abusi, non un lasciapassare per abusi di qualsiai tipo e con qualsiasi data.
Regole e condizioni del terzo condono in zona vincolata
Il TAR ‘chiude la serranda’ partendo dal principio: l’art. 32, comma 26, del decreto-legge 269/2003, convertito, con modificazioni, nella legge 326/2003, recita: «Sono suscettibili di sanatoria edilizia le tipologie di illecito di cui all’allegato 1: a) numeri da 1 a 3, nell’ambito dell’intero territorio nazionale, fermo restando quanto previsto alla lettera e) del comma 27 del presente articolo, nonché 4, 5 e 6 nell’ambito degli immobili soggetti a vincolo di cui all’articolo 32 della legge 28 febbraio1985, n. 47; b) numeri 4, 5 e 6, nelle aree non soggette ai vincoli di cui all’articolo 32 della legge 28 febbraio 1985 n. 47…».
Il successivo comma 27 della medesima disposizione di legge, alla lettera d), stabilisce che, fermo quanto previsto dagli artt. 32 e 33 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, le opere abusive non sono comunque suscettibili di sanatoria qualora «siano state realizzate, su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela degli interessi idrogeologici e delle falde acquifere, dei beni ambientali e paesistici, nonché dei parchi e delle aree protette nazionali, regionali e provinciali qualora istituiti prima della esecuzione di dette opere, in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici».
Sono dunque insanabili, ai sensi delle richiamate disposizioni di legge, le opere abusive realizzate in aree sottoposte a vincolo idrogeologico, ambientale e paesistico – sia di natura assoluta che relativa, o, comunque, a vincoli di inedificabilità anche relativa (Cons. Stato, Sez. VI, 26/07/2023, n. 7318) a meno che non ricorrano in modo congiunto le seguenti condizioni:
- si tratti di opere realizzate prima dell’imposizione del vincolo;
- pur se realizzate in assenza o in difformità dal titolo edilizio, siano conformi alle prescrizioni urbanistiche;
- possano essere ritenute di minore rilevanza in quanto corrispondenti alle tipologie di illeciti di cui ai nn. 4, 5, e 6 dell’allegato 1 al citato decreto legge n. 269/2003 (restauro; risanamento conservativo e manutenzione straordinaria);
- che sia stato acquisito il parere favorevole dell’autorità preposta al vincolo.
Tra le opere sanabili, ai sensi della sanatoria di cui si tratta, non rientrano, pertanto, gli ampliamenti e i cambi di destinazione d’uso, anche parziali, di immobili preesistenti in zona vincolata.
Niente condono: ecco perché
L’immobile nel quale andavano effettuati gli interventi insiste su una porzione del territorio del Comune di Pescara che nella sua specificità è stata dichiarata di “notevole interesse pubblico” con D.M. del 07/05/1974.
Si tratta, peraltro, di abusi maggiori: gli interventi edilizi per i quali parte ricorrente ha chiesto la sanatoria e che sono chiaramente individuati nella relazione paesaggistica allegata alla domanda di condono edilizio ai sensi della legge 326/2003 depositata nell’ottobre 2019 riguardano infatti: “acquisizione di volume non residenziale al piano interrato del fabbricato B ed al piano seminterrato del fabbricato A (…) oltre a modifiche di distribuzione interna e variazione dei prospetti conseguenti agli aumenti di superficie ed alle modifiche distributive. L’aumento di volumetria (68,05 mc) si è ottenuta ampliando la superficie al piano interrato del fabbro B di 12,98 mq destinati a locali tecnici per un’altezza di 2,40 m, e la superficie al piano seminterrato del fabbricato A di 4,23 mq (w.c.) e 10,53 mq (cantina) per un’altezza di 2,50 m. I prospetti interessati da modifiche sono quelli del lato sud e ovest, modificati principalmente in conseguenza dell’ampliamento ottenuto mediante la chiusura con opere murarie della zona sottostante il balcone e dalla modifica della copertura“.
Nello specifico, evidenzia il TAR, rientrano nella tipologia 1 di abuso di cui alla tabella allegata alla legge 47/85 e nelle limitazioni di cui all’art. 32 della legge 326/2003.
La Soprintendenza, da parte sua, ha quindi rigettato il parere trattandosi di interventi edilizi non rientranti tra quelli condonabili ai sensi della legge 326/2003.
Niente condono, ricorso respinto.
FAQ TECNICHE: Condono edilizio di ampliamenti in zona vincolata | Ingenio
È possibile condonare un aumento di volumetria in area sottoposta a vincolo?
No, nell’ambito del Terzo condono gli aumenti di volume rientrano tra gli abusi maggiori e non sono sanabili in zona vincolata. La disciplina consente infatti soltanto gli illeciti minori delle tipologie 4, 5 e 6 dell’Allegato 1 al DL 269/2003.
Quali opere possono essere condonate in zona vincolata con il Terzo condono?
Sono ammesse, a determinate condizioni, opere di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria. Occorre inoltre che ricorrano gli altri presupposti previsti dalla legge, tra cui la conformità urbanistica e il parere favorevole dell’autorità competente sul vincolo.
Il cambio di destinazione d’uso può essere ammesso al Terzo condono in area vincolata?
No. Anche il cambio di destinazione d’uso, se qualificabile come abuso maggiore, resta escluso dalla sanatoria straordinaria prevista dal DL 269/2003. La stessa conclusione vale per i cambi d’uso solo parziali quando comportano una trasformazione non riconducibile agli abusi minori.
Quali condizioni devono ricorrere per sanare un abuso minore in zona vincolata?
L’opera deve essere stata realizzata prima dell’imposizione del vincolo, risultare conforme alle prescrizioni urbanistiche e appartenere alle tipologie 4, 5 o 6. È inoltre necessario acquisire il parere favorevole dell’autorità preposta alla tutela del vincolo.
Qual è la differenza tra Terzo condono e sanatoria ex artt. 36 e 36-bis del DPR 380/2001?
Il condono è una misura straordinaria e temporanea, applicabile agli abusi realizzati entro una determinata data e nei limiti fissati dalla legge speciale. L’accertamento di conformità è invece uno strumento ordinario del Testo unico edilizia, fondato sulla verifica dei requisiti di conformità previsti dagli artt. 36 e 36-bis.
LA SENTENZA E’ SCARICABILE IN ALLEGATO
#Adessonews seleziona nella rete articoli di particolare interesse.
Se vuoi leggere l’articolo completo clicca sul seguente link
