Tolleranze costruttive dopo il Salva Casa: regole e ambiti di applicazione

Il concetto di “tolleranza costruttiva” viene normato dal D.P.R. 380/2001, modificato dall’art. 10, comma 1, lettera p) del D.L. n. 76/2020 che ha previsto il nuovo articolo 34-bis dedicato proprio a questo argomento.

In questo articolo capiamo cosa sono le tolleranze costruttive, cosa si intende per tolleranze esecutive e le importanti novità introdotte dal decreto salva casa e dalla Legge 105/2024 di conversione del D.L. 69/2024.

La gestione precisa delle tolleranze costruttive è fondamentale per garantire la conformità normativa e la qualità esecutiva delle opere. Scostamenti non controllati tra modello progettuale e realizzazione in cantiere possono generare ritardi, rilavorazioni e contestazioni economiche. Il software per la progettazione edilizia, grazie alla modellazione BIM integrata, consente una progettazione architettonica altamente dettagliata e conforme alle specifiche dimensionali richieste. Permette inoltre di aggiornare il modello con dati di rilievo direttamente acquisiti in cantiere, facilitando il monitoraggio e la verifica degli scostamenti dimensionali in tempo reale.

Cosa si intende per tolleranza costruttiva?

Prima di scoprire le principali novità inserite all’interno della Legge 105/2024 di conversione del D.L. 69/2024 è opportuno chiarire alcuni aspetti fondamentali.

Secondo il D.L. semplificazioni e il D.P.R. 380/01 (testo unico dell’edilizia), le tolleranze edilizie o costruttive sono quelle difformità edilizie di lieve entità che non costituiscono violazione della normativa edilizia.

Nello specifico, l’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001 stabilisce che il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia a patto che sia contenuto entro il 2% delle misure previste nel titolo abilitativo.

Qual è la differenza tra tolleranze costruttive e tolleranze esecutive?

Le difformità costruttive sono di entità così lieve da non costituire violazione edilizia, mentre, le tolleranze esecutive (comunque ricomprese nelle più generali tolleranze costruttive) sono irregolarità geometriche, piccole modifiche alle finiture, diversa collocazione di impianti o opere interne eseguite durante i lavori.

Rientrano in questa categoria:

• il minore dimensionamento dell’edificio;
• la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
• irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e difforme ubicazione delle aperture interne;
• difforme esecuzione di opere di manutenzione ordinaria;
• errori progettuali corretti in cantiere;
• errori materiali di rappresentazione progettuale.

Le tolleranze esecutive non devono comportare violazioni della disciplina urbanistica ed edilizia e non devono pregiudicare l’agibilità dell’immobile.

In sintesi, le tolleranze costruttive riguardano scostamenti entro il 2% dai parametri autorizzati, mentre le tolleranze esecutive sono irregolarità di minima entità eseguite in cantiere durante i lavori.

Tolleranze: le norme prima del decreto salva-casa

Le tolleranze, così come definite dal decreto legge sulle semplificazioni e dal Testo Unico dell’Edilizia, comprendono quelle minime difformità che non costituiscono una violazione della normativa edilizia.

L’articolo 34 bis del D.P.R. 380/2001 chiarisce che il mancato rispetto di parametri quali altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e altri parametri delle unità immobiliari non rappresenta una violazione edilizia se la deviazione risulta entro il 2% delle misure previste nel titolo abilitativo.

In aggiunta, è importante ricordare che l’articolo 34 del medesimo decreto descrive le procedure per la rimozione o demolizione delle opere edilizie non conformi al permesso di costruire. Esso stabilisce che gli interventi e le opere realizzati in difformità dal permesso di costruire devono essere rimossi o demoliti a cura e spese dei responsabili dell’abuso entro un termine congruo fissato dall’ordinanza del dirigente o del responsabile dell’ufficio competente.

Tolleranze: cosa cambia con il decreto salva-casa

Il D.L. 69/2024, decreto salva-casa, ha introdotto nell’art. 34-bis “Tolleranze costruttive” i commi 1-bis), 1-ter), 2-bis), 3-bis) e 3-ter) in riferimento alle tolleranze costruttive ed esecutive.

Il comma 1-bis) definisce una riparametrazione per tutti gli scostamenti realizzati entro il 24 maggio 2024:

Lo scostamento dai parametri, come il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari, non è
considerato violazione edilizia se contenuto entro i seguenti limiti:

• del 2 % delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati;
• del 3 % delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 metri quadrati;
• del 4 % delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 metri quadrati;
• del 5 % delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati;
• del 6% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 metri quadrati.

Qualora tali tolleranze costruttive siano realizzate su immobili soggetti a vincolo paesaggistico l’art. 3, comma 1, del decreto-legge in esame prevede l’esclusione dell’autorizzazione paesaggistica.

Tolleranze e requisiti igienico-sanitari

Il comma 1-ter) sancisce che gli scostamenti di cui al comma 1, quindi le tolleranze del 2%, rispetto alle misure progettuali, valgono anche per le misure minime individuate in materia di distanze (D.M. 1444/1968) e di requisiti igienico-sanitari (D.M. 5 luglio 1975).

Tolleranze esecutive secondo il decreto salva-casa

Il comma 2-bis), invece, fa riferimento in modo più dettagliato alle c.d. “tolleranze esecutive“.

Sempre per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il Decreto specifica quali sono considerate tolleranze esecutive (c.d. geometriche o di cantiere), vale a dire:

• il minore dimensionamento dell’edificio;
• la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
• le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni;
• la difforme ubicazione delle aperture interne;
• la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
• gli errori progettuali corretti in cantiere;
• gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.

Si tratta di casi non perseguibili, neanche in via amministrativa, in quanto interessano elementi della costruzione che già in sede di progettazione potrebbero essere rappresentati con diverse caratteristiche.

Tali tolleranze esecutive non devono comportare in nessun modo la violazione di norme tecniche che incidono sull’agibilità e non devono riguardare immobili soggetti a tutela paesaggistica.

Attestazione tolleranze in zone sismiche

Come è noto, le tolleranze devono essere dichiarate da un tecnico abilitato per certificare lo stato legittimo di un immobile e tali informazioni devono essere incluse nei titoli abilitativi per nuovi lavori e allegate agli atti di trasferimento della proprietà.

Tuttavia, con il Decreto salva casa 2024, specificamente il comma 3-bis), si prevede che nelle zone a rischio sismico elevato, il tecnico abilitato attesti che le tolleranze rispettino le normative specifiche per le costruzioni in area sismica, come delineato nel Testo unico dell’edilizia e che tale attestazione sia riferita alle norme tecniche vigenti al momento della realizzazione dell’intervento.

Questa attestazione, insieme alla documentazione tecnica dettagliata dell’intervento, deve essere inviata allo sportello unico per ottenere l’autorizzazione dall’ufficio tecnico regionale e per consentire i controlli necessari. Inoltre, il tecnico abilitato deve includere l’autorizzazione all’inizio dei lavori o un’attestazione del silenzio-assenso. In caso di difformità considerate di minore o nessuna rilevanza, deve allegare una dichiarazione asseverata che confermi il decorso del termine per i controlli regionali senza richieste di documentazione aggiuntiva.

Per ottenere l’autorizzazione dell’ufficio tecnico regionale, è necessario trasmettere allo sportello unico un’attestazione accompagnata dalla documentazione tecnica sull’intervento. Il decreto, convertito in legge, fa riferimento all’articolo 36-bis, comma 2, del D.P.R. 380/2001. Questo significa che, in zona sismica, l’autorizzazione potrebbe richiedere la realizzazione di interventi, anche strutturali, necessari per garantire il rispetto delle normative tecniche relative a sicurezza, igiene, salubrità, efficienza energetica degli edifici.

Questi requisiti devono essere rispettati per ottenere l’autorizzazione necessaria.

Una volta ottenuta l’autorizzazione, oppure trascorso il termine del procedimento per i controlli regionali senza che siano state richieste ulteriori integrazioni documentali, senza istruttorie inevase o esiti negativi dei controlli, il tecnico può procedere con la dichiarazione sulle tolleranze costruttive.

Applicazione della disciplina delle tolleranze e limitazioni dei diritti dei terzi

Il Salva Casa introduce infine un nuovo comma 3-ter, che chiarisce che l’applicazione delle tolleranze non può comportare limitazioni dei diritti dei terzi.

Inoltre, durante la fase di conversione, è stata eliminata la disposizione che obbligava il tecnico abilitato a verificare l’eventuale esistenza di limitazioni dei diritti dei terzi e a procedere alla loro rimozione.

Come il Salva Casa influisce sulle tolleranze costruttive ed esecutive?

Le linee guida del MIT chiariscono tutte le novità introdotte dal salva casa sulle tolleranze costruttive ed esecutive con l’obiettivo di specificare quali difformità possono essere considerate irrilevanti ai fini urbanistici e come evitare complesse pratiche di sanatoria per errori di lieve entità.

Ecco tutti i chiarimenti del MIT.

Due regimi per le tolleranze

Con le nuove modifiche introdotte dall’art. 34-bis, si delineano due diversi regimi giuridici, ciascuno con specifiche condizioni e limiti.

Il primo regime, regolato dal comma 1, conferma quanto già previsto in precedenza: se durante la realizzazione di un’opera si verificano difformità minime rispetto al progetto approvato, queste non vengono considerate un illecito edilizio purché rientrino nel 2% delle misure previste.

Mentre, il secondo regime fa riferimento al nuovo comma 1-bis, pensato esclusivamente per gli interventi realizzati fino al 24 maggio 2024. La particolarità di questa disposizione è che le soglie di tolleranza non sono fisse, ma variano in base alla superficie utile dell’unità immobiliare: più grande è l’edificio, più stringente è il margine consentito.

Cosa succede se alcune difformità rientrano nelle soglie di tolleranza e altre no?

Se un’opera presenta più difformità e solo alcune rientrano nelle soglie di tolleranza, è possibile dichiarare la tolleranza per quelle conformi ai limiti previsti, mentre per le difformità che superano tali soglie è necessario un procedimento edilizio in sanatoria; inoltre, i parametri considerati dal legislatore nei commi 1 e 1-bis non sono cumulativi ma alternativi, pertanto la relativa disposizione si applica anche nel caso in cui sia presente una sola delle difformità indicate, entro i limiti percentuali previsti.

Come si calcola la superficie utile

La “superficie utile” di un’unità immobiliare si riferisce alla superficie del pavimento, calcolata senza includere muri, pilastri, tramezzi, vani per porte e finestre. Questo calcolo è regolato dal “Regolamento Edilizio Tipo” del 20 ottobre 2016. Quando si calcola la superficie utile, è necessario considerare quanto stabilito dal permesso originale di costruzione che ha abilitato la realizzazione dell’intervento, ignorando eventuali modifiche come frazionamenti dell’immobile effettuate successivamente. Questa norma serve a evitare che, a causa di frazionamenti, possano essere applicate tolleranze più alte, creando discrepanze rispetto al progetto iniziale. La regola si applica solo agli interventi sotto un regime speciale riguardante le difformità, valido fino al 24 maggio 2024.

Soglie di scostamento per interventi ante 24 maggio 2024

Il MIT chiarisce nuovamente che le soglie di scostamento per gli interventi edilizi realizzati entro il 24 maggio 2024 con le percentuali vanno dal 2% al 6% a seconda della superficie utile delle unità immobiliari.

Tolleranze e requisiti igienico sanitari

Le linee guida del MIT sanciscono che per gli interventi edilizi in materia di distanze e di requisiti igienico-sanitari, la soglia applicabile sarà sempre del 2%, sia per gli interventi realizzati prima del 24 maggio 2024, sia per quelli successivi. Infatti, la normativa non fa riferimento alle tipologie di difformità, ma agli scostamenti.

Di conseguenza, se la difformità rispetto al progetto riguardano le misure minime previste dalle normative sulle distanze o sui requisiti igienico-sanitari, lo scostamento consentito sarà sempre quello indicato nel comma 1 (2%) e non quello del comma 1-bis.

Il D.L. Salva Casa ha aggiornato le misure minime igienico-sanitarie, che rimarranno valide fino alla definizione dei requisiti prestazionali degli edifici, come previsto dall’articolo 20-bis, comma 1-bis. Tuttavia, la disposizione di cui all’articolo 34-bis, comma 1-ter, secondo periodo, ha un carattere ricognitivo e non si applica agli interventi realizzati prima del 28 luglio 2024.

Pertanto, se un progetto è redatto dopo tale data, dovrà rispettare le nuove misure igienico-sanitarie, con una soglia del 2% calcolata su questi nuovi parametri. Se il progetto è redatto prima, la difformità dovrà essere valutata in base alle misure vigenti al momento della progettazione.

Tolleranze costruttive e autorizzazione paesaggistica

Gli interventi rientranti nel regime delle tolleranze, come previsto dal comma 1-bis, non richiedono autorizzazione paesaggistica, purché siano compresi nelle categorie di interventi e opere indicate nell’allegato “A” del D.P.R. 31/2017 e nell’articolo 4 dello stesso decreto. In particolare, l’articolo 3, comma 1, del D.L. Salva Casa stabilisce che gli interventi effettuati entro il 24 maggio 2024, disciplinati dall’articolo 34-bis, comma 1-bis, del Testo Unico, sono soggetti alle disposizioni dell’articolo 2, comma 1, del D.P.R. 31/2017.

Tolleranze esecutive e immobili vincolati

Il decreto Salva Casa prevede un doppio regime per le tolleranze esecutive: il comma 2 mantiene inalterata la disciplina delle tolleranze già previste, mentre il nuovo comma 2-bis amplia le tolleranze per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, subordinandole comunque alle condizioni stabilite dallo stesso articolo.

Il regime delle tolleranze esecutive non si applica agli immobili vincolati ai sensi del D.Lgs. 42/2004, per i quali eventuali irregolarità devono essere sanate tramite gli strumenti ordinari previsti dal Testo Unico; in linea con questa impostazione, l’art. 3, comma 1, del D.L. Salva Casa ha limitato l’applicazione dell’art. 2, comma 1, del D.P.R. 31/2017 alle sole tolleranze costruttive di cui all’art. 34-bis, comma 1-bis, escludendo espressamente il comma 2-bis dello stesso articolo.

Le tolleranze costruttive sono soggette a sanatoria?

Il MIT chiarisce che le tolleranze costruttive ed esecutive riguardano irregolarità che non costituiscono illeciti edilizi e, quindi, non richiedono sanatoria o condono. Il tecnico abilitato deve solo attestare la conformità alle tolleranze previste dall’art. 34-bis, comma 3, attraverso una dichiarazione asseverata nei documenti edilizi o nei contratti di trasferimento di diritti reali, per confermare lo stato legittimo dell’immobile. Inoltre, il comma 3-bis introduce una verifica sull’impatto sismico delle difformità tollerate, mentre il comma 3-ter chiarisce che l’applicazione di queste norme non può limitare i diritti dei terzi, analogamente a quanto previsto per il permesso di costruire.

Tolleranze costruttive e l’epoca di realizzazione dell’intervento

Per dimostrare l’avvenuta realizzazione dell’intervento entro il 24 maggio 2024 è necessaria la comunicazione di fine lavori, che attesta chiaramente la data di ultimazione; in assenza di questa, è possibile dimostrarlo tramite la documentazione prevista dall’art. 9-bis, comma 1-bis, del Testo Unico, restando comunque a carico del privato l’onere di dimostrare che l’intervento sia stato completato entro il 24 maggio 2024 per accedere a un regime amministrativo speciale.

Tolleranze e immobili in zone sismiche

Per le unità immobiliari situate in zone sismiche non classificate a bassa sismicità, il tecnico deve attestare che gli interventi rientranti nelle tolleranze rispettano le normative sismiche previste dal Testo Unico, fornendo una documentazione tecnica che comprovi la conformità. Questa attestazione va inviata allo sportello unico per ottenere l’autorizzazione sismica regionale o per le verifiche necessarie sugli interventi minori. Tale procedimento è distinto da quelli ordinari e serve a garantire che le modifiche siano sicure dal punto di vista sismico. Nelle zone a bassa sismicità, la certificazione di idoneità statica è trasmessa al SUE per l’archiviazione. Il processo non comporta violazioni delle prescrizioni sismiche se rispettato correttamente, ed eventuali dichiarazioni mendaci devono essere segnalate all’autorità giudiziaria, non attraverso il processo verbale del Testo Unico.

Tolleranze e superfice utile

Come viene descritto all’interno del decreto è possibile sanare la percentuale di riferimento in base al titolo edilizio abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile. La domanda sorge spontanea: cosa significa superficie utile?!

Per rispondere a tale domanda dovremmo fare riferimento all’allegato A del regolamento tipo nazionale, in cui viene riportata la seguente definizione “Per superfice utile, si fa riferimento a tutta la superfice di pavimento degli spazi dell’edificio misurata al netto della superficie accessoria di:

• muratura;
• pilastri;
• tramezzi;
• sguinci;
• vani di porte;
• finestre.

Tolleranze: come eseguire il calcolo

Per effettuare il calcolo di tollerabilità è essenziale prendere in considerazione il titolo abilitativo che ha autorizzato la costruzione. Per attestare che una difformità è avvenuta prima del 24 maggio 2024, bisogna fornire prove che dimostrino non solo l’esistenza della difformità, ma anche che essa sia stata realizzata insieme a un intervento edilizio più ampio, facendo riferimento ai lavori autorizzati dal titolo edilizio.

Come si verifica la tolleranza del 2%, 3%, 4%, 5% o  del 6%?

Per verificare il rispetto delle tolleranze è necessario attenersi ad una procedura specifica:

• accertamento dello stato legittimo dell’immobile: in questa fase, tramite accesso agli atti, si verificano tutte le pratiche edilizie relative all’edificio e all’unità immobiliare in oggetto;
• rilievo architettonico: in questa fase ci si avvale della rappresentazione grafica necessaria per verificare la conformità (planimetrie, ecc.);
• verifica delle tolleranze: nella terza ed ultima fase si sovrappongono gli elaborati dello stato legittimo con quelli dello stato rilevato.

Come si applica la tolleranza?

La “tolleranza di cantiere” delle misure programmate va calcolato sulle superfici delle singole unità abitative, cioè su ciascun appartamento e non sull’intero edificio nel suo complesso. Il Tar Lazio (sentenza n. 4413 del 15 aprile 2021) ritiene che questa disposizione sia stata concepita per garantire l’adeguata esecuzione dei progetti edilizi autorizzati, con la conseguenza che solo le deviazioni di lieve entità, rientranti nelle “tolleranze di cantiere” e limitate al 2% della superficie del singolo appartamento, siano irrilevanti. In altre parole, la norma mira ad evitare sanzioni per variazioni minori, mentre rimangono soggette a regolamentazione le modifiche significative al progetto approvato, le quali potrebbero riguardare l’intero edificio e diventare più rilevanti quanto più grande è quest’ultimo.

Leggi anche: “Abusi edilizi entro le tolleranze: il 2% su cosa si applica?”

Condizioni per l’applicabilità delle tolleranze costruttive

Perché le tolleranze costruttive siano applicabili, devono essere soddisfatte alcune condizioni specifiche, che è importante tenere a mente quando si lavora su progetti edilizi:

• le modifiche non devono comportare una violazione delle norme urbanistiche ed edilizie vigenti: è fondamentale rispettare le disposizioni normative locali;
• le modifiche non devono pregiudicare l’agibilità dell’immobile: l’edificio deve rimanere sicuro e adatto all’uso previsto.

Tolleranze edilizie: sentenze di riferimento

Di seguito alcuni casi della giurisprudenza sul tema.

Tolleranze costruttive: si applicano per derogare le distanze tra edifici?

Sentenza 7437/2026 – Corte di Cassazione

La tolleranza costruttiva del 2%, riferita agli scostamenti rispetto al titolo abilitativo o alle misure progettuali, non può essere invocata nei rapporti tra privati per derogare alle distanze legali o regolamentari né per escludere l’interesse del proprietario confinante ad agire per il rispetto delle stesse.

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Tolleranze di cantiere e sanatoria: serve provare che la difformità sia nata durante i lavori autorizzati?

Sentenza 2113/2026 – Consiglio di Stato

Il diniego di sanatoria non può essere legittimamente fondato sul mero richiamo a norme urbanistiche locali che vietano incrementi volumetrici quando la difformità contestata abbia natura minimale, sia funzionale all’agibilità e alla fruibilità dell’opera assentita e determini un aumento di volume inferiore alla soglia di rilevanza propria delle tolleranze costruttive. Ai fini dell’applicazione della disciplina sulle tolleranze edilizie, non è necessario dimostrare il requisito della contestualità dello scostamento rispetto all’esecuzione dell’intervento assentito.

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Tolleranze costruttive in zona sismica: sono applicabili senza autorizzazione sismica?

Sentenza Consiglio di Stato 3319/2026

Le tolleranze costruttive non sono applicabili alle opere realizzate in zona sismica in assenza della preventiva autorizzazione prevista dalla normativa antisismica; in tali casi, anche difformità di modesta entità integrano abuso edilizio e legittimano l’adozione dell’ordine di demolizione.

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Quando valgono le tolleranze del 6% introdotte dal Salva Casa?

Sentenza 5709/2026 – Tar Lazio

Le tolleranze costruttive introdotte e ampliate dal “Salva Casa”, fino alla soglia del 6%, operano esclusivamente per lievi scostamenti esecutivi rispetto al titolo edilizio e non possono essere invocate per giustificare difformità significative o nuove opere abusive, né per escludere la legittimità di un ordine di demolizione relativo ad abusi edilizi sostanziali valutati nel loro complesso.

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Tolleranze di cantiere: cosa rientra dopo il Salva Casa?

Sentenza 2054/2026 – Tar Lazio

Le tolleranze di cantiere previste dall’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001, come riformato dal Salva Casa, si applicano esclusivamente a scostamenti marginali rispetto alle misure del progetto approvato e non possono estendersi ad ampliamenti non previsti o a opere nuove realizzate senza titolo abilitativo.

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Le tolleranze costruttive si applicano tra privati?

La Cassazione (sentenza n. 20807/2025) ha chiarito che le tolleranze costruttive — quelle piccole variazioni ammesse entro il 2% rispetto ai parametri edilizi autorizzati, come altezza, distanze e cubatura — valgono solo nei rapporti tra privati costruttori e la pubblica amministrazione. Queste tolleranze non si possono applicare nelle controversie tra privati, dove invece ogni modifica deve rispettare integralmente i limiti di confine e distanza tra proprietà.

Nel caso esaminato, un proprietario ha contestato ai vicini un ampliamento abusivo del fabbricato che invadeva il suo terreno, richiedendo la demolizione parziale per ripristinare i limiti legali. Il Tribunale e la Corte d’Appello avevano ritenuto che la sopraelevazione rientrasse nella tolleranza del 2%, rigettando le richieste del vicino.

La Cassazione ha invece stabilito che quella normativa sulle tolleranze edilizie riguarda solo l’applicazione delle sanzioni amministrative nei confronti della P.A. e non può giustificare violazioni nelle relazioni tra privati. Perciò, anche se la sopraelevazione rientrava nel limite normativo, ciò non assolveva i convenuti dal rispetto dei diritti del vicino. La Corte ha cassato la sentenza e rinviato la causa per una nuova valutazione conforme a questo principio.

In definitiva, le tolleranze costruttive non escludono la piena tutela dei diritti di proprietà e confine tra privati, che devono essere garantiti in modo rigoroso.

Leggi qui per una trattazione più approfondita della sentenza della Corte di Cassazione

Le tolleranze costruttive del Salva Casa possono annullare un’ordinanza di demolizione?

Sentenza 900/2025 – TAR Puglia

Gli scostamenti minimi rientranti nelle tolleranze costruttive ex art. 34-bis D.P.R. 380/2001, come modificato dal D.L. 69/2024, non integrano abuso edilizio: sono illegittimi i provvedimenti repressivi fondati su tali difformità.

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Tolleranza del 2% e vincolo paesaggistico: quando il condono è possibile?

Sentenza n. 3593/2025 – Consiglio di Stato

In zona sottoposta a vincolo paesaggistico, non sono sanabili mediante condono edilizio gli abusi maggiori comportanti incremento volumetrico, neppure se rientranti nella tolleranza del 2% di cui all’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001, applicabile solo a difformità minime da titoli esistenti; è invece condonabile, previa verifica di compatibilità, il volume tecnico privo di autonomia funzionale.

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Quando si applicano le tolleranze costruttive: nuovi chiarimenti dal CdS

La sentenza n. 2771/2025 del Consiglio di Stato specifica che le tolleranze costruttive previste dall’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001 devono essere calcolate in riferimento alla singola unità immobiliare che beneficia dell’intervento e non su aggregati più ampi. La verifica della legittimità deve avvenire sulla base della normativa vigente al momento dell’adozione del provvedimento amministrativo (principio del “tempus regit actum”), restando inapplicabili retroattivamente eventuali modifiche normative sopravvenute, come quelle introdotte dal D.L. 69/2024.

Il caso in esame riguarda una disputa tra privati in un contesto residenziale. Negli anni ’70, i genitori dell’attuale appellante avevano acquistato due appartamenti adiacenti, collegandoli con una passerella di circa 4 m². Alla loro morte, gli immobili sono stati divisi tra i figli.

Il Comune, considerato il ridotto impatto dell’opera (meno del 2% della superficie totale di circa 300 m²), ha archiviato il procedimento sanzionatorio, ritenendola una tolleranza costruttiva.

Tuttavia, il proprietario dell’appartamento sottostante ha contestato la decisione, sostenendo che il vano, costruito senza autorizzazione, limita luce, aria e vista, e causa cattivi odori provenienti dallo scarico del bagno. Ha quindi fatto ricorso al TAR.

Il TAR gli ha dato ragione, annullando l’archiviazione comunale. Secondo il Tribunale:

• l’opera non è una mera irregolarità perché serve solo uno dei due appartamenti;
• il 2% va calcolato sulla singola unità che ne trae beneficio (150 m²), non sull’intera proprietà originaria;
• i 4 m² superano tale soglia (2,66%) e quindi non rientrano nelle tolleranze edilizie consentite.

L’appellante, cioè il proprietario dell’appartamento superiore, ha deciso di fare ricorso al Consiglio di Stato contro la decisione del TAR, sostenendo varie motivazioni. In primo luogo, ha invocato la litispendenza, affermando che fosse già in corso una causa civile su questioni simili, e che, quindi, il TAR avrebbe dovuto dichiarare inammissibile il ricorso amministrativo. Inoltre, ha sollevato la questione della carenza di legittimazione del vicino, sostenendo che il vicino stesso non fosse sufficientemente danneggiato da avere il diritto di impugnare il provvedimento. Il ricorrente ha poi sostenuto che il ricorso fosse fuori tempo massimo, perché presentato oltre i 60 giorni dalla data del provvedimento. Infine, ha argomentato che il TAR avesse applicato in modo errato la normativa edilizia, ritenendo che l’intervento fosse invece conforme alle tolleranze costruttive previste dalla legge.

Il Consiglio di Stato ha respinto l’appello confermando la decisione del TAR. In merito alla litispendenza, il Consiglio ha spiegato che tale principio si applica solo quando ci sono due cause pendenti davanti allo stesso tipo di giudice (sia civile che amministrativo), ma nel caso in esame il ricorso amministrativo era distinto dalla causa civile, per cui non si poteva parlare di litispendenza. Eventuali conflitti tra le giurisdizioni, ha precisato, vanno risolti dalla Cassazione, e non con l’estinzione automatica del processo.

Per quanto riguarda la legittimazione del vicino, il Consiglio ha ritenuto che quest’ultimo fosse legittimato a ricorrere, in quanto la documentazione prodotta dimostrava un danno concreto e diretto.

Sul tema del ricorso tempestivo, il Consiglio ha osservato che, sebbene il provvedimento comunale fosse datato maggio 2017, il vicino lo aveva ricevuto ufficialmente solo a dicembre. Il termine di 60 giorni per presentare il ricorso non decorre dalla data di firma dell’atto, ma dalla data in cui l’interessato ha effettivamente preso conoscenza dell’atto, applicando così il principio della “conoscenza effettiva”. Pertanto, il ricorso è stato ritenuto tempestivo.

Riguardo all’applicazione delle tolleranze edilizie, il Consiglio di Stato non ha accolto l’interpretazione dell’appellante secondo cui, poiché la superficie complessiva dei due appartamenti supera i 300 m², l’incremento di 4 m² sarebbe inferiore alla soglia ammessa. Di fatti, il Consiglio osserva che l’ampliamento serve solo uno dei due appartamenti che ha una superficie di circa 150 m². Pertanto, l’ampliamento va calcolato solo rispetto a quest’unità, non sull’intera superficie dei due immobili. Il risultato è che l’aumento del volume incide per il 2,66%, superando il limite del 2% previsto dalla norma, e dunque l’intervento non può essere considerato tollerabile.

Questo è sufficiente, secondo il Consiglio, per respingere integralmente l’appello.

Tuttavia, per completezza viene evidenziato che il recente Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024) ha modificato l’articolo 34-bis, introducendo nuovi limiti di tolleranza differenziati in base alla superficie dell’unità immobiliare. Per unità tra 100 e 300 m², come nel caso in esame, la tolleranza è salita al 4%. Dunque, oggi un intervento come quello oggetto del giudizio potrebbe teoricamente rientrare nei nuovi limiti di legge.

Tuttavia, queste modifiche non si applicano retroattivamente ai procedimenti già conclusi o in corso al momento della loro entrata in vigore. Lo ha chiarito lo stesso Consiglio di Stato in una recente sentenza (n. 8542/2024), precisando che spetta al Comune – eventualmente su iniziativa del cittadino – valutare se riaprire la questione alla luce delle nuove disposizioni.

In ogni caso, il superamento della soglia del 2% prevista per le tolleranze costruttive non implica automaticamente la qualificazione dell’intervento come variazione essenziale. È necessaria una valutazione concreta da parte dell’amministrazione comunale, volta ad accertare se le caratteristiche specifiche dell’abuso comportino effettivamente una trasformazione edilizia rilevante, tale da giustificare l’adozione di misure sanzionatorie di tipo ripristinatorio.

Per gestire le pratiche edilizie, puoi utilizzare il software per modulistica in edilizia che ti consente di compilare in maniera facile e veloce numerosi modelli tra cui l’attestazione dello stato legittimo aggiornato al Salva Casa con la possibilità di dichiarare eventuali tolleranze aggiornate alle nuove percentuali introdotte dalla Legge 105/2024 del D.L. 69/2024.

Le nuove tolleranze costruttive previste dal Salva casa non si applicano retroattivamente

Le nuove tolleranze costruttive introdotte dal decreto salva casa non si applicano retroattivamente ai provvedimenti precedentemente impugnati. A confermarlo è la sentenza 8542/2024 del Consiglio di Stato riguardante la sanatoria di interventi edilizi su sottotetti.

Nel caso in esame, una società ha impugnato il diniego di sanatoria da parte del Comune di riferimento per opere edilizie realizzate in parziale difformità da un permesso di costruire, specificamente l’innalzamento di un sottotetto di 40 cm, sostenendo che l’intervento rientrasse nelle tolleranze costruttive previste dall’art. 34-bis del D.P.R. n. 380/2001. Tuttavia, il Comune ha negato la sanatoria, argomentando che l’innalzamento aveva alterato la sagoma e il volume dell’edificio, contravvenendo alle normative locali che vietano modifiche simili per gli edifici protetti. Il Consiglio di Stato ha confermato il diniego già deciso dal TAR, ritenendo corrette le misurazioni effettuate dal Comune e affermando che l’altezza dell’edificio doveva essere calcolata secondo le normative urbanistiche locali, senza possibilità di mediare tra altezze diverse. La Corte ha anche precisato che, secondo l’art. 16 delle Norme Tecniche di Attuazione (NTA) del Piano degli Interventi, l’altezza massima deve essere misurata all’intradosso dell’ultimo solaio praticabile o alla linea di gronda, senza considerare altezze medie tra fronti diversi. La sentenza ribadisce che le modifiche alla sagoma o al volume degli edifici protetti sono vietate senza specifiche deroghe, e che le opere realizzate in difformità non possono essere sanate se non rispettano le normative vigenti.

In tale contesto, l’appellante ha anche sostenuto che le modifiche all’immobile rientrano nelle tolleranze costruttive previste dall’art. 34-bis del D.P.R. n. 380/2001, come recentemente modificato dal D.L. 69/2024, convertito nella legge 105/2024 (Salva casa) come confermato dall’attestazione tecnica presentata durante il processo. Tuttavia, il Consiglio di Stato ha precisato che l’attestazione tecnica e le nuove tolleranze non possono essere prese in considerazione, poiché la legittimità del provvedimento impugnato, risalente al 2021, deve essere valutata in base alla normativa vigente al momento dell’adozione del provvedimento stesso, prima dell’introduzione del decreto.

Tuttavia, il Consiglio ha concluso affermando che il Comune ha la possibilità di rivedere le proprie decisioni, rivalutando la domanda originaria alla luce delle novità introdotte dal Decreto Salva Casa.

Le tolleranze costruttive non si applicano agli interventi di ripristino da abusi edilizi

Le tolleranze del 2% previste dall’art. 34-bis D.P.R. 380/2001 si applicano esclusivamente alle variazioni emerse durante l’esecuzione di un progetto già approvato, e non agli scostamenti preventivati per un progetto di ripristino legato alla risoluzione di abusi. Lo chiarisce la sentenza del Consiglio di Stato 8591/2024.

Nel caso esaminato, una società presenta un ricorso contro il Comune, relativo alla sospensione di una SCIA per lavori su immobili acquistati dalla società, che erano stati modificati in modo non conforme alle autorizzazioni edilizie precedenti. Il contenzioso è nato dopo che il TAR Liguria aveva respinto il ricorso della società contro la sospensione della SCIA, disposta dal Comune a seguito di un sopralluogo che aveva rilevato irregolarità significative rispetto alla documentazione. In particolare, erano emerse modifiche strutturali non conformi ai titoli edilizi e la costruzione di un nuovo manufatto senza le necessarie autorizzazioni. In risposta, il Comune aveva avviato la procedura per annullare le concessioni edilizie in sanatoria rilasciate nel 1999 e sospeso la SCIA. Il Consiglio di Stato ha confermato la decisione del TAR, dichiarando che la tolleranza costruttiva del 2% non si applica agli interventi di ripristino a seguito di abusi edilizi. Inoltre, è stata ribadita la necessità di un’autorizzazione paesaggistica per le opere in questione, considerando la presenza di vincoli specifici sul bene.

Nonostante una contestazione sui tempi della sospensione, il Consiglio ha ritenuto che il Comune avesse agito correttamente nel richiedere ulteriori documenti. Il ricorso è stato dunque dichiarato infondato, ribadendo l’importanza del rispetto delle normative edilizie e dei vincoli paesaggistici.

Altre sentenze

Approfondimenti

Come gestire le tolleranze edilizie: la guida del Notariato (2025)

Il Consiglio Nazionale del Notariato ha pubblicato il 18 giugno 2025 lo Studio n. 62-2025/P scritto da Giuseppe Trapani e dedicato alla disciplina delle tolleranze costruttive ed esecutive dopo l’entrata in vigore del cosiddetto decreto Salva Casa.

Lo studio rappresenta un contributo rilevante per professionisti, tecnici e operatori del settore edilizio, offrendo in 32 pagine un quadro completo sulle implicazioni operative legate alla nuova disciplina delle tolleranze edilizie. I principali temi trattati nel documento sono:

• l’aggiornamento del quadro normativo, con particolare riferimento alle modifiche apportate dal decreto Salva casa in tema di tolleranze edilizie;
• la gestione delle tolleranze edilizie in relazione alle autorizzazioni paesaggistiche e ai vincoli sismici, con chiarimenti sui limiti e sulle modalità di applicazione;
• i meccanismi di esclusione dalla configurazione di violazione edilizia, con il ruolo determinante della relazione tecnica asseverata per attestare la legittimità degli interventi;
• lo stato legittimo dell’immobile e menzioni urbanistiche negli atti notarili, con focus sulle dichiarazioni necessarie per garantire trasparenza e conformità urbanistica;
• il rapporto tra stato legittimo, tolleranze edilizie e agibilità, compreso l’inquadramento del valore e dell’efficacia della relazione tecnica asseverata anche al di fuori delle ipotesi previste dall’art. 34-bis del Testo Unico dell’Edilizia (TUE);
• il coordinamento tra le normative regionali e le disposizioni introdotte dal decreto, con riflessioni sull’efficacia delle nuove norme rispetto a quelle previgenti.

Tolleranze costruttive: le FAQ

Di seguito si propongono una serie di domande frequenti in relazione alle tolleranze.

Cosa si intende per tolleranza costruttiva?

Le tolleranze costruttive sono difformità edilizie di lieve entità, non configurabili come violazioni normative, che consentono scostamenti entro limiti percentuali definiti rispetto ai parametri autorizzati (altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta, ecc.). Attualmente, il limite standard è fissato al 2% secondo l’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001.

Qual è la differenza tra tolleranze costruttive e tolleranze esecutive?

Tolleranze costruttive: scostamenti fino al 2% (o differenziati in base alla superficie utile per interventi fino al 24/05/2024) che non violano la normativa edilizia.

Tolleranze esecutive: irregolarità geometriche minori, modifiche di finiture o variazioni interne realizzate in cantiere, comprese nella categoria delle tolleranze costruttive, ma riferite a dettagli esecutivi senza impatto sulla normativa urbanistica e sull’agibilità.

Quali sono i nuovi limiti di tolleranza introdotti dal Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024)?

Per interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, i limiti variano in base alla superficie utile dell’unità immobiliare:

• 500 m² → 2%
• 300-500 m² → 3%
• 100-300 m² → 4%
• <100 m² → 5%
• <60 m² → 6%
  Tali scostamenti, se rispettati, non costituiscono violazione edilizia.

Come si calcola la superficie utile ai fini delle tolleranze?

La superficie utile è la superficie di pavimento calcolata al netto di murature, pilastri, tramezzi, vani porta e finestra, come definito nel Regolamento Edilizio Tipo (2016). Deve essere considerata in base al permesso edilizio originario, ignorando frazionamenti successivi.

Quali sono gli obblighi per le tolleranze in zona sismica?

In aree sismiche non classificate a bassa sismicità, il tecnico abilitato deve attestare che le tolleranze rispettano le normative tecniche antisismiche vigenti al momento dell’intervento. Tale attestazione, accompagnata dalla documentazione tecnica, deve essere trasmessa allo Sportello Unico per ottenere l’autorizzazione o per la verifica.

Le tolleranze costruttive richiedono sanatoria?

Le tolleranze costruttive ed esecutive, entro i limiti normativi, non costituiscono illeciti edilizi e quindi non richiedono sanatoria. Il tecnico abilitato deve solo rilasciare una dichiarazione asseverata di conformità da allegare ai documenti edilizi o agli atti di trasferimento.

Come si verifica il rispetto delle tolleranze?

La verifica prevede:

• analisi del titolo abilitativo e dello stato legittimo;
• rilievo architettonico e confronto grafico tra stato legittimo e stato di fatto;
• calcolo dello scostamento percentuale per ogni singola unità immobiliare.

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