quando la SCIA non è idonea per una nuova costruzione

Prima ancora della verifica della conformità urbanistica o della
scelta tra SCIA e permesso di costruire, nelle pratiche di
sanatoria edilizia l’errore può nascere nel
momento in cui si prenda in considerazione un fabbricato che, nel
corso degli anni, ha perso qualsiasi reale continuità con quello
originariamente assentito.

È su questo aspetto che si concentra la
sentenza del TAR Piemonte, Torino, sez. II, del 18
settembre 2026, n. 1856, in relazione a un ricorso
contro il diniego opposto a una SCIA in sanatoria
presentata per un fabbricato artigianale la cui origine risaliva a
un nulla-osta del 1974.

Quello che sulla carta appariva come un immobile interessato da
alcune difformità da regolarizzare si è rivelato, dopo la
ricostruzione della sua storia edilizia, qualcosa di molto diverso:
il manufatto precario autorizzato all’epoca era
stato rimosso e sostituito da una struttura stabile in cemento
armato, senza che risultasse un titolo edilizio per la nuova
costruzione.

Da qui è cambiata l’intera lettura della pratica: prima di
stabilire quali opere potessero essere eliminate o se l’art. 36-bis
del
Testo Unico Edilizia consentisse di subordinare
la regolarizzazione a determinati interventi, occorreva individuare
quale fosse l’opera da sanare e quale titolo fosse
coerente con la trasformazione effettivamente avvenuta.

Sanatoria edilizia: perché la SCIA non è idonea per una nuova
costruzione

Nel caso in esame, era stata presentata una SCIA in sanatoria
per un fabbricato artigianale a un solo piano, originariamente
realizzato sulla base di un nulla-osta del 1974 e successivamente
interessato da ampliamenti per i quali, nel 1995, era stata
presentata anche una domanda di condono
edilizio.

Rispetto al titolo originario erano state riscontrate diverse
difformità: una parte prevista come aperta era stata chiusa
mediante tamponature e porte scorrevoli esterne, alcune
tramezzature interne erano state eliminate e una porzione della
copertura risultava collocata diversamente.

La pratica del 2023 prevedeva quindi l’abbattimento di alcune
pareti e delle porte metalliche non contemplate dal nulla-osta del
1974, oltre alla corretta rappresentazione della copertura e degli
ambienti interni.

Durante l’istruttoria, però, il Comune ha ricostruito una
situazione differente, ritenendo il titolo presentato non adeguato
rispetto all’intervento realizzato, qualificato come demolizione
con ricostruzione con sagoma differente e ricondotto alla
nuova costruzione di cui all’art. 3, comma 1,
lettera e.1), del d.P.R. n. 380/2001.

A questo rilievo si aggiungeva il contrasto con le norme
geologiche dello strumento urbanistico, mentre restava da
verificare separatamente la possibilità di ottenere
l’accertamento di compatibilità paesaggistica ai
sensi dell’art. 167 del D.Lgs. n. 42/2004. Dopo le osservazioni
della proprietà, il Comune ha confermato le proprie valutazioni e
archiviato la pratica.

SCIA, ristrutturazione e nuova costruzione: le previsioni del
Testo Unico Edilizia

La decisione si muove anzitutto sul terreno delle categorie
edilizie definite dall’art. 3 del d.P.R. n. 380/2001.

La lettera d) comprende nella ristrutturazione
edilizia anche la demolizione e ricostruzione di edifici
esistenti con sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche
planivolumetriche e tipologiche differenti, oltre al ripristino di
edifici crollati o demoliti quando sia possibile accertarne la
consistenza preesistente.

La successiva lettera e) considera invece nuova costruzione gli
interventi di trasformazione edilizia e urbanistica non
riconducibili alle categorie precedenti e comprende, alla lettera
e.1), la costruzione di manufatti fuori terra o interrati e
l’ampliamento di quelli esistenti all’esterno della sagoma.

La distinzione è essenziale anche per individuare il titolo
abilitativo. L’art. 23 disciplina la SCIA alternativa al
permesso di costruire e ne consente l’utilizzo, alle
condizioni indicate dalla norma, anche per determinate nuove
costruzioni previste da piani attuativi o da strumenti urbanistici
generali dotati di precise disposizioni plano-volumetriche. La
qualificazione come nuova costruzione, quindi, non esclude in
assoluto la SCIA, ma impone di verificare se ricorrano i
presupposti che ne consentono l’impiego.

Nel giudizio è stato poi richiamato l’art. 36-bis del
d.P.R. n. 380/2001, introdotto dal Decreto Salva Casa dopo
la presentazione della SCIA del 2023. La disposizione disciplina
l’accertamento di conformità nelle ipotesi di parziale difformità,
nelle fattispecie di assenza o difformità dalla SCIA
richiamate dall’art. 37 e nelle variazioni essenziali; il comma 2
consente inoltre di subordinare la regolarizzazione alla
realizzazione degli interventi necessari e alla rimozione delle
opere che non possono essere sanate.

Nel caso esaminato, però, prima di affrontare questi aspetti
occorreva stabilire se il fabbricato in cemento armato potesse
davvero essere considerato una trasformazione del manufatto
assentito nel 1974.

Manufatto precario sostituito: quando l’intervento diventa nuova
costruzione

Il TAR ha ricostruito il punto di partenza sulla base del
nulla-osta del 1974, che riguardava un manufatto precario, con
struttura portante in ferro, pareti in lega di
alluminio e aperto sui quattro lati.

Quella struttura era stata successivamente rimossa e sostituita
da un piccolo fabbricato in cemento armato, chiuso
sui quattro lati e dotato di porte scorrevoli metalliche. La
trasformazione risultava dalle fotografie risalenti al 1996, dai
sopralluoghi successivi e dall’ordinanza comunale di demolizione
del 2022; per la nuova struttura, inoltre, non risultava rilasciato
alcun titolo edilizio.

Per il TAR non si era quindi in presenza di alcune difformità
realizzate sul manufatto originario, perché quella struttura
precaria era stata rimossa e sostituita da un’opera stabile,
costruita con caratteristiche completamente diverse.

Considerata anche la natura precaria e transitoria del titolo
del 1974, la proprietà avrebbe dovuto richiedere non la sanatoria
di una ristrutturazione senza titolo del fabbricato esistente, ma
un titolo edilizio in sanatoria per l’intera volumetria
stabilmente edificata. Da qui la legittimità
dell’archiviazione della SCIA presentata, ritenuta non idonea a
regolarizzare la nuova costruzione oggetto del procedimento.

Art. 36-bis: quando la rimozione delle opere non basta per la
sanatoria

La proprietà aveva invocato l’art. 36-bis sostenendo che la
presenza di opere non sanabili non avrebbe dovuto determinare il
rigetto della pratica, perché il Comune avrebbe potuto prescriverne
l’eliminazione. Secondo questa impostazione, dopo gli abbattimenti
indicati nella SCIA non vi sarebbero stati aumenti di
superficie o volume né modifiche della destinazione
d’uso.

La possibilità di subordinare la sanatoria alla
rimozione delle opere non sanabili è
effettivamente prevista dal comma 2 dell’art. 36-bis, ma il TAR non
ha costruito la decisione su una lettura generale di questa
disposizione.

Il TAR, però, ha ricondotto la questione a un problema
precedente: il fabbricato da sanare non coincideva con quello
assentito nel 1974 e non poteva essere trattato come quest’ultimo,
semplicemente depurato delle opere difformi. La demolizione di
alcune pareti o porte non risolveva, quindi, il problema
rappresentato dalla sostituzione del manufatto precario con una
costruzione stabile priva di titolo.

Nuova costruzione e
norme geologiche

La qualificazione dell’opera assumeva un peso decisivo anche
rispetto allo strumento urbanistico, perché dal punto di vista
geologico l’area ricadeva in Classe IIIb2, nella
quale erano ammessi gli interventi di ristrutturazione edilizia
senza aumento di superficie e volume, mentre le nuove costruzioni
non erano consentite.

Il TAR ha ricavato questo elemento dalla stessa relazione del
geologo incaricato dalla ricorrente, che riportava la disciplina
prevista dall’art. 49 delle NTA per la zona.

La qualificazione dell’intervento non aveva quindi soltanto
conseguenze sulla scelta del titolo edilizio, ma determinava anche
la possibilità di rispettare la disciplina urbanistica. Ricondurre
l’opera alla nuova costruzione significava collocarla fuori dagli
interventi ammessi dalle NTA, indipendentemente dalla riduzione di
volume che la proprietà proponeva di ottenere attraverso gli
abbattimenti.

Sanatoria edilizia: per procedere prima va ricostruita l’opera
legittimamente assentita

Il ricorso è stato quindi respinto, con una decisione che
richiama un passaggio essenziale nelle verifiche preliminari a una
sanatoria: non basta individuare le difformità presenti e stabilire
quali possano essere eliminate, perché per prima cosa va
ricostruito quale opera sia stata effettivamente
assentita e attraverso quali trasformazioni si sia
arrivati allo stato attuale.

Nel caso in esame la differenza tra il manufatto del 1974 e
quello successivamente realizzato non riguardava soltanto
tamponature, porte, tramezzature o copertura: la struttura precaria
originaria era stata rimossa e sostituita da un fabbricato stabile
in cemento armato privo di titolo.

Da qui l’inadeguatezza della SCIA presentata e il contrasto con
una disciplina urbanistica che consentiva la ristrutturazione senza
aumento di superficie e volume, ma non la nuova costruzione.

Prima ancora di scegliere lo strumento di regolarizzazione, va
quindi identificato correttamente l’abuso da
sanare, perché dalla sua qualificazione dipendono il
titolo utilizzabile, le condizioni della sanatoria e la verifica
della conformità urbanistica.

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