Tolleranze costruttive: si applicano per derogare le distanze tra edifici?

Con la sentenza n. 7437/2026, la Corte di Cassazione affronta un caso in cui alcuni balconi chiusi, qualificati come bow-window, risultavano realizzati a distanza inferiore rispetto a quella prevista dal regolamento locale. I proprietari invocavano anche la tolleranza del 2%, sostenendo che lo scostamento fosse minimo. La Cassazione respinge questa impostazione: la tolleranza edilizia invocata nel caso di specie riguarda lo scostamento rispetto alle misure progettuali o al titolo abilitativo e non può essere utilizzata, nei rapporti tra proprietari confinanti, per derogare alle distanze legali o regolamentari.

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Il caso

La controversia nasce tra proprietari di fondi confinanti. Gli attori lamentavano che il fabbricato dei vicini fosse stato realizzato senza rispettare le distanze previste dal regolamento locale e chiedevano l’arretramento dell’edificio, il risarcimento del danno e opere per evitare il convogliamento delle acque piovane sul proprio fondo.

Il Tribunale aveva accolto parzialmente la domanda, ordinando l’arretramento di 20 cm della sporgenza dei balconi chiusi, cioè dei bow-window. La Corte d’Appello di Catanzaro aveva confermato la decisione.

I proprietari condannati all’arretramento proponevano ricorso per Cassazione, contestando sotto diversi profili la decisione di merito.

In primo luogo, sostenevano che la distanza fosse stata misurata erroneamente. A loro avviso, poiché tra i due fondi era presente un muretto con rete metallica posto sul confine, il CTU avrebbe dovuto assumere come riferimento la linea mediana del muro e non la sua faccia esterna. Seguendo tale criterio, la distanza dell’edificio dal confine sarebbe risultata pari a 3,90 metri anziché 3,80 metri, rispetto ai 4 metri prescritti.

In secondo luogo, i ricorrenti invocavano l’applicazione della tolleranza costruttiva del 2%, sostenendo che essa avrebbe consentito di assorbire gran parte dello scostamento rilevato. Applicata alla distanza minima di 4 metri, infatti, la tolleranza avrebbe comportato un margine di 8 centimetri, riducendo la violazione a pochi centimetri.

Infine, contestavano la sussistenza dell’interesse ad agire del vicino, affermando che uno scostamento così modesto non fosse idoneo a determinare un concreto pregiudizio e che l’azione proposta dovesse pertanto essere considerata espressione di abuso del diritto o addirittura di un atto emulativo.

Come vanno misurate le distanze in presenza di un muro comune?

La Cassazione respinge il ricorso principale.

Sul tema del confine, la Cassazione ha dichiarato il motivo in parte inammissibile e in parte infondato. È stata anzitutto ritenuta inammissibile la censura relativa all’omesso esame di un fatto decisivo, poiché la causa rientrava nell’ipotesi della cosiddetta “doppia conforme”, ossia di due decisioni di merito coincidenti.

Nel merito, la Corte ha richiamato il consolidato orientamento secondo cui, quando due proprietà sono separate da un muro comune, il confine non coincide con la linea mediana del muro. Poiché il muro appartiene ad entrambi i proprietari per l’intera sua estensione, le distanze legali devono essere misurate dalla faccia del muro rivolta verso la costruzione da verificare. Di conseguenza, il criterio adottato dal CTU, che aveva preso come riferimento la faccia del muro prospiciente la costruzione da tenere a distanza, e non la linea mediana del muro comune, è stato ritenuto corretto e conforme alla giurisprudenza consolidata.

La Suprema Corte ha inoltre escluso qualsiasi vizio di motivazione. La Corte d’appello aveva infatti richiamato le conclusioni del consulente tecnico e confermato la decisione di primo grado, spiegando in modo sufficiente le ragioni della propria decisione. La motivazione è stata quindi ritenuta adeguata, logicamente coerente e conforme al cosiddetto “minimo costituzionale” richiesto dalla giurisprudenza.

La tolleranza edilizia può essere invocata per la violazione delle distanze legali tra privati?

La censura è infondata.

La Corte chiarisce che la disciplina del 2% introdotta dalla legge 106/2011 non riguarda le distanze legali tra edifici, ma esclusivamente le tolleranze costruttive rispetto al progetto approvato. Tale norma, infatti, inserita nell’art. 34 del D.P.R. 380/2001, si riferisce alle difformità tra quanto autorizzato e quanto realizzato, stabilendo che non vi è parziale difformità quando le variazioni non superano il 2% delle misure progettuali.

Ne consegue che il parametro di riferimento non è costituito dalle distanze legali previste dal codice civile o dai regolamenti edilizi, bensì dalle misure contenute nel titolo abilitativo. La finalità della disposizione non è infatti quella di derogare alla disciplina sulle distanze, ma di individuare le ipotesi di minima difformità edilizia non rilevante sul piano sanzionatorio, come confermato anche dalla sua collocazione sistematica.

La Corte aggiunge che la disciplina allora contenuta nell’art. 34, comma 2-ter, del D.P.R. 380/2001 è stata poi sostituita dall’art. 34-bis del medesimo testo unico. Anche tale disposizione, per quanto rilevante nel caso esaminato dalla Cassazione, riguarda il profilo della conformità edilizia dell’opera rispetto al titolo abilitativo e non consente di sacrificare i diritti dei terzi confinanti. Occorre tuttavia considerare che il testo vigente dell’art. 34-bis è stato successivamente modificato, prevedendo soglie differenziate di tolleranza per alcuni interventi realizzati entro il 24 maggio 2024. Resta fermo, in ogni caso, che l’applicazione delle tolleranze edilizie non può comportare limitazione dei diritti dei terzi.

Di conseguenza, la normativa invocata non è pertinente al caso di specie e non può fondare alcuna deroga alle distanze legali. Non sussiste quindi né la violazione di legge dedotta né il vizio di motivazione, non essendo il giudice tenuto a pronunciarsi su disposizioni non applicabili alla fattispecie concreta.

Quanto alla dedotta omessa pronuncia, è stato rilevato che non risultava la proposizione di uno specifico motivo di appello sul punto e che, nel ricorso per cassazione, non veniva indicato né l’atto processuale in cui la censura sarebbe stata sollevata né il relativo contenuto. In ogni caso, non è configurabile un vizio di omessa pronuncia, poiché la Corte d’appello, rigettando l’appello principale e quello incidentale, ha confermato la decisione di primo grado che aveva già definito tutte le domande proposte.

Nel merito, la Suprema Corte ha ribadito che le norme in materia di distanze tra costruzioni, avendo natura pubblicistica, non consentono alcun margine di tolleranza né una valutazione discrezionale del giudice in relazione all’entità della violazione. Ne consegue che anche scostamenti minimi non escludono l’interesse ad agire del proprietario confinante.

È stato inoltre escluso che la proposizione della domanda possa integrare abuso del diritto o atto emulativo. Il proprietario che agisce per la tutela del proprio diritto dominicale esercita infatti una facoltà riconosciuta dall’ordinamento, e l’atto emulativo presuppone l’assenza di qualsiasi utilità per chi agisce, condizione che non ricorre nel caso di specie. Tale principio vale anche quando si chiede il rispetto delle distanze legali o convenzionali, indipendentemente dalla concreta entità del pregiudizio.

Pertanto, la Corte ha escluso sia il difetto di interesse ad agire sia la configurabilità di un abuso del processo, rigettando integralmente il ricorso principale.

Per il calcolo delle distanze come considerare bow window, balconi e aggetti?

Passando all’esame del ricorso incidentale, con il primo motivo i ricorrenti incidentali deducono la nullità della sentenza per violazione delle norme sulle distanze legali, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c. A loro avviso, la Corte d’appello avrebbe erroneamente qualificato le bow-window realizzate dai ricorrenti principali, che secondo il regolamento locale avrebbero dovuto essere considerate superfici coperte. Ne conseguirebbe che tali strutture avrebbero dovuto essere ritenute illegittime nella loro intera estensione e non soltanto per 20 centimetri di sporgenza, con la necessità di un arretramento totale dello sporto.

La censura è fondata nei termini che seguono. In materia di distanze opera il principio iura novit curia, per cui il giudice deve individuare d’ufficio la normativa applicabile e, in presenza di un regolamento edilizio locale, indicarne espressamente il contenuto e gli estremi. Nel caso di specie, invece, la Corte d’appello si è limitata a richiamare l’applicazione del regolamento locale senza specificare quale fosse la disciplina concreta delle distanze né quale testo regolamentare fosse stato applicato.

Inoltre, quanto alla qualificazione delle bow-window e degli aggetti, occorre ricordare che, secondo la giurisprudenza, non sono computabili ai fini delle distanze le sporgenze meramente ornamentali, mentre devono essere considerate parte della costruzione quelle dotate di apprezzabile consistenza, come i balconi o gli aggetti di rilevante profondità, in quanto idonei ad ampliare la consistenza del fabbricato. Ne consegue che eventuali norme regolamentari locali che escludano dal computo tali elementi, quando non abbiano funzione meramente ornamentale o artistica, non possono incidere sulla nozione civilistica di costruzione. Tale nozione è unitaria e non può essere derogata da fonti secondarie, se non nel senso di prevedere distanze maggiori. Pertanto, il computo delle distanze deve essere effettuato con riferimento alla massima sporgenza dell’edificio.

I ricorrenti lamentano inoltre, da un lato, l’omessa pronuncia sulla domanda relativa al deflusso delle acque tra fondi confinanti, sostenendo che la Corte d’appello non avrebbe risposto alla specifica doglianza sull’asserito asservimento del loro fondo, così violando l’art. 112 c.p.c.

Dall’altro, contestano la decisione relativa all’installazione di dossi su una strada gravata da servitù di passaggio, ritenendo che il giudice abbia erroneamente valutato le prove. Tale censura viene però dichiarata inammissibile, poiché la Corte ha già esaminato la questione sulla base della consulenza tecnica, ritenendo l’intervento non necessario in concreto.

La Cassazione chiarisce infine che la doglianza si risolve in una richiesta di rivalutazione del merito istruttorio, non consentita in sede di legittimità, salvo i casi di violazione delle regole legali di valutazione delle prove, qui non ricorrenti.

In conclusione, la Cassazione rigetta il ricorso principale, accoglie il primo e il secondo motivo del ricorso incidentale e rigetta il terzo motivo incidentale.

La sentenza impugnata viene quindi cassata in relazione ai motivi accolti, con rinvio alla Corte d’appello di Catanzaro, in diversa composizione, anche per la regolazione delle spese del giudizio di legittimità.

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