Locale seminterrato: quando è volume accessorio?

Con la sentenza n. 4529/2026, il Consiglio di Stato affronta il caso di una società che chiede il permesso di costruire per il cambio di destinazione d’uso con opere di un locale da destinare a sale di doppiaggio. Il Comune respinge l’istanza, ritenendo che quel magazzino non rientri nella volumetria assentita del fabbricato.

Palazzo Spada ribalta questa impostazione nel caso concreto: quando la disciplina urbanistica applicabile esclude dal computo solo alcune destinazioni tassative e il locale interrato o seminterrato ha una diversa destinazione, storicamente riconosciuta dai titoli edilizi, il volume non può essere automaticamente qualificato come accessorio escluso dalla cubatura. Deve invece essere verificato se, in base ai titoli e alle NTA applicabili, esso vada computato nella cubatura realizzabile.

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Il caso

La società ricorrente svolgeva attività di doppiaggio cinematografico e televisivo. Per ampliare la propria attività aveva acquistato una nuova unità immobiliare nello stesso complesso edilizio, posta al piano interrato/seminterrato e già destinata ad attività commerciali/produttive.

Nel 2021 presentava istanza di permesso di costruire per “cambio di destinazione d’uso con opere” e diversa distribuzione degli spazi interni, finalizzata alla realizzazione di sale di doppiaggio.

Il Comune respingeva la domanda sostenendo, in sintesi, che:

• il locale magazzino dovesse essere qualificato come locale accessorio;
• il piano scantinato fosse escluso dalla cubatura assentita;
• l’intervento richiesto avrebbe determinato un aumento di volumetria non legittimato;
• non vi fossero evidenze documentali sufficienti per considerare il magazzino come volume produttivo.

La società impugnava il diniego davanti al TAR, che respingeva il ricorso. Da qui l’appello al Consiglio di Stato.

La società contestava il provvedimento comunale sotto più profili.

In primo luogo, sosteneva che sull’istanza si fosse formato il silenzio-assenso. Il Consiglio di Stato respinge questa censura: l’assenso tacito può formarsi solo se la domanda è completa della documentazione prescritta. Nel caso specifico, il Comune aveva rilevato carenze documentali ritenute fondamentali per la pratica, tra cui relazione tecnica asseverata, perizia sulla natura volumetrica del magazzino, documenti sulla proprietà, servitù, sicurezza antincendio e sezioni di progetto.

In secondo luogo, la società contestava la gestione del preavviso di rigetto e del supplemento istruttorio. Anche questa censura viene respinta: secondo i giudici, il Comune poteva indicare i motivi ostativi già emersi e, nello stesso tempo, reperire negli archivi gli elaborati storici necessari alla verifica dei titoli edilizi.

Il punto decisivo era però un altro: la società sosteneva che il Comune avesse letto in modo errato i titoli edilizi e la disciplina urbanistica, qualificando arbitrariamente il magazzino come volume accessorio non computabile.

Su questo motivo il Consiglio di Stato dà ragione all’appellante.

Come si determina lo stato legittimo?

Il Consiglio di Stato richiama l’art. 9-bis del d.P.R. 380/2001: lo stato legittimo dell’immobile è quello risultante dal titolo che ne ha previsto la costruzione o l’ha legittimata, integrato dai titoli successivi che hanno disciplinato le trasformazioni dell’immobile.

Nel caso concreto, l’immobile era stato interessato da una sequenza documentale composta da licenze edilizie, certificato di abitabilità, progetto di frazionamento e concessione edilizia del 1986. Quest’ultima, però, non aveva comportato né mutamento di destinazione d’uso né aumento di volumetria rispetto al primo titolo edilizio. Per questo, la destinazione d’uso e il riconoscimento della volumetria dovevano essere ricostruiti guardando anche ai titoli originari.

Dalla documentazione emergeva che il locale aveva destinazione C/2, quindi magazzino/deposito, e che il Comune stesso aveva certificato nel tempo destinazioni coerenti con una funzione produttiva: tipografia, commercio elettronico e SCIA per apertura di attività di commercio elettronico.

Il Collegio valorizza anche il progetto del 1985, riferito al “locale ad uso magazzino”, approvato nei suoi termini funzionali dall’Amministrazione. La licenza del 1966, inoltre, citava l’esistenza del locale magazzino, confermandone la destinazione produttiva.

Locale seminterrato: quando è volume accessorio?

Le Norme Tecniche di Attuazione del P.R.G. del 1965, aggiornate al 2005, prevedono che siano esclusi dal computo della volumetria soltanto alcuni locali interrati o seminterrati destinati specificamente a cantine, autorimesse, parcheggi, impianti tecnici condominiali o vespai di isolamento. Al contrario, i volumi interrati o seminterrati aventi una diversa destinazione devono essere interamente computati nella cubatura realizzabile.

Secondo il Collegio, il locale in questione rientra in questa seconda categoria. Esso infatti:

• è situato al piano seminterrato;
• non è destinato a cantina, autorimessa, parcheggio o impianto tecnico;
• svolge la funzione di magazzino.

Di conseguenza, secondo il Consiglio di Stato, nel caso esaminato il locale non rientrava tra quelli normativamente esclusi dal computo e il relativo volume doveva essere considerato integralmente nella cubatura realizzabile.

Il Collegio esclude inoltre che il locale possa essere qualificato come ‘locale accessorio’ ai sensi del punto 14 delle NTA, poiché tale disposizione riguarda locali accessori ubicati in aderenza al fabbricato principale o distanziati da esso, a filo strada o negli spazi di distacco, e non locali realizzati al piano interrato o seminterrato come quello oggetto di causa.

Per tali ragioni, il quarto motivo di appello è stato ritenuto fondato.

In conclusione, il Consiglio di Stato ha accolto l’appello, riformando la sentenza di primo grado. È stato quindi accolto il ricorso originario e annullato il provvedimento impugnato.

La decisione non afferma che ogni magazzino interrato o seminterrato sia sempre computabile, ma che la qualificazione del volume dipende dalla disciplina urbanistica applicabile e dalla ricostruzione dello stato legittimo dell’immobile.

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Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/notizie/locale-seminterrato-quando-e-volume-accessorio/