La SCIA edilizia può essere privata dei suoi effetti oltre il termine ordinario di sei mesi solo in presenza delle condizioni previste dall’art. 21-nonies della legge 241/1990. La falsa rappresentazione dei fatti può consentire l’intervento tardivo, ma deve essere distinta dalla mera non conformità urbanistico-edilizia dell’opera. La giurisprudenza chiarisce inoltre che l’errore del privato deve consistere in una difformità tra realtà e quanto dichiarato o omesso, non nella semplice consapevolezza dell’illegittimità dell’intervento.
Autotutela oltre i 6 mesi e privazione di efficacia dei titoli edilizi: le regole generali
E’
ancora piuttosto fervido il dibattito sulle condizioni che possono
legittimare l’Amministrazione Comunale ad assumere provvedimentidi autotutela, o di privazione di efficacia dei titoli abilitativi edilizi, fuori dal termine decadenziale, oggi fissato dall’art 21
nonies comma 1 L. 241/90, in sei mesi (L. 182/2025) dal momento della
formazione degli stessi.
Ai
sensi del comma 2 bis dell’art 21 nonies L 241/90 “I
provvedimenti amministrativi conseguiti sulla base di false
rappresentazioni dei fatti o di dichiarazioni sostitutive di
certificazione e dell’atto di notorietà false o mendaci per effetto
di condotte costituenti reato, accertate con sentenza passata in
giudicato, possono essere annullati dall’amministrazione anche dopo
la scadenza del termine di sei
mesi di
cui al comma 1, fatta salva l’applicazione delle sanzioni penali
nonché delle sanzioni previste dal capo VI del testo unico di cui
al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445“.
In
linea generale, per quanto riguarda le SCIA, i
poteri di controllo sulla regolarità delle opere edilizie
realizzabili sono tipizzati dai commi 3° e 4° dell’art. 19 della
L. 241 del 1990. Trattasi
di:
-
verifica
ordinaria di conformità urbanistica ed edilizia che può
concludersi con un provvedimento conformativo
od
inibitorio e ripristinatorio da adottarsi nei trenta giorni
successivi alla presentazione della scia; -
assunzione
dei provvedimenti indicati nel punto precedente, dopo la scadenza
del termine ordinario di controllo ma
attraverso una valutazione discrezionale più complessa, da operarsi
sulla falsariga dei procedimenti di autotutela e comunque entro il
termine previsto dall’art. 21 nonies della L. 241 del 1990, salva
l’ipotesi della falsa rappresentazione di fatti rilevanti.
Non
sussistono poteri di verifica diversi da quelli sopra indicati che
possano condurre a sanzionare le opere realizzate sulla base di una
Scia
non tempestivamente inibita,
o
privata di effetti, anche
qualora l’Amministrazione nell’esercizio di altri poteri di
verifica, assuma consapevolezza che i manufatti oggetto delle
segnalazioni non siano conformi ai propri strumenti urbanistici o al
regolamento edilizio.
L’adozione
delle misure ripristinatorie o pecuniarie è possibile solo qualora
sussistano i presupposti per la attivazione dei procedimenti previsti
dei commi 3 e 4 dell’art. 19 della L. 241 del 1990.
Il
richiamo al generale potere di vigilanza previsto dall’art. 27 del d.p.r. 380 del 2001, contenuto
all’art 19 L. 241/90,
non vale infatti
a superare la tardività dell’intervento sanzionatorio
Il
superamento del termine decadenziale
Il
potere di vigilanza
può
essere esercitato senza limiti di tempo solo nel caso
di falsa rappresentazione dei fatti o nell’ipotesi
in
cui le opere realizzate esorbitino il perimetro della scia o della
super scia, richiedendo l’adozione del permesso di costruire
(T.A.R.
Toscana, Sezione III, 27 aprile 2026 n
795).
L’annullamento
d’ufficio, più
specificamente la privazione degli effetti della SCIA,
pur costituendo parimenti espressione del potere di riesame in via di
autotutela, presuppone l’accertamento dell’invalidità originaria
dell’atto o del provvedimento amministrativo in precedenza
adottato, essendo riconosciuta all’Amministrazione
la facoltà di ritiro di un proprio provvedimento illegittimo entro
il termine ragionevole di sei
mesi
dall’adozione,
tenendo in considerazione sia l’interesse pubblico sotteso
all’esercizio del potere di annullamento che quello del privato al
mantenimento in vigore dell’atto
(Cds
sez V 5048/2026).
Quando
un titolo abilitativo sia stato ottenuto in base ad una falsa o
comunque erronea rappresentazione della realtà, è consentito
all’Amministrazione di esercitare il proprio potere di autotutela
ritirando l’atto stesso.
Secondo
parte della giurisprudenza ciò può avvenire senza
necessità di esternare alcuna particolare ragione di pubblico
interesse, che, in tale ipotesi, deve ritenersi sussistente in re
ipsa
(T.A.R.
Abruzzo, Pescara, Sezione I, 19 maggio 2026 n
282).
Si
sostiene, infatti, che
l’erronea prospettazione da parte del privato, delle circostanze in
fatto e in diritto poste a fondamento dell’atto illegittimo a lui
favorevole, non consente di configurare una posizione di affidamento
legittimo,
con la conseguenza che l’onere motivazionale gravante
sull’Amministrazione può dirsi soddisfatto attraverso il documentato
richiamo alla non veritiera prospettazione di parte.
Falsa
rappresentazione dei fatti
Si
ha falsa rappresentazione dei fatti qualora, a titolo
esemplificativo, il
richiedente abbia rappresentato uno stato preesistente – anche
mediante il solo silenzio (Cons. Stato, Sez. II, 3 gennaio 2025, n.
29) su circostanze rilevanti – diverso da quello effettivo, dovendosi
tenere in rilievo anche il
contributo dato dal beneficiario del provvedimento favorevole al suo
illegittimo rilascio, sia se risulti accertato nella sede penale sia
se emerga dagli atti acquisiti al procedimento di autotutela.
Come
anticipato, l’annullamento d’ufficio di un titolo abilitativo
edilizio, emesso sulla base di presupposti non veritieri, non
richiede una motivazione rigorosa, in quanto l’interesse pubblico
all’ordinata gestione del territorio, prevale sul legittimo
affidamento del privato e la falsa rappresentazione dei presupposti
di legittimazione esclude il consolidamento di una posizione
giuridica favorevole nel tempo (cfr. Consiglio di Stato, Sez. IV, 11
giugno 2021, n. 4503; Cons. Stato, Sez. II, 2 novembre 2023, n. 9415,
secondo cui l’erronea prospettazione, da parte del privato, delle
circostanze poste a fondamento dell’atto illegittimo a lui favorevole
non consente di configurare una sua posizione di affidamento, ragione
per cui l’onere motivazionale del provvedimento di annullamento
d’ufficio sarà soddisfatto richiamando la non veritiera
prospettazione di parte)
Ne
consegue, dunque, che il
superamento del termine decadenziale previsto per l’adozione del
provvedimento di annullamento d’ufficio è ammissibile, a prescindere
dall’accertamento penale di natura processuale, quando il soggetto
abbia rappresentato all’Amministrazione uno stato preesistente
diverso da quello reale o abbia omesso di prospettare delle
circostanze rilevanti (Consiglio
di Stato, Sezione VII, 2 gennaio 2026 n.
34).
Distinzione
tra conformità edilizia e falsa rappresentazione
Una
recente pronuncia del Consiglio di Stato (Sezione
IV, 22 luglio 2026 n.5992)
distingue l’ipotesi della falsa rappresentazione da quella della
non conformità dell’intervento, assentito con una DIA
consolidatasi dieci anni prima dell’intervento dell’Amministrazione
Comunale.
La
fattispecie posta ad analisi, riguarda la realizzazione di un cambio
d’uso da garage a locale commerciale, presentato con DIA da un
soggetto che non aveva cognizione del fatto che il suo dante causa,
precedente proprietario dell’immobile, aveva reso in una precedente
concessione edilizia un atto unilaterale d’obbligo con cui si era
impegnato a mantenere la destinazione a garage, salva la possibilità
di mutare tale destinazione previo reperimento di altra e diversa
superficie
a compensazione dello standard urbanistico sottratto.
La
difesa del Comune
si
fondava sulla sussistenza di dichiarazioni
mendaci considerato
che la
DIA sarebbe stata presentata nella
consapevole sussistenza di una incompatibilità sotto il profilo
urbanistico edilizio dell’intervento.
Tuttavia,
in corso di causa era emerso che l’atto
d’obbligo era stato depositato nel procedimento unitamente al
titolo edilizio, per
la cui presentazione il privato si era affidato al
medesimo tecnico progettista del costruttore (che, quindi, non poteva
non averne conoscenza).
Secondo
il Consiglio di Stato doveva pertanto essere esclusa la
sussistenza di una falsa rappresentazione imputabile al
privato il quale
aveva
dato
atto della circostanza che l’atto d’obbligo in questione era
stato presentato unitamente alla DIA.
Nella
fattispecie l’Amministrazione aveva erroneamente
sovrapposto la nozione di falsa rappresentazione alla diversa
questione dell’asserita consapevolezza dell’incompatibilità
della DIA rispetto alla disciplina urbanistica.
Si
tratta invece di profili distinti poiché il concetto di falsa
rappresentazione, rilevante ai fini dell’applicazione del comma
2-bis dell’art. 21-nonies della l. n. 241 del 1990, presuppone una
difformità tra quanto rappresentato dal privato e la realtà
effettiva, difformità che nel caso d’interesse risulta del tutto
indimostrata con conseguenziale annullamento della dichiarazione di
inefficacia del titolo edilizio.
FAQ TECNICHE: Annullamento SCIA in autotutela dopo i 6 mesi
Il Comune può intervenire sulla SCIA anche dopo la scadenza del termine ordinario di controllo?
Sì, ma non attraverso un generico potere di vigilanza. Dopo il termine ordinario, l’intervento deve rispettare le condizioni dell’art. 19, commi 3 e 4, della legge 241/1990 e, per l’autotutela, quelle dell’art. 21-nonies, salvo le specifiche ipotesi previste dalla legge.
Quando la falsa rappresentazione consente di superare il termine di sei mesi?
La falsa rappresentazione può giustificare l’intervento oltre il termine ordinario quando il titolo è stato ottenuto sulla base di fatti rappresentati in modo non veritiero o di circostanze rilevanti omesse. Occorre però che la difformità tra realtà e rappresentazione sia concretamente dimostrata.
La semplice non conformità urbanistica della SCIA equivale a falsa rappresentazione?
No. Sono due situazioni diverse: la non conformità riguarda l’illegittimità dell’intervento rispetto alla disciplina urbanistica, mentre la falsa rappresentazione richiede che il privato abbia rappresentato una realtà diversa da quella effettiva. La seconda non può essere presunta dalla prima.
La falsa rappresentazione deve essere necessariamente accertata con una sentenza penale?
L’art. 21-nonies, comma 2-bis, richiama specificamente le condotte costituenti reato accertate con sentenza passata in giudicato. La giurisprudenza richiamata nell’articolo, tuttavia, considera rilevante anche la falsa rappresentazione emergente dagli atti del procedimento di autotutela, distinguendola dall’accertamento penale.
Se il privato non ha un affidamento legittimo, il Comune deve comunque motivare l’interesse pubblico all’autotutela?
Secondo l’orientamento richiamato nell’articolo, la falsa rappresentazione può escludere un legittimo affidamento del privato. In questa situazione, l’interesse pubblico al ripristino della legalità urbanistica può ritenersi insito nella stessa non veritiera rappresentazione, con conseguente attenuazione dell’onere motivazionale.
LA SENTENZA E’ SCARICABILE IN ALLEGATO
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