Il D.L. 69/2024, convertito con legge 105/2024 e più conosciuto come “Decreto Salva Casa 2024“, contiene importanti misure di semplificazione per favorire la regolarizzazione delle “lievi difformità edilizie” e la sanatoria edilizia di molti interventi di trasformazione interna eseguiti senza titolo.
Leggi la guida sintetica e scopri tutte le novità della legge Salva Casa. In calce all’articolo trovi anche il link per scaricare la versione aggiornata del Testo Unico per l’Edilizia (D.P.R. 380/2021).
Ti proponiamo anche la nostra guida che include anche una sezione giurisprudenziale con casi esemplificativi e un’infografica riassuntiva che sintetizza efficacemente tutti gli interventi interessati dalle modifiche normative. Sono inoltre inclusi i PDF della modulistica edilizia necessaria per l’applicazione del decreto.
Per gestire gli incarichi del “Salva Casa” potrebbe tornarti utile una soluzione cloud per studi tecnici e professionisti con applicazioni per la gestione online delle pratiche edilizie, l’archiviazione sicura dei documenti, la condivisione rapida e la portabilità de progetti.
Salva Casa: ultime novità
Salva Casa Sardegna: stop a varie norme della legge regionale di recepimento
Sentenza Corte Costituzionale 86/2026
In materia di recepimento regionale del Salva Casa, la potestà legislativa primaria della Regione autonoma in edilizia e urbanistica, pur riconosciuta dallo Statuto speciale, non consente di derogare alle norme del D.P.R. 380/2001
La Corte Costituzionale dichiara illegittime le disposizioni della L.R. Sardegna n. 18/2025 che prevedono:
- la qualificazione automatica come ristrutturazione edilizia della realizzazione di nuovo volume all’interno della sagoma esistente;
- la deroga regionale alle distanze minime di protezione del nastro ferroviario;
- la definizione della totale difformità sulla base di soglie quantitative di volume, superficie, distanze e localizzazione dell’edificio;
- la qualificazione come parziali difformità delle variazioni che non raggiungono le soglie previste per le variazioni essenziali;
- la deroga ai parametri di aeroilluminazione previsti dal D.M. 5 luglio 1975;
- la disciplina dei mutamenti di destinazione d’uso urbanisticamente non rilevanti, nella parte in cui rimette allo strumento urbanistico comunale la determinazione degli spazi per parcheggio eventualmente necessari;
- la possibilità, per gli abusi maggiori, di accompagnare la domanda di accertamento di conformità con un progetto di opere necessarie a raggiungere la conformità.
Chiarimento MIT 15 aprile 2026: sanatoria paesaggistica postuma in assenza di abuso edilizio
Il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, con risposta all’interrogazione in Commissione VIII del 15 aprile 2026, ha chiarito l’ambito applicativo dell’articolo 36-bis del D.P.R. 380/2001, in coordinamento con l’art. 3, comma 4-bis del D.L. 69/2024 (“Salva Casa”), precisando che la procedura di accertamento di compatibilità paesaggistica può essere attivata anche in assenza di un abuso edilizio in senso stretto, quando l’intervento risulti conforme al titolo edilizio ma sia carente esclusivamente sotto il profilo paesaggistico per mancato preventivo accertamento da parte dell’amministrazione. In particolare, la disciplina riguarda gli interventi realizzati entro l’11 maggio 2006, per i quali il titolo edilizio sia stato rilasciato senza il necessario coinvolgimento della Soprintendenza e senza successiva sanatoria, configurando quindi una situazione non di irregolarità urbanistico-edilizia sostanziale, bensì di vizio procedurale imputabile all’ente che ha rilasciato il titolo. In tale contesto, il MIT evidenzia che il comma 4-bis ha la funzione di superare situazioni di blocco amministrativo, consentendo di recuperare ex post il parere paesaggistico mancante e di regolarizzare il titolo originariamente rilasciato, anche in deroga al generale divieto di sanatoria paesaggistica postuma previsto dall’art. 167 del Codice dei beni culturali, nei limiti delle fattispecie ammesse dall’art. 36-bis. Ne deriva che la procedura semplificata può operare non solo in presenza di difformità edilizie, ma anche in ipotesi in cui l’opera sia pienamente conforme al titolo edilizio, ma quest’ultimo risulti affetto da una carenza originaria di natura paesaggistica, fermo restando che al di fuori di tali casi resta applicabile il regime ordinario e non si ammettono sanatorie generalizzate.
Emilia Romagna: nuovo allineamento normativo al Salva Casa
La Regione Emilia-Romagna, con la legge regionale 11/2025 (“Disposizioni collegate alla legge regionale di stabilità per il 2026”), ha apportato ulteriori modifiche alla L.R. 23/2004 e alla L.R. 15/2013.
Le nuove disposizioni riguardano diversi ambiti della normativa edilizia e urbanistica regionale, tra cui l’attestazione dei requisiti igienico-sanitari per la destinazione residenziale, il mutamento di destinazione d’uso, l’accertamento di conformità degli interventi edilizi, la regolarizzazione paesaggistica delle opere, le tolleranze costruttive e l’aggiornamento della modulistica collegata ai procedimenti edilizi.
Il nuovo dossier ANCE sul recepimento regionale del Salva Casa
L’Ance ha aggiornato al 22 gennaio 2026 il proprio dossier di monitoraggio sull’attuazione a livello territoriale delle misure previste dal Dl Salva Casa.
Ecco i nostri approfondimenti sulle norme regionali di recepimento:
Modulistica edilizia del Molise aggiornata al Salva Casa
Con D.G.R. n. 466 del 16 dicembre 2025, la regione Molise – prendendo atto degli Accordi in Conferenza Stato-Regioni del 27 marzo 2025 e del 30 luglio 2025 – ha inoltre approvato la modulistica unificata e standardizzata in materia edilizia sulla base delle previsione del Decreto Salva Casa.
Ti forniamo le novità in sintesi del provvedimento, il testo della legge 25/2008 aggiornato e coordinato con le modifiche introdotte dalla Legge di Stabilità 2025 (Legge 3/2025) e la modulistica aggiornata.
Sono allegati al provvedimento i modelli da adottare su tutto il territorio regionale relativi a:
- permesso di costruire;
- segnalazione certificata di inizio attività;
- segnalazione certificata di inizio attività alternativa al permesso di costruire;
- comunicazione di inizio lavori asseverata;
- segnalazione Certificata per l’Agibilità.
E’ interamente sostituita la modulistica precedentemente approvata con la D.G.R 230/2017 e la D.G.R. 349/2017.
Nel file .zip – qui disponibile per il download gratuito – trovi i modelli in .PDF e .DOC editabile.
SCIA agibilità: la Basilicata approva il modello aggiornato
Con D.G.R. 656 del 30 ottobre 2025 la Regione Basilicata – recependo quanto stabilito nell’accordo in Conferenza Unificata del 30 luglio 2025 – ha adottato il modello unificato standardizzato in materia di edilizia per la SCA (Segnalazione Certificata per l’Agibilità).
Il modello, che d’ora in poi sarà adottato da tutti i comuni lucani, è adeguato alle disposizioni del D.L. 69/2024, il Decreto “Salva Casa” convertito, con modificazioni, dalla legge 105/2024.
Il provvedimento è stato adottato dalla Giunta entro il termine massimo previsto dall’accordo in Conferenza unificata.
Con D.G.R. 246/2025, la regione Basilicata aveva già provveduto a maggio 2025 ad aggiornare i seguenti modelli:
- Modulo Unico SCIA (segnalazione certificata di inizio attività)
- Modulo Unico PERMESSO DI COSTRUIRE
- Modulo Unico SCIA (segnalazione certificata di inizio attività alternativa al permesso di costruire)
- Modulo Unico CILA (comunicazione d’inizio lavori asseverata)
Tutti i modelli sono qui disponibili in un unico file .zip per il download gratuito.
SCIA agibilità: le Regioni che si sono adeguate entro il 30 ottobre
La regione Campania (Decreto n. 14 del 26 settembre 2025), la regione Sicilia (Decreto Assessoriale n.281 del 30 settembre 2025) e la regione Lombardia (Deliberazione della Giunta n. XII/5001 del 15 settembre 2025) hanno aggiornato e pubblicato i nuovi moduli unificati e standardizzati della Segnalazione Certificata di Agibilità (S.C.A.).
SCIA agibilità: pubblicate in Gazzetta le modifiche aggiornate al Salva Casa
Dopo l’approvazione in Conferenza Unificata del 30 Luglio 2025 concernente l’aggiornamento della modulistica unificata e standardizzata per la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCIA), in linea con le più recenti modifiche al Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001) introdotte dal D.L. 69/2024, convertito nella Legge 105/2024 è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale l’accordo del 30 luglio 2025.
Salva Casa Toscana: via libera alla legge di recepimento
Dal 29 agosto 2025 è in vigore la L.R. 51/2025 che modifica la L.R. 65/2014. Nuove regole su edilizia libera, destinazioni d’uso, sanatorie e demolizioni-ricostruzioni.
Il nuovo dossier ANCE sul recepimento regionale del Salva Casa
L’Ance ha aggiornato al 20 agosto il proprio dossier di monitoraggio sull’attuazione a livello territoriale delle misure previste dal Dl Salva Casa.
Ecco i nostri approfondimenti sulle norme regionali di recepimento:
Salva Casa Emilia Romagna: nuova modulistica e circolare esplicativa
Dopo l’approvazione della legge regionale 5/2025 (Semplificazione della disciplina edilizia) in vigore dal 26 luglio 2025, è stata emanata la Circolare esplicativa 05/08/2025, n. 768361 che spiega nel dettaglio:
- la revisione della disciplina regionale in materia edilizia al fine di armonizzarla con le innovazioni apportate al Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. n. 380 del 2001) dal Decreto Salva Casa;
- tutte le modifiche apportate alla L.R.15/2013 (Tabella A) e alla L.R. 23/2004 (Tabella B);
- le ulteriori disposizioni del D.L. 69 direttamente operanti nell’ordinamento regionale, senza la necessità di recepimento, e di quelle prive di effetti innovativi sulla disciplina regionale (Tabella C).
Scarica il testo della circolare e la nuova modulistica aggiornata al Salva Casa
Salva Casa Lazio: tetto delle variazioni essenziali al 15%!
Sul Bollettino n. 37 del 31 luglio 2025 è stata pubblicata la Legge 12/2025 recante “Semplificazioni e misure incentivanti il governo del territorio”.
Il provvedimento contiene diverse correzioni alle norme in vigore (Legge 7/2017, Legge 13/2009 e Legge 19/2022) e incide anche sull’applicazione del Salva Casa nel Lazio. È previsto infatti un intervento sulle variazioni essenziali che cambia radicalmente i presupposti dell’accertamento di conformità.
Segnalazione certificata per l’agibilità: nuovo modello Salva Casa approvato in Conferenza Unificata
La Conferenza Unificata nella seduta ordinaria del 30 luglio 2025 ha approvato le modifiche alla modulistica edilizia concernenti la segnalazione certificata per l’agibilità. Le modifiche recepiscono le disposizioni introdotte dal Decreto Salva Casa.
L’Accordo vincola le Regioni ad adeguare entro il 30 settembre 2025 i contenuti informativi dei moduli unificati e standardizzati alle modifiche previste, in relazione alle specifiche normative regionali. I Comuni, in ogni caso, adeguano la modulistica in uso sulla base delle previsioni del presente accordo entro e non oltre il 30 ottobre 2025.
La modifica principale riguarda la sezione B relativa all’Attestazione del direttore dei lavori o del professionista abilitato” per i casi di cui all’articolo 24, comma 5-bis e 5-ter e 5-quater, del D.P.R. 380/2001.
Anche la Regione Valle d’Aosta recepisce il Salva Casa
È stata pubblicata sul Bollettino Ufficiale n. 34 del 1° luglio 025 la Legge regionale 10 giugno 2025, n. 17 che interviene in materia di urbanistica ed edilizia recependo in parte il decreto statale “Salva casa” (legge 105/2024).
Il provvedimento apporta rilevanti modifiche alla legge regionale 11/1998, la normativa urbanistica e di pianificazione territoriale della Valle d’Aosta.
Salva Casa in Emilia Romagna: la legge regionale di applicazione
Il 23 luglio 2025 l’Assemblea Legislativa della regione Emilia Romagna ha approvato la nuova legge regionale che recepisce e armonizza le modifiche introdotte a livello nazionale dal Decreto “Salva Casa” con l’ordinamento regionale.
Il provvedimento modifica le leggi regionali 15/2013 e 23/2004, intervenendo su diversi punti.
Ecco una rapida sintesi e il testo approvato dall’Assemblea legislativa.
Salva Casa Molise: le linee guida regionali per l’applicazione
Con il varo della Legge di Stabilità 2025, la Regione Molise recepisce a livello regionale alcune delle novità introdotte dal Salva Casa.
La legge regionale 18 luglio 2008, n. 25, con l’art. 14, comma 21, interviene sul recupero abitativo dei sottotetti, dei locali interrati, seminterrati e dei porticati e sul cambio di destinazione d’uso degli edifici esistenti tra categorie urbanistiche compatibili, anche mediante opere edilizie interne.
Alla lue di queste novità si aprono nuove opportunità; compete ai tecnici la verifica di data di ultimazione, la presenza di vincoli specifici e la conformità ai requisiti igienico-sanitari locali.
Ecco le novità in sintesi e il testo della legge 25/2008 aggiornato e coordinato con le modifiche introdotte dalla Legge di Stabilità 2025 (Legge 3/2025).
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Salva Casa in Liguria: le linee guida regionali per l’applicazione
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Salva Casa Trento: approvata la legge di recepimento
Il Consiglio provinciale ha approvato il disegno di legge provinciale n. 59 in materia di edilizia e urbanistica, introducendo importanti novità che puntano a semplificare le procedure, favorire il recupero edilizio e ridurre il consumo di suolo.
Salva Casa Abruzzo: la legge di recepimento
Con la legge regionale 24 giugno 2025, n. 29, pubblicata sul Bollettino Ufficiale n. 26 del 2 luglio 2025, la Regione Abruzzo detta le disposizioni di attuazione del Testo Unico Edilizia (D.P.R. 380/2001) alla luce delle modifiche introdotte dal decreto Salva Casa.
Salva Casa: la Regione Marche aggiorna la modulistica edilizia
Con deliberazione n. 902 de 16 giugno 2025, pubblicata nel Bollettino Regionale n. 57 del 27 giugno 2025, è stata approvata la modulistica edilizia aggiornata al D.L. 69/2024 (c.d. Decreto Salva casa) in recepimento dell’Accordo in Conferenza Unificata del 27 marzo 2025.
Sardegna: moduli aggiornati al Salva Casa sulla piattaforma SUAPE
A seguito dell’entrata in vigore della Legge regionale 18/2025, la piattaforma SUAPE e la relativa modulistica edilizia sono state opportunamente aggiornate e integrate, al fine di consentire la corretta gestione delle nuove casistiche di intervento previste dal legislatore.
È quanto si legge in uno scarno comunicato pubblicato su Sardegna Impresa.
Per utilizzare la modulistica aggiornata, disponibile nel portale SUAPE, e garantire la corretta presentazione e istruttoria delle pratiche edilizie è necessario creare nuove pratiche evitando la duplicazione di pratiche precedenti.
Lo Sportello Unico per le Attività Produttive e per l’Edilizia (SUAPE) della Sardegna è un servizio integrato e digitale che facilita l’interazione tra imprese e pubbliche amministrazioni per tutte le pratiche necessarie all’avvio e allo sviluppo di attività produttive e di interventi edilizi.
Modulistica Salva Casa: in Emilia Romagna si dovrà attendere la legge di recepimento
Con Comunicazione 26/05/2025, n. 516243 del Responsabile del Settore Governo e Qualità del Territorio, la regione Emilia Romagna chiarisce che l’approvazione della nuova modulistica regionale farà seguito all’approvazione della legge regionale di recepimento del D.L. n. 69/2024, il cui iter legislativo è in corso presso i competenti organi regionali.
Salva Casa Sardegna: ok alla legge di recepimento “selettivo”
Dopo l’approvazione della Giunta Regionale della delibera del 18 febbraio 2025, n. 10/27, il Consiglio regionale della Sardegna ha approvato il 12 giugno 2025 il Disegno di Legge 083 per il riordino e il coordinamento della normativa edilizia e urbanistica regionale.
La parte preponderante del provvedimento è dedicata alla modifica alla legge regionale 23/1985, al fine di pervenire ad un testo coordinato con le disposizioni contenute nel D.P.R. 380/2001 innovate dal Decreto Salva Casa.
Salva Casa Abruzzo: aggiornata la modulistica
La Giunta regionale dell’Abruzzo, con la deliberazione n. 318 del 29 maggio 2025, ha approvato la nuova modulistica unificata e standardizzata regionale aggiornata al Salva Casa e in linea con l’Accordo tra Governo, Regioni, Province autonome, ANCI e UPI, raggiunto in sede di Conferenza Unificata il 27 marzo 2025.
Leggi di più e scarica i nuovi modelli
Salva Casa Piemonte: aggiornata la modulistica
Con Deliberazione n. 4-1118 del 20 maggio 2025, la Giunta regionale del Piemonte ha approvato la nuova modulistica aggiornata al Salva casa.
I nuovi modelli saranno in vigore da venerdì 23 maggio 2025. In accordo con le associazioni dei Comuni, viene garantito un periodo transitorio nel corso del quale sarà possibile utilizzare sia la nuova modulistica che quella corrente.
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Salva Casa Umbria: aggiornata la modulistica
Con D.G.R. n. 439/2025 del 14 maggio 2025, l’Umbria ha recepito e adottato la nuova modulistica edilizia unificata e semplificata, in attuazione dell’Accordo in Conferenza Unificata del 27 marzo 2025, in linea con quanto previsto dal D.L. 69/2024, convertito nella Legge 105/2024.
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Salva Casa Toscana: aggiornata la modulistica
Con D.D. n. 10133 del 14 maggio 2025 la Regione Toscana ha approvato l’aggiornamento della modulistica unica regionale per l’edilizia al Salva Casa secondo le indicazioni fornite dall’Accordo unificato del 27 marzo 2025.
I nuovi moduli vanno a sostituire quelli adottati in precedenza con i decreti dirigenziali n. 1754/2023, n. 2222/2024, n.7150/2024 e n. 11908/2024.
Segnaliamo che l’adozione dei modelli è provvisoria, in attesa dell’adeguamento al D.P.R. 380/2001 come modificato dal Decreto-Legge 69/2024 della Legge Regionale 65/2014.
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Salva Casa Liguria: aggiornata la modulistica
La Regione Liguria ha adottato la modulistica unificata e standardizzata per le attività edilizie, come stabilito dalla Conferenza Unificata del 27 marzo 2025. I nuovi moduli sono stati pubblicati sul sito della Regione il 18 maggio 2025.
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Salva Casa Sicilia: aggiornata la modulistica
Con il Decreto Assessoriale n. 123/GAB del 14 maggio 2025, la Regione Sicilia ha adottato la nuova modulistica unificata e standardizzata per l’edilizia, recependo le modifiche introdotte dal D.L. 69/2024, convertito in Legge 105/2024.
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Salva Casa Lazio: aggiornata la modulistica
Con la Determinazione Dirigenziale n. G05745 del 9 maggio 2025, la Regione Lazio ha adottato la nuova modulistica unificata e standardizzata per l’edilizia, recependo le modifiche introdotte dal D.L. 69/2024, convertito in Legge 105/2024.
Leggi di più e scarica i nuovi modelli
Salva Casa Basilicata: aggiornata la modulistica
Con la Deliberazione di Giunta Regionale n. 246 dell’8 maggio 2025, la Regione Basilicata ha ufficialmente adottato la nuova modulistica unificata e semplificata per la presentazione delle principali istanze edilizie, in linea con quanto previsto dal D.L. 69/2024 convertito in Legge 105/2024.
Leggi di più e scarica i modelli
Nuove indicazioni in un webinar ANCI e ANCE: le slide e video dell’evento
Nel corso di un webinar organizzato da ANCI con ANCE il 7 maggio 2025 sono stati illustrati gli aspetti principali della riforma: ridefinizione dei titoli abilitativi, cambi di destinazione d’uso, sanatorie edilizie, tolleranze costruttive, recupero dei sottotetti e semplificazioni normative.
Tra gli interventi, Stefania Dota (ANCI) ha chiarito gli obblighi per enti locali e cittadini, mentre Elena Griglio (MIT) ha spiegato le motivazioni del decreto e gli obiettivi della futura riforma del Testo Unico dell’Edilizia. Gli esperti intervenuti hanno analizzato criticità interpretative e contrasti giurisprudenziali legati allo stato legittimo degli immobili, alla sanatoria delle difformità e all’adeguamento degli standard urbanistici, offrendo indicazioni operative per l’applicazione della nuova modulistica.
La Lombardia aggiorna i modelli al Salva Casa
La Regione Lombardia ha provveduto con D.G.R. n. XII/4246 del 15 aprile 2025 all’adeguamento al Salva Casa della modulistica edilizia regionale concernente le principali procedure in ambito edilizio: SCIA, CILA, permesso di costruire e SCIA alternativa al permesso di costruire e alla riorganizzazione del “Modulo Unico Titolare” e della “Relazione Tecnica di Asseverazione Unica“.
L’aggiornamento fa seguito alle indicazioni approvate il 27 marzo 2025 in Conferenza Unificata.
I nuovi moduli sono qui disponibili in formato PDF per il download gratuito e saranno presto disponibili anche in formato editabile per semplificare ulteriormente la compilazione online.
Modulistica edilizia 2025 aggiornata al salva casa
Pubblicato in Gazzetta Ufficiale del 11 aprile 2025 n.85 l’accordo 27 marzo 2025 contenente le nuove modifiche alla modulistica unificata e standardizzata in materia edilizia.
Salva Casa e compatibilità paesaggistica: i chiarimenti dal MiC
Con la circolare 4 aprile 2025, n. 19 il Ministero della Cultura fornisce chiarimenti sull’applicazione dell’articolo 36-bis del D.P.R. 380/2001 introdotto dal Decreto Salva Casa, con particolare attenzione all’accertamento di conformità in caso di parziali difformità e variazioni essenziali e con riferimento a quanto previsto dal D.Lgs. 42/2004.
L’obiettivo principale della circolare è chiarire come queste nuove disposizioni si integrano con l’articolo 167, comma 4, del Codice dei beni culturali e del paesaggio, in materia di ordine di remissione in pristino o diversamente di un’indennità pecuniaria.
La circolare mira a fornire indicazioni operative uniformi per le Soprintendenze e gli altri uffici competenti, al fine di garantire una corretta applicazione della normativa in materia di tutela del paesaggio e semplificazione edilizia.
Inquadramento normativo
La Circolare riporta i principali riferimenti normativi in materia di regolarizzazione edilizia e paesaggistica citando:
Salva Casa e accertamento di compatibilità paesaggistica
Particolare attenzione è volta al comma 4 dell’art. 36-bis secondo cui:
4. Qualora gli interventi di cui al comma 1 siano eseguiti in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica, il dirigente o il responsabile dell’ufficio richiede all’autorità preposta alla gestione del vincolo apposito parere vincolante in merito all’accertamento della compatibilità paesaggistica dell’intervento, anche in caso di lavori che abbiano determinato la creazione di superfici utili o volumi ovvero l’aumento di quelli legittimamente realizzati. L’autorità competente si pronuncia sulla domanda entro il termine perentorio di centottanta giorni, previo parere vincolante della soprintendenza da rendersi entro il termine perentorio di novanta giorni. Se i pareri non sono resi entro i termini di cui al secondo periodo, si intende formato il silenzio-assenso e il dirigente o responsabile dell’ufficio provvede autonomamente. Le disposizioni del presente comma si applicano anche nei casi in cui gli interventi di cui al comma 1 risultino incompatibili con il vincolo paesaggistico apposto in data successiva alla loro realizzazione.
La nuova versione del comma 4 dell’articolo 36-bis del testo unico edilizia introduce una disciplina che, nella sua formulazione letterale, risulta non perfettamente allineata con quanto previsto dall’art. 167, comma 4, lettera a), del Codice dei beni culturali e del paesaggio:
L’autorità amministrativa competente accerta la compatibilità paesaggistica, secondo le procedure di cui al comma 5, nei seguenti casi:
a) per i lavori, realizzati in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica, che non abbiano determinato creazione di superfici utili o volumi ovvero aumento di quelli legittimamente realizzati.
Sanatoria per abuso in zone vincolate anche con aumento di volume e superficie
Dal confronto tra i 2 riferimenti normativi emerge una differenza sostanziale che rende necessario un chiarimento per garantire un’applicazione uniforme da parte degli enti preposti:
- l’articolo 36-bis del TUE prevede la possibilità di ottenere ex post, quindi in sanatoria, un parere vincolante sull’accertamento di compatibilità paesaggistica, anche nei casi in cui gli interventi abbiano comportato la creazione di nuove superfici utili o volumi, oppure l’ampliamento di quelli esistenti, ma solo se si tratta degli interventi contemplati dal comma 1 dello stesso articolo;
- l’articolo 167, comma 4, del Codice dei beni culturali e del paesaggio (Codice BCP), invece, esclude espressamente la possibilità di accertamento postumo della compatibilità paesaggistica per interventi che abbiano generato superfici o volumi nuovi o aumentato quelli già legittimati.
Questa discrepanza tra le due normative pone quindi un problema interpretativo circa la legittimità e l’effettiva applicabilità delle disposizioni introdotte con la riforma dell’art. 36-bis TUE, che sembrerebbero estendere i margini della sanatoria paesaggistica oltre quanto consentito dal Codice dei beni culturali e del paesaggio.
Il MiC chiarisce che tale antinomia è soltanto apparente e può essere risolta applicando il criterio cronologico della successione delle leggi nel tempo.
In questo senso, il disposto dell’art. 183, comma 6, del Codice BCP ha carattere programmatico e, in quanto tale, non prevale sui principi superiori ordinamentali che regolano la successione delle leggi nel tempo.
Art. 183, comma 6, del Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio
6. Le leggi della Repubblica non possono introdurre deroghe ai principi del presente decreto legislativo se non mediante espressa modificazione delle sue disposizioni.
Inoltre, l’art. 36-bis del TUE non introduce una deroga ai principi del Codice dei Beni Culturali, poiché il parere delle Soprintendenze Archeologia, Belle Arti e Paesaggio (SABAP) continua ad avere natura vincolante ai fini dell’accertamento della compatibilità paesaggistica degli interventi edilizi. Pertanto, non si configura alcun conflitto con l’art. 183, comma 6, del Codice BCP.
Alla luce di queste considerazioni, si può concludere che l’art. 36-bis del TUE è pienamente applicabile, anche se non richiama espressamente in modo derogatorio l’art. 167, comma 4, del Codice.
Infatti, sebbene quest’ultimo vieti il rilascio in sanatoria dell’autorizzazione paesaggistica, nulla impedisce al legislatore di prevedere, con legge ordinaria e in via generale, specifiche e limitate ipotesi in cui sia possibile procedere ex post all’accertamento della compatibilità paesaggistica.
In base a quanto previsto dall’art. 36-bis (comma 1), quindi, è possibile rilasciare un parere vincolante anche nei seguenti casi:
- interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA, come previsto dall’art. 34 del TUE;
- interventi realizzati in assenza o difformità dalla SCIA, come previsto dall’art. 37 del TUE.
Resta fermo che al di fuori di queste ipotesi, continua ad applicarsi integralmente l’art. 167 del Codice BCP.
In ogni caso, qualora l’autorità competente in materia paesaggistica esprima una valutazione negativa, restano validi i principi sanzionatori e gli obblighi di rimessa in pristino previsti dal Codice.
Infine, il comma 4 dell’art. 36-bis stabilisce che le sue disposizioni si applicano anche quando gli interventi indicati al comma 1 siano risultati incompatibili con un vincolo paesaggistico introdotto dopo la loro realizzazione. Pertanto, anche se le opere sono state eseguite prima dell’imposizione del vincolo, è necessario presentare domanda per l’accertamento della compatibilità paesaggistica, ai sensi dell’art. 36-bis del TUE.
Accertamento di compatibilità paesaggistica e silenzio-assenso
Il MiC infine raccomanda di svolgere con la massima accuratezza le valutazioni relative alla compatibilità paesaggistica degli interventi, esprimendo il parere vincolante di competenza entro il termine perentorio di 90 giorni.
Decorso tale termine, si intende formato il silenzio-assenso, con la conseguente possibilità, per il dirigente o il responsabile dell’ufficio procedente, di provvedere autonomamente.
Considerato che, una volta maturato il silenzio-assenso, l’Amministrazione perde la possibilità di esprimersi sulla compatibilità paesaggistica dell’intervento già realizzato, il MiC richiama l’attenzione degli Istituti competenti affinché adottino tutte le misure organizzative necessarie per limitare tale eventualità a casi marginali ed eccezionali.
Circolare Regione Lazio su Salva Casa, tolleranze e difformità edilizie in zona sismica
La Regione Lazio ha pubblicato la circolare n. 0407168 del 4 aprile 2025 con indicazioni operative per l’applicazione delle modifiche introdotte dal Decreto Salva Casa in materia di tolleranze e gestione delle difformità edilizie in zona sismica.
Decreto Salva Casa: testo e linee guida MIT
Scarica il testo del decreto-legge 69/2024, coordinato con la legge di conversione 24 luglio 2024, n. 105, recante “Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica” e pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 175 del 27 luglio 2024.
Linee guida sull’attuazione del Salva Casa
Il testo integrale delle linee guida interpretative è qui disponibile in PDF.
Di seguito, per ogni argomento, proponiamo qui una sintesi ragionata delle principali tematiche in forma di FAQ e con il supporto di agili infografiche.
Altro materiale utile da scaricare: testi, tabelle sinottiche, infografiche
Inoltre puoi scaricare gratis:
Tavola di raffronto “Il D.P.R. 380/01 prima e dopo il decreto Salva casa”
Infografica sul decreto salva casa con tutte le novità del provvedimento
Nota di lettura ANCI al decreto salva casa
Dossier dell’ANCE sul decreto salva casa
Nota di aggiornamento ANCE al decreto salva casa
Le osservazioni UNITEL sul decreto salva casa
Testo Unico Edilizia aggiornato al Salva Casa
Il piano “decreto salva casa” apporta modifiche puntuali al D.P.R. 380/2001 con riferimento alle seguenti tematiche:
- Edilizia libera;
- Stato legittimo degli immobili;
- Mutamento della destinazione d’uso;
- Accertamento di conformità (superamento della doppia conformità e determinazione delle variazioni essenziali);
- Parametrizzazione delle tolleranze costruttive;
- Regolarizzazione delle varianti in difformità dal titolo rilasciato prima della c.d. legge Bucalossi;
- Sanzioni per interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire;
- Recupero sottotetti;
- Agibilità/abitabilità.
Scarica il testo in PDF del nuovo D.P.R. 380/2001
Il testo è aggiornato alla Legge 105/2024 di conversione del D.L. 69/2024 (Decreto salva casa).
Articoli del D.P.R. 380/2001 modificati o aggiornati
Modulistica edilizia 2025 aggiornata al Salva Casa
Con gli Accordi in Conferenza Unificata del 27 marzo 2025 e del 30 luglio 2025 sono state fornite alle Regioni le istruzioni per adeguare al Salva Casa la modulistica unificata e standardizzata in materia edilizia.
Le istruzioni riguardano i modelli SCIA, Permesso di Costruire, SCIA alternativa al permesso di costruire, CILA e Segnalazione certificata per l’agibilità.
L’accordo prevede due scadenze operative con termini meramente ordinatori:
- entro il 9 maggio 2025 (30 settembre 2025 per la Segnalazione certificata per l’agibilità) le Regioni erano tenute ad adeguare la propria modulistica unificata secondo le indicazioni dell’Accordo;
- entro il 23 maggio 2025 (30 ottobre 2025 per la Segnalazione certificata per l’agibilità) i Comuni avrebbero dovuto adeguare e pubblicare la modulistica approvata; in ogni caso e a prescindere dall’adeguamento regionale, sono tenuti ad adeguare la modulistica in uso sulla base delle indicazioni della Conferenza unificata (ai sensi dell’art. 1, comma 3 dell’accordo).
Qui trovi dettagli e aggiornamenti in tempo reale sulla modulistica edilizia unificata e standardizzata
Quali irregolarità possono essere sanate con il Salva casa?
Sono tre le tipologie di difformità (o tre livelli crescenti di irregolarità) che possono essere sanate con il Salva Casa:
- le difformità formali, derivanti da incertezze interpretative della disciplina vigente rispetto alla dimostrazione dello stato legittimo dell’immobile;
- le difformità edilizie interne (cd. “tolleranze costruttive”), risultanti da interventi spesso stratificati nel tempo, realizzati dai proprietari dell’epoca in assenza di formale autorizzazione o segnalazione, per i quali è difficile comprovare lo stato legittimo dell’unità immobiliare;
- le parziali difformità e le variazioni essenziali finora non sanabili a causa della disciplina della “doppia conformità”.
Salva Casa: cosa rientra in Edilizia libera
Il Decreto Salva Casa apporta modifiche significative all’art. 6, comma 1, del D.P.R. 380/01 Testo Unico dell’Edilizia (TUE) facendo rientrare in edilizia libera:
- le vetrate panoramiche amovibili VePA (modifica alla lett. b-bis), art. 6, comma 1);
- le opere per la protezione dal sole o da agenti atmosferici (introduzione della lett. b-ter), art. 6, comma 1).
VePA
Il decreto prevede la possibilità di installare vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti, anche per la chiusura di logge o di porticati, ossia “tutti quegli elementi edilizi coperti al piano terra degli edifici, intervallati da colonne o pilastri e aperti su uno o più lati verso l’esterno dell’edificio” rientranti all’interno dell’edificio.
È invece necessario ottenere un permesso per installare le VePA su porticati “gravati, in tutto o in parte, da diritti di uso pubblico o collocati nei fronti esterni dell’edificio prospicienti aree pubbliche“.
Opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici
Per quanto riguarda le strutture di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, composte principalmente da tende, il nuovo comma b-ter individua varie tipologie, tra cui:
- tende;
- tende da sole;
- tende da esterno;
- tende a pergola, anche pergole bioclimatiche, con telo retrattile, anche impermeabile, ovvero con elementi di protezione solare mobili o regolabili.
Queste strutture possono essere realizzate in regime di edilizia libera, a patto che vengano rispettate alcune condizioni specifiche. Innanzitutto, devono essere addossate o annesse agli edifici o alle unità immobiliari, anche se richiedono strutture fisse per il loro sostegno e l’estensione.
È fondamentale che non creino uno spazio chiuso in modo permanente, in modo da evitare variazioni di volumi e superfici. Inoltre, devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e un’estetica tali da minimizzare l’impatto visivo e l’ingombro apparente. Infine, devono integrarsi armoniosamente con le linee architettoniche preesistenti degli edifici.
Leggi l’approfondimento sull’edilizia libera
Edilizia libera: cosa dicono le linee guida MIT sul Salva casa
Cosa si intende per logge e porticati?
Quelli definiti alle voci n. 37 e 39 dell’Allegato A del Regolamento Edilizio Tipo. In particolare:
• con il termine loggia (o loggiato) si intende “l’elemento edilizio praticabile coperto, non aggettante, aperto su almeno un fronte, munito di ringhiera o parapetto, direttamente accessibile da uno o più vani interni”.
• con il termine porticato (o portico) si intende “l’elemento edilizio coperto al piano terreno degli edifici, intervallato da colonne o pilastri aperto su uno o più lati verso i fronti esterni dell’edificio”.
Come dimostrare lo Stato legittimo con il Salva Casa
Il D.L. 69/2024 apporta modifiche significative all’articolo 9-bis del D.P.R 380/2001 riguardante la disciplina relativa alla documentazione amministrativa inerente allo stato legittimo degli immobili al fine di semplificare la verifica della conformità legale di un immobile, o di una sua parte.
Con il decreto salva casa lo stato legittimo di un immobile o di una singola unità immobiliare può essere dimostrato attraverso:
- eventuali titoli successivi che hanno autorizzato interventi parziali “a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi“;
- titoli rilasciati a seguito di procedimenti per l’accertamento di conformità in sanatoria ai sensi degli articoli 36 e nuovo 36-bis (previo pagamento delle sanzioni/oblazioni);
- il pagamento della sanzione pecuniaria dovuta a seguito di annullamento del permesso di costruire (che, come indicato all’articolo 38 comma 2, produce gli stessi effetti del permesso di costruire in sanatoria).
Le modifiche consentono di semplificare il riconoscimento dello stato legittimo dell’immobile, soprattutto nei casi in cui si è in presenza di difformità formali, stabilendo che lo stesso possa essere comprovato alternativamente in base al titolo originario che ha permesso la sua costruzione ovvero da quello conseguito in seguito ad eventuali interventi costruttivi sul medesimo, in tal modo superando le difficoltà, riscontrate a legislazione vigente, nel comprovare lo stato legittimo degli edifici, soprattutto in riferimento agli immobili di passata realizzazione per i quali i titoli abilitativi risalgono ad epoche risalenti nel tempo.
Per le medesime finalità, si prevede, inoltre, che, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni, siano ricompresi tra i predetti titoli abilitativi anche quelli rilasciati o formati nei casi di accertamento di conformità (articoli 36 e 36-bis del TUE) ovvero i casi di interventi eseguiti in base a permesso annullato (articolo 38 del TUE).
Stato legittimo e parti comuni
Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo della singola unità immobiliare, non rilevano le difformità e gli abusi presenti sulle parti comuni dell’edificio (pertanto non possono bloccare i lavori di riqualificazione di un appartamento.
Allo stesso modo le irregolarità presenti su un singolo immobile non hanno rilevanza sullo stato legittimo dell’edificio (e pertanto non possono intralciare la ristrutturazione delle parti condivise dell’edificio).
Come dimostrare lo stato legittimo con pagamento delle sanzioni e dichiarazione del tecnico
Il nuovo art. 9-bis, comma 1-bis, del Testo Unico Edilizia, come modificato dal decreto salva-casa, stabilisce che concorrono allo stato legittimo anche il pagamento delle sanzioni di cui agli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 4, 5 e 6, e 38, e la dichiarazione di cui all’articolo 34-bis.
Si tratta dei casi seguenti:
- la sanzione alternativa alla demolizione nel caso di interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità;
- la sanzione alternativa alla demolizione nel caso di interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire;
- la sanzione prevista per gli interventi realizzati in assenza o difformità dalla SCIA leggera;
- la sanzione prevista per gli interventi di restauro e di risanamento conservativo realizzati in assenza di SCIA su immobili vincolati o non vincolati ma compresi in ZONA A;
- la sanzione prevista in caso di SCIA tardiva;
- la dichiarazione di un tecnico abilitato relativa alle tolleranze costruttive-esecutive.
Restano ferme le disposizioni di cui all’articolo 9, comma 1-bis, secondo cui per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.
Tali disposizioni si applicano anche nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.
Leggi l’approfondimento sullo stato legittimo
Lo stato legittimo dopo il Salva Casa: lo studio del notariato
Lo studio n. 225-2024/P di Giuseppe Trapani proposto dal Centro Studi del Notariato passa ai raggi X la materia con un’attenzione particolare alle innovazioni introdotte allo stato legittimo dal Decreto Salva Casa.
Ecco i temi affrontati:
- il presupposto: il limite alla richiesta di documentazione da parte della pubblica Amministrazione;
- dalla originaria previsione normativa dello stato legittimo alla novella del 2024;
- la nuova conformazione dello stato legittimo di un immobile dopo il decreto Salva Casa;
- il concetto di immobile quale oggetto dello stato legittimo;
- le questioni relative ai titoli edilizi, poste dallo stato legittimo;
- i titoli edilizi idonei alla determinazione dello stato legittimo;
- gli immobili realizzati in un’epoca in cui era obbligatorio un titolo abilitativo;
- gli immobili realizzati anteriormente alle norme impositive dell’obbligo di un titolo abilitativo;
- gli immobili realizzati successivamente alle norme impositive dell’obbligo di un titolo abilitativo, la dispersione dei titoli di legittimazione e l’inesistenza di copie;
- lo stato legittimo degli edifici con più unità immobiliari;
- il ruolo centrale dello stato legittimo nel TUE: dall’art. 23 ter TUE all’art. 34 ter TUE;
- la certificazione dello stato legittimo in tema di tolleranze.
Le Faq sullo Stato legittimo dell’immobile nelle linee guida
Come è possibile concretamente provare il requisito della verifica della legittimità dei titoli pregressi per lo stato legittimo?
La verifica della legittimità dei titoli pregressi da parte dell’amministrazione competente può essere presunta qualora nella modulistica relativa all’ultimo titolo edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare siano stati indicati gli estremi dei titoli pregressi sulla base del presupposto che, in sede di rilascio di ciascun titolo, l’Amministrazione è chiamata a verificare puntualmente, in base alla documentazione tecnica fornita dal richiedente, eventuali situazioni di difformità che ostano al rilascio del medesimo.
Il riferimento alla verifica della “legittimità dei titoli pregressi” non può, quindi, comportare alcun riesame da parte dell’Amministrazione dei precedenti titoli, con la conseguenza che eventuali difformità tra lo stato di fatto e i progetti indicati nelle richieste di rilascio dei titoli o nelle segnalazioni certificate di inizio attività non potranno essere contestate quali mancanza di stato legittimo dell’immobile, ove non contestate in precedenza al fine di negare il titolo edilizio. Pertanto, la verifica richiesta dalla norma in esame deve intendersi come esclusivamente volta ad accertare che l’immobile o l’unità immobiliare siano stati interessati da titoli validi ed efficaci; situazione nella quale dovrà, quindi, affermarsi la sussistenza dello stato legittimo dell’immobile. Resta fermo, ovviamente, il potere dell’Amministrazione di accertare eventuali difformità realizzate dopo il rilascio o la formazione dei titoli pregressi, che, ove riscontrate, precluderanno di ritenere sussistente lo stato legittimo dell’immobile e consentiranno all’Amministrazione di procedere con i poteri previsti dall’ordinamento, ivi compreso il potere di negare il rilascio di nuovi titoli.
A titolo esemplificativo, se un’amministrazione è chiamata ad esprimersi sulla richiesta di rilascio di un titolo edilizio (T4) di modifica di un immobile x, interessato dopo il rilascio dell’originario T0 da tre successivi interventi di modifica, associati a corrispondenti titoli edilizi T1, T2 e T3, l’amministrazione potrà verificare se tra il titolo T3 e la documentazione progettuale presentata per il rilascio del titolo T4 siano intercorse situazioni di difformità che richiedono verifiche istruttorie integrative. Non potrà all’inverso sindacare situazioni di difformità astrattamente intercorse tra il rilascio del titolo T0 e T1 ovvero T1 e T2 o ancora T3 e T4, e che avrebbero consentito solo all’epoca di presentazione delle relative istanze di negare tali titoli.
In presenza di eventuali difformità non rilevate dall’Amministrazione in sede di rilascio dei titoli pregressi non potrà, quindi, contestarsi la mancanza di stato legittimo dell’immobile.
Nel merito, sulle condizioni per far valere il titolo edilizio più recente che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, si ritiene possibile assumere che l’amministrazione competente abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi in tali circostanze:
b1) laddove il titolo più recente sia stato rilasciato dall’amministrazione con formale provvedimento, che – anche mediante ricorso a clausole-tipo – attesti esplicitamente che il medesimo è stato adottato previa verifica della legittimità dei titoli pregressi;
b2) con riferimento ai titoli rilasciati con formale provvedimento ovvero formatisi implicitamente, per silenzio-assenso (come nel caso della SCIA, della SCIA alternativa al permesso di costruire), laddove sia stata fornita l’indicazione degli estremi del titolo originario e di quelli successivi relativi all’immobile o unità immobiliare, e, in considerazione della documentazione prodotta, non sia stata formulata alcuna contestazione dall’Amministrazione su eventuali difformità rispetto allo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare oggetto dell’intervento. Resta ovviamente implicita la possibilità per l’Amministrazione di attivare gli opportuni strumenti di tutela giuridica nei confronti di comportamenti elusivi delle norme edilizie fondate sulla presentazione di una documentazione incompleta o non corrispondente allo stato di fatto, ove sussistano i presupposti per l’annullamento in autotutela dei precedenti titoli.
Tanto premesso, la modulistica dovrà richiedere l’indicazione degli estremi dei titoli pregressi a supporto dell’istanza al fine di garantire un’applicazione generalizzata delle semplificazioni introdotte dall’articolo in commento. Resta fermo il potere dell’Amministrazione di richiedere eventuali integrazioni documentali che si rendessero necessarie nel caso specifico, nel rispetto delle precisazioni sopra indicate in ordine all’impossibilità di utilizzare la verifica dello stato legittimo per contestare difformità non rilevate in sede di rilascio dei titoli precedenti. Resta ferma, altresì, la possibilità per il richiedente, che si ritrovi nell’impossibilità di ricostruire l’iter documentale dei titoli pregressi per verificare la conformità ad una delle condizioni sub-b1) o sub-b2), di fare richiesta di accesso agli atti presso gli archivi dell’Amministrazione, secondo le regole vigenti.
Stato legittimo
Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo come posso comprovare gli interventi regolarizzati mediante pagamento di una sanzione?
Mediante l’indicazione degli estremi o della ricevuta del pagamento della sanzione, come previsto dalla modulistica.
In che modo il pagamento di sanzioni (cd. fiscalizzazioni) e le dichiarazioni sulle tolleranze si rapportano allo stato legittimo?
Il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 5 e 6 (cd. fiscalizzazioni) e le dichiarazioni sulle tolleranze di cui all’articolo 34-bis “concorrono” alla dimostrazione dello stato legittimo.
Ne deriva che a seguito delle modifiche introdotte dal D.L. Salva Casa le difformità oggetto di fiscalizzazione o rientranti nella disciplina sulle tolleranze potranno essere considerate pienamente sanate anche ai fini della dimostrazione dello stato legittimo attraverso la mera esibizione delle predette attestazioni (il pagamento della sanzione o la dichiarazione del tecnico asseveratore). Tale innovazione consente di superare le incertezze risultanti dalla precedente normativa, che portavano a “tollerare”, ma non a “sanare” le difformità interessate da fiscalizzazioni o dalla disciplina sulle tolleranze.
Tuttavia, le predette attestazioni (il pagamento delle sanzioni e le dichiarazioni sulle tolleranze), non costituendo “titoli abilitativi”, non potranno essere utilizzate per dimostrare, a monte, la legittimità dei titoli pregressi, secondo quanto previsto dal meccanismo di semplificazione formale di cui al primo periodo del comma 1-bis.
Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo, tali atti potranno affiancare (in funzione integrativa) il titolo originario ovvero l’ultimo titolo, che sono i soli dal quale può essere avviata la dimostrazione dello stato legittimo.
Ne deriva che non tutti gli atti citati al comma 1-bis possono essere fatti valere automaticamente dal legittimo proprietario o dall’avente titolo coerentemente con l’obiettivo di semplificazione formale che consente di dimostrare lo stato legittimo anche solo con l’ultimo titolo che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare. In particolare, si osserva che gli obiettivi di semplificazione formale non possono automaticamente essere associati:
• al pagamento delle sanzioni di cui articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 5 e 6, del Testo unico, che per loro natura non sono idonee ad attestare la verifica dei titoli pregressi da parte delle competenti amministrazioni. Fa eccezione il pagamento della sanzione prevista dall’articolo 38, comma 1, per il caso di intervento eseguito in base a permesso di costruire annullato, che produce i medesimi effetti del permesso di costruire in sanatoria;
• alle dichiarazioni relative alle tolleranze presentate da un tecnico abilitato, in quanto esclusivamente funzionali alla rappresentazione di lievi scostamenti non costituenti violazione edilizia.
A titolo esemplificativo, si pensi al caso in cui un immobile sia stato interessato dai seguenti interventi:
(a) costruzione, previo rilascio del permesso di costruire;
(b) manutenzione straordinaria ‘pesante’ sull’intero immobile, previa SCIA;
(c) difformità rispetto alla SCIA sub-b), seguiti dal pagamento della sanzione prevista dall’articolo 37 del Testo unico.
Volendo avvalersi della semplificazione formale introdotta dal primo periodo dell’articolo 9-bis, comma 1-bis del D.L. Salva Casa, lo stato legittimo dell’immobile sarà quello stabilito dalla SCIA (lettera b).
Tuttavia, essendo stato eseguito un intervento difforme rispetto alla SCIA, lo stato di fatto non coinciderà con quello di diritto e, pertanto, occorrerà affiancare al predetto titolo anche la fiscalizzazione operata ai sensi dell’articolo 37. In questi termini deve essere interpretata la locuzione “concorre” di cui all’articolo 9-bis, comma 1-bis, terzo periodo, del Testo unico.
Il Cambio di destinazione con il Salva Casa
Sono introdotte modifiche all’articolo 23-ter del D.P.R. 380/2001 in materia di mutamento d’uso urbanisticamente rilevante volte ad agevolare i cambi di destinazione d’uso di singole unità immobiliari, specialmente all’interno delle aree urbane, prevedendo, in particolare, il principio dell’indifferenza funzionale tra destinazioni d’uso omogenee, così come individuate dalla legge statale o regionale.
In particolare, è sempre consentito il mutamento della destinazione d’uso della singola unità immobiliare (con e senza opere), nel rispetto delle normative di settore e ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni, nei seguenti casi:
- all’interno della stessa categoria funzionale (1-bis);
- tra le categorie funzionali relative alla categoria: residenziale; turistico-ricettiva; produttiva e direzionale e commerciale (articolo 23-ter, comma 1, lettere a), a-bis), b) e c)) di una singola unità immobiliare in immobili ricompresi nelle zone A), B) e C) di cui all’articolo 2 del decreto del Ministro dei lavori pubblici 1444/1968 (comma 1-ter).
In relazione a tale ultima fattispecie, si precisa che per le singole unità immobiliare il mutamento di destinazione d’uso è sempre consentito qualora il mutamento finalizzato alla forma di utilizzo dell’unità immobiliare sia conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell’immobile.
Si chiarisce che sono considerati “senza opere” i cambiamenti di destinazione d’uso che non richiedono lavori di costruzione e che rientrano quindi in edilizia libera. Se il mutamento richiede, invece, modifiche strutturali, esso non rientra in questa categoria.
Inoltre, si dispone che il mutamento non è assoggettato all’obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale, previsto dal decreto del Ministro dei lavori pubblici n. 1444 del 2 aprile 1968 e dalle disposizioni di legge regionale né al vincolo della dotazione minima obbligatoria dei parcheggi previsto dalla legge 17 agosto 1942, n. 1150.
Resta fermo l’obbligo di pagamento degli oneri di urbanizzazione secondaria, ove previsto dalle leggi regionali. Infine, viene data la possibilità di modificare la destinazione d’uso di primi piani e seminterrati.
I cambi di destinazione d’uso sono soggetti al rilascio dei seguenti titoli:
Leggi l’approfondimento sul cambio di destinazione
Cambio destinazione d’uso dopo il Salva Casa: lo studio del Notariato
Il Consiglio Nazionale del Notariato ha pubblicato il 15 luglio 2025 lo studio n. 39-2025/P dedicato al mutamento di destinazione d’uso dopo il decreto Salva Casa.
Lo studio analizza in modo sistematico le novità normative introdotte dal D.L. 69/2025 (convertito nella legge 105/2024), che ha inciso in maniera sostanziale sull’articolo 23-ter del Testo Unico dell’Edilizia. L’obiettivo del lavoro è quello di fornire ai professionisti del settore – notai, tecnici e operatori immobiliari – un quadro interpretativo aggiornato e coerente del mutamento di destinazione d’uso alla luce della riforma.
Il documento in esame – disponibile in fondo all’articolo per il download gratuito – è articolato nei seguenti capitoli:
- la destinazione d’uso degli immobili;
- il mutamento di destinazione d’uso;
- il quadro normativo;
- rilevanza urbanistica del mutamento di destinazione d’uso;
- tabelle sinottiche.
Lo studio n. 39-2025/P chiarisce che, pur in presenza di importanti semplificazioni, il mutamento di destinazione d’uso rimane soggetto a un preciso iter autorizzativo. Il legislatore ha preferito un approccio che valorizza la responsabilità del professionista e l’adeguamento alle norme locali, piuttosto che una liberalizzazione indiscriminata. Per questo motivo, notai, tecnici e cittadini sono chiamati a un’attenta verifica preliminare della disciplina applicabile.
Le Faq sul cambio di destinazione d’uso nelle linee guida MIT
Cosa si intende per “specifiche condizioni” che possono fissare gli strumenti urbanistici comunali in relazione al mutamento di destinazione d’uso?
Le condizioni individuate dopo l’entrata in vigore del D.L. Salva Casa dai competenti enti territoriali con apposite determinazioni. Posto che i poteri pianificatori degli enti locali in materia di destinazioni territoriali e dei singoli edifici possono estrinsecarsi nell’imposizione di condizioni, limitazioni o divieti, si chiarisce preliminarmente che le “condizioni” menzionate all’articolo 23-ter, commi 1-bis, 1-ter e 1-quater, dovranno risolversi in criteri oggettivi e non discriminatori, tali, quindi, da non imporre arbitrarie limitazioni o restrizioni. Tali condizioni, peraltro, potranno riferirsi ai soli aspetti concernenti il mutamento di destinazione d’uso e non anche alle modalità di realizzazione degli interventi nelle ipotesi di esecuzione di opere edilizie contestuale al mutamento stesso. In secondo luogo, le condizioni dovranno essere specifiche, e, quindi, non potranno essere implicitamente desunte dagli strumenti urbanistici comunali vigenti, in considerazione del fatto che quanto disposto dal novellato articolo 23-ter del Testo unico prevale sulle previsioni restrittive o impeditive negli stessi contenute. Invero, nell’ambito del quadro normativo delineato dalla riforma, la facoltà di imporre o meno specifiche condizioni costituisce un meccanismo di flessibilità che consente all’ente locale di tenere conto delle esigenze concrete di ordinato assetto del territorio. Invero, il legislatore statale esprime un chiaro favor per la semplificazione e l’agevolazione del mutamento di destinazione d’uso, nella consapevolezza, però, dell’esigenza di consentire i necessari adattamenti al modello regolatorio delineato dalla riforma al fine di poter considerare le specificità del contesto urbano di riferimento. Ne deriva che le condizioni fissate dovranno essere sorrette da adeguata motivazione, in punto, per esempio, della necessità, valutata in concreto dall’amministrazione, di salvaguardare il decoro urbano o la salute e la sicurezza pubblica. Pertanto, le “specifiche condizioni” potranno essere definite nelle forme ritenute idonee dal comune, nel rispetto del Testo unico degli enti locali, anche traendo dagli strumenti urbanistici vigenti le previsioni che si intendono far valere quali condizioni ai fini dell’attuazione delle novelle in esame. Alla luce di quanto precede, le condizioni possono rivestire una triplice finalità e, segnatamente: a) possono limitare, in relazione a specifiche e motivate esigenze, l’operatività della legge statale, la quale, in loro assenza, consente senz’altro il mutamento di destinazione d’uso orizzontale (comma 1-bis) e il mutamento verticale (comma 1-ter) di una singola unità immobiliare, nel rispetto delle normative di settore; b) possono consentire la piena operatività della legge statale, qualora gli strumenti urbanistici comunali siano abilitati a individuare specifiche zone ove applicare la disciplina in commento anche alle unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate (comma 1-quater); c) possono modulare l’operatività della legge statale, nell’ipotesi di apposizione della speciale condizione volta a consentire il mutamento di destinazione d’uso verticale di una singola unità immobiliare soltanto in conformità alla forma di utilizzo prevalente nell’immobile. Processo di cambio di destinazione d’uso – Salva Casa
Cosa si intende per prevalenza funzionale in relazione al cambio di destinazione d’uso?
Il requisito della prevalenza funzionale può essere letto alla luce del parametro costituito dal numero assoluto delle unità immobiliari destinate ad un determinato uso all’interno dell’immobile. Si ritiene, infatti, che la prevalenza non debba necessariamente essere accertata sulla base della superficie complessiva occupata dalle singole unità immobiliari destinate ad un determinato uso all’interno dell’immobile. Ciò in quanto rilevare, per ogni unità immobiliare, la superficie esatta, imporrebbe oneri informativi eccessivamente gravosi, soprattutto laddove si trattasse di edificio condominiale. Resta ferma in ogni caso la possibilità per gli enti territoriali di declinare tale requisito secondo gli specifici criteri definiti nella legislazione regionale di settore.
Come è regolato il mutamento per unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate?
Il cambio di destinazione d’uso delle unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate è disciplinato dalla legislazione regionale. La legislazione regionale dovrà prevedere i casi in cui gli strumenti urbanistici comunali possono individuare specifiche zone nelle quali le disposizioni di semplificazione concernenti il mutamento di destinazione d’uso verticale introdotte dal D.L. Salva Casa si applicano anche a tali unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate. Nell’ambito della pianificazione locale, la possibilità di disciplinare, mediante l’apposizione di specifiche condizioni, il mutamento di destinazione d’uso verticale delle unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate, dovrà tenere conto della tipologia di zona territoriale omogenea, in quanto limitazioni o restrizioni al mutamento si giustificano tendenzialmente all’interno delle zone A), ove più spesso possono manifestarsi esigenze legate alla necessità di preservare il decoro urbano, mentre dovrebbero affievolirsi nelle altre zone, ove generalmente non si registrano esigenze di salvaguardia di pari intensità. Quanto alla nozione di primo piano fuori terra, dovrà farsi riferimento alla voce n. 20 dell’Allegato A del Regolamento Edilizio Tipo che definisce “piano fuori terra” quale piano dell’edificio il cui livello di calpestio sia collocato in ogni sua parte ad una quota pari o superiore a quella del terreno posto in aderenza all’edificio. A titolo esemplificativo, in presenza di una unità seminterrata, il primo piano fuori terra coinciderà con il cd. piano rialzato.
Come deve essere intesa la deroga dall’assolvimento degli oneri urbanistici per il mutamento di destinazione d’uso?
Il mutamento di destinazione d’uso cd. verticale relativo ad una singola unità immobiliare di cui al comma 1-ter non è assoggettato all’obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale né al vincolo della dotazione minima obbligatoria di parcheggi, né al pagamento degli oneri di urbanizzazione primaria, fermo restando il pagamento di quelli di urbanizzazione secondaria. La disposizione del comma 1-quater, secondo periodo, va intesa come norma di principio contenente un esonero dal reperimento delle aree, per cui la non assoggettabilità all’obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale opera non solo in carenza, ma anche in presenza di specifiche disposizioni della pianificazione urbanistica dettate, per esempio, nell’ambito delle Norme tecniche di attuazione (N.T.A.) dei P.R.G. vigenti, rispetto alle quali la disposizione di livello statale in commento si impone. La ratio della disposizione è quella di introdurre una semplificazione per agevolare i cambi d’uso rilevanti per singole unità immobiliari, ad esclusione di quelle rurali, giustificata dalla circostanza che nelle zone A), B) e C) di cui all’articolo 2 del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444), il mutamento avviene tendenzialmente in un contesto già urbanizzato, ove l’incremento del carico urbanistico si presume compensato o ridimensionato. Le considerazioni appena svolte giustificano la mancata previsione circa la debenza degli oneri di urbanizzazione primaria, che sono correlati alle opere di urbanizzazione necessarie all’utilizzo degli edifici. Invero, si è ritenuto che imporre la corresponsione degli oneri di urbanizzazione primaria si risolverebbe in una sostanziale duplicazione di costi a fronte dell’unicità dei servizi già predisposti nella zona interessata (e.g. strade residenziali, spazi di sosta o di parcheggio, fognature, rete idrica, pubblica illuminazione). Tali oneri, pertanto, nei casi di mutamento regolati dal comma 1-ter, non sono dovuti, neppure in presenza di diverse previsioni poste dalla normativa regolamentare comunale. Al riguardo, si rammenta, infatti, che, ai sensi del primo periodo del comma 3 dell’articolo 23-ter in commento, i principi dallo stesso discendenti trovano applicazione diretta e, pertanto, impongono la disapplicazione della fonte regolamentare contraria. Diversamente, ai sensi del terzo periodo del comma 1-quater, continua ad essere dovuto, ove previsto e nei limiti di quanto stabilito dalla legislazione regionale, il pagamento del contributo richiesto per gli oneri di urbanizzazione secondaria. Invero, si è ritenuto che le spese relative alle opere di urbanizzazione secondaria (e.g. asili nido e scuole materne, mercati di quartiere, impianti sportivi di quartiere, aree verdi di quartiere, attrezzature culturali e sanitarie) non possano automaticamente risolversi in una duplicazione di costi, in quanto funzionali alla vita di relazione degli abitanti della zona interessata. La disposizione discende dalla constatazione per la quale il mutamento d’uso, nei casi di cui al comma 1-ter, avviene, come accennato, solo tendenzialmente ad invarianza urbanistica. Sul tema, occorre ulteriormente chiarire il regime cui sono soggetti i mutamenti di destinazione d’uso orizzontali di cui al comma 1-bis in punto di debenza degli oneri di urbanizzazione. Muovendo da un’interpretazione sistematica del complesso dell’articolo 23-ter, si ricava che nelle ipotesi di cui al comma 1-bis non è dovuto il pagamento né degli oneri di urbanizzazione primaria né di quelli di urbanizzazione secondaria. In tali ipotesi, l’equivalenza del carico urbanistico viene valutata a priori dalla legislazione statale e, pertanto, il mutamento di destinazione d’uso non comporta la necessità di adeguare la dotazione esistente di aree per servizi pubblici o di uso pubblico o l’esecuzione di opere di urbanizzazione. Cambio destinazione d’uso ed oneri urbanistici
Quale titolo è necessario per il mutamento di destinazione d’uso in base agli interventi che si intendono realizzare?
Quale intervento sto realizzando?
Quale titolo è necessario per il mutamento della destinazione d’uso?
Assenza di interventi
SCIA
Edilizia libera (ex articolo 6)
SCIA
Interventi soggetti a CILA (ex articolo 6-bis)
SCIA
SCIA Interventi soggetti a SCIA (ex articolo 22)
SCIA
Interventi soggetti a SCIA alternativa a permesso SCIA alternativa a permesso di costruire di costruire (ex articolo 23)
SCIA alternativa a permesso di costruire
Interventi soggetti a permesso di costruire (ex Permesso di costruire articolo 10)
Permesso di costruire
Come si procede nei casi di mutamento di destinazione d’uso che non rientrano nelle semplificazioni del D.L. Salva Casa?
La disciplina relativa al mutamento dovrà rinvenirsi nella fonte di livello regionale o locale. Per i casi non rientranti nelle semplificazioni introdotte con il D.L. Salva Casa, resta fermo quanto previsto in generale dall’articolo 10, comma 2, del Testo unico che demanda alla legge regionale l’individuazione del titolo necessario. In particolare, in caso di mutamento di destinazione d’uso verticale di un intero immobile si evidenzia che l’intera disciplina relativa al mutamento dovrà rinvenirsi nella fonte di livello regionale o locale, senza che, in tal caso, siano previste eccezioni quanto alla disciplina dei titoli richiesti per il mutamento.
Qual è il rapporto intercorrente tra legislazione statale e regionale in materia di mutamento di destinazione d’uso?
È fatta salva la possibilità per le regioni di prevedere livelli ulteriori di semplificazione, anche in relazione ai titoli richiesti per il mutamento di destinazione d’uso.
Cosa si intende per “intero immobile” riferito al mutamento di destinazione d’uso orizzontale?
Per immobile deve intendersi “l’elemento minimo inventariabile che ha autonomia reddituale e funzionale, esistente su una particella nell’ambito del Catasto dei Fabbricati, ferma restando l’ipotesi di fabbricati costituiti da un’unica unità immobiliare”. Conseguentemente, ne discende che, per il caso di immobile costituito da un’unica unità immobiliare, non possono ritenersi applicabili le disposizioni di cui all’articolo 23-ter, comma 1-bis.
In relazione al mutamento di destinazione d’uso orizzontale di un intero immobile cosa cambia rispetto al passato?
Nulla cambia se non la disciplina dei titoli richiesti per il mutamento, che dovrà essere quella di cui al comma 1-quinquies. Si evidenzia come, in linea con l’originaria formulazione dell’articolo 23-ter, il mutamento di destinazione d’uso orizzontale di un intero immobile sia sempre possibile, salva diversa previsione della legge regionale o dagli strumenti urbanistici comunali. In tale ipotesi, l’intera disciplina relativa al mutamento dovrà rinvenirsi nella fonte di livello regionale o locale, di talché, ad esempio, potrà essere possibile, per gli strumenti urbanistici comunali, fissare, oltre che condizioni, anche limitazioni o divieti.
Doppia conformità semplificata con il Salva Casa
Per sanare gli interventi realizzati in parziale difformità e le variazioni essenziali dai titoli depositati in Comune non sarà più necessario rispettare la doppia conformità urbanistica ed edilizia, cioè il rispetto sia alle norme del tempo della realizzazione che della presentazione della domanda.
Per effetto delle nuove disposizioni – nei casi di parziale difformità o variazione essenziale – il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, può ottenere il permesso di costruire e presentare la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria se l’intervento risulti conforme:
- alla disciplina urbanistica (attinente le volumetrie e gli indici edificatori, le destinazioni d’uso, gli standard) vigente al momento della presentazione della domanda;
e - ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia (inerente le modalità costruttive, le normative tecnico-estetiche, igienico-sanitarie, di sicurezza e vivibilità degli immobili) vigente al momento della realizzazione dell’intervento.
Resta invece confermata la disciplina vigente dell’accertamento di conformità ai sensi della “doppia conformità” nei casi di assenza o totale difformità rispetto al permesso di costruire o alla segnalazione certificata inizio attività.
L’epoca di realizzazione dell’intervento è provata mediante la documentazione attestante lo stato legittimo dell’immobile (informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato).
Nei casi in cui sia impossibile accertare l’epoca di realizzazione dell’intervento mediante la documentazione, il tecnico incaricato attesta la data di realizzazione con propria dichiarazione e sotto la sua responsabilità.
Il permesso di costruire è rilasciato dallo Sportello unico edilizia. In sede di esame delle richieste di permesso, lo Sportello unico edilizia può condizionare il rilascio del provvedimento alla realizzazione, da parte del richiedente, degli interventi edilizi necessari ad assicurare l’osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza.
La richiesta del permesso di costruire o la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria sono accompagnate dalla dichiarazione del professionista abilitato che attesti le necessarie conformità (per la conformità edilizia, la dichiarazione è resa con riferimento alle norme tecniche vigenti al momento della realizzazione dell’intervento).
Cosa sono le variazioni essenziali
Le variazioni essenziali sono modifiche importanti al titolo, come:
- mutamenti della destinazione d’uso che implicano una variazione degli standard urbanistici;
- aumenti consistente di cubatura o di superficie da valutare in relazione al progetto approvato;
- modifiche sostanziali dei parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato o della localizzazione dell’edificio sull’area di pertinenza;
- mutamenti delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentito;
- violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica.
Con il decreto salva casa le variazioni essenziali possono essere sanate se contemporanee al titolo e conformi alla normativa edilizia del tempo dell’intervento e a quella urbanistica della domanda di sanatoria.
Leggi l’approfondimento sulle variazioni essenziali
Accertamento di conformità edilizia dopo il Salva Casa: lo studio del Notariato
Il Consiglio Nazionale del Notariato ha pubblicato l’8 luglio 2025 lo studio n. 226-2024/P dedicato all’accertamento di conformità e alle principali novità introdotte dal decreto salva casa.
Lo studio esamina gli articoli 36 e 36 bis del D.P.R. n. 380/2001 sui procedimenti di sanatoria c.d. “a regime” dopo le modifiche introdotte dal decreto Salva Casa.
Il contributo esamina, in particolare la nozione di accertamento di conformità, la sua ratio, i presupposti, e il contenuto del provvedimento di sanatoria.
Viene analizzata inoltre la nuova conformità “asimmetrica”, con particolare attenzione alle menzioni urbanistiche alla luce anche delle recenti sentenze.
Il documento in esame – disponibile in fondo all’articolo per il download gratuito – è suddiviso nei seguenti capitoli:
- accertamento di conformità: nozione;
- accertamento di conformità: dall’art. 13 della legge n. 47 del 1985 all’accertamento giurisprudenziale;
- il nuovo art. 36 del D.P.R. n. 380 del 2001 dopo le modiche introdotte dal decreto Salva Casa;
- brevi cenni su alcuni aspetti peculiari del procedimento di accertamento di conformità di cui all’art. 36 del Testo Unico dell’Edilizia;
- differenza tra procedimento di sanatoria a regime e procedimento di sanatoria “straordinaria”;
- valenza del provvedimento di sanatoria di cui all’art. 36 del Testo Unico dell’edilizia sulla regolarità urbanistica del bene e sul trasferimento dell’immobile;
- art. 36 bis del Testo Unico dell’edilizia: accertamento di conformità per gli abusi c.d. minori;
- accertamento di conformità e posizione del notaio: vecchie e nuove norme a confronto;
- artt. 36 e 36 bis del D.P.R. 380 del 2001 e menzioni urbanistiche alla luce della sentenza n. 8230/2019 delle Sezioni Unite;
- silenzio-rigetto;
- conformità asimmetrica;
- il pagamento dell’oblazione: un’ipotesi di fiscalizzazione?
- accertamento di conformità e stato legittimo;
- atto di conferma ex articolo 46 comma 4 TUE e articolo 36 TUE;
- conclusioni.
Silenzio-assenso sulle richieste di sanatoria
Con il “decreto salva casa” si supera il silenzio rigetto e si introduce il silenzio assenso sulle richieste di sanatoria. In particolare, sulla richiesta di permesso in sanatoria, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con provvedimento motivato entro 45 giorni, decorsi i quali la richiesta si intende accolta. Per le segnalazioni di inizio attività, si applica il termine di 30 giorni.
Per gli immobili con vincoli paesaggistici sopravvenuti sarà possibile chiedere una valutazione previa presentazione dell’autorizzazione paesaggistica. L’autorità competente si pronuncia sulla domanda entro il termine perentorio di 180 giorni, previo parere vincolante della soprintendenza da rendersi entro il termine perentorio di 90 giorni. Se i pareri non sono resi entro i termini di cui al secondo periodo, il dirigente o responsabile dell’ufficio provvede autonomamente.
In ogni caso è previsto il pagamento di una sanzione in relazione all’entità dell’abuso da sanare.
Leggi l’approfondimento sulla doppia conformità
Le Faq sulle istanze di sanatoria nelle linee guida MIT
Quando è attivato il procedimento di sanatoria nel caso di variazioni essenziali?
Alla luce di quanto disposto dall’articolo 31, comma 2 del Testo unico, la richiesta di sanatoria potrà essere presentata entro il termine previsto dall’articolo 31, comma 3, comprese le eventuali proroghe, previste dall’ultimo periodo del medesimo comma.
È possibile presentare, unitamente all’istanza di sanatoria, ulteriori istanze ad essa connesse?
Si. Si consideri, ad esempio, il caso di sanatoria di un intervento a cui sia connessa un’istanza di mutamento di destinazione d’uso ex articolo 23-ter, condizionata alla sanatoria. Anche in questo caso l’istanza potrà essere unitaria e presentata allo Sportello unico per le (pur diverse) valutazioni che occorrono per ritenere l’intervento suscettibile di sanatoria e per assentire, altresì, il cambio di destinazione d’uso. In sostanza, in un caso come quello in esame potrà presentarsi un’unica istanza e l’Amministrazione verificherà nel medesimo procedimento i presupposti per la sanatoria delle opere e il cambio di destinazione d’uso condizionato al previo ottenimento dei titoli in sanatoria. Salva casa sanatoria con finalità multiple
Come si procede nel caso in cui siano richiesti autorizzazioni o atti di assenso da parte di altre amministrazioni per gli interventi edilizi prescritti?
Trattandosi di interventi condizionanti il rilascio del titolo o la formazione dello stesso, gli stessi dovranno essere acquisiti dallo Sportello unico edilizia prima del formale rilascio del permesso di costruire in sanatoria; in caso di SCIA in sanatoria la realizzazione è presupposto per la formazione del titolo. In ogni caso, l’istanza relativo al titolo in sanatoria – anche per la parte che presuppone il rilascio di autorizzazioni o atti di assenso di altre amministrazioni – potrà essere presentata direttamente allo Sportello unico edilizia, che ai sensi dell’articolo 36-bis procederà poi a trasmettere la documentazione alle competenti amministrazioni. Si pensi al caso dell’autorizzazione sismica o dell’autorizzazione paesaggistica. Nel primo caso, il Comune dovrà inviare la documentazione all’ufficio regionale competente per la verifica sismica; nel secondo alla Soprintendenza territorialmente competente. In entrambi i casi sono possibili, in ogni caso, richieste di integrazioni documentali, ove necessarie. Si ribadisce sul tema che anche per la parte relativa all’acquisizione dell’accertamento della compatibilità paesaggistica in sanatoria la disciplina applicabile è quella dell’articolo 36-bis, comma 4 ( e non quella dell’articolo 146, comma 4 o 167, commi 4 e 5, del Codice dei beni culturali di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42), la quale specifica che spetta al Comune acquisire il parere vincolante all’autorità preposta alla gestione del vincolo anche in caso di lavori che abbiano determinato la creazione di superfici utili o volumi ovvero l’aumento di quelli legittimamente realizzati. Il medesimo articolo 36-bis, comma 4 individua i tempi per l’espressione del parere della soprintendenza e per la determinazione dell’autorità competente, specificando che sono soggetti a silenzio-assenso.
Come si prova l’epoca di realizzazione degli interventi ai fini dell’accertamento di conformità?
La prova dell’epoca di realizzazione delle varianti può essere fornita: • in via generale, mediante la documentazione di cui all’articolo 9-bis, comma 1-bis, quarto e quinto periodo, del Testo unico; • nei casi in cui sia impossibile accertare l’epoca di realizzazione della variante mediante la documentazione sopra indicata, mediante attestazione della data di realizzazione da parte del tecnico incaricato con propria dichiarazione e sotto la propria responsabilità. Il tecnico incaricato potrà limitarsi ad attestare, più in generale, l’epoca di realizzazione della variante, come desumibile da un’interpretazione sistematica che tiene conto del combinato disposto dell’articolo 36-bis, comma 3, secondo periodo (ove si fa riferimento all’ “epoca di realizzazione”) e terzo periodo (ove si fa riferimento alla “data di realizzazione”).
Quali sono le differenze tra il regime di cui all’articolo 36-bis, comma 4 e l’articolo 167 del codice dei beni culturali e del paesaggio?
Quella prevista dall’articolo 36-bis, comma 4, e quella prevista dall’articolo 167 del codice dei beni culturali e del paesaggio sono procedure distinte. La nuova disciplina del silenzio-assenso consente di evidenziare le differenze tra la regola di cui all’articolo 36-bis del testo unico e la previsione di cui all’articolo 167, comma 5, del decreto legislativo n. 42 del 2004, secondo cui “il proprietario, possessore o detentore a qualsiasi titolo dell’immobile o dell’area interessati dagli interventi di cui al comma 4 presenta apposita domanda all’autorità preposta alla gestione del vincolo ai fini dell’accertamento della compatibilità paesaggistica degli interventi medesimi. L’autorità competente si pronuncia sulla domanda entro il termine perentorio di centottanta giorni, previo parere vincolante della soprintendenza da rendersi entro il termine perentorio di novanta giorni”. La disciplina, sopra richiamata, dell’art. 167 è connotata da elementi procedurali del tutto diversi da quelli posti alla base della disciplina del silenzio assenso ex art. 17 bis della legge n. 241 del 90. Nelle ipotesi dell’articolo 167, infatti, non occorre un accordo tra plurime amministrazioni co-decidenti – di regola, preposte alla cura di interessi pubblici differenziati – in ordine ad uno schema di provvedimento predisposto dall’Amministrazione procedente. Piuttosto, è l’Amministrazione interpellata (Soprintendenza) a dovere assumere la decisione sostanziale sul contenuto del provvedimento finale da adottare (senza essere vincolata da un previo schema di provvedimento), mentre il ruolo dell’Amministrazione procedente, preposta alla gestione del vincolo, è quello di statuire in conformità. Rispetto alle conseguenze discendenti dalla condotta inerte della soprintendenza, inoltre, l’articolo 167, comma 5 del D. Lgs. N. 42704 ha qualificato come “perentorio” il termine entro cui la Soprintendenza deve esprimere il parere di competenza, in tale maniera regolando (implicitamente) gli effetti dell’inerzia. Come precisato dal Consiglio di Stato Sez. V, 17 marzo 2015, n. 1374, la natura perentoria di un termine, esplicitata dal legislatore o desumibile dalla normativa di riferimento, implica la produzione di un effetto decadenziale per il caso di sua inosservanza, non potendosi ritenere persistente il potere non tempestivamente esercitato. Di conseguenza, come pure precisato dal Consiglio di Stato (Sezione VI, 19 novembre 2020, n. 7193), l’inutile decorrenza del termine perentorio di novanta giorni ex art. 167, comma 5, del decreto legislativo n. 42 del 2004 determina – anziché la formazione di un atto di assenso tacito – la decadenza dall’esercizio dello specifico potere assegnato dal legislatore e, dunque, dalla possibilità di vincolare l’amministrazione procedente nella decisione finale. Secondo la giurisprudenza si è, dunque, in presenza di una disciplina che, pure non equiparando l’inerzia all’atto di assenso, assicura le esigenze di tempestività dell’azione amministrativa, nel rispetto della rilevanza costituzionale dell’interesse (paesaggistico ex art. 9 Cost.) tutelato. L’articolo 36-bis del testo unico edilizia ha inteso discostarsi dalla ricostruzione degli effetti del comportamento inerte della Soprintendenza, come desumibile dalla giurisprudenza sopra richiamata relativa all’articolo 167, comma 5, del decreto legislativo n. 42 del 2004. Nelle ipotesi soggette al nuovo accertamento di conformità di cui all’articolo 36-bis, infatti, l’inerzia della Soprintendenza equivale ad assenso, senza possibilità di intervenire dopo il decorso del termine nel procedimento, fintantoché il provvedimento finale non sia assunto, al fine di rappresentare il proprio punto di vista sul tema in decisione. Procedura di sanatoria per piccole deviazioni per immobili in aree vincolate
In caso di piccole difformità per verificare la compatibilità paesaggistica cosa succede nel caso di vincolo sopravvenuto?
Le disposizioni si applicano anche per interventi che risultino incompatibili con il vincolo paesaggistico apposto in data successiva alla loro realizzazione.
Come deve essere calcolata in concreto la sanzione per la SCIA in sanatoria di cui al comma 5, lettera b)?
Sulla base delle valutazioni relative all’incremento del valore venale del bene dell’Agenzia delle entrate, anche tenendo in considerazione le prassi applicative già utilizzate nella vigenza dell’articolo 37, comma 4, del Testo Unico. Le modalità di quantificazione della sanzione mutuano quelle già previste dal previgente articolo 37, comma 4, per il quale prevedeva che: “il responsabile dell’abuso o il proprietario dell’immobile possono ottenere la sanatoria dell’intervento versando la somma, non superiore a 5164 euro e non inferiore a 516 euro, stabilita dal responsabile del procedimento in relazione all’aumento di valore dell’immobile valutato dall’agenzia del territorio”. Pertanto, le amministrazioni competenti potranno fare riferimento alle prassi applicative già in uso. In particolare, si ricorda che già prima dell’entrata in vigore del D.L. Salva Casa, proprio in virtù dell’articolo 37, comma 4, l’amministrazione competente richiedeva all’Agenzia delle entrate la quantificazione dell’incremento del valore venale del bene in conseguenza dell’intervento realizzato, ai fini della determinazione della misura della sanzione tra il minimo ed il massimo edittale. Ai fini della liquidazione delle somme da corrispondere a titolo di oblazione i competenti uffici comunali potranno pertanto far riferimento alle prassi in essere, che in particolare prevedono:
a) la richiesta di quantificazione dell’incremento del valore venale da parte del Comune all’Agenzia delle entrate;
b) all’esito della quantificazione di tale incremento, il Comune potrà determinare la sanzione applicabile secondo criteri di proporzionalità rispetto alla variazione percentuale del valore venale dell’immobile valutato dall’Agenzia delle entrate. A titolo esemplificativo, in caso di incrementi del valore venale dell’immobile pari al 20%, il Comune potrà applicare un incremento del 20% del minimo edittale. Resta ferma in ogni caso la facoltà del Comune di orientare l’attività dei competenti uffici rispetto alla determinazione delle sanzioni, parametrando le sanzioni in base ai predetti parametri sull’incremento del valore venale, nonché in base ad ulteriori criteri discrezionalmente individuati dal Comune, nel rispetto dei principi di ragionevolezza e proporzionalità.
Per i casi di interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla SCIA ai sensi dell’articolo 37, si precisa che, qualora il Comune ritenga che tale intervento non abbia aumentato il valore venale dell’immobile si applicherà l’oblazione nelle soglie minime edittali di cui all’articolo 36-bis, comma 5, lettera b) (i.e. euro 1.032 e 516), senza la necessità di coinvolgere i competenti uffici dell’Agenzia delle entrate. Sanzioni per SCIA in sanatoria – Salva Casa
In quale fasi del procedimento si pagano le oblazioni per i permessi in sanatoria?
Il pagamento delle sanzioni si articola di regola in due fasi: 1) il pagamento del contributo dovuto, a titolo di anticipazione dell’oblazione, ai fini della presentazione della richiesta di rilascio di titoli in sanatoria (si rinvia, sul punto, all’apposita modulistica in fase di definizione). A seconda della modulistica di riferimento, tale contributo può essere individuato nel minimo edittale ovvero in un valore autonomamente stabilito dal richiedente (va infatti evidenziato che ai sensi dell’articolo 36-bis, comma 5 il pagamento delle oblazioni è presupposto per l’efficacia del titolo);
2) il pagamento del conguaglio risultante dalla differenza del valore dell’oblazione, determinato dall’amministrazione competente, e il valore del contributo già versato.
Come si correlano il meccanismo del silenzio assenso e il pagamento dell’oblazione per la sanatoria?
Intervenuto il silenzio assenso il titolo è valido ma, in assenza del pagamento integrale della sanzione a titolo di oblazione, non è idoneo a produrre i suoi effetti. Ad esempio, il titolo non potrà essere utilizzato per dimostrare lo stato legittimo in occasione di una successiva pratica edilizia ovvero in occasione di trasferimento della proprietà dell’immobile. Ne consegue che il privato otterrà, con il decorso dei termini e in presenza degli altri presupposti previsti, un titolo certamente valido che, tuttavia, diverrà efficace con l’integrale adempimento dell’obbligazione pecuniaria connessa.
Le nuove tolleranze costruttive del Salva Casa
Il “decreto salva casa” introduce significative modifiche alle tolleranze costruttive, ovvero le difformità edilizie consentite entro determinati limiti.
In relazione agli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, le tolleranze costruttive sono riparametrate in misura inversamente proporzionale alla superficie utile. Pertanto, minore è la superficie utile maggiore è il limite consentito percentualmente.
La misura consente di tenere conto, nell’ambito della definizione della tolleranza, di discostamenti minimi rispetto alle caratteristiche costruttive previste nei titoli abilitativi che, se considerate su superficie di modesta entità, possono impattare, seppur minime, per più del 2 per cento del totale.
Più nello specifico, il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari previsto dal titolo abilitativo non costituisce violazione edilizia se contenuto entro i seguenti limiti:
- del 2% per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati;
- del 3% per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 metri quadrati;
- del 4% per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 metri quadrati;
- del 5% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati.
- del 6% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60metri quadrati.
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Cosa accade nel caso di plurime difformità di cui solo alcune rientrino nelle soglie di tolleranza?
Ove la difformità riguardi due distinti parametri (ad esempio, superficie coperta e altezza) e soltanto uno dei due superi la percentuale massima di scostamento indicata al comma 1-bis o al comma 1, potrà procedersi a dichiarare la tolleranza con riferimento alla difformità rientrante nella predetta percentuale, mentre occorrerà un procedimento edilizio in sanatoria per quella che superi tale soglia. Rispetto al richiamo – tanto al comma 1-bis come al comma 1 – ad una pluralità di parametri, occorre preliminarmente evidenziare come le tipologie di difformità indicate dal legislatore non siano cumulative, ma alternative. La disposizione di cui al comma 1-bis – al pari di quella contenuta all’interno del comma 1- trova applicazione, pertanto, anche laddove ricorra anche una sola delle difformità indicate, nei limiti della soglia percentuale prevista dal legislatore.
Cosa si intende per “superficie utile” di una unità immobiliare?
La superficie di pavimento degli spazi di una unità immobiliare, misurata al netto di murature, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre, così come definita dal regolamento edilizio tipo (RET) sancito con intesa del 20 ottobre 2016, ai sensi dell’articolo 8, comma 6, della legge 5 giugno 2003, n. 131, tra il Governo, le Regioni e i Comuni (di seguito, il “Regolamento Edilizio Tipo”). Nel computo della superficie utile occorrerà, in ogni caso, tener conto di quanto previsto dal titolo originario che ha abilitato la realizzazione dell’intervento, senza, quindi, considerare eventuali frazionamenti dell’immobile o dell’unità immobiliare eseguiti nel corso del tempo (comma 1-ter, primo periodo). Tale regola costituisce, in sostanza, una clausola di salvaguardia, volta ad evitare che, in forza dei frazionamenti, si possa determinare l’applicazione di percentuali più elevate di tolleranza, rendendo, quindi, irrilevanti situazioni che, complessivamente considerate, potrebbero, di converso, integrare nette divergenze rispetto al progetto di impianto originario. La regola vale solo per il computo della superficie utile ai sensi del comma 1-bis, e, quindi, per gli interventi sottoposti al regime “speciale” valevole per le difformità realizzate fino alla data del 24 maggio 2024: infatti, la disposizione di cui al comma 1-ter non ha richiamato il comma 1, circoscrivendo il proprio campo applicativo ai soli interventi di cui al comma 1-bis.
Quali sono le soglie di scostamento per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 in merito alle tolleranze?
Si riportano di seguito, a fini di maggior chiarezza, le soglie percentuali massime di scostamento rispetto alle misure indicate nel titolo abilitativo previste dal nuovo comma 1-bis per le ipotesi di interventi realizzati entro il 24 maggio 2024: a) 2%, per le unità immobiliari > 500 mq di superficie utile; b) 3%, per le unità immobiliari da ≤ 500 mq a ≥ 300 mq di superficie utile; c) 4%, per le unità immobiliari da < 300 mq a ≥ 100 mq di superficie utile; d) 5%, per le unità immobiliari da < 100 mq a ≥ 60 mq di superficie utile; e) 6%, per le unità immobiliari < 60 mq di superficie utile.
Come opera il regime delle tolleranze in relazione alle misure minime individuate dalle disposizioni in materia di distanze e di requisiti igienico-sanitari?
La soglia applicabile sarà sempre quella del 2 per cento, sia nel caso in cui l’intervento sia stato realizzato prima del 24 maggio 2024, sia nel caso in cui si stato realizzato successivamente, atteso che la regola non ha rinviato alle tipologie di difformità ma agli scostamenti. Pertanto, laddove la difformità rispetto al progetto riguardi le misure minime individuate dalle disposizioni in materia di distanze e di requisiti igienico-sanitari, lo scostamento tollerato sarà sempre quello del comma 1 e non quello del comma 1-bis.1 Un ulteriore aspetto riguarda il rapporto tra la disposizione di cui al comma 1-ter, secondo periodo, e le regole racchiuse all’interno dell’articolo 24, commi 5-bis, 5-ter e 5-quater del Testo unico. Infatti, il D.L. Salva Casa, con le modifiche introdotte in sede di conversione, ha rivisto anche le misure minime in materia di requisiti igienico-sanitari, con una regola destinata a valere fino alla definizione dei requisiti igienico-sanitari di carattere prestazionale degli edifici ai sensi dell’articolo 20-bis, comma 1-bis, del Testo unico. Al riguardo, occorre chiarire che la portata meramente ricognitiva della disposizione di cui all’articolo 34-bis, comma 1-ter, secondo periodo, non consente l’applicazione delle nuove regole ai casi di asseverazione relativi ad interventi realizzati prima della data di entrata in vigore del citato articolo 24, commi 5-bis, 5-ter e 5-quater (i.e. 28 luglio 2024). Deve, quindi, operarsi una distinzione sulla base delle misure minime in materia di distanze e di requisiti igienico-sanitari operanti al momento di redazione del progetto. Con particolare riferimento agli edifici esistenti: a) ove il progetto venga redatto dopo il 28 luglio 2024, lo stesso potrà tenere conto delle nuove misure minime di cui all’articolo 24, commi 5-bis e ss. Di conseguenza, la soglia del 2 per cento verrà computata sui nuovi parametri; b) ove, al contrario, il progetto sia stato redatto alla luce dei parametri previgenti al 28 luglio 2024, la difformità di quanto realizzato dovrà essere sempre rapportata alle misure minime vigenti ratione temporis.
1In sostanza, il legislatore si è limitato a esplicitare una regola già insita nel sistema, con la conseguenza che la previsione deve ritenersi in parte qua non innovativa e, quindi, operante anche per queste difformità realizzate prima della sua entrata in vigore. La portata ricognitiva della regola può affermarsi alla luce del principio affermato nella sentenza n. 43 del 2020 della Corte Costituzionale, con cui la Corte si è pronunciata sul ricorso del Presidente del Consiglio dei ministri avverso l’articolo 13 della l.r. della Sardegna n. 1 del 2019, che aveva ricondotto entro la cornice dettata dalla normativa statale in materia di “cosiddetta tolleranza di cantiere” una norma della Regione Sardegna (articolo 7, comma 1-bis, della legge della Regione autonoma della Sardegna 11 ottobre 1985, n. 23), sulla disciplina delle misure legali minime, individuate dalle disposizioni in materia di distanze e di requisiti igienico-sanitari.
Come si coordina il regime delle tolleranze costruttive con l’autorizzazione paesaggistica?
Gli interventi ricadenti nel regime delle tolleranze di cui al comma 1-bis non necessitano di autorizzazione paesaggistica, ove integrino interventi e opere ricomprese nell’allegato “A” del citato d.P.R. n. 31 del 2017 e nell’articolo 4 del medesimo articolato normativo. Infatti, la disposizione di cui all’articolo 3, comma 1, del D.L. Salva Casa ha previsto che gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 di cui all’articolo 34-bis, comma 1-bis, del Testo unico, sono soggetti al regime di cui all’articolo 2, comma 1, del decreto del Presidente della Repubblica 13 febbraio 2017, n. 31. Salva Casa – Tolleranze ed immobili
Come si coordina il regime delle tolleranze esecutive in caso di immobile vincolato?
Se l’immobile è sottoposto a tutela ai sensi del decreto legislativo n. 42 del 2004 non potrà operare questo specifico regime delle tolleranze, dovendosi provvedere ad eventuali sanatorie mediante gli ordinari strumenti previsti dal Testo unico. Del resto, conformemente a questa impostazione, la disposizione di cui all’articolo 3, comma 1, del D.L. Salva Casa, ha disposto, come ricordato in precedenza, l’applicazione del regime di cui all’articolo 2, comma 1, del d.P.R. n. 31 del 2017 alle sole tolleranze costruttive di cui al comma 1-bis dell’articolo 34-bis, senza, quindi, richiamare il comma 2-bis del medesimo articolo.
Come si prova l’avvenuta realizzazione dell’intervento ante 24 maggio 2024?
Mediante la comunicazione di fine lavori (che, ovviamente integrerà una chiara evidenza della data di ultimazione dell’opera) ovvero nel caso in cui la dichiarazione di fine lavori non sia stata presentata in considerazione del titolo abilitante o della tipologia di intervento, la prova dell’epoca di realizzazione dell’intervento potrà essere fornita ricorrendo alla documentazione indicata dall’articolo 9-bis, comma 1-bis, del Testo unico. Si segnala che risulta a carico del privato la prova dell’avvenuta realizzazione dell’intervento entro la data del 24 maggio 2024, trattandosi di un presupposto per accedere ad un regime amministrativo diverso da quello ordinario, e operando, quindi, i tradizionali principi affermati dalla giurisprudenza amministrativa.2 2Consiglio di Stato, Sez. VI, 5 marzo 2024, n. 2165.
Come opera il regime delle tolleranze in relazione alle unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche in relazione alle tolleranze?
Per le unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche che non siano classificate a bassa sismicità il tecnico dovrà attestare che gli interventi rientranti nelle soglie di tolleranza rispettino le prescrizioni delle norme per le costruzioni in zone sismiche poste dal Testo unico. Trattasi di apposito procedimento di verifica che è presupposto per la dichiarazione di cui all’articolo 34-bis, comma 3. L’attestazione deve essere riferita al rispetto delle norme tecniche per le costruzioni vigenti al momento della realizzazione dell’intervento, fermo restando quanto previsto dall’articolo 36-bis, comma 2, con riferimento ai poteri conformativi attribuiti agli sportelli unici edilizi, che saranno oggetto di specifica trattazione in una sezione successiva di questo documento. Inoltre, l’attestazione deve essere corredata della documentazione tecnica sull’intervento predisposta sulla base del contenuto minimo richiesto dall’articolo 93, comma 3, del Testo unico. L’attestazione – unitamente alla documentazione – va, poi, inviata allo sportello unico per l’acquisizione “postuma” dell’autorizzazione sismica dell’ufficio tecnico regionale, oppure per l’esercizio delle modalità di controllo previste dalle Regioni ai sensi dell’articolo 94-bis, comma 5, del Testo unico per le difformità costituenti interventi di minore rilevanza o privi di rilevanza sismica. La disposizione è, in sostanza, funzionale a verificare se gli interventi rientranti nell’ambito applicativo delle c.d. tolleranze siano, comunque, in linea con le prescrizioni previste per l’edificazione delle costruzioni in area sismica. Tale disposizione regolamenta un procedimento autonomo e speciale, differente da quelli previsti nella sezione II del capo IV della parte II del Testo unico. Infatti, la disposizione è relativa ad interventi già realizzati e, come già spiegato, è semplicemente finalizzata ad effettuare le verifiche che assicurino il rispetto delle prescrizioni in materia sismica e, quindi, l’assenza di rischi per la sicurezza e l’incolumità derivanti dalle opere rientranti nell’ambito di applicazione dell’articolo 34-bis. Il rinvio operato dalla disposizione alle previsioni contenute nel capo IV non può, quindi, intendersi come integrale sottoposizione della specifica disciplina dettata dall’articolo 34-bis, comma 3-bis, alle regole contenute nel medesimo capo IV della parte II del Testo unico. Ciò in quanto si è rinviato a specifiche disposizioni contenute in tale capo e per precise finalità funzionali al procedimento di regolarizzazione previsto. In particolare, il legislatore ha rinviato: a) all’articolo 83, al solo fine di individuare il perimetro applicativo dell’istituto, escludendo, tra l’altro, le zone a bassa sismicità; b) alle prescrizioni di cui alla sezione I del capo IV, al solo fine di rinviare alle prescrizioni tecniche valevoli nelle zone sismiche, riferite, tra l’altro, alle sole prescrizioni esistenti al momento della realizzazione dell’intervento; c) all’articolo 93, comma 3, al solo fine di indicare il contenuto della documentazione tecnica da allegare; d) agli articoli 94 e 94-bis, al solo fine di consentire quelle verifiche sul rispetto delle prescrizioni sismiche da parte degli enti competenti. La specificità del procedimento e l’assenza di un integrale richiamo alle previsioni racchiuse nel capo IV conduce ad escludere che, in relazione al procedimento di cui all’art. 34-bis, comma 3-bis, possa venire in rilievo una violazione delle prescrizioni del capo IV, che è presupposto per l’applicazione delle regole di cui alla sezione III, tra cui quelle contenute nell’articolo 96. Pertanto, a titolo esemplificativo, deve escludersi che l’applicazione del procedimento di cui all’articolo 34-bis, comma 3-bis, comporti la trasmissione del processo verbale di cui all’articolo 96, comma 2, del Testo unico. In ragione di quanto esposto, deve, altresì, escludersi che il processo verbale di cui all’articolo 96, comma 2, debba essere compilato al fine di segnalare dichiarazioni mendaci dei tecnici che hanno redatto la relazione tecnica a struttura ultimata e/o il collaudo statico. Qualora il tecnico o gli altri soggetti di cui all’articolo 103 del Testo unico individuassero dichiarazioni mendaci, dovranno darne comunicazioni all’autorità giudiziaria non ai sensi e con le forme di cui al citato articolo 96, ma ai sensi delle generali disposizioni previste dall’ordinamento per la repressione dei fatti di reato. Nelle zone a bassa sismicità, l’eventuale certificazione di idoneità statica prevista dalla legislazione regionale sarà invece trasmessa al SUE, che provvederà all’acquisizione della stessa ai fini dell’archiviazione nel fascicolo edilizio.
Le Tolleranze esecutive previste dal Salva Casa
Ulteriori disposizioni riguardano le tolleranze esecutive (o di cantiere), ovvero le irregolarità geometriche, le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, la diversa collocazione di impianti e opere interne eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi.
La norma (articolo 34-bis, comma 2 D.P.R. 380/2001) richiede la riconducibilità specifica a opere di maggior portata che possano aver generato incertezze esecutive: occorre quindi un cantiere di lavoro, attivato per attuare un titolo edilizio. Le difformità di cantiere sono quei minimi scostamenti che possono avvenire in sede di tracciamento o rifinitura.
Si prevede che gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 costituiscono tolleranze esecutive nei seguenti casi:
- minore dimensionamento dell’edificio;
- mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
- irregolarità geometriche e modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e difforme ubicazione delle aperture interne;
- difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
- errori progettuali corretti in cantiere e errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.
Per le unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche, ad eccezione di quelle a bassa sismicità, il tecnico dovrà attestare che gli interventi rispettino le prescrizioni di cui alla sezione I del Capo IV della Parte II del D.P.R. 380/2001 in materia di normativa per le costruzioni in zone sismiche.
La nuova norma sulle tolleranze esecutive intende regolarizzare in automatico i piccoli scostamenti legati alla realizzazione materiale delle opere, se presenti sin dalla realizzazione dell’immobile.
Vengono sanati ad esempio il minore dimensionamento degli elementi presenti negli immobili e gli errori di esecuzione (pareti in una posizione differente o con una forma diversa rispetto a quanto autorizzato, finestre collocate in una posizione diversa o leggermente più grandi, le nicchie o per le porte interne, anch’esse spostate rispetto ai documenti ufficiali).
Leggi l’approfondimento sulle tolleranze
Le tolleranze edilizie dopo il Salva Casa: lo studio del Notariato
Il Consiglio Nazionale del Notariato ha pubblicato il 18 giugno 2025 lo Studio n. 62-2025/P scritto da Giuseppe Trapani e dedicato alla disciplina delle tolleranze costruttive ed esecutive dopo l’entrata in vigore del cosiddetto decreto Salva Casa.
Lo studio rappresenta un contributo rilevante per professionisti, tecnici e operatori del settore edilizio, offrendo in 32 pagine un quadro completo sulle implicazioni operative legate alla nuova disciplina delle tolleranze edilizie. I principali temi trattati nel documento sono:
- l’aggiornamento del quadro normativo, con particolare riferimento alle modifiche apportate dal decreto Salva Casa in tema di tolleranze edilizie;
- la gestione delle tolleranze edilizie in relazione alle autorizzazioni paesaggistiche e ai vincoli sismici, con chiarimenti sui limiti e sulle modalità di applicazione;
- i meccanismi di esclusione dalla configurazione di violazione edilizia, con il ruolo determinante della relazione tecnica asseverata per attestare la legittimità degli interventi;
- lo stato legittimo dell’immobile e menzioni urbanistiche negli atti notarili, con focus sulle dichiarazioni necessarie per garantire trasparenza e conformità urbanistica;
- il rapporto tra stato legittimo, tolleranze edilizie e agibilità, compreso l’inquadramento del valore e dell’efficacia della relazione tecnica asseverata anche al di fuori delle ipotesi previste dall’art. 34-bis del Testo Unico dell’Edilizia (TUE);
- il coordinamento tra le normative regionali e le disposizioni introdotte dal decreto, con riflessioni sull’efficacia delle nuove norme rispetto a quelle previgenti.
Salva Casa per le varianti in corso d’opera del titolo ante 1977
La norma introduce nel D.P.R. 380/2001, il nuovo articolo 34-ter, che regola la possibilità di sanare varianti in corso d’opera che abbiano determinato una parziale difformità, a condizione che il titolo edilizio sia stato rilasciato prima dell’entrata in vigore della cosiddetta “legge Bucalossi” del 1977.
La nuova disposizione consente la regolarizzazione di questi interventi, previo parere delle amministrazioni competenti, solo se:
- il titolo edilizio è stato rilasciato prima della legge 10/1977;
- le difformità non rientrano nei casi previsti dall’articolo 34-bis del D.P.R. 380/2001 sulle tolleranze costruttive.
Per la regolarizzazione, l’epoca di realizzazione della variante può essere accertata attraverso la documentazione prevista dall’articolo 9-bis del D.P.R. 380/2001, che determina lo stato legittimo dell’immobile. Se tale documentazione non è disponibile, il tecnico incaricato può attestare la data di realizzazione con una propria dichiarazione, assumendone la responsabilità.
Per sanare l’abuso il proprietario potrà presentare una Scia e pagare un’oblazione, determinata ai sensi del comma 5 dell’articolo 36-bis.
Quanto alla procedura, si prevede l’applicazione della normativa prevista dall’art. 36 bis, comma 6 sull’accertamento di conformità per le parziali difformità e le variazioni essenziali. Pertanto, se lo Sportello Unico non si pronuncia entro 30 giorni, salvo sospensioni per la verifica della compatibilità paesaggistica in caso di immobili soggetti a vincolo, si applica il meccanismo del silenzio-assenso.
Inoltre, la norma stabilisce che, al momento della presentazione della SCIA, l’amministrazione deve verificare l’eventuale esistenza di un interesse pubblico concreto e attuale alla rimozione delle opere. Se tale interesse è accertato, potrà adottare i provvedimenti previsti dall’art. 19, comma 3, della legge 241/1990, ossia ordinare la rimozione delle opere o imporre misure per conformare l’intervento alla normativa vigente.
Le parziali difformità realizzate durante l’esecuzione di lavori autorizzati da un titolo edilizio, se accertate durante un sopralluogo o un’ispezione dai funzionari incaricati delle verifiche di conformità, e se non è stato emesso un ordine di demolizione o ripristino, sono soggette a una disciplina specifica. Questo vale a condizione che sia stata rilasciata la certificazione di abitabilità o agibilità secondo le modalità previste dalla legge e che tale certificazione non possa essere annullata ai sensi dell’articolo 21-nonies della legge 241/1990.
Se le varianti sono state eseguite senza o in difformità dall’autorizzazione paesaggistica, si applicano le disposizioni per l’accertamento di conformità riguardanti le parziali difformità e le variazioni essenziali (art. 36-bis, comma 4). In questo caso, sarà necessario ottenere un parere dall’autorità competente sul vincolo paesaggistico per valutare la compatibilità dell’intervento.
Le linee guida ministeriali precisano che, nonostante il riferimento all’art. 36-bis, comma 5 per scopi sanzionatori, per queste difformità non è necessario rispettare la doppia conformità né le condizioni previste dal nuovo articolo 36-bis, che richiedono la conformità urbanistica al momento della domanda e la conformità edilizia al momento della realizzazione dell’opera.
Le Faq sulle regolarizzazioni ante 77 nelle linee guida MIT
Qual è l’epoca della realizzazione degli interventi rilevante ai fini della semplificazione ante ’77?
Gli interventi realizzati come varianti che costituiscono parziali difformità devono essere stati eseguiti nell’ambito degli interventi riconducibili ad un titolo rilasciato prima dell’entrata in vigore della legge n. 10 del 1977. Da ciò consegue che gli stessi possono essere stati realizzati anche in data successiva al 30 gennaio 1977, purché entro i limiti di validità temporale del titolo che permettono di caratterizzare gli interventi come variante. Pertanto, ai fini dell’accertamento dei presupposti per l’applicabilità del regime prefigurato dall’articolo 34-ter, occorrerà indicare l’epoca di realizzazione della variante, al fine di poterla ricondurre alla validità temporale del titolo abilitativo rilasciato ante ’77 cui essa si riferisce. Regolarizzazione ante ’77 – Salva Casa
Come devono qualificarsi gli interventi ai fini della semplificazione per le varianti ante ’77?
Gli interventi realizzati come varianti, da un lato, devono costituire parziali difformità dal titolo e, dall’altro, non possono qualificarsi quali tolleranze. In relazione a queste ultime, infatti, trova applicazione la disciplina di cui all’articolo 34-bis. A tal fine, un utile ausilio è certamente offerto dalla giurisprudenza formatasi in ordine alla previsione di cui all’articolo 34 del Testo unico, la quale ha chiarito che la parziale difformità si configura quando l’intervento, sebbene contemplato dal titolo abilitativo, risulti realizzato secondo modalità diverse da quelle previste a livello progettuale, e, quindi, quando le modificazioni incidano su elementi particolari e non essenziali della costruzione e si concretizzino in divergenze qualitative e quantitative non incidenti sulle strutture essenziali dell’opera (Consiglio di Stato, Sez. VI, 8 ottobre 2024, n. 8072). Inoltre, va ricordato che tale valutazione deve essere effettuata sulla base di un esame complessivo e non parcellizzato delle singole difformità, non potendosi dunque ammettere una qualificazione di ognuna di esse come difformità solo parziale dell’immobile assentito rispetto a quello realizzato (Consiglio di Stato, Sez. VI, 23 ottobre 2020, n. 6432).
Quali sono i titoli che possono essere interessati dalla semplificazione per le varianti ante ’77?
I titoli che possono essere interessati dalla semplificazione sono: 1. licenza edilizia di cui alla legge n. 1150 del1942; nonché 2. ogni altro titolo, autorizzazione, nulla osta comunque denominato rilasciato a fini edilizi anteriormente alla suddetta legge n. 1150 del 1942, come accaduto spesso in base ai Regolamenti edilizi comunali di molte grandi città italiane.
Qual è il rapporto con le altre normative di settore ai fini della regolarizzazione degli interventi realizzati come varianti ante ’77??
La procedura di regolarizzazione di cui ai commi 2 e 3 riguarda esclusivamente gli aspetti edilizi. Nei casi in cui l’intervento sia stato effettuato in area sottoposta ad altri regimi – ad esempio, sismico o paesaggistico – sarà, comunque, necessario coinvolgere le altre Autorità competenti per ottenere le prescritte autorizzazioni, nulla osta o atti di assenso comunque denominati.
Come si prova l’epoca di realizzazione delle varianti?
La prova dell’epoca di realizzazione delle varianti può essere fornita: • in via generale, mediante la documentazione di cui all’articolo 9-bis, comma 1-bis, quarto e quinto periodo, del Testo unico; • nei casi in cui sia impossibile accertare l’epoca di realizzazione della variante mediante la documentazione sopra indicata, mediante attestazione della data di realizzazione da parte del tecnico incaricato con propria dichiarazione e sotto la propria responsabilità. Il tecnico incaricato potrà limitarsi ad attestare, più in generale, l’epoca di realizzazione della variante, come desumibile da un’interpretazione sistematica che tiene conto del combinato disposto dell’articolo 34-ter, primo periodo (ove si fa riferimento all’ “epoca di realizzazione”) e secondo periodo (ove si fa riferimento alla “data di realizzazione”). Occorre, altresì, chiarire che, trattandosi di una parziale difformità occorrerà allegare all’istanza il titolo rispetto al quale si è verificata in sede esecutiva una parziale difformità. E ciò al fine di consentite all’Amministrazione di poter operare quella verifica sopra indicata in ordine alla ricorrenza di una difformità parziale e non totale.
In che misura deve essere pagata la sanzione a titolo di oblazione per le varianti ante ’77?
La sanzione è quella prevista dall’articolo 36-bis, comma 5, lettera b), prima parte, e sarà, pertanto, pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile valutato dai competenti uffici dell’Agenzia delle entrate, in una misura, determinata dal responsabile del procedimento, non inferiore a 1.032 euro e non superiore a 10.328 euro. Il rinvio alla lettera b), prima parte, si desume dalle seguenti circostanze: – l’individuazione della sanzione di cui al comma 5, lettera b) (anziché di quella di cui alla lettera a) si giustifica alla luce della ratio della disposizione, che risponde ad esigenze di agevolazione e tende a valorizzare, in luogo del titolo cui si correla la variante, il titolo richiesto per la regolarizzazione (SCIA); – l’individuazione della sanzione esclusivamente a quella di cui alla prima parte si spiega alla luce del fatto che tra i presupposti della regolarizzazione in esame non è richiesta la verifica della conformità dell’intervento alla disciplina edilizia e urbanistica (come meglio illustrato alla sezione D.3.4.1.7). In relazione alla quantificazione della sanzione da applicare in concreto da parte dei competenti uffici comunali, si rinvia alla sezione D3.5.6.1. Si ricorda che per gli interventi eseguiti in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica resta ferma la sanzione di cui all’articolo 36-bis, comma 5-bis.
È richiesta la doppia conformità urbanistica e/o edilizia per la sanatoria edilizia delle varianti ante ’77?
Ai fini del perfezionamento della SCIA in sanatoria non è richiesta la sussistenza della doppia conformità, rigida o semplificata, di cui agli articoli 36 e 36-bis del Testo unico. Il rinvio operato all’articolo 36-bis, commi 4 e 6, è volto esclusivamente a regolare aspetti di natura procedurale e non può, pertanto, estendersi alle disposizioni che regolano la verifica di conformità ivi disciplinata. In particolare, si conferma: – l’applicazione della procedura relativa agli interventi realizzati in zone vincolate sotto il profilo paesaggistico; e – l’operatività dell’istituto del silenzio assenso.
Per la regolarizzazione degli interventi ante ’77 è necessario che il titolo sia stato rilasciato in data antecedente all’entrata in vigore della legge 10/77?
No, il titolo può essere stato rilasciato anche in data successiva. Rispetto all’ipotesi prevista dai precedenti tre commi, in questo caso non è riprodotto il presupposto relativo al rilascio del titolo in data antecedente all’entrata in vigore della legge n. 10 del1977; di conseguenza, questa specifica ipotesi di regolarizzazione opera anche per interventi realizzati durante l’esecuzione dei lavori oggetto di titolo abilitativo rilasciato successivamente all’entrata in vigore della predetta legge n. 10 del 1977, ricorrendo gli altri presupposti stabiliti dalla disposizione.
In che modo può ritenersi accertata la sussistenza di parziali difformità in sede di sopralluogo o ispezione per la regolarizzazione di interventi ante ’77?
È sufficiente che gli accertamenti in sede di sopralluogo o ispezione si siano limitati ad una generica o generale constatazione sulle difformità. Sono ricomprese le varie tipologie di sopralluogo o ispezione previste, nel corso del tempo, dall’ordinamento, purché queste siano state dirette ad un accertamento anche di carattere edilizio. Con riferimento alle ipotesi più risalenti, può farsi l’esempio del rilascio del certificato di abitabilità da parte del Sindaco previo sopralluogo dell’ufficiale sanitario o dell’ingegnere delegato, che era diretto a riscontrare la conformità dell’opera, la sussistenza di muri prosciugati e l’assenza di causa di insalubrità (articolo 221 del R.D. n. 1265 del1934). Si tratta di tipologie di accertamenti che sono stati molto frequenti nella prassi, stante la lunga vigenza di tale disposizione, abrogata solo con il D.P.R. n. 425 del 1994, il quale ha introdotto un meccanismo di silenzio assenso che, di converso, esclude la possibilità di applicare la regolarizzazione di cui all’articolo 34-ter, comma 4, in esame, ai certificati di agibilità/abitabilità formatisi con quel meccanismo, difettando in tali casi un accertamento da parte di un tecnico pubblico. Inoltre, occorre che tali accertamenti abbiano constatato la sussistenza di parziali difformità. In relazione al contenuto di tale accertamento occorre, poi, considerare come i verbali redatti in passato fossero, molto spesso, privi di una puntuale analisi di conformità edilizia, anche in considerazione delle tecniche utilizzate all’epoca. Alla luce di ciò, ipotizzare l’applicazione della disposizione in esame ai soli casi in cui l’accertamento sia stato effettuato in modo particolarmente rigoroso significherebbe restringerne notevolmente il campo di applicazione, nonché deprivare la ratio della regola, che è volta a valorizzare l’affidamento riposto dal cittadino sulla base del rilascio di un certificato di agibilità/abitabilità redatto all’esito di un sopralluogo appositamente finalizzato anche alle verifiche edilizie e maturato anche in considerazione della mancata adozione di successivi provvedimenti repressivi. Pertanto, si ritiene che anche ove tali accertamenti si siano limitati ad una generica o generale constatazione sulle difformità (effettuata anche mediante la mera apposizione di rilievi rappresentativi delle stesse sul progetto, come spesso riscontrato nella prassi) possa, comunque, trovare applicazione la disposizione in esame. Inoltre, occorre che il certificato di agibilità o abitabilità – rilasciato all’esito del procedimento sopra indicato – non sia suscettibile di annullamento in autotutela ex art. 21-nonies della legge n. 241 del 1990 (con conseguente necessità di verifica di tutti i presupposti di tale disposizione). Va ulteriormente chiarito che, ai fini dell’operatività della disposizione, non può ritenersi sufficiente la circostanza che il certificato riporti la sussistenza di difformità edilizie, le quali devono essere, invece, accertate – nei termini sopra indicati – nei verbali di sopralluogo o ispezione. In ogni caso, non si ritiene indispensabile che il certificato richiami il sopralluogo o l’ispezione, nei casi in cui dalla documentazione relativa al procedimento possa, comunque, evincersi che il certificato sia stato redatto tenendo conto dell’esito di tale accertamento. Si pensi ai casi di certificati rilasciati ai sensi dell’articolo 221 del R.D. n. 1265 del 1934, che necessariamente presuppongono l’avvenuta ispezione, con la conseguenza che l’eventuale verbale antecedente a tale certificato sarà di per sé prova del preventivo accertamento.
Qual è il rapporto con il regime delle tolleranze?
La parziale difformità in esame non dovrà essere oggetto di un procedimento amministrativo di sanatoria, applicandosi il regime delle tolleranze di cui all’articolo 34-bis. Di conseguenza troveranno applicazione in questo caso le regole in precedenza illustrate, ivi incluse quelle in materia di unità immobiliari ricomprese in zona sismica. Di converso, il regime paesaggistico dell’intervento sarà regolato dalle disposizioni ordinarie, non trovando applicazione la deroga di cui all’articolo 3, comma 1, del D.L. Salva Casa, esclusivamente riferibile alle tolleranze costruttive ante 24 maggio 2024.
I requisiti di Abitabilità previsti dal Salva Casa
Sono superati i requisiti per l’abitabilità del 1975 ed è consentito al progettista responsabile di asseverare la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie nelle seguenti ipotesi:
- locali con un’altezza minima interna inferiore a 2,70 metri fino al limite massimo di 2,40 metri;
- alloggio monostanza, per una persona, con una superficie minima, comprensiva dei servizi, inferiore a 28 metri quadrati, fino al limite massimo di 20 metri quadrati, e, per due persone, inferiore a 38 metri quadrati fino al limite massimo di 28 metri quadrati.
Ai nuovi parametri di abitabilità sono applicate le tolleranze al 2% .
L’asseverazione può essere resa ove sia soddisfatto il requisito dell’adattabilità, in relazione alle specifiche funzionali e dimensionali, previsto dal regolamento di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 14 giugno 1989, n. 236, e sia soddisfatta almeno una delle seguenti condizioni:
- i locali siano situati in edifici sottoposti ad interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie;
- sia contestualmente presentato un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienico-sanitarie dell’alloggio, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell’alloggio e dei vani abitabili ovvero la possibilità di una adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d’aria trasversali e dall’impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliari.
L’agibilità edilizia dopo il Decreto Salva Casa: lo studio del Notariato
Il Consiglio Nazionale del Notariato ha pubblicato il 10 luglio 2025 lo studio n. 40-2025/P dedicato all’agibilità dopo il decreto salva casa.
Lo studio ripercorre l’evoluzione normativa in relazione all’agibilità nel tempo. Con la pubblicazione del D.L. 69/2024, il tema dell’agibilità torna al centro del dibattito tecnico e normativo, subendo un’ulteriore significativa revisione. Ancora una volta, viene messo mano al Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001), già modificato in modo radicale dal D.Lgs. 222/2016 che aveva riscritto integralmente l’art. 24.
Prima dell’adozione del Testo Unico, la normativa distingueva tra licenza di abitabilità, riferita agli immobili residenziali, e licenza di agibilità per quelli a destinazione diversa, come previsto dal R.D. n. 1265/1934. Entrambi i titoli erano rilasciati dal Comune con un apposito provvedimento espresso. Oggi, invece, l’ordinamento ha superato tale approccio: non è più richiesto un provvedimento formale né si configura un titolo tacito per silenzio assenso.
Il documento – disponibile in fondo all’articolo per il download gratuito – è suddiviso nei seguenti capitoli:
- ambito applicativo;
- procedimento;
- effetti dell’agibilità e della sua mancanza;
- assenza dell’obbligo di menzioni in tema di agibilità;
- commerciabilità economica di un edificio privo di agibilità;
- incidenza della mancanza di agibilità sulla contrattazione ad oggetto immobiliare;
- inagibilità formale e sostanziale.
Le Faq sui requisiti igienico sanitari nelle linee guida MIT
Come è regolato il regime transitorio di deroga di alcuni dei requisiti minimi igienico-sanitari in considerazione della prossima adozione del decreto di cui all’articolo 20?
La disciplina transitoria rimarrà in vigore sino all’adozione del decreto del Ministro della salute previsto dall’articolo 20, comma 1-bis, del Testo Unico. Sino all’adozione del suddetto decreto, rimangono fermi gli effetti delle segnalazioni certificate di inizio attività presentate, ai fini dell’agibilità, dalla data di entrata in vigore dei commi 5-bis, 5-ter e 5-quater dell’articolo 24 del Testo unico (i.e. 28 luglio 2024) e perfezionatesi per decorso dei termini del procedimento. Si evidenzia che il decreto di cui all’articolo 20, comma 1-bis, del Testo unico, il quale risulta all’attualità in via di definizione presso gli uffici ministeriali competenti, recherà disposizioni in continuità con quanto previsto dal regime transitorio, le cui innovazioni, quindi, verranno ad essere stabilizzate.
Salva Casa: come cambia il Recupero sottotetti
Al fine di incentivare l’ampliamento dell’offerta abitativa limitando il consumo di nuovo suolo, il recupero dei sottotetti è comunque consentito, nei limiti e secondo le procedure previste dalla legge regionale, anche quando l’intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, a condizione che siano rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio, che non siano apportate modifiche, nella forma e nella superficie, all’area del sottotetto come delimitata dalle pareti perimetrali e che sia rispettata l’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo che ha previsto la costruzione del medesimo.
Leggi l’approfondimento sul recupero dei sottotetti
Le Faq sul recupero sottotetti nelle linee guida MIT
In quali regioni opera la semplificazione in materia di sottotetti introdotta dal D.L. Salva Casa?
Solo nelle regioni che sono intervenute con proprie disposizioni a regolare gli interventi di recupero dei sottotetti. Quindi il recupero dei sottotetti è consentito qualora esista una norma regionale che definisca le condizioni che consentano tale recupero (e.g. in tema di definizione di sottotetto, condizioni per la realizzazione degli interventi, disciplina del rapporto aeroilluminante). La disciplina semplificatrice introdotta, pertanto, non deve essere intesa come una liberalizzazione ma piuttosto, nei limiti e secondo le procedure previste dalle esistenti leggi regionali, come un quadro regolatorio minimo di condizioni necessarie per considerare ammissibili gli interventi di recupero dei sottotetti, quando questi non consentono il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, derogabile in presenza di leggi regionali più favorevoli. Numerose Regioni si sono dotate di disposizioni sul recupero a scopo abitativo dei sottotetti. Solo in relazione a queste ultime, pertanto, troveranno applicazione le disposizioni di semplificazione minima di cui al D.L. Salva Casa. In merito all’applicabilità della disposizione in esame, a nulla rileva la data di emanazione della disposizione regionale (antecedente o successiva alla data di entrata in vigore della legge di conversione del D.L. Salva Casa). Ciò che il legislatore statale richiede e’ l’esistenza di una disciplina legislativa regionale che disciplini le modalità di recupero dei sottotetti, individuando le relative procedure e i criteri. Eventuali parziali dichiarazioni di incostituzionalità della legislazione regionale sul recupero dei sottotetti da parte della Corte costituzionale non possono indurre automaticamente a ritenere insoddisfatto il rinvio legislativo alla disciplina regionale di settore, nella misura in cui la disciplina regionale di risulta sia comunque idonea a individuare i presupposti essenziali per il recupero dei sottotetti. Di converso, per quelle Regioni che non si sono dotate di tale disciplina, la norma in esame è volta a stimolare l’adozione di una normativa in materia di recupero di sottotetti, ciò sempre nell’ottica di incentivare l’ampliamento dell’offerta abitativa. Salva Casa e recupero sottotetti – Deroga distanza tra edifici e dai confini
Salva Casa: quali sanzioni?
Sono state riviste al ribasso le sanzioni per il rilascio del permesso e la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria. Inoltre, sono stati modificati gli importi delle sanzioni pecuniarie previste per gli interventi realizzati in assenza o in difformità dalla SCIA (art. 37) e per gli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire (art. 34).
Permesso di costruire in sanatoria
In caso di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire, il rilascio del PdC in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, di un importo pari al doppio del contributo di costruzione (art. 36-bis D.P.R. 380/01).
Questo significa che, se un intervento edilizio è stato realizzato in modo non conforme, il soggetto responsabile deve pagare una somma che equivale a due volte l’importo normalmente dovuto come contributo di costruzione.
Nel caso in cui il contributo di costruzione sia gratuito per legge, la sanzione sarà determinata in base a quanto previsto dall’articolo 16 del D.P.R. 380/2001 (contributo per il rilascio del permesso di costruire), incrementato del 20% se l’intervento è stato realizzato in parziale difformità del permesso di costruire. Questo incremento si applica anche in caso di variazioni essenziali, come definite dall’articolo 32.
L’incremento del 20% non si applica invece se l’intervento è conforme alla normativa urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione che al momento della presentazione della domanda di sanatoria.
SCIA in sanatoria
In assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all’articolo 37, il rilascio della SCIA in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, di un importo pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile, calcolato dall’Agenzia delle Entrate.
L’importo della sanzione, determinato dal responsabile del procedimento, non può essere inferiore a 1.032 euro e superiore a 10.328 euro (art. 36-bis D.P.R. 380/01).
Qualora l’intervento risulti conforme alla normativa urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione che al momento della presentazione della domanda di sanatoria, l’importo della sanzione è stabilito in misura non inferiore a 516 euro e non superiore a 5.164 euro.
Anche nel caso in cui venga accertata la compatibilità paesaggistica di un intervento edilizio, si applica una sanzione pecuniaria determinata sulla base di una perizia di stima. Tale sanzione corrisponde al maggiore importo tra il danno arrecato e il profitto conseguito.
Se la domanda di sanatoria o di compatibilità paesaggistica viene rigettata, si applica la sanzione demolitoria prevista dall’articolo 167, comma 1, del D.Lgs. 42/2004 (Codice dei beni culturali e del paesaggio).
Modifiche alle sanzioni pecuniarie
L’assenza della o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività comporta la sanzione pecuniaria pari al triplo dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e comunque in misura non inferiore a 1.032 euro (art. 37 D.P.R. 380/01).
In caso di interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire (art. 34 D.P.R. 380/01), è prevista la rimozione o la demolizione entro il termine congruo fissato dalla relativa ordinanza del dirigente o del responsabile dell’ufficio. Decorso tale termine sono rimossi o demoliti a cura del comune e a spese dei medesimi responsabili dell’abuso. Quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente o il responsabile dell’ufficio applica una sanzione pari al triplo del costo di produzione della parte dell’opera realizzata in difformità dal permesso di costruire, se ad uso residenziale, e pari al triplo del valore venale, determinato a cura della agenzia del territorio, per le opere adibite ad usi diversi da quello residenziale.
Abusi edilizi di massima gravità: sanzioni alternative alla demolizione
Il “decreto salva-casa 2024” apporta modifiche anche all’articolo 31 del testo unico edilizio in tema di interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali.
Si prevede che:
- l’opera acquisita può essere demolita, previo parere delle amministrazioni competenti, purché la demolizione non contrasti, oltre che con rilevanti interessi urbanistici, ambientali o di rispetto dell’assetto idrogeologico, anche con rilevanti interessi culturali e paesaggistici, previa acquisizione degli assensi, concerti o nulla-osta comunque denominati dalle amministrazioni competenti;
- nel caso in cui l’opera non contrasti con rilevanti interessi culturali, paesaggistici, urbanistici, ambientali o di rispetto dell’assetto idrogeologico, il Comune (previo parere delle amministrazioni competenti) può provvedere all’alienazione del bene e dell’area di sedime (che ai sensi del comma 3 sono acquisiti di diritto gratuitamente al patrimonio del comune), condizionando sospensivamente il contratto alla effettiva rimozione da parte dell’acquirente delle opere abusive.
Su punto, occorre precisare che:
- l’alienazione deve avvenire nel rispetto delle Disposizioni in materia di alienazione degli immobili di proprietà pubblica di cui all’articolo 12, comma 2, della legge 15 maggio 1997, n. 127;
- alla procedura di alienazione non può partecipare il responsabile dell’abuso.
Il valore venale dell’immobile è determinato dall’agenzia del territorio tenendo conto dei costi per la rimozione delle opere abusive.
Sblocca incompiute: le novità del salva casa
I Comuni potranno utilizzare, in misura pari ad un terzo, i fondi derivanti dalla regolarizzazione delle irregolarità urbanistiche:
- per la demolizione delle opere abusive presenti sul territorio comunale;
- per il completamento o la demolizione delle opere pubbliche comunali incompiute;
- per la realizzazione di opere e di interventi di rigenerazione urbana, anche finalizzati all’incremento dell’offerta abitativa, di riqualificazione di aree urbane degradate, di recupero e valorizzazione di immobili e spazi urbani dismessi o in via di dismissione e per iniziative economiche, sociali, culturali o di recupero ambientale ovvero per il consolidamento di immobili per la prevenzione del rischio idrogeologico.
Tempi di rimozione degli abusi edilizi
Con riferimento alle ordinanze contenenti l’ingiunzione di rimuovere gli abusi edilizi, l’amministrazione locale può disporre un rinvio fino a 240 giorni (rispetto ai canonici 90) “nei casi di serie e comprovate esigenze di salute dei soggetti residenti negli immobili all’epoca di adozione dell’ordinanza o di assoluto bisogno o di gravi situazioni di disagio socio-economico“.
Salva casa: le domande più frequenti
Quando entra in vigore il “decreto salva casa 2024”?
Il decreto salva casa 2024 è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 29 maggio ed è entrato in vigore il 30 maggio e dovrà essere convertito entro il 28 luglio 2024.
Con riferimento alle tolleranze costruttive ed esecutive, potranno essere sanati gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 (data di approvazione del decreto-legge).
In generale, le misure inserite nel “decreto salva casa” non hanno una scadenza, ma sono a regime perché modificano strutturalmente le previsioni del Testo unico edilizia (il D.P.R. 380/2001).
Non è, quindi, necessario presentare domanda di sanatoria entro una certa data.
Quanto costa il nuovo condono edilizio 2024?
Il decreto in questione stabilisce dei costi per regolarizzare le irregolarità formali. Tali costi sono proporzionati all’irregolarità riscontrata e all’incremento di valore dell’immobile.
Per il permesso di costruire in sanatoria si pagherà il doppio del contributo di costruzione.
Per la Scia in sanatoria la sanzione non cambia: resta pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile. Si precisa però che questo incremento dovrà essere valutato «dai competenti uffici dell’agenzia delle Entrate» e che la sanzione sarà va in una misura non inferiore a 1.032 euro e non superiore a 10.328 euro.
In quanto tempo si ottiene una sanatoria?
Il responsabile dell’ufficio comunale deve pronunciarsi sulla richiesta di permesso in sanatoria entro 45 giorni. Decorso questo termine, la richiesta sarà accolta in automatico.
Serve una domanda di sanatoria per le tolleranze?
Non è necessario presentare domanda di sanatoria per beneficiare del nuovo regime delle tolleranze a meno che gli immobili non siano collocati in zona sismica: in questi casi un tecnico dovrà attestare che gli interventi rispettino i criteri del Testo unico edilizia, comunicandolo allo sportello unico edilizia.
Cosa cambia per le vetrate panoramiche amovibili (Vepa)?
Dal 2022 le VePa sono interventi di edilizia libera nei casi di chiusura di balconi e di logge. Nel “decreto salva casa” viene specificato che non servono permessi e autorizzazioni per l’installazione di queste vetrate anche sui porticati. Bisogna, però, considerare che questi elementi non possono generare una variazione di volumi e superfici e devono essere realizzati in modo da garantire un costante flusso di arieggiamento.
Può essere richiesta la sanatoria per camere e soppalchi?
Le stanze leggermente più grandi sono legittime se rientreranno nelle nuove percentuali di tolleranza. Per le stanze e i soppalchi non dichiarati, va verificato il rispetto delle regole sulla conformità e la compatibilità della nuova cubatura con le regole urbanistiche dei Comuni.
Può essere sanata la chiusura delle verande?
La chiusura di verande può essere regolarizzata solo se la realizzazione risulta compatibile con le regole urbanistiche del Comune. L’intervento rientra infatti nel nuovo accertamento di conformità e richiede comunque il pagamento della sanzione.
Cosa si intende per “irregolarità esecutive di muri esterni ed interni”?
Le “irregolarità esecutive di muri esterni ed interni” sono tolleranze costruttive come le finestre con posizione o dimensione diversa rispetto a quanto autorizzato, un balcone leggermente più grande.
Sono sanabili anche le aperture interne?
Tra le tolleranze esecutive rientrano anche le aperture interne, ovvero le porte collocate in una posizione diversa rispetto a quanto dichiarato.
La sanatoria 2024 riguarda anche gli immobili della pubblica amministrazione?
Il “decreto salva casa” consente di regolarizzare anche gli immobili degli enti pubblici, come scuole, aziende statali, Regioni, Province e Comuni, Comunità montane, università, Istituti autonomi case popolari, Camere di commercio, aziende ed enti del Servizio sanitario nazionale.
Ad essi si applicano le nuove regole in materia di tolleranze costruttive ed esecutive e accertamento di conformità, con due ulteriori agevolazioni:
- le Pa potranno affidarsi per la pratica di sanatoria al proprio personale deputato allo svolgimento di funzioni tecniche, senza dover fare riferimento a tecnici esterni;
- il “decreto salva casa” prevede che le amministrazioni sono esentate dal pagamento delle sanzioni.
Come cambiano le norme sullo stato legittimo con il decreto salva casa?
La procedura per il riconoscimento dello Stato legittimo è notevolmente accelerata e semplificata. Non serve ricostruire tutta la catena dei titoli ma sarà sufficiente guardare all’ultimo titolo. Se il Comune non ha contestato le irregolarità in passato, non potrà più farlo.
Quali abusi non possono essere sanati con il “decreto salva-casa”?
Non sono sanabili gli interventi eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire o di SCIA straordinaria, ovvero in assenza di tale titolo.
In relazione a questi abusi, restano immutate le misure di prevenzione e di sanzione previste dal D.P.R. 380/2001.
Mentre potranno essere regolarizzati gli interventi realizzati sulla base di autorizzazioni depositate in Comune e dotati di certificato di agibilità.
Per fare alcuni esempi, il piano “decreto salva-casa” condonerà il tramezzo spostato, mentre non potranno essere sanati i pilastri e le solette inseriti o il balcone allargato senza un permesso edilizio. Via libera anche alla facciata esterna della casa “allargata” di qualche centimetro nel passaggio dal progetto alla costruzione.
Le sentenze sul Salva Casa
Quando il Salva Casa può bloccare un ordine di demolizione?
Sentenza 9021/2026 – TAR Lazio
La presentazione, nel corso del giudizio amministrativo, di un’istanza di sanatoria edilizia ai sensi dell’art. 36-bis del D.P.R. 380/2001, introdotto dal Salva Casa, può determinare l’improcedibilità del ricorso avverso l’ordinanza di demolizione per sopravvenuta carenza di interesse, poiché l’amministrazione è tenuta a svolgere una nuova istruttoria sulla sanabilità delle opere e, in caso di diniego, ad adottare un nuovo provvedimento repressivo
Salva Casa e cambio d’uso: le Regioni possono aggravare oneri, limiti e tempi?
Sentenza Corte Costituzionale 61/2026
Le leggi regionali di recepimento del Salva Casa non possono introdurre discipline che si discostino dai principi fondamentali fissati dal D.L. 69/2024, convertito nella L. 105/2024, e dalla disciplina di riferimento contenuta nel D.P.R. 380/2001
La Corte costituzionale ha dichiarato illegittime alcune disposizioni della legge della Regione Toscana 51/2025, nella parte in cui prevedevano oneri più gravosi rispetto al regime di semplificazione, ampliavano i poteri pianificatori dei Comuni oltre il limite delle “condizioni” mediante l’introduzione di “limitazioni” incidenti sul regime dei mutamenti di destinazione d’uso, e subordinavano l’efficacia delle disposizioni statali a regimi transitori di adeguamento da parte degli enti locali.
Il Salva Casa può evitare la demolizione di abusi edilizi già sanzionati?
Sentenza 2101/2026 – Consiglio di Stato
Il Salva Casa (D.L. 69/2024) non ha efficacia retroattiva e non si applica agli ordini di demolizione già adottati, ferma restando la possibilità per l’amministrazione di riesaminare la situazione su istanza del privato alla luce delle nuove disposizioni.
Cambio d’uso al piano terra: le regole del Salva Casa prevalgono sul PGT?
Sentenza 808/2026 – Tar Lombardia
La riforma dell’art. 23-ter del D.P.R. 380/2001 introdotta dal D.L. 69/2024 non comporta l’abrogazione implicita degli strumenti urbanistici comunali vigenti; per le unità immobiliari al piano terra, il cambio di destinazione d’uso resta subordinato alla legislazione regionale e alla pianificazione comunale, che possono legittimamente prevedere limiti o escludere specifiche destinazioni funzionali.
Cambio d’uso da ufficio ad abitazione: basta la SCIA dopo il Salva Casa?
Sentenza 2533/2026 – Tar Lazio
La disciplina statale in materia di mutamento di destinazione d’uso, aggiornata dal “Salva Casa”, prevale sulle previsioni restrittive dei piani regolatori comunali, se queste non contengono condizioni specifiche, oggettive e motivate; la SCIA è sufficiente a legittimare il cambio da ufficio ad abitazione.
Interventi in totale difformità: il Salva Casa consente la compatibilità paesaggistica?
Sentenza 166/2026 – Tar Catania
Ai sensi dell’art. 36-bis D.P.R. 380/2001, introdotto dal Salva Casa, l’accertamento di compatibilità paesaggistica può essere richiesto anche per interventi realizzati in assenza o in parziale difformità dal titolo edilizio che comportino aumento di superfici o volumi, purché sanabili e valutati caso per caso dall’autorità paesaggistica
Tolleranze di cantiere: cosa rientra dopo il Salva Casa?
Sentenza 2054/2026 – Tar Lazio
Le tolleranze di cantiere previste dall’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001, come riformato dal Salva Casa, si applicano esclusivamente a scostamenti marginali rispetto alle misure del progetto approvato e non possono estendersi ad ampliamenti non previsti o a opere nuove realizzate senza titolo abilitativo.
Tettoia in area vincolata e sismica: serve il permesso dopo il Salva Casa?
Sentenza 274/2026 – Corte di Cassazione
Ai fini dell’edilizia libera ai sensi dell’art. 6 D.P.R. 380/2001, come novellato dal D.L. 69/2024, le tettoie e altre opere accessorie possono essere realizzate senza titolo abilitativo solo se rispettano determinati requisiti. La violazione anche di una sola di queste condizioni determina la necessità del permesso di costruire e la classificazione come nuova costruzione, con conseguenti responsabilità edilizie, paesaggistiche e antisismiche
Nuova sanatoria Salva Casa: quali effetti sui procedimenti in corso?
Sentenza 3882/2025 – Tar Lombardia
La presentazione di una nuova istanza di sanatoria ai sensi del Salva Casa rende improcedibile il ricorso contro ordinanze di demolizione, poiché l’amministrazione è chiamata a pronunciarsi con un provvedimento conclusivo sulla regolarizzazione delle opere abusive.
Quando la fiscalizzazione può sanare un abuso edilizio alla luce del Salva Casa?
Sentenza 8904/2025 – Consiglio di Stato
Anche con il decreto Salva Casa, la sanzione pecuniaria sostitutiva della demolizione non sanifica un abuso edilizio: senza una previsione normativa specifica e senza accertamento di conformità urbanistica, l’immobile resta irregolare, e il mancato pagamento della sanzione impedisce qualsiasi effetto legittimante; il certificato di abitabilità attesta solo i requisiti igienico-sanitari e non influisce sulla regolarità urbanistica.
Sanatoria paesaggistica: cosa cambia per le opere in parziale difformità dopo il Salva Casa?
Sentenza 2095/2025 – Tar Salerno
L’autorizzazione paesaggistica in sanatoria può essere concessa anche per interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire, purché le opere siano compatibili con i vincoli paesaggistici e le modifiche apportate siano minime e di limitato impatto tecnico, ai sensi dell’art. 36-bis del D.P.R. 380/01.
Sottotetti, ripostigli, tramezzature e porte-finestra: rientrano nelle tolleranze del Salva Casa?
Sentenza n. 399/2025 – TAR Basilicata
Le tolleranze edilizie dell’art. 34-bis D.P.R. 380/2001, come modificate dal D.L. 69/2024 (Salva Casa), si applicano solo alle difformità realizzate nell’ambito del progetto originario e non alle nuove opere successive. I proprietari devono dimostrare, con dati tecnici completi, il rispetto delle soglie percentuali di legge; non rientrano tra le tolleranze i vani accessori all’abitazione che aumentano volumetria o modificano il prospetto dell’edificio.
Chi deve attestare lo stato legittimo dopo il Salva Casa?
Sentenza Tar Campania n. 1893/2025
L’attestazione dello stato legittimo di un immobile spetta al privato tramite tecnico abilitato; il Comune non ha obbligo di rilasciare certificazioni vincolanti, dovendo limitarsi a acquisire i documenti in suo possesso anche dopo le modifiche all’art. 9-bis TUED introdotte dal D.L. 69/2024 (Salva Casa)
Bagni e aperture finestre: quando rientrano nella sanatoria Salva Casa?
Sentenza n. 1861/2025 – Tar Campania
Le opere edilizie, quali piccoli bagni e aperture di finestre, che rientrano tra le variazioni essenziali, possono beneficiare della sanatoria semplificata ex art. 36-bis D.P.R. 380/2001, introdotta dal Salva Casa, anche se in precedenza colpite da ordinanza di demolizione, purché correttamente documentate e valutate dall’Amministrazione
Il Salva Casa consente altezze minime ridotte anche per il cambio d’uso?
Sentenza n. 693/2025 – Tar Liguria
Ai sensi del Salva Casa, la SCIA può essere utilizzata per mutamenti di destinazione d’uso urbanisticamente rilevanti anche in locali con altezze inferiori ai limiti igienico-sanitari, purché il progetto garantisca adeguate condizioni di abitabilità e ventilazione.
Quando il Salva Casa può fermare un’ingiunzione di demolizione per abusi edilizi?
In assenza di regolamenti attuativi regionali, il Salva Casa non sospende l’obbligo di demolizione delle opere abusive: l’ingiunzione comunale resta legittima e deve essere ottemperata dal proprietario, indipendentemente dalla natura, entità o ereditarietà delle violazioni.
Riduzione delle altezze minime abitative e SCIA: quali limiti applicativi pone il Salva Casa?
Sentenza Tar Lombardia 2861/2025
Per un Comune, in caso di cambio di destinazione d’uso da locali accessori ad abitativi, le deroghe del Salva Casa relative alle altezze minime non sono applicabili e i requisiti igienico-sanitari del D.M. 5 luglio 1975 devono essere rispettati. Il ricorso contro tale provvedimento deve essere proposto nei termini di legge; in caso contrario è inammissibile per tardività.
Cambio di destinazione d’uso senza opere da ufficio ad uso abitativo: basta la SCIA dopo il Salva Casa?
Dopo l’entrata in vigore del Salva Casa, il mutamento di destinazione d’uso da ufficio a residenziale senza opere rientra tra gli interventi assentibili con SCIA, ma resta subordinato al rispetto delle categorie funzionali e delle prescrizioni urbanistiche comunali; i provvedimenti interdittivi adottati oltre i termini di legge sono inefficaci.
Una dependance può essere sanata con il Salva Casa?
Sentenza Tar Sicilia 1433/2025
Una dependance realizzata senza titolo non può essere sanata con il Salva Casa se ricade entro la fascia di rispetto paesaggistica di 150 metri dai corsi d’acqua, trattandosi di vincolo di inedificabilità assoluta, né se manca la doppia conformità alle norme urbanistiche al tempo della costruzione e della domanda
Le tolleranze costruttive del Salva Casa possono annullare un’ordinanza di demolizione?
Sentenza 900/2025 – TAR Puglia
Gli scostamenti minimi rientranti nelle tolleranze costruttive ex art. 34-bis D.P.R. 380/2001, come modificato dal D.L. 69/2024, non integrano abuso edilizio: sono illegittimi i provvedimenti repressivi fondati su tali difformità.
Sanatoria in area vincolata: dopo il Salva Casa è possibile?
Sentenza n. 2191/2025 – TAR Sicilia
L’introduzione dell’art. 36-bis del D.P.R. 380/2001, ad opera del D.L. 69/2024 (cd. Decreto Salva Casa), consente la proposizione di una nuova istanza di sanatoria edilizia anche per immobili ricadenti in area vincolata, purché ne siano verificati i presupposti, e non può essere respinta sulla base di precedenti rigetti fondati su normative antecedenti né valutata secondo il diverso regime dell’art. 36 TUE.
Cambio destinazione da commerciale a residenziale: dopo il Salva Casa basta la SCIA?
Sentenza 1198/2025 – TAR Campania
In base alla nuova formulazione dell’art. 23-ter TUE, come modificato dal D.L. 69/2024, il mutamento di destinazione d’uso da commerciale a residenziale, all’interno della medesima unità immobiliare e privo di opere edilizie, configura un intervento di edilizia libera ed è assoggettato, al più, a SCIA. Non è richiesto il permesso di costruire.
Quali sono gli effetti del Salva Casa sull’onere di prova dello stato legittimo?
Sentenza n. 446/2025 – Consiglio di Giustizia Amministrativa per la Regione Siciliana
Ai fini dell’accertamento dello stato legittimo dell’immobile, a seguito delle modifiche introdotte dal D.L. 69/2024 all’art. 9-bis del D.P.R. 380/2001, è sufficiente alternativamente il titolo edilizio originario o quello che ha disciplinato l’ultimo intervento sull’intero immobile, anche in assenza della documentazione integrale, purché vi sia un principio di prova. Prima della legge 10/1977, la comunicazione del parere favorevole della Commissione edilizia comunale da parte del Sindaco equivaleva a titolo edilizio.
TAR Campania 406/2025: la nuova sanatoria prevista dal Salva Casa può bloccare le sanzioni già irrogate
La recente sentenza del TAR Campania n. 406/2025 chiarisce l’applicabilità del Decreto “Salva Casa” (D.L. 69/2024, convertito in Legge 105/2024) ai manufatti inizialmente irregolari, ma che successivamente soddisfano i criteri di sanabilità previsti dalla nuova normativa.
Nel caso in esame una cittadina ha impugnato il diniego della propria istanza di sanatoria edilizia avanzata ai sensi dell’art. 36 bis del D.P.R. 380/2001.
La richiesta riguardava:
- la trasformazione di un sottotetto in abitazione;
- la costruzione di una tettoia in legno con copertura di tegole.
Il Comune di riferimento aveva respinto l’istanza e aveva già emesso ordinanze di demolizione. La ricorrente ha quindi sostenuto che il Decreto “Salva Casa”, entrato in vigore successivamente, avrebbe dovuto essere applicato al suo caso, rendendo le opere sanabili.
Il Comune ha argomentato che la sanatoria non poteva essere concessa perché le opere non rispettavano gli strumenti urbanistici in vigore. Ha inoltre sottolineato che il diniego era giustificato dalla normativa vigente al momento della richiesta, e che le ordinanze di demolizione già emesse rendevano impossibile una successiva regolarizzazione dell’edificio.
Il Tar Campania ha accolto il ricorso della ricorrente, annullando di conseguenza gli atti impugnati. La decisione si basa principalmente sulla considerazione che il diniego di sanatoria è stato emesso prima dell’entrata in vigore del Decreto Salva Casa, il quale ha introdotto nuovi criteri e condizioni per la sanabilità delle opere abusive.
Il TAR ha ritenuto infatti che il Decreto “Salva Casa” (art. 1, comma 1, lett. h, del D.L. 69/2024, convertito in Legge 105/2024) costituisca uno ius superveniens (diritto sopravvenuto) che deve essere applicato al caso in questione:
il ius superveniens costituito dalla disciplina “Salva Casa” (art. 1, comma 1, lett. h, del d.l. n. 69/2024, conv. in l. n. 105/2024) faccia premio, in omaggio al sotteso favor per la regolarizzazione degli illeciti edilizi, su tutti i procedimenti sanzionatori non ancora irreversibilmente conclusisi col ripristino dello stato dei luoghi. (Cons. Stato, Sez. II, sent. n. 7486/2024)
In altre parole, le nuove disposizioni normative, più favorevoli alla regolarizzazione degli illeciti edilizi, prevalgono sulle valutazioni effettuate in precedenza dall’amministrazione comunale.
Il Tribunale ha evidenziato che l’adozione delle ordinanze di demolizione e il precedente diniego di sanatoria sono irrilevanti ai fini dell’esame della nuova istanza presentata dalla ricorrente ai sensi dell’art. 36 bis L. 241/90, poiché basata su un regime normativo differente.
In conclusione, il Decreto Salva Casa può bloccare la demolizione di manufatti che erano irregolari al momento della loro realizzazione ma che successivamente sono divenuti sanabili grazie alle nuove disposizioni di legge.
Consiglio di Stato 1394/2025: no alla sanatoria semplificata per le richieste presentate prima del Salva Casa
La sanatoria semplificata dell’art. 36-bis del T.U. edilizia non può essere rilasciata se la richiesta di SCIA in sanatoria era stata presentata prima dell’entrata in vigore del D.L. 69/2024 in quanto le disposizioni del Salva Casa non si applicano in maniera retroattiva. Inoltre, il silenzio del Comune sulla SCIA in sanatoria non implica assenso, ma è considerato inadempimento. Ecco cosa emerge nella sentenza 1394/2025 del Consiglio di Stato.
L’oggetto del contenzioso riguarda l’inerzia del Comune di riferimento rispetto alla SCIA in sanatoria presentata il 22 gennaio 2024 da una ditta per regolarizzare opere edilizie eseguite in difformità da un permesso di costruire del 2006. Il Comune, tuttavia, aveva già emesso un’ordinanza di demolizione il 2 novembre 2023, contestando la realizzazione di ulteriori opere abusive, tra cui:
- modifiche al locale ristorante e al sottotetto con variazioni di volumetria e altezza;
- costruzione di nuove strutture (scale, porticati, locali in muratura, ecc.).
A seguito del silenzio dell’amministrazione sulla SCIA, la ditta ha presentato ricorso al TAR Campania, contestando la mancata risposta del Comune e sostenendo che il silenzio avrebbe dovuto essere interpretato come accoglimento implicito della richiesta di sanatoria.
La sentenza impugnata del TAR per la Campania (sez. VIII, n. 5422 del 15 ottobre 2024) ha stabilito quanto segue:
- ha ritenuto che non fosse applicabile la nuova normativa introdotta dall’art. 36-bis del D.P.R. 380/2001, relativa al silenzio assenso, inserita dal D.L. 69/2024, convertito nella legge 105/2024;
- ha affermato che il silenzio dell’amministrazione sulla SCIA, in base all’art. 37 del testo unico edilizia costituisce silenzio inadempimento, e non silenzio assenso;
- ha escluso che vi fosse stato un inadempimento da parte del Comune, ritenendo che l’intento del Comune fosse chiaramente espresso tramite l’ordinanza di demolizione n. 3 del 2023;
- ha condannato la parte attrice a pagare le spese legali del giudizio, per un importo di 2.500 euro.
Gli appellanti hanno presentato il loro ricorso basandosi su tre principali motivazioni. Prima di tutto, contestano il comportamento dell’amministrazione pubblica, ritenendo che non abbia rispettato i principi di buon andamento, trasparenza e imparzialità (previsti dall’articolo 97 della Costituzione), in quanto non ha fornito una risposta adeguata alle loro richieste. Inoltre, lamentano la violazione del principio di legittimo affidamento, sostenendo che la pubblica amministrazione avrebbe dovuto agire con correttezza e buona fede nei loro confronti. Infine, evidenziano errori da parte del Comune nell’interpretazione delle norme urbanistiche e nella gestione della Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA).
Il Comune ha giustificato la propria posizione basandosi su tre argomentazioni principali. Anzitutto, ha sottolineato che l’ordinanza di demolizione emessa nel 2023 rappresentava una chiara manifestazione della volontà di non concedere la sanatoria. Inoltre, ha evidenziato che la SCIA in sanatoria era stata presentata in un contesto di utilizzo sistematico della sanatoria edilizia, impiegata negli anni per regolarizzare progressivamente un complesso immobiliare costruito abusivamente. Infine, ha precisato che le opere contestate non potevano essere sanate tramite SCIA, ma avrebbero richiesto un permesso di costruire e una verifica della doppia conformità, come previsto dall’articolo 36 del Testo Unico dell’Edilizia.
Il Consiglio di Stato ha respinto l’appello, confermando la decisione del TAR per diversi motivi.
Innanzitutto, ha escluso l’applicabilità della sanatoria semplificata, poiché la norma è entrata in vigore dopo la SCIA e non ha effetti retroattivi.
Non si può applicare la nuova normativa introdotta dall’art. 36 bis del d.P.R. 380/2001, inserita dal decreto-legge n. 69/2024 (convertito con modifiche dalla legge n. 105/2024), come richiesto dalla parte ricorrente (vedi memoria del 3 settembre 2024).
12.1. Questa norma è entrata in vigore il 30 maggio 2024, quindi molto dopo la presentazione della S.C.I.A. in sanatoria (22 gennaio 2024), che è l’oggetto del silenzio impugnato.
12.2. Nel decreto-legge n. 69/2024 non c’è alcuna norma che permetta di applicarlo retroattivamente alle richieste già presentate prima della sua entrata in vigore. Inoltre, la parte ricorrente non ha indicato alcuna disposizione in tal senso. Di conseguenza, vale la regola generale stabilita dall’art. 11 delle disposizioni preliminari del codice civile, secondo cui le leggi non hanno effetto retroattivo, a meno che non sia espressamente previsto.
12.3. Il principio per cui “il tempo regola gli atti” (tempus regit actum) conferma questa interpretazione. Infatti, l’art. 3, comma 4, del decreto-legge n. 69/2024 stabilisce che la sanatoria basata sull’art. 36 bis del d.P.R. 380/2001 non dà diritto alla restituzione delle somme già pagate per oblazioni o sanzioni applicate secondo le norme in vigore prima del decreto.
Ha inoltre chiarito che il silenzio del Comune non equivale ad accoglimento, dato che l’ordinanza di demolizione rappresentava già un diniego implicito.
Infine, ha ribadito che la sanatoria è un’eccezione e non può sostituire i permessi edilizi preventivi.
TAR Lombardia: dimostrazione dello stato legittimo post Salva Casa valido sono con verifica della PA
La sentenza n. 227/2025 del TAR Lombardia ha chiarito che lo stato legittimo di un immobile è valido solo se l’Amministrazione ha verificato esplicitamente la regolarità dei titoli edilizi pregressi, escludendo qualsiasi forma di attestazione implicita. Questo orientamento contrasta con le Linee Guida MIT sul Salva Casa, che ammettono una presunzione di legittimità in assenza di contestazioni.
Nel caso in esame, i ricorrenti, proprietari di un immobile, hanno impugnato un’ordinanza comunale che imponeva la demolizione di alcune opere realizzate senza le necessarie autorizzazioni edilizie e paesaggistiche. Il provvedimento si basava su una serie di sopralluoghi in cui erano state riscontrate modifiche sostanziali all’immobile, tra cui:
- autorimessa: dimensioni difformi rispetto a quelle autorizzate con il condono edilizio;
- abitazione: trasformazione del sottotetto in spazi abitabili senza titolo abilitativo;
- aree esterne: presenza di manufatti (gazebo, tettoia, scala in muratura, ingresso carraio) privi di autorizzazione paesaggistica.
A fronte di queste irregolarità, il Comune ha ordinato il ripristino dello stato dei luoghi, respingendo le richieste di sanatoria presentate dai ricorrenti.
I ricorrenti hanno impugnato il provvedimento, argomentando che le opere oggetto del contenzioso avrebbero potuto essere regolarizzate attraverso una SCIA in sanatoria. Hanno inoltre sostenuto che il tempo trascorso dalla realizzazione degli interventi avrebbe reso l’ordine di demolizione inefficace, e che il Comune, nel suo operato, avrebbe agito in eccesso di potere, omettendo un’adeguata istruttoria.
Il TAR ha respinto queste argomentazioni, ribadendo che:
- lo stato legittimo di un immobile non può essere presunto dalla presenza di titoli edilizi pregressi: la legittimità deve essere verificata caso per caso;
- l’ottenimento del certificato di agibilità non implica la conformità edilizia: tale certificato attesta solo la sicurezza e l’igiene dell’immobile, senza sanare eventuali abusi edilizi;
- le irregolarità devono essere valutate nel loro complesso: non è possibile frammentare le contestazioni per cercare di ottenere sanatorie parziali.
Le Linee Guida sull’art. 9-bis, comma 1-bis, del D.P.R. 380/2001 prevedono ” La verifica della legittimità dei titoli pregressi da parte dell’amministrazione competente può essere presunta qualora nella modulistica relativa all’ultimo titolo edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare siano stati indicati gli estremi dei titoli pregressi sulla base del presupposto che, in sede di rilascio di ciascun titolo, l’Amministrazione è chiamata a verificare puntualmente, in base alla documentazione tecnica fornita dal richiedente, eventuali situazioni di difformità che ostano al rilascio del medesimo“.
Il TAR ha invece affermato che questa verifica deve essere sostanziale e non meramente formale, per evitare sanatorie implicite di abusi edilizi.
Sul punto sembra altresì utile il richiamo all’art. 9-bis, comma 1-bis, del D.P.R. n. 380 del 2001 che, nella versione attualmente vigente, stabilisce che “lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa o da quello, rilasciato o assentito, che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare, a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali”: la norma quindi subordina la sussistenza dello stato legittimo dell’immobile alla condizione che l’Amministrazione, in sede di rilascio di un titolo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, non ammettendosi una implicita attestazione della loro regolarità.
La sentenza conferma il principio secondo cui la regolarità edilizia deve essere accertata in modo esplicito dall’Amministrazione, impedendo la sanatoria automatica di difformità non contestate in passato. Questo approccio più rigoroso si pone in contrasto con le recenti semplificazioni normative proposte dal MIT.
Quali regioni hanno recepito il Salva Casa?
Il Decreto Salva Casa ha sollevato numerose questioni applicative e interpretative, in particolare riguardo al rapporto con le normative regionali e locali vigenti.
A tal proposito, ANCE fornisce in un dossier aggiornato al 22 gennaio 2026 un’analisi dettagliata e alcune utili indicazioni operative sull’integrazione tra il D.L. 69/2024 e le normative locali per comprendere le implicazioni e le modalità di attuazione delle nuove regole a livello regionale e comunale in materia di:
- Edilizia libera: modalità e le condizioni per la realizzazione di interventi senza necessità di permessi, facilitando la costruzione e la modifica degli edifici.
- Stato legittimo: dimostrazione della legittimità degli interventi edilizi già effettuati, anche in assenza di titoli formali, attraverso documentazione e pagamento di eventuali sanzioni.
- Cambi di destinazione d’uso: procedure per modificare l’uso degli immobili, specificando le condizioni sotto le quali tali cambiamenti possono avvenire senza opere significative.
- Tolleranze costruttive: gestione delle piccole difformità rispetto ai permessi edilizi originali.
- Accertamento di conformità: modalità per verificare la conformità degli interventi rispetto alla normativa vigente.
Ecco i nostri approfondimenti sulle norme regionali di recepimento:
Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/piano-salva-casa-condono-edilizio-2024-per-piccole-irregolarita/
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Alfonso Roma
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