L’art. 36 del Testo Unico Edilizia resta fondato sulla doppia conformità piena: per gli interventi che vi rientrano, l’opera deve rispettare la disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia quando è stata realizzata sia quando viene presentata la domanda. Se l’intervento era contrario alle regole dell’epoca, il fatto che una successiva modifica urbanistica lo renda oggi assentibile non basta.
La conformità urbanistica acquisita nel tempo non è sufficiente, da sola, per sanare un abuso edilizio. Il Consiglio di Stato, in una recente sentenza, ribadisce che l’art. 36 del dpr 380/2001 richiede la doppia conformità piena, mentre il Salva Casa ha introdotto con l’art. 36-bis un regime più flessibile per specifiche categorie di abusi. La sanatoria semplificata non opera però retroattivamente sugli illeciti già definiti con sentenza passata in giudicato.
Opera edilizia: se è conforme oggi, si può salvare?
Il fatto che, oggi, un’opera edilizia sarebbe teoricamente realizzabile con le nuove regole urbanistiche non comporta l’automatica sanatoria di un intervento che era stato realizzato in discordanza con le prescrizioni edilizie e urbanistiche dell’epoca.
C’è un bellissimo – e attualissimo – interrogativo al centro della sentenza 6448/2026 del Consiglio di Stato: la possibilità di realizzare oggi un’opera identica a quella abusiva non comporta automaticamente la sua sanabilità. L’art. 36 del dpr 380/2001, infatti, continua a richiedere la doppia conformità e la sanatoria giurisprudenziale non può sostituirsi alla legge. E’ chiaro che, però, in epoca di Salva Casa le cose potrebbero finire molto diversamente.
Ma vediamo tutto nel dettaglio, in questa vicenda che riguarda una pergola trasformata in garage e magazzino in difformità dal titolo.
La sanatoria classica: conformità “ieri e oggi”
L’art. 36 resta fondato sulla doppia conformità piena: per gli interventi che vi rientrano, l’opera deve rispettare la disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia quando è stata realizzata sia quando viene presentata la domanda.
Se l’intervento era contrario alle regole dell’epoca, il fatto che una successiva modifica urbanistica lo renda oggi assentibile non basta. È il problema sollevato dall’appellante, secondo cui sarebbe irragionevole demolire un manufatto che potrebbe subito essere ricostruito nello stesso modo.
La sanatoria giurisprudenziale
Con questa espressione si è indicata la possibilità, sostenuta in passato da parte della giurisprudenza, di regolarizzare un’opera conforme alla disciplina vigente al momento della domanda anche se non conforme all’epoca della costruzione.
Nel giudizio il ricorrente invocava proprio questa logica. Il Consiglio di Stato conferma però che, fuori dai casi previsti dalla legge, la sola conformità sopravvenuta non consente di superare la doppia conformità.
Cosa ha cambiato il Salva Casa
Il d.l. n. 69/2024, convertito dalla legge n. 105/2024, ha mantenuto l’art. 36 per gli abusi più gravi, come assenza di titolo e totale difformità, ma ha introdotto l’art. 36-bis per parziali difformità, variazioni essenziali e specifiche ipotesi di assenza o difformità dalla SCIA. In questi casi basta la conformità alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda e alla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione: è la cosiddetta doppia conformità “asimmetrica” o semplificata.
Quindi un’opera che non era urbanisticamente conforme quando fu realizzata può oggi, in linea di principio, essere sanata se è urbanisticamente conforme al momento della domanda, ma solo se l’abuso rientra nell’art. 36-bis e ricorrono tutti gli altri presupposti.
Per gli abusi soggetti all’art. 36 continua invece a essere necessaria la conformità urbanistico-edilizia in entrambi i momenti. Il Salva Casa, dunque, non ha trasformato la vecchia sanatoria giurisprudenziale in una regola generale.
La conformità attuale non basta: ecco perché
La vicenda, come si è visto sopra, riguardava una pergola trasformata in garage e magazzino in difformità dal titolo. L’abusività dell’opera era però già stata definitivamente accertata in giudizio.
Il Consiglio di Stato afferma quindi che il Salva Casa non può essere applicato retroattivamente agli abusi già interessati da una sentenza passata in giudicato: la sopravvenuta conformità urbanistica non consente di riaprire una situazione ormai definitivamente definita.
Esisteva inoltre un ulteriore ostacolo: l’intervento aveva creato nuovi volumi in area vincolata, circostanza ritenuta incompatibile con la sanatoria paesaggistica postuma. Anche qui, per completezza di informazione, dobbiamo evidenziante che il Salva Casa consente, sempre a determinate condizioni, la sanatoria paesaggistica anche con aumento di volumi.
FAQ TECNICHE: Doppia conformità piena e sanatoria allargata | Ingenio
Quando la conformità attuale dell’opera non è sufficiente per ottenere la sanatoria?
Per gli interventi soggetti all’art. 36 del d.P.R. 380/2001 occorre verificare la conformità urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione sia alla data della domanda. La sola conformità alle regole oggi vigenti non permette quindi di regolarizzare un abuso originariamente illegittimo.
Che cosa si intende per “doppia conformità” prevista dall’art. 36?
La doppia conformità richiede che l’intervento sia compatibile con la disciplina urbanistica ed edilizia applicabile in due momenti distinti: quando l’opera è stata realizzata e quando viene presentata la richiesta di sanatoria. Se manca la conformità in uno dei due momenti, la sanatoria ordinaria non può essere rilasciata.
In cosa consiste la doppia conformità “asimmetrica” dell’art. 36-bis?
Il Salva Casa ha introdotto un regime specifico per parziali difformità, variazioni essenziali e alcune ipotesi relative alla SCIA. In questi casi è richiesta la conformità urbanistica attuale e quella edilizia riferita al momento della realizzazione, secondo il meccanismo previsto dall’art. 36-bis.
Il Salva Casa ha eliminato la cosiddetta sanatoria giurisprudenziale?
No. Il decreto Salva Casa non ha trasformato la semplice conformità sopravvenuta in una regola generale di sanatoria. La possibilità di regolarizzare un’opera oggi conforme ma non conforme all’epoca della realizzazione esiste solo nei casi espressamente ricompresi nell’art. 36-bis.
Il Salva Casa può riaprire un abuso già definito con sentenza passata in giudicato?
No, secondo il Consiglio di Stato. Nel caso esaminato, l’abusività dell’intervento era stata definitivamente accertata e il giudicato impediva di utilizzare retroattivamente il nuovo regime. La successiva conformità urbanistica non consente quindi di riaprire una situazione ormai definitivamente decisa.
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