Secondo il Rapporto immobiliare 2026 – Immobili a destinazione terziaria, commerciale e produttiva, realizzato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate con la collaborazione di Assilea, gli scambi nei segmenti uffici, negozi e produttivo registrano complessivamente una crescita del 4,9% rispetto al 2024.
Le unità scambiate sono oltre 77 mila tra uffici, negozi, laboratori, capannoni e immobili industriali, mentre il valore complessivo stimato supera i 20 miliardi di euro. Il risultato conferma la ripresa del comparto non residenziale, dopo le oscillazioni degli anni precedenti, con un andamento positivo diffuso, anche se non uniforme tra le diverse destinazioni d’uso e aree territoriali.
A trainare il mercato sono soprattutto i negozi, che nel 2025 segnano la performance migliore con un incremento delle compravendite del 7%. Seguono gli uffici, in crescita del 3,2%, e il settore produttivo, che registra un aumento più contenuto, pari all’1%.
Ecco una sintesi dei dati forniti dal rapporto e la pubblicazione ufficiale in PDF.
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Il quadro generale del mercato non residenziale
Il Rapporto analizza l’andamento degli immobili a destinazione terziaria, commerciale e produttiva con riferimento alle principali categorie catastali: uffici A/10, negozi e laboratori C/1 e C/3, capannoni e industrie D/1 e D/7.
Nel 2025 il settore non residenziale torna a consolidare la dinamica espansiva che, al netto della battuta d’arresto legata alla pandemia, accompagna il comparto da diversi anni. Il mercato conferma quindi una capacità di recupero, pur in presenza di differenze territoriali significative.
Il valore di scambio stimato per le tre principali tipologie analizzate, uffici, negozi e capannoni, raggiunge complessivamente circa 20,2 miliardi di euro, in aumento di quasi il 4% rispetto al 2024. Il contributo più rilevante arriva dal comparto commerciale, con i negozi che registrano un valore di scambio stimato in circa 8,5 miliardi di euro. Gli uffici si attestano intorno a 3,7 miliardi, mentre il settore produttivo supera gli 8 miliardi.
Negozi: compravendite a +7% e oltre 46 mila unità scambiate
Il comparto dei negozi è quello che mostra la crescita più marcata. Nel 2025 le compravendite superano le 46 mila unità, con un aumento del 7% rispetto all’anno precedente, pari a circa 3 mila unità in più.
L’incremento interessa tutte le macroaree territoriali. La crescita più forte si registra nelle Isole, con un rialzo dell’11%. Seguono il Nord Est con +9,2%, il Sud con +7,5%, il Centro con +6,3% e il Nord Ovest con +4,6%.
Lo stock immobiliare censito nelle categorie C/1 e C/3, che comprende negozi e laboratori, conta quasi 2,5 milioni di unità sul territorio nazionale. Il Sud concentra la quota più elevata dello stock, seguito da Nord Ovest e Centro.
Sul fronte delle quotazioni, il Rapporto evidenzia una lieve flessione: la quotazione media nazionale dei negozi si attesta a 1.419 euro/m², in calo dello 0,2% rispetto al 2024. La dinamica conferma una tendenza di lungo periodo alla riduzione dei valori, anche se nei capoluoghi si osserva un lieve rialzo.
Nelle grandi città il mercato resta molto differenziato. Milano e Venezia si confermano tra le realtà con i valori più elevati, mentre Torino registra la maggiore intensità di mercato per i negozi, con un IMI pari al 3,74%.
Uffici: 14.119 compravendite e ripresa dopo la flessione del 2023
Segno positivo anche per gli uffici. Nel 2025 sono state scambiate 14.119 unità, con una crescita del 3,2% rispetto al 2024. Il dato segna la ripresa della dinamica positiva dopo la lieve flessione registrata nel 2023.
A sostenere il comparto sono soprattutto le performance del Nord Ovest (+6,4%), del Nord Est (+3,7%) e del Centro (+1,1%). Più debole il Sud, dove il mercato mostra una lieve contrazione.
Lo stock censito negli archivi catastali nella categoria A/10, uffici e studi privati, supera le 622 mila unità. Oltre la metà dello stock si concentra al Nord, mentre circa un quinto si trova nelle regioni del Centro e la parte restante è distribuita tra Sud e Isole.
La quotazione media nazionale degli uffici è pari a 1.317 euro/m², sostanzialmente stabile rispetto al 2024. Restano però evidenti le differenze territoriali: le quotazioni sono più elevate nelle regioni del Centro-Nord, mentre Sud e Isole presentano valori medi inferiori.
Tra le principali città, Roma e Milano rappresentano i mercati più importanti in termini di volumi. Milano registra una quotazione media degli uffici tra le più alte, mentre Genova mostra la maggiore intensità di mercato per questa tipologia, con un IMI vicino al 3,5%.
Capannoni e immobili produttivi: crescita lieve, ma forte dinamica al Centro-Sud
Il settore produttivo, che comprende principalmente capannoni e immobili industriali censiti nelle categorie D/1 e D/7, registra nel 2025 una crescita più contenuta. Le compravendite aumentano dell’1%, per un totale di 16.913 NTN.
Il dato nazionale risente della flessione registrata nelle due macroaree del Nord, dove si concentra la maggior parte dello stock. A bilanciare il rallentamento sono però i risultati positivi del Centro (+6,6%), del Sud (+8,6%) e delle Isole (+15,3%).
Tra le regioni che contribuiscono maggiormente alla crescita figurano il Lazio, la Campania e la Sardegna, tutte con incrementi significativi delle compravendite. La Lombardia resta comunque la regione con il maggior numero assoluto di scambi nel settore produttivo.
Lo stock nazionale ammonta a 846.712 unità, con quasi il 60% localizzato nel Nord. La quotazione media nazionale dei capannoni si attesta a 446 euro/m², in calo dello 0,6% rispetto al 2024.
Quotazioni: valori ancora sotto pressione
Uno degli aspetti più rilevanti del Rapporto riguarda l’andamento delle quotazioni. Nel complesso, il 2025 mostra un mercato più dinamico sul fronte degli scambi, ma ancora prudente sui valori.
Le quotazioni medie nazionali risultano:
- uffici: 1.317 euro/m², stabili rispetto al 2024;
- negozi: 1.419 euro/m², in calo dello 0,2%;
- capannoni: 446 euro/m², in calo dello 0,6%.
Il Rapporto conferma inoltre una tendenza pluriennale alla riduzione dei valori OMI, particolarmente evidente per i negozi, che dal 2011 hanno perso circa il 23% del valore, e per gli uffici, in calo di circa il 16% nello stesso periodo.
Rimane netto il divario territoriale tra Nord e Sud: le aree meridionali presentano quotazioni mediamente più basse e una minore intensità del mercato immobiliare in tutti i segmenti analizzati.
Focus leasing immobiliare: contratti per 3,2 miliardi di euro
Il Rapporto dedica un capitolo specifico al leasing immobiliare, curato da Assilea. Il leasing si conferma uno strumento particolarmente utilizzato dalle imprese, soprattutto PMI e artigiani, per finanziare investimenti in immobili a destinazione produttiva, commerciale e terziaria.
Nel 2025 sono stati stipulati 2.513 contratti di leasing immobiliare per un valore superiore a 3,2 miliardi di euro, con una crescita del 5,9% rispetto all’anno precedente. Il numero delle operazioni diminuisce del 3%, ma aumenta il valore medio dei contratti, segnale di una maggiore incidenza delle operazioni di importo più elevato.
Il leasing immobiliare rappresenta il 15,8% del valore complessivo delle compravendite non residenziali stimate dall’Agenzia delle Entrate.
La crescita è sostenuta soprattutto dal segmento degli immobili da costruire o in costruzione, che registra un incremento del 15,7% in valore e arriva a circa 1,3 miliardi di euro. In aumento anche le operazioni nelle fasce d’importo superiori a 2,5 milioni di euro.
Dal punto di vista territoriale, l’attività si concentra soprattutto nel Nord Ovest, ma il Rapporto evidenzia una crescita importante anche nel Sud Italia, con un incremento superiore al 34% rispetto al 2024.
Le prospettive: spazio di crescita per il leasing
Secondo Assilea, il leasing immobiliare ha ancora margini di sviluppo. L’Italia è tra i principali mercati europei del leasing immobiliare, ma l’incidenza dello strumento sugli investimenti in costruzioni non residenziali resta inferiore rispetto a Paesi come Francia e Portogallo.
Questo dato indica un potenziale ancora non pienamente espresso, soprattutto in un contesto in cui le imprese cercano strumenti finanziari flessibili per sostenere nuovi investimenti produttivi.
Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/mercato-non-residenziale-dalle-entrate-il-rapporto-immobiliare-2021/
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Giuseppe De Luca
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