Requisiti igienico sanitari: quali sono?

I requisiti igienico-sanitari sono stati creati per garantire condizioni adeguate di salute e benessere nelle abitazioni. Servono a definire standard minimi che gli edifici devono rispettare per essere considerati abitabili e per attestare l’agibilità. Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del decreto salva casa 2024, il Parlamento modifica i requisiti igienico-sanitari stabiliti dal D.M. 5 luglio 1975.

Requisiti igienico sanitari: normativa di riferimento

Nel 1975, la creazione dei requisiti igienico-sanitari per le abitazioni in Italia è stata motivata dalla necessità di aggiornare e migliorare le condizioni abitative, in risposta a problematiche di salute pubblica e igiene che affliggevano molte abitazioni. Prima di questo decreto, le norme vigenti risalivano al 1896, risultando inadeguate rispetto alle esigenze moderne e alle crescenti preoccupazioni per il benessere degli occupanti.

Il D.M. 5 luglio 1975 ha introdotto standard minimi specifici per garantire che gli edifici residenziali offrissero condizioni di vita dignitose e salubri. Tra i requisiti stabiliti ci sono:

Negli anni, la legislazione in materia edilizia ha continuato a evolversi, culminando recentemente nel D.L. 69/2024, noto anche come “Decreto Salva Casa” e la sua conversione in Legge (Legge 105/2024).

Quali sono i requisiti igienico sanitari delle abitazioni?

Per essere considerata abitabile, un’abitazione deve rispettare i seguenti requisiti:

• un’altezza minima dei locali interna non inferiore a 2,70 m, fino al limite massimo di 2,40;
• un altezza minima di 2,40 m per i corridoi, i disimpegni, i bagni, i gabinetti ed i ripostigli. Nei comuni montani al di sopra dei m 1000 slm è consentita una riduzione dell’altezza minima a 2,55 m;
• una superficie minima abitabile per ogni abitante di 14 m² per i primi 4 abitanti, e di m² 10, per ciascuno dei successivi;
• la stanza da letto con superficie di almeno 9 m² se per una persona e 14 m² se per due persone;
• la stanza di soggiorno di almeno 14 m²;
• le stanze da letto, soggiorno e cucina dotate di finestra apribile;
• almeno un bagno comprensivo di tutti i pezzi igienici, vale a dire vaso, bidet, lavabo, vasca o doccia;
• le camere, cucina e soggiorno dotate di adeguata illuminazione ed aerazione naturale con superfici pari ad almeno 1/8 della superficie di pavimento della stanza;
• l’impianto di riscaldamento idoneo a mantenere una temperatura interna compresa tra i 18 °C ed i 20 °C.

Ogni singolo comune può fissare nel proprio regolamento edilizio dei requisiti più restrittivi.

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Requisiti igienico sanitari abitazione: cosa cambia con il decreto salva casa?

La Legge 105/2024 di conversione del D.L. 69/2024 ha introdotto nuove disposizioni nelle quali vengono modificati i requisiti igienico sanitari degli edifici.

In particolare, all’articolo 24 del D.P.R. 380/2001 dopo il comma 5 sono stati aggiunti i commi 5-bis, 5-ter e 5-quater nei quali si introducono nuove disposizioni in relazione ai requisiti igienico sanitari per gli alloggi.

Nello specifico, nel rispetto di altri requisiti igienico-sanitari previsti dal D.M. 5 luglio 1975, il tecnico progettista è autorizzato ad asseverare la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie per:

• locali con altezza minima interna inferiore a 2,70 metri fino a 2,40 metri;
• per alloggi mono-stanza con superficie inferiore ai limiti previsti (20 m² per 1 persona, 28 m² per 2 persone).

Queste disposizioni sono in vigore fino alla ridefinizione dei requisiti igienico-sanitari.

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Una sentenza del Tar Lombardia n. 2861/2025 afferma che per un Comune, in caso di cambio di destinazione d’uso da locali accessori ad abitativi, le deroghe del Salva Casa relative alle altezze minime non sono applicabili e i requisiti igienico-sanitari del D.M. 5 luglio 1975 devono essere rispettati. Il ricorso contro tale provvedimento deve essere proposto nei termini di legge; in caso contrario è inammissibile per tardività. Leggi l’approfondimento.

Secondo la sentenza n. 693/2025 del Tar Liguria, invece, ai sensi del Salva Casa, la SCIA può essere utilizzata per mutamenti di destinazione d’uso urbanisticamente rilevanti anche in locali con altezze inferiori ai limiti igienico-sanitari, purché il progetto garantisca adeguate condizioni di abitabilità e ventilazione. Leggi l’approfondimento

Asseverazione e requisiti di adattabilità

È importante sottolineare che l’asseverazione sarà resa possibile solo se si soddisfa il requisito di adattabilità, così come previsto dal Decreto Ministeriale 236/1989. Tale requisito risulta essere fondamentale per garantire che gli edifici siano accessibili e utilizzabili. Inoltre, per ottenere l’asseverazione, devono essere soddisfatte almeno una delle seguenti condizioni:

• interventi di recupero: i locali devono trovarsi in edifici sottoposti a lavori di recupero e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie dell’immobile;
• progetto di ristrutturazione: deve essere presentato un progetto di ristrutturazione che preveda soluzioni alternative per garantire condizioni igienico-sanitarie adeguate in base al numero di occupanti. Ciò può essere ottenuto attraverso l’ampliamento della superficie dell’alloggio e dei vani abitabili, oppure migliorando la ventilazione naturale, ad esempio con finestre di dimensioni adeguate, riscontri d’aria trasversali o l’uso di sistemi di ventilazione naturale ausiliari.

Inoltre, così come disciplinato dall’art. 1 comma 1 lettera f della Legge 105/2024 di conversione del D.L. 69/2024, gli scostamenti del 2% (tolleranze costruttive) valgono anche per i requisiti igienico sanitari.

Come rispettare i requisiti igienico sanitari delle abitazioni?

È importante sia in fase di progettazione che in fase di attestazione di conformità dei requisiti igienico sanitari avere un riscontro di quanto riportato nella progettazione architettonica dell’abitazione. Per fare questo è fondamentale produrre piante che riportino in forma tabellare le dimensioni dei vani e i rapporti illuminanti, in modo che il controllo rispetto ai requisiti della normativa nazionale o a quelli fissati dal regolamento urbanistico comunale siano facilmente riscontrabili.

A tal riguardo, ti consiglio di provare gratuitamente un software di progettazione architettonica BIM, grazie al quale dal modello 3D puoi ottenere piante, sezioni e prospetti in automatico con quote e tabelle che evidenziano il rispetto dei requisiti igienico sanitari dell’abitazione.

FAQ – Requisiti igienico-sanitari abitazioni e Decreto Salva Casa

Cosa sono i requisiti igienico-sanitari delle abitazioni?

I requisiti igienico-sanitari sono standard minimi definiti per garantire condizioni di salute e benessere negli ambienti abitativi. Servono a stabilire quando un edificio può essere considerato abitabile e idoneo al rilascio dell’agibilità.

Qual è la normativa di riferimento sui requisiti igienico-sanitari?

La disciplina principale è contenuta nel D.M. 5 luglio 1975, che ha aggiornato le regole precedenti ormai obsolete. L’evoluzione normativa ha poi portato fino alle modifiche introdotte dal Decreto Salva Casa 2024.

Quali sono i principali requisiti igienico-sanitari per un’abitazione?

Un’abitazione è considerata idonea se rispetta condizioni minime come:

• adeguata altezza dei locali;
• superficie abitabile minima per persona;
• presenza di servizi igienici completi;
• ventilazione e illuminazione naturale adeguate;
• impianto di riscaldamento idoneo.

Quali sono le altezze minime previste?

In generale:

• i locali principali devono avere un’altezza minima di 2,70 m (fino a 2,40 m come limite minimo ammesso);
• corridoi, bagni e disimpegni possono avere 2,40 m;
• nei comuni montani sopra i 1000 m è consentita una riduzione fino a 2,55 m.

Qual è la superficie minima richiesta per gli ambienti?

La normativa prevede:

• 14 m² per abitante per i primi 4 occupanti;
• 10 m² per ogni abitante successivo;
• camere da letto: 9 m² per una persona, 14 m² per due persone;
• soggiorno: almeno 14 m².

Cosa cambia con il Decreto Salva Casa?

Con il Decreto Salva Casa 2024 vengono introdotte deroghe che consentono, in specifici casi:

• altezze interne tra 2,40 m e 2,70 m;
• monolocali anche sotto le superfici standard (20 m² per 1 persona e 28 m² per 2 persone).

Queste deroghe valgono nel rispetto degli altri requisiti igienico-sanitari.

Chi può attestare la conformità igienico-sanitaria di un progetto?

Il tecnico progettista può asseverare la conformità del progetto, secondo quanto previsto dal D.P.R. 380/2001, anche in presenza di alcune deroghe introdotte dal Salva Casa.

Quali condizioni servono per l’asseverazione con deroghe?

L’asseverazione è possibile solo se è garantito il requisito di adattabilità e se ricorre almeno una delle seguenti condizioni:

• interventi di recupero edilizio con miglioramento igienico-sanitario;
• progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative (ampliamento o miglioramento della ventilazione naturale).

Le regole igienico-sanitarie sono sempre identiche in tutta Italia?

Ogni Comune può stabilire nel proprio regolamento edilizio requisiti più restrittivi rispetto a quelli nazionali.

Cosa prevedono le tolleranze costruttive sui requisiti igienico-sanitari?

Le tolleranze del 2% previste dalla normativa edilizia si applicano anche ai requisiti igienico-sanitari, consentendo piccoli scostamenti rispetto ai parametri stabiliti.

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