La qualificazione edilizia di una piscina dipende dalle
caratteristiche dell’intervento, dalle sue dimensioni, dal rapporto
con l’edificio principale e dagli effetti prodotti sul
territorio.
Il fatto che sia realizzata al servizio di un’abitazione, da
solo, non basta a ricondurla alla nozione di pertinenza
urbanistica, soprattutto quando l’opera assume consistenza e
autonomia tali da determinare una trasformazione stabile del
suolo.
Su questo aspetto si è pronunciato il TAR Campania,
Napoli, Sez. III, con la sentenza
del 17 agosto 2026, n. 4987, in relazione a una
piscina interrata di circa 100 mq, realizzata insieme a uno spiazzo
pavimentato di circa 340 mq, in assenza dei necessari titoli
edilizi e all’interno di un’area interessata da più vincoli.
Un’opera di cui il tribunale amministrativo ha escluso la natura
pertinenziale, confermandone la qualificazione come nuova
costruzione. L’intervento ha offerto inoltre l’occasione per
affrontare la disciplina della pavimentazione esterna e i limiti
dell’edilizia libera, gli effetti del tempo trascorso dalla
realizzazione dell’abuso e le difficoltà prospettate per la
demolizione.
La proprietaria aveva infatti sostenuto che il ripristino
avrebbe potuto creare problemi alla vicina sede autostradale e alle
opere connesse, portando il giudice a soffermarsi anche su un
profilo meno immediato: quando le difficoltà tecniche della
demolizione possono assumere rilievo e quando, invece, restano
estranee alla legittimità dell’ordine impartito dal Comune.
Piscina interrata: pertinenza o nuova costruzione? Titoli edilizi e
limiti alla demolizione
Il punto di partenza è la qualificazione urbanistico-edilizia
della piscina. Il TAR ha ricordato che la nozione di nuova
costruzione, ai sensi dell’art. 3, comma 1, lettera e),
del
d.P.R. n. 380/2001, non comprende soltanto la
realizzazione di edifici fuori terra, ma più in generale gli
interventi capaci di produrre una modificazione permanente dello
stato materiale e della conformazione del suolo.
Una piscina interrata che determina una stabile trasformazione
del territorio è quindi soggetta al previo rilascio del
permesso di costruire e, quando l’area è sottoposta a
vincolo paesaggistico, richiede anche l’autorizzazione prevista
dalla disciplina di settore.
La questione riguarda però anche la pertinenzialità, perché una
piscina realizzata accanto a un’abitazione è normalmente destinata
al servizio dell’immobile principale. Il diritto urbanistico
utilizza, sotto questo profilo, parametri più restrittivi rispetto
a quelli propri del diritto civile.
Non basta che tra le due opere esista un rapporto di servizio:
la pertinenza urbanistica presuppone un’opera
priva di autonoma destinazione, funzionalmente collegata al
manufatto principale e caratterizzata da dimensioni e consistenza
tali da non determinare una trasformazione significativa
dell’assetto del territorio.
Nel caso esaminato, la consistenza della piscina, estesa per
circa 100 mq, e la sua destinazione d’uso hanno
portato il Collegio a escluderne la natura pertinenziale. Il
giudice ha inoltre richiamato la giurisprudenza secondo cui la
piscina assicura un’utilità destinata prevalentemente alle persone
che utilizzano l’immobile e presenta una propria autonomia
funzionale ed economica, elementi che concorrono a distinguerla
dalla pertinenza urbanistica in senso stretto.
Piscina e pavimentazione esterna: l’intervento va valutato nel suo
complesso
La piscina non era l’unica opera contestata. Al centro
dell’ordinanza comunale vi era anche uno spiazzo
pavimentato di circa 340 mq, all’interno del quale era
collocata la vasca.
La compresenza delle due opere ha consentito al TAR di
richiamare il principio secondo cui gli interventi non possono
essere artificiosamente scomposti quando costituiscono parti di una
trasformazione unitaria. La valutazione dell’abuso deve riguardare
l’insieme delle opere, il loro effetto sul territorio e le
reciproche relazioni.
Ne deriva che non è possibile isolare la singola pavimentazione,
la piscina o un altro manufatto accessorio per attribuire a
ciascuno il regime edilizio astrattamente più favorevole quando,
osservate nel loro insieme, le opere compongono un intervento
unitario capace di trasformare stabilmente lo stato dei luoghi.
Pavimentazioni esterne ed edilizia libera: quando serve il titolo
edilizio
In riferimento alla pavimentazione esterna, il giudice ha
richiamato l’art. 6, comma 1, lettera e-ter), del Testo
Unico Edilizia, che ricomprende nell’attività
edilizia libera le opere di pavimentazione e finitura
degli spazi esterni, anche destinati alla sosta, quando siano
rispettati gli eventuali indici di permeabilità stabiliti dallo
strumento urbanistico.
La disposizione non rappresenta, tuttavia, una liberalizzazione
indiscriminata delle pavimentazioni esterne. Secondo la
giurisprudenza richiamata dal TAR, l’esenzione dal titolo edilizio
presuppone che l’intervento presenti caratteristiche tali da
risultare sostanzialmente irrilevante sotto il profilo urbanistico
ed edilizio.
Una pavimentazione può trasformare stabilmente una porzione di
suolo, ridurre la superficie filtrante, modificare il deflusso
delle acque e determinare la creazione di una superficie
utilizzabile, pur senza generare nuova volumetria. Anche il
rispetto dell’indice di permeabilità non è quindi sufficiente, da
solo, a ricondurre qualsiasi sistemazione esterna nell’attività
edilizia libera.
Per il Collegio occorre considerare anche l’entità
dell’intervento, sia in termini assoluti sia rispetto
all’area e all’edificio cui la sistemazione accede.
Nel giudizio in esame, una pavimentazione estesa per oltre 300
mq è stata ritenuta di dimensioni incompatibili con l’irrilevanza
urbanistico-edilizia richiesta per l’applicazione dell’art. 6 del
d.P.R. n. 380/2001.
Piscina in area vincolata: quando serve l’autorizzazione
paesaggistica
A ciò si aggiungeva la presenza di diversi vincoli sull’area.
Con riferimento alla pavimentazione esterna, il TAR ha preso in
considerazione anche il punto A.12 dell’Allegato A al d.P.R. n.
31/2017, che esclude dall’autorizzazione paesaggistica alcuni
interventi realizzati nelle aree di pertinenza degli edifici quando
non producano significative modifiche degli assetti planimetrici e
vegetazionali.
Tra questi rientrano l’adeguamento degli spazi pavimentati, la
realizzazione di camminamenti, le sistemazioni a verde e altre
opere che non modifichino la morfologia del terreno.
Anche sotto il profilo paesaggistico assumono però rilievo
caratteristiche e dimensioni dell’intervento. La pavimentazione di
340 mq è stata ritenuta incompatibile con la
fattispecie di esenzione, con la conseguenza che per la sua
realizzazione avrebbe dovuto essere acquisita anche
l’autorizzazione paesaggistica.
L’assenza dei necessari titoli edilizi e paesaggistici ha
portato il Collegio a qualificare le opere come totalmente
abusive, ritenendo legittima l’applicazione dell’art. 31
del d.P.R. n. 380/2001.
Piscina abusiva e decorso del tempo: perché l’inerzia non sana
l’abuso
Un altro argomento utilizzato dalla proprietaria riguardava la
data di realizzazione.
La piscina e lo spiazzo pavimentato risalivano infatti al
2003, mentre l’ordine di demolizione era arrivato
molti anni dopo. L’esistenza delle opere risultava inoltre
richiamata in atti contrattuali successivi riguardanti le aree
interessate dai lavori autostradali.
Tale circostanza non ha modificato le conclusioni del TAR. Gli
atti pubblici possono servire a dimostrare quando un’opera
esisteva, ma non possono sostituire il titolo edilizio o
paesaggistico mai acquisito. Datazione dell’intervento e sua
legittimità appartengono infatti a piani differenti.
Il Collegio ha richiamato il principio secondo cui il
decorso del tempo non rende legittimo un abuso edilizio e
l’inerzia dell’Amministrazione non determina la perdita del potere
repressivo.
Quando un’opera è stata realizzata fin dall’origine senza
titolo, non si forma un affidamento giuridicamente tutelabile alla
sua conservazione. L’ordine di demolizione mantiene quindi natura
vincolata e non richiede una particolare motivazione sull’interesse
pubblico alla rimozione, neppure quando l’Amministrazione
interviene dopo un periodo molto lungo.
Demolizione piscina: cosa succede se il ripristino provoca
danni?
La parte più particolare della sentenza riguarda le conseguenze
materiali della demolizione.
La proprietaria aveva sostenuto, attraverso una relazione
tecnica, che il ripristino dello stato dei luoghi sarebbe stato
particolarmente difficoltoso perché la demolizione controllata
delle opere avrebbe potuto interessare la vicina tratta
autostradale e alcune strutture complementari, tra cui muri di
sostegno, fondazione stradale e sistemi di intercettazione e
convogliamento delle acque.
Si poneva quindi il problema di stabilire se il
possibile danno provocato dalla demolizione potesse rendere
illegittimo l’ordine comunale.
Il TAR ha risposto negativamente, distinguendo il momento nel
quale viene accertato l’abuso e adottato l’ordine di demolizione
dalla successiva fase nella quale il provvedimento deve essere
materialmente eseguito.
Le problematiche legate alla praticabilità tecnica del
ripristino appartengono alla fase esecutiva e non
attengono, di per sé, alla legittimità dell’ordinanza. Una volta
accertata la presenza di opere totalmente abusive,
l’Amministrazione non era quindi tenuta a svolgere preventivamente
una verifica d’ufficio sulle possibili conseguenze materiali della
demolizione prima di esercitare il potere previsto dall’art. 31 del
d.P.R. n. 380/2001.
Richiamando la giurisprudenza del Consiglio di Stato, il TAR ha
poi precisato che l’impossibilità tecnica della
demolizione non può essere identificata semplicemente con
la possibilità che il ripristino provochi un danno alla costruzione
legittima dello stesso autore dell’abuso o a beni appartenenti a
terzi.
Ogni attività di demolizione può determinare conseguenze
materiali sulle strutture direttamente interessate o su quelle
vicine. Considerare sufficiente il semplice pregiudizio prodotto
dalla rimozione finirebbe quindi per trasformare un’ipotesi
eccezionale in un mezzo ordinario per evitare il ripristino dello
stato dei luoghi.
L’impossibilità della restituzione in pristino resta
circoscritta a ipotesi particolari: quando la demolizione risulti
tecnicamente impossibile, esponga a un pericolo
non altrimenti evitabile la pubblica o privata incolumità oppure
comporti danni ingenti a terzi il cui risarcimento risulti
eccessivamente oneroso.
Non basta, dunque, che la demolizione sia difficile, costosa o
tecnicamente delicata. È necessario dimostrare che il ripristino
ricada effettivamente in una delle situazioni riconosciute dalla
giurisprudenza.
Nel caso esaminato questa prova non è stata fornita. La
relazione tecnica prodotta dalla proprietaria parlava infatti di
una demolizione “oltremodo difficoltosa” e di possibili conseguenze
sull’infrastruttura autostradale, senza dimostrare una vera e
propria impossibilità tecnica.
Impossibilità tecnica della demolizione: quando il danno può
assumere rilievo
Il ragionamento sviluppato dal TAR si collega anche al tema
della fiscalizzazione, richiamato attraverso la giurisprudenza del
Consiglio di Stato.
Secondo i giudici amministrativi, individuare l’impossibilità di
demolire nel semplice danno prodotto dalla rimozione rischierebbe
di aggirare la regola generale della restituzione in pristino e di
utilizzare la fiscalizzazione come una sorta di “condono a
titolo oneroso”.
Il richiamo non significa che la fiscalizzazione costituisse,
nel giudizio esaminato, l’alternativa direttamente applicabile alla
piscina. Il TAR aveva infatti qualificato piscina e pavimentazione
come opere totalmente abusive, realizzate senza i
necessari titoli, e aveva ritenuto applicabile la sanzione prevista
dall’art. 31 del d.P.R. n. 380/2001.
Il principio richiamato serve piuttosto a delimitare le ipotesi
nelle quali le conseguenze della demolizione possono assumere
rilievo: la difficoltà tecnica non può trasformarsi automaticamente
nel presupposto per conservare un’opera abusiva, ma deve
raggiungere il livello dell’effettiva impossibilità individuata
dalla giurisprudenza.
Piscina interrata: verifiche su titoli edilizi, vincoli e
demolizione
Il ricorso è stato quindi respinto, con conferma della
legittimità dell’ordine di demolizione. La decisione ribadisce che
la qualificazione urbanistico-edilizia di una piscina non può
dipendere dalla sola circostanza che sia destinata al servizio di
un’abitazione.
Dimensioni, caratteristiche dell’opera, trasformazione
del suolo, rapporto con l’edificio principale e sistemazioni
esterne devono essere valutati nel loro insieme.
La permanenza dell’opera per molti anni non modifica, inoltre,
la natura dell’abuso e non determina la formazione di un
affidamento alla sua conservazione.
Anche sulla demolizione non residuano altri spazi: quando
l’opera è abusiva e ne viene ordinato il ripristino, le
difficoltà tecniche possono assumere rilievo soltanto in situazioni
eccezionali e adeguatamente dimostrate. Il semplice
rischio di provocare danni, così come la maggiore complessità o il
costo delle lavorazioni necessarie, non sono sufficienti a mettere
in discussione la legittimità dell’ordine impartito
dall’Amministrazione.
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