Condono pendente: si possono realizzare nuovi lavori sull’immobile?

Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 5907/2026, chiarisce che la presentazione dell’istanza di sanatoria non attribuisce all’edificio una condizione provvisoria di regolarità. Le opere successive devono essere assistite dai titoli richiesti dalla loro effettiva consistenza e devono risultare compatibili con la disciplina urbanistica e paesaggistica dell’area.

Nel caso esaminato, il giudice ha confermato la demolizione di un porticato in legno lamellare realizzato in ampliamento del fabbricato non ancora condonato e parzialmente chiuso per ricavare un’ulteriore stanza.

Il caso

La controversia riguarda un fabbricato, del quale un soggetto risulta nudo proprietario mentre un altro è titolare del diritto di abitazione in forza di una successione testamentaria. L’immobile era stato realizzato dalla precedente proprietaria prima del 15 marzo 1985 e, dopo l’entrata in vigore della legge 724/1994 sul condono edilizio, era stata presentata una domanda di sanatoria al Comune, con il pagamento della relativa oblazione e degli oneri previsti.

Successivamente, nel 2019, uno degli interessati aveva dato corso a una serie di interventi edilizi ritenuti, secondo la propria ricostruzione, riconducibili ad attività di manutenzione ordinaria e straordinaria, comunicandoli preventivamente al Comune. A seguito dei controlli effettuati dalla Polizia municipale, tuttavia, l’immobile era stato sottoposto a sequestro e il Comune aveva adottato un’ordinanza di demolizione, ritenendo realizzate opere abusive in assenza dei necessari titoli edilizi e in violazione della normativa paesaggistica. Con un successivo provvedimento il Comune aveva inoltre ingiunto il pagamento della sanzione amministrativa di 20.000 euro, ai sensi dell’art. 31, comma 4-bis, del D.P.R. 380/2001, per l’inottemperanza all’ordine di demolizione.

Gli interessati hanno proposto ricorso al TAR Campania che ha respinto il ricorso ritenendo accertata la realizzazione, senza titolo abilitativo, di interventi di manutenzione straordinaria su un manufatto abusivo, oltre a un ampliamento e alla realizzazione di un portico. Secondo il giudice di primo grado, la consistenza delle opere risultava confermata anche dalla sentenza precendente, che aveva condannato gli interessati per l’illecita realizzazione di una tettoia in legno lamellare, in parte chiusa su tre lati per ricavare un’ulteriore stanza e in parte destinata a portico.

Il TAR aveva inoltre rilevato che i ricorrenti non avevano dimostrato la corrispondenza tra il manufatto esistente e quello oggetto della domanda di condono edilizio, né avevano fornito elementi sufficienti a provare la preesistente destinazione abitativa dell’immobile. Nel provvedimento comunale il manufatto veniva descritto come «adibito a ricovero per animali domestici», mentre al momento del sopralluogo del marzo 2021 risultavano soltanto un primo abbozzo delle opere e la predisposizione degli impianti idrico ed elettrico.

Il TAR aveva ritenuto prive di titolo le ulteriori opere realizzate sul manufatto già abusivo e aveva affermato che, in assenza del rilascio del condono, il vincolo paesaggistico impediva l’esecuzione di interventi modificativi privi del necessario titolo paesaggistico. Il TAR aveva infine confermato sia la legittimità dell’ordine di demolizione sia l’applicazione della sanzione pecuniaria, ritenendo corretta l’irrogazione della somma di 20.000 euro in quanto riferita all’inottemperanza a un ordine di demolizione adottato dopo l’entrata in vigore dell’art. 31, comma 4-bis, del D.P.R. 380/2001.

Motivi di ricorso

Gli appellanti contestano la sentenza del TAR sostenendo che il manufatto oggetto dell’ordine di demolizione fosse già esistente e che gli interventi realizzati fossero riconducibili a manutenzione straordinaria, regolarmente comunicata al Comune. A loro avviso, la documentazione agli atti, compresi i verbali della Polizia municipale e una relazione tecnica, dimostrerebbe la preesistenza dell’immobile e la sua destinazione abitativa. Gli appellanti richiamavano inoltre la successiva sentenza della Corte d’appello di Napoli, che aveva riformato la decisione penale applicando l’art. 131-bis c.p. in ragione della particolare tenuità del fatto.

Secondo gli appellanti, non sarebbe stato necessario il permesso di costruire, perché gli interventi sarebbero stati riconducibili alla manutenzione e non avrebbero determinato aumenti di superficie o frazionamenti in più unità immobiliari. In subordine, essi sostenevano che la modesta entità della tettoia non giustificasse l’esercizio del potere demolitorio. Contestano inoltre la tesi del TAR secondo cui il vincolo paesaggistico impedirebbe qualsiasi intervento su un immobile abusivo in assenza di condono, sostenendo che tale principio non sarebbe applicabile a un manufatto già ultimato e abitato.

Il Comune, invece, difende la legittimità dei provvedimenti adottati, rilevando che le opere realizzate costituirebbero un ampliamento volumetrico e la creazione di nuovi spazi, configurando una nuova costruzione abusiva in area vincolata. L’amministrazione sostiene inoltre che anche gli interventi interni non fossero qualificabili come edilizia libera, ma richiedessero un titolo abilitativo, almeno mediante SCIA.

Quando un porticato assume rilevanza edilizia?

L’appello è stato ritenuto infondato. Secondo il Consiglio di Stato, le contestazioni sollevate dagli appellanti risultano smentite proprio dalla sentenza richiamata dagli stessi a sostegno delle proprie ragioni.

La Corte d’appello ha infatti accertato che le opere contestate non potevano essere considerate preesistenti al 2019. Dalla documentazione fotografica acquisita agli atti emergeva, infatti, che al momento del sopralluogo e del sequestro i lavori erano ancora in corso: erano presenti materiali edili sotto la copertura in legno lamellare in fase di realizzazione, pareti allo stato grezzo e predisposizioni degli impianti elettrico e idrico. Per tale ragione, nella relazione tecnica del Comune era stato evidenziato che le opere si trovavano ancora “allo stato di abbozzo”.

La Corte d’appello aveva escluso che l’intervento complessivamente accertato potesse essere ricondotto alla sola manutenzione. Gli interventi interni riguardavano il corpo di fabbrica preesistente, mentre il porticato in legno lamellare e la parte chiusa per ricavare un’ulteriore stanza costituivano opere completamente nuove. Secondo la relazione del Servizio urbanistica richiamata nella pronuncia penale, la porzione riferibile alla domanda di condono era costituita dal corpo di fabbrica preesistente, delle dimensioni di circa 5,30 × 10,50 metri e con una superficie di circa 55,65 m², con struttura in muratura e copertura in laterocemento. Su tale porzione erano stati eseguiti interventi di manutenzione straordinaria, consistenti nella realizzazione del vespaio, nella suddivisione degli ambienti con murature in laterizio, nel primo abbozzo delle pareti e nella predisposizione degli impianti idraulico ed elettrico.

Diversamente, la restante parte del manufatto, realizzata con copertura in legno lamellare, costituiva un ampliamento completamente nuovo. Si trattava di una struttura di circa 3,50 × 10,50 metri, con altezza di circa 2,90 metri, in parte chiusa su tre lati per ricavare un nuovo ambiente di circa 14,50 m² e in parte destinata a portico per circa 16 m².

Secondo la Corte d’appello, tali opere rappresentavano una nuova costruzione e richiedevano quindi il preventivo rilascio del permesso di costruire e dell’autorizzazione paesaggistica, considerata la presenza del vincolo sull’area. In particolare, il porticato coperto, soprattutto nella parte chiusa per ricavare un’ulteriore stanza, determinava la realizzazione di un nuovo corpo di fabbrica, con incremento della volumetria complessiva e modifica dell’aspetto esteriore dell’immobile, ed era pertanto soggetto a permesso di costruire.

Il Consiglio di Stato ha quindi evidenziato che l’accertamento dei fatti compiuto dalla Corte d’appello confermava la legittimità dell’operato del Comune, che aveva ordinato la demolizione di un manufatto composto sia da una parte originariamente abusiva e non condonata, sia da ulteriori opere realizzate successivamente senza i necessari titoli abilitativi.

La domanda di condono pendente consente di realizzare nuove opere?

I giudici hanno inoltre ricordato che la presentazione di una domanda di condono non autorizza il proprietario a realizzare nuovi interventi edilizi sull’immobile oggetto di sanatoria. La presentazione della domanda di condono non legittima l’esecuzione di opere ulteriori rispetto a quelle comprese nell’istanza; le nuove opere realizzate senza i necessari titoli ripetono la qualificazione abusiva del manufatto originario non ancora sanato.

Nel caso concreto, inoltre, l’immobile ricadeva in un’area sottoposta a vincolo paesaggistico, nella quale ogni intervento richiede la preventiva autorizzazione prevista dall’art. 146 del D.Lgs. 42/2004, e in una zona classificata come “F1 – Verde di rispetto” dal piano regolatore e dal piano paesaggistico, dove non sono ammesse nuove costruzioni né modifiche del territorio.

Per tali ragioni, secondo il Consiglio di Stato, le opere non potevano essere eseguite mediante una semplice comunicazione di inizio lavori, anche perché insistevano su un immobile originariamente abusivo e non ancora condonato.

Chi deve provare la consistenza dell’immobile oggetto di condono? I dati catastali sono sufficienti?

È stata inoltre ritenuta non dimostrata la consistenza dell’immobile al momento della presentazione della domanda di condono, poiché l’istanza risultava generica e priva di adeguati elaborati grafici. Di conseguenza, non era stata dimostrata con sufficiente certezza la consistenza del fabbricato al momento della presentazione della domanda di condono, né la sua preesistente destinazione abitativa.

Infine, il Consiglio di Stato ha escluso che potessero assumere valore decisivo i dati catastali prodotti dagli appellanti, ricordando che le risultanze catastali non certificano la regolarità urbanistico-edilizia di un immobile, poiché il catasto si basa sulle comunicazioni e sulle dichiarazioni degli interessati, rispetto alle quali l’amministrazione finanziaria, non competente in materia di vigilanza edilizia, può svolgere soltanto un riscontro formale.

Pertanto, il Consiglio di Stato, definitivamente pronunciandosi sull’appello, lo respinge.

Approfondimenti

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Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/notizie/condono-pendente-si-possono-realizzare-nuovi-lavori-sullimmobile/